Легко ли продать квартиру с дорогим дизайнерским ремонтом. Часть 1
Приведу пример двух квартир разной площади, продающихся в настоящее время в Перми. Объединяет их то, что обе квартиры предназначены для семьи с детьми и в обеих сделан дорогой дизайнерский ремонт.
Тем не менее, сегодня эти две гордости своих хозяев выставлены на продажу.
Первая квартира 103 кв. м., 11 млн. руб.
Комнаты: Кухня-гостиная, спальня, детская, санузел, ванная, гардеробная.
Стоит отметить, что данная квартира изначально была просто трехкомнатной. На этапе котлована цена на такие квартиры продавались застройщиком примерно за 5 млн.
Собственники объединили кухню с гостиной, произвели демонтаж и монтаж перегородок в комнатах, сместили некоторые дверные проемы.
В квартире был выполнен дизайнерский ремонт в классическом стиле.
Новую планировку хозяева почему-то не согласовали.
А привлечь ипотечные средства в случае, если перепланировка не согласована, покупателю такой квартиры не получится.
Продавцу остается только ждать покупателя с наличными, который влюбится в данную квартиру. Вот только сделок без привлечения заемных средств в последнее время все меньше. В среднем по стране за наличные приобретается не более 20% квартир.
Наверняка это один из факторов, почему эта квартира продается уже более года.
Помимо неузаконенной перепланировки, другим критичным фактором, отдаляющим продажу квартиры при ее высокой стоимости является тот факт, что собственники своей перепланировкой сократили количество комнат — то есть уменьшили функционал квартиры, а для многих покупателей — снизили ее ценность.
Квартира лишилась дополнительной комнаты-спальни, в которой мог бы разместиться еще один член семьи. И если формат евротрёшки вполне подходит для семьи с одним ребенком, то в случае если детей в семье больше, от него придется отказаться. Да и семья с одним ребенком может в итоге найти евротрёшку меньшей площади с аналогичным функционалом комнат, и не переплачивать за лишние квадратные метры.
Для продажи собственники привлекают уже третье агентство недвижимости, но результата пока нет. Цена в объявлении тоже не снизилась. Аналогичные квартиры, но полноценные трешки и с ремонтом попроще можно купить на 2 млн. руб. дешевле.
Как вы считаете, каковы перспективы продажи такой квартиры? И стоит ли кухня в 1 млн. руб. потраченных на нее денег?
Про вторую квартиру с дизайнерским ремонтом читайте в следующей статье.
Источник
Легко ли продать квартиру с дорогим дизайнерским ремонтом. Часть 2
Приведу пример двух квартир разной площади, продающихся в настоящее время в Перми. Объединяет их то, что обе квартиры предназначены для семьи с детьми и в обеих сделан дорогой дизайнерский ремонт.
Тем не менее, сегодня эти две гордости своих хозяев выставлены на продажу.
Вторая квартира 50 кв. м., 6,5 млн. руб.
Комнаты: Кухня-ниша, гостиная-спальня, детская, санузел, гардеробная.
До перепланировки это уже была квартира-евродвушка от застройщика. На этапе котлована такие квартиры продавались за 2,5 млн. руб.
Но собственники решили сделать свою эксклюзивную перепланировку и дизайнерский ремонт.
В дизайне было использовано достаточно смелое решение — неперпендикулярные стены, что повлекло за собой достаточное дорогое следующее решение — мебель под заказ.
Новую планировку эти хозяева, как и хозяева квартиры из предыдущей статьи , почему-то не согласовали. Хотя понятно почему — она не согласуема — использованы некоторые запрещенные законом приемы.
А привлечь ипотечные средства в случае, если перепланировка не согласована, покупателю такой квартиры не получится.
Продавцу остается только ждать покупателя с наличными, который влюбится в данную квартиру. Вот только сделок без привлечения заемных средств в последнее время все меньше. В среднем по стране за наличные приобретается не более 20% квартир.
Хоть эта квартира и позиционируется теперь как полноценная двухкомнатная, для меня она все равно обладает ценностью разве что евродвушки. Жить с ребенком в такой квартире мне бы было не особо комфортно, особенно когда в квартире единственный и объединенный санузел, в спальню родителей нет двери, а на кухне лишь стойка с барными стульями.
Тем более, как я, так и другие потенциальные покупатели, понимаем, что за эту цену можно купить, не то что полноценную двухкомнатную квартиру, так еще и можно попытаться найти евротрёшку. А аналогичные квартиры, но с ремонтом попроще продаются за 4,5 млн. руб.
Возможно, найдутся покупатели, которые по достоинству оценят эксклюзивность дизайна и перепланировки, для которых она окажется верхом эргономичности. Но почему-то я представляю такую квартиру идеальной разве что для холостяка или пары, но таким покупателям точно придется делать ремонт и переформатировать детскую в другую комнату, например, полноценную спальню. А это, опять же, дополнительные траты на ремонт, при том что покупка квартиры уже выливается «в копеечку».
Как вы считаете, каковы перспективы продажи такой квартиры? И стоило ли делать такую перепланировку в квартире с уже довольной удачной планировкой?
Источник
Купить, отремонтировать и продать. Стоит ли игра свеч?
Это вроде бы простой рецепт: найти «убитую» квартиру за копейки, отремонтировать ее и продать дороже. Так делают за рубежом, где это довольно популярный бизнес. На этом зарабатывают 15-20% от вложенных средств, утверждает Ян Вайнрух, генеральный директор компании Alegria, который занимался таким редевелопментом в Испании. Он приобретал квартиры, делал ремонт и меблировал, после чего перепродавал.
Так поступают и с частными домами. Кстати, сейчас, после кризиса, вызванного ковидом, пошла волна интереса к инвестициям в коммерческую недвижимость – прежде всего, офисную. Потому что на рынке появилось большое число предложений.
«После покупки офис переводят в жилой фонд. Операции с офисами более затратны по времени и усилиям и требуют проведения тщательного анализа объекта. Но зато позволяют увеличить доходность инвестиций в 1,5 раза», – рассказывает Ян Вайнрух.
Ну а как дело обстоит у нас, в России? Кто занимается превращениями из ничего в конфетку и много ли зарабатывает на этом?
Финансист
Увы, в нашей стране, чтобы преуспеть в этом бизнесе, необходимо или располагать крупной суммой собственных средств, или иметь быстрый доступ к заемным деньгам с низкой ставкой.
Именно поэтому на данном поприще не встретишь профессиональных инвесторов. Они знают, что есть масса других инвестиционных инструментов с большей и более прогнозируемой доходностью.
Покупкой недвижимости для ремонта и последующей продажи занимаются частники. Которым в наследство достался дом или квартира , а собственное жилье уже было в наличии. Они не представляют действительной стоимости ремонта, поскольку никогда не оценивают свой труд в денежном выражении.
Реновацией квартир занимаются очень редко. Их проще сдать в аренду и получать ежемесячный доход. А также потому, что их стоимость в валюте постоянно снижается начиная с 2008 года. И нужно быть реальным фанатом, работающим ради самого процесса, т. к. доходность мероприятия невысока.
Впрочем, Андрей Стригалев, директор «НДВ-Девелопмент», считает:
«Хорошей инвестицией может стать покупка одно- или двухкомнатной квартиры на вторичном рынке. Но именно «бабушкин вариант» по цене 8-10 млн рублей. При этом вложения в ремонт не должны превышать 500-600 тыс. рублей. Перепродать такую квартиру после обновления можно с выгодой в 10-15%».
Титан
Чаще всего ремонтируют и продают дома . На рынке множество недостроев, некоторые из которых «зачаты» еще в 90-х годах прошлого века. Ценообразование коттеджей дифференцированное, зависит от множества факторов. Поэтому стоимость даже двух соседних домов может отличаться на несколько миллионов рублей.
Это позволяет выкупить «замороженную» стройку со значительным дисконтом. Но чтобы не ошибиться в выборе, необходимо разбираться в технологиях строительства в мельчайших деталях. А также представлять объем и стоимость отделочных материалов, которые потребуются для завершения ремонта.
Но даже в этом случае нужно иметь понимание о предпочтениях потенциальных покупателей. Иначе все труды окажутся напрасны. Нередко коттеджи зависают в продаже годами из-за своеобразного представления хозяев о стилях архитектуры и отделки. Иногда стоит ограничиться лишь прокладыванием коммуникаций.
Вот каково мнение генерального директора IKON Development Антона Детушева:
«Сравнивая сходные варианты «с ремонтом» и «без», потребитель часто отдает предпочтение тому, у которого цена квадратного метра ниже. Справедливо это и для загородной недвижимости Новой Москвы и ближайшего Подмосковья, где значительную часть стоимости составляет земля».
Стоик
Выкупить дом и сделать в нем ремонт – лишь полдела. Основная задача – продать недвижимость на вечно падающем рынке, лавируя между нескончаемыми кризисами. Поэтому нередки случаи, когда такой объект отделывается «под себя», а потом продается в уже обжитом виде. Есть целая когорта людей, кочующих из дома в дом по мере их ремонта и продажи.
Признать такой бизнес успешным не представляется возможным. Те немногие, кто в нем преуспел, становятся профессиональными строителями , которые возводят следующие объекты с нуля, а не тратят время и деньги на покупку очередного «кота в мешке».
Все остальные, кому не повезло, занимаются этим по мере своих возможностей. Как правило, у каждого из них есть другой, основной источник дохода. Из которого они черпают ресурсы для продолжения строительства или отделки дома на продажу .
И можно только согласиться с Федором Ушаковым, директором по продажам AFI Development, который уверен:
«Тема реновации жилья для нашей страны не совсем актуальна. Для России более привычна ситуация, когда недвижимость рассматривается как выгодный объект для финансовых вложений, от которого инвесторы хотят максимально быстро получать доход без дополнительных издержек».
Источник
