Как быстро и выгодно продать старую квартиру без ремонта
“Добрый день, у меня к вам как риэлтору следующий вопрос. Так как вы скорее всего с подобными случаями в практике сталкивались. Подскажите пожалуйста, как продать квартиру в плохом состоянии, требующую полного капитального ремонта. Поясню: жильё, а точнее 2-х комнатная квартира 44 м.кв. с изолированными комнатами и балконом, в старом панельном доме 1978 года постройки досталось нам по наследству, долго время в квартире проживал пожилой человек. Предполагаю, а видимо так оно и есть на самом деле, что первый и последний ремонт в помещениях был произведён ещё при сдаче дома в конце 70-х годов. За это время никаких существенных косметических работ по улучшению не производилось, ну по крайней мере следов указывающих на это не наблюдается. В ходе нещадной эксплуатации квартира пришла в упадок, то есть сейчас на данный момент она совсем без какого-либо ремонта, хуже некуда: обои ободраны, полы вскрыты, электрику и сантехнику надо менять, трубы подтекают, рамы на окнах рассохлись и перекошены, стёкла местами разбиты, во общем грязь и разруха полная, состояние ниже среднего. Квартира убитая напрочь, денег на ремонт нет, и тем более не хочется брать кредит и залезать в долги в этой ситуации, а если честно, то и заморачиваться с этим также нет ни времени и никакого желания. Вопрос по существу: если ли вообще шансы продать жильё без ремонта быстро и подороже в таком удручающем состоянии как есть или мой случай совсем безнадёжный и без каких-либо вариантов?”
Ну что же, давайте разбираться по порядку. Итак, по существу могу ответить, что многие собственники жилья ищут и находят проблему там, где её не существует, изначально при продаже старой квартиры занося себя в неудачники, а свой объект в разряд неликвида.
По моему глубокому профессиональному убеждению, такой проблемы как продажа квартиры без ремонта нет и никогда не будет. В риэлторской среде на этот счёт даже есть расхожая фраза, что любая болезнь — недостаток недвижимости лечится ценой. И здесь вопрос стоит не в том, чтобы отдать убитую квартиру за копейки, потому что она проигрывает аналогичным по косметике, а лишь в том, чтобы глубоко проанализировать ситуацию с продажей, и сделать правильные выводы и на основе заключения вынести решение о стартовой цене продажи такого запущенного жилья — и в крайнем случае и только тогда, если обстоятельства и ситуация действительно того требуют, сделать скидку на состояние, а не слить по-быстрее по бросовой цене.
По большому счёту тема проблематики продажи квартир без ремонта мнимая и надуманная, продать можно абсолютно любую квартиру. А вот какую стратегию избрать и какой тактики придерживаться при продаже квартиры без ремонта, собственнику или его представителю действительно стоит всерьёз призадуматься.
Состояние квартиры — это всё условно и относительно. Давайте прикинем что к чему, задайте себе вопрос и постарайтесь на него ответить сами: Чем обычное жилое состояние отличается от убитой напрочь квартиры. Да по большому счёту ничем.
Скажу ещё больше, отличия от старого ремонта и убитой квартиры практически нет.
Если абстрагироваться от жилого состояния, то по факту это будет такая же квартира в плохом состоянии, только завуалированная. Очень часто так бывает, что предметы интерьера интегрированы и подобраны таким образом в помещении, чтобы скрыть проблемные места и болячки — общая картина выглядит очень даже пристойно, но когда из комнат будет вынесена мебель и убраны картины и полки, то квартира будет смотреться уже совсем по другому. Те же яйца — вид сбоку. После физического освобождения от личных вещей квартира предстанет в таком же плачевном плохом состоянии. Вы бы знали, как часто я на акте приёма-передачи жилья наблюдаю разочарование от увиденного у новых владельцев и ловлю у них в глазах мысль: Слушай, а ведь мы смотрели и покупали совсем другую квартиру! А сейчас она похожа больше на помойку! Повелись на хорошее состояние и заплатили за хороший, чуть ли не евро ремонт, а по факту купили квартиру в условно жилом состоянии. Также как и в убитой квартире здесь течёт вода из под крана, горит свет, есть стены и оконные проёмы, но для полноценного комфортного проживания жильё требует капитального ремонта!
Убитая квартира — самый ликвидный товар на вторичке
Самый востребованный товар на рынке вторичной городской недвижимости — это квартира без наворотов, жильё без ремонта, те варианты, при которых не нужно при покупке переплачивать за безупречное состояние. И это легко объяснимо: в большинстве случаев люди покупают именно стены, местоположение, планировку, этаж, но уж никак не ремонт, он им и подавно не нужен, так как всё равно купленную квартиру новые владельцы будет полностью переделывать под себя. Исходя из этого, во многих случаях, именно плохое хуже не куда или обычное состояние, я бы отнесла в разряд преимуществ, а не недостатков квартиры, так как скорее всего, в сравнении с аналогичными вариантами, жильё будет чуточку, но дешевле, а цена, как известно, — неоспоримый аргумент в пользу продажи.
Скажу больше, многие потенциальные покупатели на рынке вторичного жилья рассматривают и ищут варианты именно убитых старых квартир, чтобы не переплачивать за ремонт, на рынке за подобного рода жильём идёт если не охота, то погоня так уж точно. При правильном грамотном подходе, проблем с реализацией жилья, требующего полного или частичного ремонта, возникнуть у собственника или его представителя-агента не должно. Ремонт затевать в убитой квартире не рекомендую, так как жильё в конечном счёте вырастет в цене и соответственно потеряет в глазах покупателей былую привлекательность, а это напрямую повлияет на сроки реализации объекта. В большинстве случаев ремонт в квартире перед продажей не окупается. Конечно же, горы мусора, оголённые провода и болтающаяся на одной петле дверь в квартире никого не воодушевят на покупку — простой уборки помещений и устранения недостатков, цепляющих взгляд, будет вполне достаточно
Убитая квартира и психология страждущего нищего
Так откуда дует ветер, кто навевает подобного рода мысли на владельцев и порождает такое колоссальное количество домыслов и слухов о якобы трудностях и проблем с продажей жилья без ремонта? За ответом на этот вопрос далеко ходить не надо. Попытайтесь припомнить, кто конкретно вложил эту мысль в вашу голову, от кого вы подхватили эту заразу, которая теперь раздирает вас изнутри, и заставляет штудировать аналитические статьи о недвижимости во всемирной паутине. Предположу, а скорее всего, что оно так и есть на самом деле, что поют песни о нелегкой доле продающего халупу те, кому это выгодно, в первую очередь те, кто в этом непосредственно заинтересован. Часто запевалами оказываются соседи или хорошие знакомые, а может даже и родственники, положившие глаз на ваше жильё, но не имеющих достаточно средств для покупки. Все приватные разговоры по душам о невозможности продажи квартиры без ремонта направлены на то, чтобы внести ядро сомнения, раздора, неуверенности и сумятицы в стройные ряды ваших мыслей и намерений.
Доброхоты с пеной у рта будут убеждать вас в том, что убитую квартиру либо вообще невозможно будет продать, либо что такое жильё стоит сущие копейки. Оглянитесь — исток сквернословия и профанации скорее всего надо искать поблизости, и припомните — скорее всего от него уже поступало предложение о покупке — естественное желание самим купить за дёшево, да и только.
Чего стоит ожидать на показе убитой квартиры от потенциальных покупателей?
Давайте смотреть правде в глаза — всё старо как мир и никаких лестных слов о своём убитом жилье ждать на просмотре не стоит.
Причитать и сетовать на плохое состояние потенциальные покупатели на просмотре конечно же будут так как, по-моему это вообще один из главных аргументов у соискателей, а подчас, и единственный повод для существенного торга. И ведь, действительно, что же они ещё могут сказать?! Сходу сдать себя и сказать, что их всё устраивает? Тогда они не смогут выбить из продавца дополнительную скидку или выгодные для себя условия по сделке купли-продажи. Однако, стоит отметить, что на просмотре жилья воочию потенциальными покупателями может быть применена совсем иная тактика поведения— добрый и злой покупатель: довольный всем и восторгающийся, и недовольный абсолютно ничем, плюющийся ядом направо и налево.
Но, как бы там ни было, уверена в одном, что выдвинутый контраргумент собственника о том, что цена на квартиру уже установлена с учётом плохого состояния, потенциальные покупатели лихо пропустят мимо ушей, ну уж об этом они точно будут помалкивать или при удобном случае обязательно забудут упомянуть.
Какую скидку делать при продаже на плохое состояние?
Размер скидки на состояние будет зависеть от степени запущенности жилья. По опыту могу сказать, что как бы там ни было — какая бы разруха в квартире не царила, размер скидки должен составлять не больше 10-15% от стоимости аналогичных предложений. Должны быть учтены затраты для приведения квартиры в жилое обычное состояние и только! А уж какой там ремонт новые владельцы захотят забабахать это никого, а уж продавца и подавно, не должно никаким боком волновать! Ремонт можно сделать и за 500 тысяч рублей, и за 5-10 млн, на каждого не угодишь. Аргументы и желание по дизайнерским замыслам потенциальных покупателей продавец квартиры должен строго игнорировать и стоять на своём, только лишь в этом случае можно рассчитывать на выгодную для себя сделку, в противном же — можно не просто попасть впросак — сильно продешевить, но и полностью прогореть на этом деле.
За счёт чего можно старую квартиру без ремонта продать быстро, да подороже
Уверена, что многих владельцев проблемного жилья интересует именно эта сторона медали — не вероятная возможность реализации объекта недвижимости, пришедшего в упадок, а его продажа по максимальной цене, не просто продать старую убитую квартиру, а как это сделать максимально выгодно для себя?
Грамотное позиционирование — основной аспект в продажах. Реализация проблемного жилья — убитой напрочь, требующей полного капитального ремонта, квартиры, в этом плане, конечно же, не исключение.
Если стратегия продажи недвижимости направлена на максимальную выгоду, то в первую очередь собственнику и/или его представителю необходимо принять во внимание все имеющиеся положительные стороны жилья, выявить преимущества объекта и сделать акцент при реализации именно на них.
Постарайтесь полностью раскрыть потенциал жилья, изложите в обращении к потенциальным покупателям все неповторимые качества и характеристики, присущие только вашей квартире.
Не торопите события, не стоит делать преждевременных выводов об отсутствии преимуществ вашего недвижимого имущества. Если очень захотеть, то можно, почти всегда, найти и с достоинством обосновать положительные стороны в любом, даже самом не очевидном моменте или деле. Подумайте хорошенько, что вы можете занести себе в актив? Часто так случается, что на первый взгляд ни чем не примечательная, заурядная квартира, при глубоком анализе и доскональном изучении вопроса может показать свои неоспоримые преимущества.
Вспомните возможно ваш дом включен в список зданий культурного наследия, может так случится, что некогда в нём жила и творила историческая личность с мировым именем, дом обладает неповторимой авторской архитектурой и построен по индивидуальному проекту и второго такого и в помине нет на белом свете, а это уже говорит об его исключительности.
Возможно ваша квартира обладает неповторимой уникальной просторной планировкой, быть может из окон отрывается чудесный шикарный вид на жилой массив или лесопарковую зону. Как бы там ни было, поверьте мне на слово, что при огромном желании и профессиональном подходе обосновать выигрышные стороны жилья и свои притязания на стоимость наверняка получится. Не зацикливайтесь на состоянии, при этом совершенно забывая о главном!
Варианты продажи убитых квартир очень распространены на рынке и для каждого из них специалисты регулярно находят, предлагают и воплощают своё уникальное решение для логического завершения процесса и успешной реализации объекта. Для быстрой и выгодной продажи продавец должен внимательно изучить специфические особенности конкретной квартиры и на основе глубокого анализа предложить единственно правильное уникальное решение задачи. В каких-то случаях продавец может лишь заинтересовать ценой потенциальных покупателей, в других удаётся сыграть на исключительности, неповторимости объекта, где-то получается выехать на местоположении.
Что можно сказать в заключении. Разобраться что к чему при продаже объекта недвижимости бывает действительно очень сложно даже профессионалу дела, я уже не говорю о людях в таких делах неискушённых. Правда с горечью стоить отметить, что многие специалисты на рынке сами намеренно или ненароком совершают выгодные для них ошибки — при оценке и последующей реализации недвижимости напрочь игнорируют иные показатели и характеристики объекта, зачастую принимая во внимание лишь площадь жилья и состояние. За всех категорично, безусловно, не скажешь — каждый случай продажи квартиры уникален и каждый необходимо разбирать по косточкам, и лишь тогда можно рассчитывать на выгодную для себя сделку.
Продать можно абсолютно любую квартиру в любом состоянии — есть лишь неправильные цены и непрофессиональный подход.
Выкиньте все предрассудки из головы, начните продажу убитой квартиры с чистого листа, с позитивным настроем, с высокой ноты — и у вас, я уверена, всё обязательно получится.
Все душевного равновесия и выгодных сделок!
Всегда ваша, Татьяна Мамонтова — частный риэлтор в Москве.
Татьяна Мамонтова — частный риэлтор
Чем могу быть полезна?
Оказываю услуги риэлтора, проведу сопровождение сделки с недвижимостью, если вы самостоятельно нашли покупателя.
— До 1 июля 2021 сезонная скидка на все услуги риэлтора 10%
— Пенсионерам, малоимущим и людям с ограниченными возможностями 20%
Источник
Купить, отремонтировать и продать. Стоит ли игра свеч?
Это вроде бы простой рецепт: найти «убитую» квартиру за копейки, отремонтировать ее и продать дороже. Так делают за рубежом, где это довольно популярный бизнес. На этом зарабатывают 15-20% от вложенных средств, утверждает Ян Вайнрух, генеральный директор компании Alegria, который занимался таким редевелопментом в Испании. Он приобретал квартиры, делал ремонт и меблировал, после чего перепродавал.
Так поступают и с частными домами. Кстати, сейчас, после кризиса, вызванного ковидом, пошла волна интереса к инвестициям в коммерческую недвижимость – прежде всего, офисную. Потому что на рынке появилось большое число предложений.
«После покупки офис переводят в жилой фонд. Операции с офисами более затратны по времени и усилиям и требуют проведения тщательного анализа объекта. Но зато позволяют увеличить доходность инвестиций в 1,5 раза», – рассказывает Ян Вайнрух.
Ну а как дело обстоит у нас, в России? Кто занимается превращениями из ничего в конфетку и много ли зарабатывает на этом?
Финансист
Увы, в нашей стране, чтобы преуспеть в этом бизнесе, необходимо или располагать крупной суммой собственных средств, или иметь быстрый доступ к заемным деньгам с низкой ставкой.
Именно поэтому на данном поприще не встретишь профессиональных инвесторов. Они знают, что есть масса других инвестиционных инструментов с большей и более прогнозируемой доходностью.
Покупкой недвижимости для ремонта и последующей продажи занимаются частники. Которым в наследство достался дом или квартира , а собственное жилье уже было в наличии. Они не представляют действительной стоимости ремонта, поскольку никогда не оценивают свой труд в денежном выражении.
Реновацией квартир занимаются очень редко. Их проще сдать в аренду и получать ежемесячный доход. А также потому, что их стоимость в валюте постоянно снижается начиная с 2008 года. И нужно быть реальным фанатом, работающим ради самого процесса, т. к. доходность мероприятия невысока.
Впрочем, Андрей Стригалев, директор «НДВ-Девелопмент», считает:
«Хорошей инвестицией может стать покупка одно- или двухкомнатной квартиры на вторичном рынке. Но именно «бабушкин вариант» по цене 8-10 млн рублей. При этом вложения в ремонт не должны превышать 500-600 тыс. рублей. Перепродать такую квартиру после обновления можно с выгодой в 10-15%».
Титан
Чаще всего ремонтируют и продают дома . На рынке множество недостроев, некоторые из которых «зачаты» еще в 90-х годах прошлого века. Ценообразование коттеджей дифференцированное, зависит от множества факторов. Поэтому стоимость даже двух соседних домов может отличаться на несколько миллионов рублей.
Это позволяет выкупить «замороженную» стройку со значительным дисконтом. Но чтобы не ошибиться в выборе, необходимо разбираться в технологиях строительства в мельчайших деталях. А также представлять объем и стоимость отделочных материалов, которые потребуются для завершения ремонта.
Но даже в этом случае нужно иметь понимание о предпочтениях потенциальных покупателей. Иначе все труды окажутся напрасны. Нередко коттеджи зависают в продаже годами из-за своеобразного представления хозяев о стилях архитектуры и отделки. Иногда стоит ограничиться лишь прокладыванием коммуникаций.
Вот каково мнение генерального директора IKON Development Антона Детушева:
«Сравнивая сходные варианты «с ремонтом» и «без», потребитель часто отдает предпочтение тому, у которого цена квадратного метра ниже. Справедливо это и для загородной недвижимости Новой Москвы и ближайшего Подмосковья, где значительную часть стоимости составляет земля».
Стоик
Выкупить дом и сделать в нем ремонт – лишь полдела. Основная задача – продать недвижимость на вечно падающем рынке, лавируя между нескончаемыми кризисами. Поэтому нередки случаи, когда такой объект отделывается «под себя», а потом продается в уже обжитом виде. Есть целая когорта людей, кочующих из дома в дом по мере их ремонта и продажи.
Признать такой бизнес успешным не представляется возможным. Те немногие, кто в нем преуспел, становятся профессиональными строителями , которые возводят следующие объекты с нуля, а не тратят время и деньги на покупку очередного «кота в мешке».
Все остальные, кому не повезло, занимаются этим по мере своих возможностей. Как правило, у каждого из них есть другой, основной источник дохода. Из которого они черпают ресурсы для продолжения строительства или отделки дома на продажу .
И можно только согласиться с Федором Ушаковым, директором по продажам AFI Development, который уверен:
«Тема реновации жилья для нашей страны не совсем актуальна. Для России более привычна ситуация, когда недвижимость рассматривается как выгодный объект для финансовых вложений, от которого инвесторы хотят максимально быстро получать доход без дополнительных издержек».
Источник
