Продается квартира после капитального ремонта

Можно ли продавать квартиру с долгом по капремонту?

– Что делать, если при покупке квартиры собственник (продавец) не оплачивал капитальный ремонт ни разу? Может ли он продать квартиру с долгом по капремонту? И как поступить покупателю в таком случае?

Отвечает адвокат национальной юридической службы «Амулекс» Дмитрий Томко:

Да, может. В данном случае, чтобы избежать дополнительных расходов, покупателю целесообразно перед совершением сделки убедиться в отсутствии задолженности по оплате за жилищно-коммунальные услуги прежним собственником, в частности, взносов на капитальный ремонт. В противном случае он должен будет заплатить долги по взносам на капремонт прежнего владельца недвижимости.

Отвечает руководитель отдела городской недвижимости северо-восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко:

В этом случае можно приобрести квартиру с долгами и погасить их, по сути, за счет собственных средств. Иными словами, продавец недополучит ровно ту сумму, которую он должен коммунальным службам.

Если проводятся подобные сделки. мы рекомендуем получить справку о сумме долга за капитальный ремонт и обязательно указать в договоре купли-продажи, что Вы обязуетесь оплатить часть стоимости квартиры, покрыв долг продавца по капитальному ремонту после проведения государственной регистрации перехода права собственности на Ваше имя.

Таким образом, на сделке Вы вносите деньги в размере стоимости квартиры за вычетом долга по капитальному ремонту.

Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

Как правило, перед продажей недвижимости покупатель проверяет отсутствие задолженностей продавца по коммунальным и иным платежам, включая отчисления на капительный ремонт. В большинстве случаев на дату заключения договора отсутствие обязательств фиксируется отдельным пунктом в самом договоре купли-продажи. Но нередко случается и так, что после заключения договора и его регистрации в Росреестре «всплывают» просроченные задолженности, в том числе связанные с пересчетом ставок коммунальных платежей и отчислений на капитальный ремонт.

Если Вам после заключения договора купли-продажи квартиры и перехода права собственности на нее пришли платежи предыдущих периодов, нужно немедленно связаться с продавцом и проинформировать о необходимости их оплатить до подписания акта приема-передачи квартиры.

Если продавец отказывается оплатить эту задолженность, Вы можете проинформировать управляющую компанию, чтобы этот счет она направила надлежащему лицу – прежнему собственнику. Или же можете самостоятельно оплатить задолженность и требовать в дальнейшем ее возмещения продавцом в судебном порядке.

Отвечает руководитель юридической службы юридической компании LawPro24.ru Дмитрий Руханов:

К сожалению, долг за капитальный ремонт ложится на плечи нового собственника. И возможности отказаться от уплаты долга бывшего владельца нет. Закон говорит о том, что долг за капительный ремонт переходит к следующему собственнику. Считается, что такой долг закреплен не за собственником, а за объектом недвижимости.

Стоит отметить, что в 2016 году Государственная дума рассматривала возможность закрепить долг за капитальный ремонт за предыдущим собственником. Однако комитет Госдумы по жилищно-коммунальному хозяйству не поддержал предложение, и его отклонили. Так что в настоящий момент долги за капитальный ремонт возлагаются на нового собственника. Долги же бывшего собственника за электроэнергию, воду и отопление не переходят на нового владельца, в отличие от долгов за капремонт.

Для того чтобы избежать проблем при покупке квартиры, необходимо проверить, насколько добросовестно предыдущий собственник делал все необходимые платежи. Для этого до заключения договора купли-продажи у продавца необходимо запросить квитанции, подтверждающие факт уплаты им всех взносов на капитальный ремонт в установленном размере. На день продажи за собственником не должно числиться никаких задолженностей. Кроме того, нужно заказать выписку по лицевому счету продавца. Именно в этой справке отражаются все долги.

Чтобы обезопасить себя при покупке квартиры, также рекомендуется прописать в договоре купли-продажи пункт, который обязывает продавца предоставлять квитанции, подтверждающие факт оплаты услуг по капремонту за весь период владения имуществом. И затребовать такие квитанции. В таком случае в суде будет намного легче доказывать свою правоту.

В случае если квартира уже продана и новый владелец получил право собственности, есть небольшой шанс взыскать с продавца деньги через суд. Но придется доказывать, что Вас обманули и, например, при оформлении сделки были предоставлены поддельные квитанции на оплату долга. Но все же новому собственнику в любом случае придется погасить долги, как того требует закон, а уже потом пытаться их компенсировать через суд. К сожалению, шансы на то, что судебный процесс завершится для Вас успешно, крайне малы. Впрочем, если выполнить вышеуказанные рекомендации, он все же есть.

Отвечает директор ГК «Аметист» Андрей Толочко:

Собственник может продать квартиру с долгом по капремонту. В соответствии с ч. 3 ст. 158 Жилищного кодекса, долг будет обязан выплатить новый владелец. При совершении сделки купли-продажи квартиры покупатель может запросить в расчетно-информационном центре (РИЦ) информацию о задолженности предыдущего собственника по оплате жилищно-коммунальных услуг и по оплате за капитальный ремонт. Долги за ЖКУ должен погасить предыдущий владелец. Это бремя не ложится на плечи нового собственника. Однако долги по капитальному ремонту по закону закрепляются за квартирой. И от уплаты задолженности новому владельцу жилья, к сожалению, не освободиться даже в судебном порядке. Покупатель может договориться с продавцом о дополнительной скидке на квартиру в размере долга капремонта. Мы советуем покупателям недвижимости заранее тщательно проверять все документы на квартиру, в том числе и платежные истории собственников, чтобы не попасть в такие ситуации и не брать на свои плечи долги предыдущих владельцев.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Источник

Как заработать на продаже квартиры после капитального ремонта

Можно ли не имея большого опыта заработать на таком бизнесе, как купля-продажа квартир? В действительности в этом нет ничего сложного, если знать гарантированные способы заработка на инвестициях в недвижимость. А на этом можно получить неплохую прибыль, если:
1. купить недвижимость во время спада цен и продать ее на пике поднятия цен;
2. купить квартиру, или офис в аварийном состоянии, сделать капитальный ремонт и продать по цене, которая намного превысит все затраты;
3. купить аварийную проблемную недвижимость и после ремонта сдавать ее в аренду;
4. предугадать какой район будет популярным в будущем и, инвестировав в недвижимость, через некоторое время продать ее по высокой цене.
Как же найти квартиры, которые хозяева согласятся продать по заниженной цене? Ответ очень прост: настойчиво искать таких продавцов, потратив на это большую часть своего времени.

Как правильно приобрести и продать квартиру

Прежде чем вкладывать деньги в недвижимость, нужно разобраться, какое количество комнат самое оптимальное для удачного заключения договора по купле-продаже квартиры. Самыми выгодными для инвестиций считаются 2х-комнатные квартиры, так как их цена обычно ненамного превышает цену 1-комнатных, а площадь, естественно, намного выше. А вот продажа 3х-комнатных квартир менее прибыльна, так как затраты на ее ремонт будут намного больше, чем у жилья с меньшей площадью, а спрос на такие квартиры не очень высок. Для того, чтобы приобрести объект по минимальной цене, ищите квартиры с ярко выраженными дефектами. Хорошо подойдет жилье после пожара, квартира алкоголиков и помещения с разрушенными межкомнатными стенами, выбитыми окнами, или отсутствующим санузлом. Почему следует искать именно такую недвижимость? А потому, что в такой ситуации довольно легко склонить владельцев на существенное понижение основной стоимости. Ни в коем случае не рассматривайте предложений по приобретению жилья в «обычном» состоянии. Так как, несмотря на то, что на первый взгляд их ремонт будет наименее затратным, это самые запущенные квартиры, которые влетят вам в «копеечку». А вот их хозяева вряд ли согласятся снизить цену на жилье, так как с виду оно находится в жилом состоянии.

Маркетинг в продаже квартиры 2014

Купив жилье в плохом состоянии необходимо просчитать все варианты, ведущие нас к заключению выгодного договора продажи квартиры, или ее же аренды. Исследуйте, по каким ценам можно сдать или продать квартиру, если она находится в обычном состоянии, и можно ли получить большую надбавку, за так называемый «евро» ремонт. Также, можно рассматривать вариант подготовки и продажи жилья «под отделку». После изучения спроса, нужно составить простейший бизнес план, в котором будет хорошо видно, какие затраты вы понесете для приведения квартиры в нужное вам состояние. Для того, чтобы получить на выходе квартиру в обычном, жилом состоянии вам необходимо:
1. заменить распределители воды;
2. положить недорогую плитку;
3. поставить новую сантехнику;
4. поставить новую китайскую входную дверь;
5. реставрировать, или заменить окна;
6. добавить больше розеток;
7. заменить все выключатели и розетки на новые;
8. постелить линолеум, имитирующий паркет;
9. поклеить недорогие виниловые обои;
10. отреставрировать межкомнатные двери.
Такой ремонт займет около 2х месяцев и обойдется вам в сумму до 3 000 долларов, а визуально она подорожает как минимум в два раза, а в некоторых случаях и намного больше.

Как выгоднее продать квартиру, если вы дизайнер

Чтобы выгодно продать квартиру в 2014 году, желательно сделать дизайнерский ремонт и, если вы хоть немного увлекаетесь дизайном, то сможете придать жилью современный и неповторимый вид. Авторскую перепланировку нужно делать исходя из состояния недвижимости. К примеру, если в квартире слабенькие межкомнатные перегородки, то есть смысл убрать их, объединив кухню с комнатой. Только не забудьте при этом оформить все надлежащим образом документально, так как в противном случае вы не сможете ее продать. Узаконить перепланировку будет проще, если вы не трогаете несущих стен. А, взявшись за такие кардинальные изменения, не забудьте немного выровнять стены, а также добавьте в ремонт авторских элементов. Можно сделать на стенах вставки из искусственного камня, а откосы окон выложить разноцветной мелкой плиткой. Конечно, такой ремонт обойдется вам существенно дороже, но и продать квартиру вы сможете по довольно-таки приличной цене. Если, использовав свою фантазию, вы придадите квартире уникальный вид, то сможете продать ее определенной категории покупателей, которая готова платить за дизайнерский ремонт.

Основные ошибки при ремонте для продажи квартиры

Готовя жилье для продажи, не допускайте распространенных ошибок:
1. не делайте ремонт качественно, «как для себя», так как это обойдется вам гораздо дороже, а потребности среднего покупателя обычно очень просты;
2. не используйте фирменной плитки, или дорогой шпаклевки, так как обычный покупатель не сможет отличить качественный заменитель от оригинала;
3. не экономьте на смесителях, но постарайтесь приобрести их на распродажах прошлогодних моделей;
4. не покупайте линолеум по высокой цене, а пройдитесь по строительным распродажам, которые предлагают остатки материалов за половину реальной стоимости;
5. не покупайте немодных обоев с блестками, или большими цветами, а ориентируйтесь на геометрический рисунок, так как та категория покупателей, которая интересуется жильем вашего типа, предпочитает именно такой дизайн;
6. не выбирайте ярких и кричащих оттенков для отделки, а отдайте предпочтение светлым и спокойным;
7. не халтурьте в работе, так как это может кардинально испортить впечатление даже при использовании дорогих материалов.

Дополнительный заработок при продаже квартиры после ремонта

Кроме основного вида заработка можно получить большую выгоду, если:
1. приобрести жилье в кредит, предварительно найдя вариант с минимальными первоначальными переплатами
( в этом случае вы будете иметь низкие изначальные затраты, а так как квартира предназначена именно на продажу, то ваша переплата по кредиту будет минимальной);
2. частично, или полностью сделать ремонт самому;
3. продавать квартиру с помощью родственников, или друзей, договорившись с ними о выплате лишь 50% от обычного гонорара;
4. придумать способы экономии самому, в зависимости от сложившейся ситуации на рынке.

Источник

Как я продал «убитую» квартиру. Личный опыт

Это заключительная часть Руководства по выгодной продаже «убитой» квартиры от консультанта по личным финансам Щукина Андрея. Из нее вы узнаете, как распланировать итоговый бюджет, кого привлечь для ремонта и нюансы при продаже. А также мой личный опыт, сколько и на что потратил , какой делал ремонт и насколько удалось повысить цену квартиры .

Если вы не читали сначала, то рекомендую начать с начала:

1. Введение — поймете, является ли ваша квартира «убитой»

2. Первая часть — определитесь с целями продажи и первыми шагами

3. Вторая часть — определите предварительный бюджет на подготовку квартиры, какие затраты окупятся, а какие никогда

VI. Составляем итоговый бюджет на подготовку

Теперь нужно сопоставить наш бланк оценки текущего состояния квартиры (чек-лист из пункта II), учитывая приоритеты и ожидаемую цену продажи квартиры. Сформируем бюджет или смету на предпродажную подготовку.

Рассмотрим на примере (цифры абстрактные).

Допустим, квартиры в похожих домах в вашем районе с одинаковым метражом выставляются по 2 миллиона рублей. В этих квартирах пластиковые окна, ремонт 2000х годов, пластиковые коммуникации.

Есть квартиры, которые продаются за 2,2 млн рублей, но они висят на сайте более полугода. Также есть квартиры, в которых ремонт попроще, но они все равно значительно лучше вашей квартиры, и продаются за 1,8 млн. К вам пришел риэлтор или вы пытались продать квартиру без подготовки и за нее предлагают 1,4-1,5 млн. Для вас это мало, вы хотите 1,7-1,75 млн.

То есть ваша задача увеличить ценность вашей квартиры на 200-350 тысяч рублей . При этом вложить значительно меньше этой суммы.

Устанавливаем планку бюджета в 7% от нижней цены = 122500 рублей . Если все сделать правильно, то вы получите 1 млн 750 тысяч при вложениях в 122 тысячи рублей.

За эти деньги вы добиваетесь того, что ваша «убитая квартира» становится нужной покупателю, да еще и приносит вам дополнительные средства , которые вы бы не получили, согласившись на условия риэлтора (еще были и комиссию его заплатили.)

Смотрим на наш список проблем и выделяем бюджет на каждый пункт . Не забывайте, что если вы сами не будете делать ремонт, то нужно добавить и стоимость работ.

Потолок — 22000, Линолеум — 12000, Обои — 17000, Люстры — 4*300=1200, Розетки 12*30=360, Фотосъемка N руб, Расходы на продажу N %, . , За работу — 12%, Доставка — 5%

Если не можете определиться с бюджетом — напишите мне на почту finprosvet7@yandex.ru , дам пару советов.

VI. Предпродажная подготовка (ремонт)

После того, как определились с бюджетом, нужно ему следовать . Не поддавайтесь искушению «чуть лучше». Вы можете в магазине подумать, что можно взять подороже линолеум, обои и т.п. Четко следуйте бюджету. Он здесь важнее, чем все остальное. Если есть возможность сэкономить, то делайте это на неокупаемых статьях расхода.

Если делать все будете сами, то не затягивайте. Если пригласите работника (с небольшим объемом может справиться один человек), то задайте ему жесткий срок. Чем дольше вы готовите квартиру, тем больше денег вы теряете.

Фиксируйте расходы по смете . Если выходите за нее, старайтесь вернуться. Если экономите, то не спешите потратить все. Возможно, эти средства помогут вам на этапе поиска клиентов.

VII. Генеральная уборка.

После того, как ремонтные работы будут выполнены, обязательно нужно все убрать и вымыть «до скрипа» . Ваша квартира должна соответствовать по всем пунктам чек-листа (без исключений):

Чистые горизонтальные поверхности (полы, подоконники) и вертикальные поверхности (стены, двери, слитка). Сантехника блестит. Нет пыли, паутины, плесени. Окна прозрачные. Декор на местах (картина, занавеска). В квартире приятный запах (спокойный запах от освежителя воздуха).

Источник