Как и за чей счёт провести замену или ремонт лифта в МКД
Согласно принятому в первом чтении законопроекту, административный штраф от 20 тысяч рублей и приостановление деятельности до 90 суток грозят юрлицам, которые вовремя не проведут ремонт лифта. Рассмотрим вопросы о том, кто в МКД отвечает за его исправное состояние и как провести модернизацию или замену лифта.
Кто отвечает за лифты в МКД
Согласно ч. 1.1 ст. 36 ЖК РФ, лифт входит в состав ОИ МКД, поэтому за его состояние отвечают собственники помещений в этом доме (ч. 1 ст. 39 ЖК РФ). Если собственники заключили договор на содержание и ремонт общего имущества МКД с УО, она несёт ответственность за состояние лифтового оборудования.
Расходы на содержание подъёмника включаются в ежемесячную плату за жилищные услуги (ч. 1.2 ст. 154 ЖК РФ), размер которой зависит от доли собственника в праве собственности на ОИ МКД (ч. 2 ст. 39 ЖК РФ). При этом расположение (этаж) и статус помещения (жилое/нежилое) не имеют значения.
Правила эксплуатации и обслуживания лифтов в МКД установлены Техническим регламентом Таможенного союза 011/2011 «Безопасность лифтов», утверждённым решением ТС от 18.10.2011 № 824.
В Приложениях 1 и 3 регламента подробно изложены требования к безопасности лифтов и схемы подтверждения соответствия оборудования этим требованиям. Согласно ч. 5 ст. 4 ТР ТС 011/2011, если в паспорте оборудования не указаны сведения о сроке службы, то он приравнивается к 25 годам со дня ввода в эксплуатацию. Затем без предварительного освидетельствования использовать его запрещено (ч. 3.4 ст. 4 ТР ТС 011/2011). Результаты проверки покажут, можно ли модернизировать оборудование или оно подлежит замене.
В чём разница между заменой и модернизацией
Контроль за соблюдением требований Технического регламента – одна из основных задач Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору (Ростехнадзор).
По результатам осмотров лифтов в части соблюдения требований Технического регламента Ростехнадзор обратился в Правительство РФ с предложениями о повышении безопасности эксплуатации лифтов. Специалисты надзорного органа при проверке лифтового оборудования выявили факты подмены понятий. В МКД под видом замены лифтов была проведена лишь их модернизация, требующая меньших затрат. При этом сохранение некоторых частей старого лифта снижало уровень его безопасности.
Как сообщает сайт Ростехнадзора, в Правительстве РФ по этому вопросу состоялось совещание, итоги которого отражены в письме Минстроя от 29.01.2018 № 2695-НС/06.
В документе чётко определены термин термин «модернизация» и его отличия от «замены». Согласно письму № 2695-НС/06, независимо от терминологии, внесённой в проектную документацию, лифт считается модернизированным, если после ремонта остался хотя бы один старый элемент.
Какие действуют госпрограммы по замене лифтов
Помимо теоретических и терминологических вопросов, Правительство РФ пытается решить проблему финансирования работ по ремонту и замене лифтов. Задача непростая, ведь четверть всех лифтов в российских МКД требуют модификации. И число их постоянно растёт, поскольку у собственников в МКД часто нет возможности полностью и быстро собрать средства: стоимость таких работ – от полутора миллионов рублей и выше.
К решению проблемы подключился Минстрой РФ. Благодаря работающей в регионах Программе ускоренной замены лифтов в 2017 году завершился монтаж 15 000 новых подъёмников взамен оборудования с истёкшим сроком службы. Как сообщает «Российская газета», программа позволяет привлекать средства из городских и региональных бюджетов, а также кредиты, предоставляемые производителями оборудования.
Минстрой РФ видит и другой путь получения средств на замену лифтов, признанных непригодными. Министерство подготовило проект Постановления Правительства РФ, который позволит в рамках региональной программы капремонта в приоритетном порядке заменить опасный для жителей лифт.
Как заменить лифт в доме
Согласно ч. 2 ст. 4, ч. 4 ст. 6 ТР ТС 011/211, оценку соответствия лифтового оборудования техническим требованиям к безопасной эксплуатации нужно проводить не реже раза в год. Делать это должна уполномоченная организация. Если проверка показала, что срок службы лифта уже истёк, он подлежит обязательной замене. При обнаружении неисправности в работе оборудования лифт модернизируется.
Решение о проведении работ по ремонту или замене лифта принимают собственники помещений на общем собрании. Инициатором ОСС может выступить УО или собственник помещения в доме (ст. 45 ЖК РФ). Для принятия положительного решения по этому вопросу требуется согласие не менее двух третей от общего количества голосов собственников жилых и нежилых помещений (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).
Подтвердив согласие на проведение работ, ОСС решает, какой источник финансирования будет использован:
1. Средства собственников.
Собственники помещений МКД полностью оплачивают работы по замене лифта или его отдельных элементов.
Расходы делятся между собственниками и федеральным бюджетом. В таком случае необходимо пройти комиссию, которая учитывает срок службы и состояние лифта, состояние МКД и сумму, которую могут предоставить жители дома
По этой программе в регионах-участниках проводятся работы по замене вышедших из строя подъёмников за счёт бюджетных средств.
Как правило, срок ремонта не превышает одного-двух месяцев в зависимости от количества лифтов и этажей в доме. Приём работ согласно требованиям Технического регламента ТС 011/2011 осуществляют представители управляющей организации.
Выводы
Пока над решением проблемы замены десятков тысяч сломанных или отработавших срок лифтов думают высшие органы власти РФ, управляющие организации должны помнить: на них возложена ответственность за состояние лифтов и безопасность жителей при эксплуатации оборудования.
Поэтому, чтобы лифты не выходили из строя и с жителями не происходили несчастные случаи, УО должна следить за подъёмниками в доме, проводить проверку их состояния и вовремя выносить на общее собрание собственников вопрос о необходимости его ремонта или замены.
Источник
Протокол капитальный ремонт лифта
Достаточно часто в практике управляющих организаций возникают ситуации, когда в многоквартирном доме появляется необходимость провести в срочном порядке ремонтные работы, носящие капитальный характер, однако их проведение запланировано в региональной программе проведения капитального ремонта только через несколько лет.
При этом собственники помещений не собираются на общее собрание для принятия решения о проведении капитального ремонта ранее срока, предусмотренного региональной программой, и для определения источника финансирования проведения соответствующих работ.
Не проявляя никакой инициативы, направленной на проведение общего собрания для оперативного решения вопроса о проведении капитального ремонта общего имущества (его отдельного элемента), собственники помещений развивают бурную деятельность на ниве составления жалоб и обращений, адресованных как управляющей организации с требованиями срочно устранить неисправность и восстановить работоспособность общего имущества, так и органу государственного жилищного надзора с требованиями проверить соблюдение управляющей организацией действующего законодательства в сфере надлежащего содержания общего имущества и привлечь ее к административной ответственности за выявленные нарушения.
Показательным примером такой ситуации является неисправность лифта (лифтового оборудования), при которой управляющей организации в целях обеспечения безопасности жизни и здоровья граждан приходится останавливать (отключать) лифт, а жители, испытывая неудобства, связанные с подъемом по лестнице (особенно пожилые люди, мамы с колясками и тяжелыми сумками), требуют незамедлительного восстановления работоспособности лифта.
Зачастую работы, проведение которых позволит возобновить работу лифта, являются работами капитального характера.
В п. 7.6.2. ГОСТ Р 55964-2014. Национальный стандарт Российской Федерации. Лифты. Общие требования безопасности при эксплуатации» (утв. и введен в действие Приказом Росстандарта от 06.03.2014 N 93-ст), приведен состав работ, выполняемых при капитальном ремонте лифта (работ капитального характера), в который входят ремонт или замена одного или нескольких узлов (составных частей), в т.ч. лебедки главного привода и ее составных частей: редуктора, червячной пары, тормоза, отводного блока, моторной или редукторной полумуфт; электродвигателя лебедки главного привода; канатоведущего шкива лебедки главного привода, барабана трения; оборудования гидропривода (гидроагрегата, гидроцилиндра, трубопроводов); привода дверей кабины и его составных частей: редуктора, электродвигателя, балки привода дверей; постов управления; кабины и ее составных частей: рамы кабины, рамы пола, щитов купе кабины, подвески в сборе, отводных блоков (при наличии) грузовзвешивающего устройства; дверей шахты, кабины и их составных частей: створок, порогов, замков, верхних балок дверей; шкафа управления и его составных частей: электронных плат, трансформаторов; преобразователя частоты и его составных частей: силового модуля, сетевого фильтра, тормозного резистора, электронных плат; натяжного устройства уравновешивающих канатов; ограничителя скорости в сборе, шкива ограничителя скорости, натяжного устройства ограничителя скорости; ловителей; противовеса и его составных частей: рамы противовеса, подвески в сборе, отводных блоков (при наличии); разводки проводов по машинному помещению, шахте и кабине; подвесного кабеля; тяговых элементов; уравновешивающих канатов, цепей; каната ограничителя скорости; буфера.
Объем работ по замене или ремонту составных частей лифта определяется по результатам периодического технического освидетельствования и (или) в ходе проведения технического обслуживания лифта.
Капитальный ремонт лифта не входит в состав работ по техническому обслуживанию лифта и проводится специализированной организацией, осуществляющей техническое обслуживание и ремонт этих лифтов по отдельным договорам.
Из положений ГОСТ Р 55964-2014 следует, что если сломался какой-либо из элементов (узлов), перечисленных в п. п. 7.6.2. указанного стандарта, то работы по замене или ремонту такого элемента (узла) относятся к капитальным.
В связи с этим у управляющей организации возникает вопрос – можно ли провести капитальный ремонт лифта (лифтового оборудования) за счет средств текущего ремонта или целесообразнее изыскать для такого ремонта собственные средства, а затем взыскать их в качестве неосновательного обогащения с регионального оператора, если фонд капитального ремонта формируется на его счете.
Что касается возможности использования средств текущего ремонта для проведения капитального ремонта, то на наш взгляд, без принятия собственниками помещений соответствующего решения и без внесения изменений в договор управления, такая возможность у управляющей организации отсутствует ввиду следующего.
Частью 1 ст. 158 ЖК РФ установлено, что собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт.
В ч. 2 ст. 154 ЖК РФ определена структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме. Эта плата включает в себя:
плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме;
взнос на капитальный ремонт;
плату за коммунальные услуги.
Таким образом, в структуре платы выделены такие самостоятельные составляющие как плата за содержание жилого помещения, включающая в себя плату за текущий ремонт, и плата за капитальный ремонт в виде взносов.
Каждая из указанных видов плат является источником финансирования соответствующих работ и носит целевой характер, т.е. должна быть использована на оплату того вида работ, в отношении которых ее размер установлен.
Как указано в п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2017 N 22 (далее ПП ВС РФ №22), перечень конкретных работ и услуг, выполняемых за счет платы за содержание жилого помещения, условия их оказания и выполнения, а также размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество или кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме. Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год (пункт 5 части 2 статьи 44, часть 7 статьи 156 ЖК РФ).
Размер платы за содержание жилого помещения должен быть соразмерен утвержденному перечню, объемам и качеству услуг и работ, о чем прямо указано в п. 35 Правил №491.
Перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения являются в соответствии с ч. 3 ст. 162 ЖК РФ существенными условиями договора управления.
Из изложенного следует, что размер платы за содержание жилого помещения, включающий в себя плату за текущий ремонт, определяется на общем собрании собственников помещений с учетом соблюдения принципа его соразмерности утвержденному собственниками помещений перечню, объемам и качеству услуг и работ, в т.ч. по текущему ремонту, и указывается в договоре управления многоквартирным домом.
Согласно п. 16 и п. 17 ПП ВС РФ №22 размер платы за содержание и текущий ремонт не может устанавливаться произвольно и не может быть изменен управляющей организацией в одностороннем порядке. Перечень работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, являясь существенным условием договора управления, также не может изменяться в одностороннем порядке управляющей организацией, если иное не установлено в условиях договора управления многоквартирным домом.
Следовательно, полученные управляющей организацией средства на проведение текущего ремонта должны быть использованы по целевому назначению – на проведение работ по текущему ремонту тех видов, в том объеме и в те сроки, которые предусмотрены договором управления многоквартирным домом.
Взносы на капитальный ремонт также носят целевой характер и могут расходоваться только в том порядке, который урегулирован разделом IX ЖК РФ и предусматривает принятие собственниками помещений решения о проведении капитального ремонта с учетом предложения лица, управляющего многоквартирным домом.
В ч. 2 ст. 189 ЖК РФ указано, что собственники помещений в многоквартирном доме в любое время вправе принять решение о.
Источник