Проведение капитального ремонта бывшим наймодателем

Как бывший наймодатель будет исполнять обязанность по капремонту – Правительство вносит свои предложения

Правительство внесло в Госдуму законопроект, регулирующий вопрос исполнения бывшим наймодателем обязанности по капремонту жилья.

Напомним, ранее Конституционный Суд РФ признал взносы на капремонт законными, но при этом указал, что в законодательство России необходимо внести ряд изменений по вопросу капремонта с тем, чтобы обеспечить прозрачность механизма сбора взносов на капремонт. Так Конституционный Суд подчеркнул, что за бывшим наймодателем сохраняется обязанность по капремонту жилья, которое нуждалось в капремонте на момент приватизации в нем первой квартиры. А вот как именно эта обязанность должна исполняться, должен определить федеральный законодатель.

Вопрос капремонта многоквартирных домов достаточно резонансный – у разных партий и депутатов Госдумы разное представление на этот счет, свое видение и у обычного населения. Одни предлагают одно, другие – другое.

Но Правительство решило не ждать, а уже подготовило и внесло в Госдуму свой законопроект. Понятно, что оно стремится минимизировать расходы государства по данному вопросу. Однако раз уж Конституционный Суд сказал, что все-таки надо исполнять обязанность по капремонту, значит, надо исполнять. Вопрос лишь в том, как именно.

Например, КС РФ четко и однозначно не сказал, что жители должны освобождаться от уплаты взносов на капремонт, пока работы не будут выполнены за счет бывшего наймодателя (т.е. государства). Поэтому Правительство в своем законопроекте установило, что собственники жилья все равно должны платить взносы на капремонт, просто внесенные деньги пойдут в счет оплаты последующих работ.

Итак, Правительство предлагает дополнить Жилищный кодекс РФ статьей 190.1 – «Особенности организации капитального ремонта многоквартирных домов, в которых требовалось проведение капитального ремонта на дату приватизации первого жилого помещения».

Что предлагается по этому вопросу.

Первое. Капремонт за счет государства должен проводиться в том случае, если капремонт не просто требовался до даты приватизации первого жилого помещения, а именно было принято решение о проведении капитального ремонта многоквартирного дома, но такое решение не было реализовано. Это очень важный нюанс, который ограничивает круг жителей, подпадающих под действие предложенной нормы. Всегда ли необходимое решение было вовремя принято при том, что дом действительно нуждался в капремонте? Стоит предположить, что нет, — по разным причинам, да и бумаги, как известно, имеют свойство теряться, и реорганизации в сфере ЖКХ именно этому способствовали.

Капремонт, может, и требовался, но решение не было принято – значит, всё, жители в таком случае будут в пролёте, и придется платиться за все работы самим из своего кармана, а бывший наймодатель уже, оказывается, и не при чем.

Второе. Пока бывший наймодатель будет думать, планировать и проводить то, что должен был сделать уже давно, собственники уже сейчас должны вносить плату за капремонт. Правительство предлагает не освобождать собственников от внесения платы за капремонт на период, пока этот капремонт не провел бывший наймодатель. С одной стороны логика в этом есть – деньги будут копиться уже сейчас, и когда настанет необходимость выполнить капремонт, они уже накопятся. Однако рациональность всего этого может быть сомнительной: деньги имеют свойство терять свою покупательную способность.

В любом случае – окончательное решение примет Госдума. Однако поскольку речь идет о правительственном законопроекте, то стоит ожидать, что большинство депутатов «Единой России» его просто примут и всё, дружно проголосовав «за», невзирая на возражения депутатов оппозиционных партий.

Стоит заметить, что ряд депутатов других партий имеют свое представление, как надо урегулировать вопрос по капремонту. К примеру, Галина Хованская от «Справедливой России» считает, что по неисполненным капремонтам государство должно выполнить все, что полагается в рамках позиции Конституционного Суда. Но депутат-справедливорос усматривает в действиях Правительства желание минимизировать государственное участие в осуществлении капитального ремонта. В связи с этим стоит предположить, что вопрос по капремонту еще может обсуждаться в Госдуме, а сам законопроект может быть и изменен в пользу населения страны.

Источник

Раздольевское сельское поселение

ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 18 мая 2018 года № 88 Об утверждении Порядка и условий финансирования проведения бывшим наймодателем капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме за счет средств местного бюджета

Наименование:	ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 18 мая 2018 года № 88 Об утверждении Порядка и условий финансирования проведения бывшим наймодателем капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме за счет средств местного бюджета
Дата:	18.05.2018

Администрация муниципального образования Раздольевское сельское поселение муниципального образования Приозерский муниципальный район Ленинградской области

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

18 мая 2018 года № 88

Об утверждении Порядка и условий финансирования проведения

бывшим наймодателем капитального ремонта общего имущества

в многоквартирном доме за счет средств местного бюджета

Руководствуясь статьей 190.1 Жилищного кодекса Российской Федерации, Федеральным законом от 06 октября 2003 года № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», Уставом администрации муниципального образования Раздольевское сельское поселение муниципального образования Приозерский муниципальный район Ленинградской области администрация ПОСТАНОВЛЯЕТ:

1. Утвердить Порядок и условия финансирования проведения бывшим наймодателем капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме за счет средств местного бюджета (Приложение).

2. Настоящее постановление подлежит официальному опубликованию и вступает в силу на следующий день после его официального опубликования

3. Контроль за исполнением постановления возложить на заместителя главы администрации муниципального образования Раздольевское сельское поселение Шехмаметьеву А.Ш.

Глава администрации А.Г.Соловьев

Разослано: дело – 2; прокуратура – 1; комитет по ЖКХ ЛО – 1.

к постановлению администрации

МО Раздольевское сельское поселение

от 18.05.2018 года № 88

ПОРЯДОК

и условия финансирования и проведения бывшим наймодателем капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме за счет средств местного бюджета

1. Настоящий Порядок определяет последовательность действий и условия финансирования проведения бывшим наймодателем капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме за счет средств местного бюджета (далее — Порядок).

2. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме — замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов.

3. Полномочия бывшего наймодателя по настоящему постановлению возлагаются на администрацию муниципального образования Раздольевское сельское поселение муниципального образования Приозерский муниципальный район (далее – бывший наймодатель)

4. Проведение бывшим наймодателем капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме осуществляется в случае, если до даты приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме такой многоквартирный дом был включен в перспективный и (или) годовой план капитального ремонта жилищного фонда в соответствии с нормами о порядке разработки планов капитального ремонта жилищного фонда, действовавшими на указанную дату, но капитальный ремонт на дату приватизации первого жилого помещения проведен не был, и при условии, что капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме после даты приватизации первого жилого помещения до даты включения такого многоквартирного дома в региональную программу капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Ленинградской области на 2014-2043 годы (далее региональная программа капитального ремонта) не проводился за счет средств федерального бюджета, средств бюджета Ленинградской области, бюджета муниципального образования Раздольевское сельское поселение. В случае, если за счет средств соответствующих бюджетов проведен капитальный ремонт только отдельных элементов общего имущества в многоквартирном доме, обязанность бывшего наймодателя по проведению капитального ремонта распространяется на те элементы общего имущества в многоквартирном доме, капитальный ремонт которых не был проведен.

5. Проведение бывшим наймодателем капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме осуществляется путем финансирования за счет средств местного бюджета оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Указанное финансирование производится с учетом способа формирования фонда капитального ремонта путем перечисления средств в объеме, определенном в соответствии с пунктом 6 настоящего Порядка, на счет регионального оператора либо на специальный счет в порядке и на условиях, предусмотренных действующим законодательством.

6. Перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, которые требовалось провести на дату приватизации первого жилого помещения в таком доме в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, действовавшими на указанную дату, определяется бывшим наймодателем из числа установленных постановлением Правительства Ленинградской области от 30.05.2014 № 218 «Об установлении Порядка утверждения краткосрочных планов реализации Региональной программы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах Ленинградской области области на 2014 — 2043 годы». Стоимость услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме определяется исходя из предельной стоимости услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, определенной региональной программой капитального ремонта.

Срок проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме определяется в соответствии с региональной программой капитального ремонта.

7. Обязательство бывшего наймодателя по проведению капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме не освобождает собственников помещений в многоквартирном доме от уплаты взносов на капитальный ремонт. Средства фонда капитального ремонта, формируемого собственниками помещений в многоквартирном доме, используются на проведение капитального ремонта общего имущества в этом многоквартирном доме в соответствии с региональной программой капитального ремонта.

8. Собственники помещений в многоквартирном доме участвуют в принятии работ, выполненных в рамках исполнения обязанности бывшего наймодателя по проведению капитального ремонта в соответствии с настоящей статьей, в порядке, предусмотренном для принятия работ по проведению капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с региональной программой капитального ремонта. Лицо, которое от имени всех собственников помещений в многоквартирном доме уполномочено участвовать в приемке оказанных услуг и (или) выполненных работ по проведению капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, в том числе подписывать соответствующие акты, определяется решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Источник

Капитальный ремонт муниципальной квартиры

В Жилищном кодексе довольно понятно описаны основные права и обязанности как нанимателя, так и наймодателя. Однако, как показала практика, многие граждане, проживающие в квартирах муниципального типа, плохо разбираются в своих правах и обязанностях. Это обычно и приводит к спорным ситуациям между собственниками муниципальных квартир и их нанимателями, особенно когда встает вопрос ремонта.

Если раньше распоряжаться государственным жильем можно было достаточно свободно, то теперь во многих случаях требуется согласие наймодателя – собственника жилых помещений. Можно ли устроить перепланировку муниципальной квартиры? За чей счет проводятся ремонтные работы? Стоит ли воспринимать в этом плане квартиру «как свою»?

В первую очередь заметим, что главной обязанностью нанимателя (тут он от собственника мало чем отличается) является своевременная оплата жилья и коммунальных услуг. Зато он не оплачивает налог на недвижимое имущество.

Также наниматель должен использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены Жилищным кодексом; обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии. К этому как раз и относится текущий ремонт, за который всецело отвечает проживающий в комнате или квартире. Под таким ремонтом подразумевается побелка, окраска и оклейка стен, окраска пола, потолка, дверей и подоконников, а также оконных переплетов с внутренней стороны и радиаторов.

Наниматель должен самостоятельно заменять оконные и дверные приборы в случае их непригодности, ремонтировать электропроводку и другие инженерные сети. Разумеется, с помощью специалистов. Перепланировку жилого помещения без получения соответствующего согласования от наймодателя производить запрещено. Однако не стоит путать текущий ремонт комнаты/квартиры с общедомовым имуществом. Во втором случае оплачивать его надлежит собственнику, то есть, государству.

Капитальный ремонт муниципальной квартиры также обязано осуществить государство. Квартиросъемщик может потребовать от муниципалитета проведения капитального ремонта квартиры, и тот обязан его выполнить. Если нанимателю откажут в проведении капитального ремонта жилищ, следует провести экспертизу технического состояния жилого помещения у независимых специалистов, и в судебном порядке потребовать проведения капитального ремонта. Если же нанимателю пришлось самостоятельно провести капитальный ремонт своего жилья, он имеет право взыскать возмещение расходов. И, наконец, взносы на капитальный ремонт многоквартирного дома, в котором находится ваше муниципальное жилье, вы также оплачивать не обязаны. С квитанциями должен разобраться муниципалитет.

Статья 676. Обязанности наймодателя жилого помещения

1. Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания.

2. Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

Комментарий к Ст. 676 ГК РФ

1. Формулируя обязанности наймодателя, комментируемая статья, с одной стороны, вводит нормы, распространяющиеся на любые жилые помещения, сдающиеся по договору найма, и, с другой стороны, выделяет регламентацию найма, где объектом выступают квартиры либо изолированные комнаты в многоквартирных домах. К общим нормам относятся: во-первых, регулирование обязанности передать нанимателю свободное жилое помещение и, что немаловажно, в состоянии, пригодном для проживания; во-вторых, положение о том, что если иное не установлено договором, обязанностью наймодателя является капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения (см. ст. 681 ГК и комментарий к ней).

2. Для наймодателей жилых помещений, находящихся в многоквартирных домах, устанавливается обязанность осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств, находящихся в жилом помещении.

3. К обязанностям наймодателя жилого помещения относится и осуществление капитального ремонта, при этом в договоре коммерческого найма стороны могут договориться о проведении такого ремонта нанимателем (см. ст. 681 ГК и комментарий к ней). Переоборудование дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, без согласия нанимателя не допускается (см. ст. 681 ГК и комментарий к ней).

4. Полагаем, что ч. 2 ст. 66 ЖК РФ, относящаяся к договору социального найма, по аналогии может быть использована и применительно к коммерческому найму. На основании указанной нормы при неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем жилого помещения по договору социального найма обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшения платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя.

Вопрос в свете законодательства: если квартира не приватизирована, нужно ли платить за капремонт? Кто оплачивает ремонт муниципальных квартир?

Закон о платах за капремонт принят недавно и не сказать, чтобы он обрадовал хозяев квартир.

Одни без удовольствия, но подчинились, другие решили вести заведомо обреченную борьбу.

А как быть тем, кто не является собственниками жилища? Должны ли платить за капитальный ремонт жители муниципальных квартир? Или им можно жить спокойно и не думать ни о чем?

Вопрос в свете законодательства

Совсем не думать ни о чем не получится — на бесплатной основе ни одно помещение не предоставят. Так что как минимум, придется платить за квартиру и держать в порядке общедомовое имущество (ст. 678 ГК РФ).

Статья 678 ГК РФ

Обязанности нанимателя жилого помещения

— Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.

— Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.

— Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

Надо ли платить за капитальный ремонт если квартира не приватизирована?

Согласно действующему закону, кто собственник жилища, тот за него и платит (ст. 158; 169 ЖК РФ).

А должны ли квартиранты платить за капитальный ремонт?

Если квартира не является собственностью человека, то есть — он либо ее снимает, либо проживает по договору социального найма, плата за капитальный ремонт муниципальной квартиры ложится либо на муниципалитет, либо на арендодателя. Если такие квитанции приходят по адресу, где проживают по коммерческому найму, их нужно передавать хозяину помещения.

Причем, согласно действующим нормам, взносы нужно платить за все — и обитаемые, и нежилые помещения здания, включенного в программу капремонта.

Если квартира муниципальная, то кто платит за капремонт?

Так кто же оплачивает капитальный ремонт в муниципальной квартире? Тот, кто и является ее собственником — муниципалитет. Должен ли наниматель жилья платить за капитальный ремонт? Его это не касается (ст. 154 ЖК). В тот взнос, что требуется с обитателей государственных «квадратов», входит оплата:

— содержания и ремонта дома (речь идет о текущем ремонте);

— ЖКХ (газ, водоотведение, горячая и холодная вода, вывоз мусора. Важно: вопреки устоявшемуся мнению некоторых не слишком грамотных граждан, в категорию жилищно-коммунальных услуг не входит капремонт! Это отдельный пункт, который может быть применим исключительно к хозяевам помещений. Правда, проблема в том, что на практике разница между текущим и капитальным ремонтом может оказаться чисто условной).

Должен ли арендатор платить за капитальный ремонт?

Должен ли платить за капремонт не собственник жилья? Нет, не должен. Человек, проживающий в квартире по коммерческому найму, обязан платить ту сумму, что указана в договоре и жилищно-коммунальные услуги.

Если приходят такие квитанции -их нужно отсылать хозяину квартиры. Если же вы занимаете площадь по договору соц.найма, квитанции за капремонт можно попросту игнорировать. Но лучше будет, если вы обратитесь в Управляющую компанию с просьбой разрешить недоразумение.

Из этого сделаем вывод: оплата капитального ремонта не собственниками жилья не ложится на их плечи.

Верховный суд о капитальном ремонте муниципального жилья

Верховный суд Российской Федерации разъяснил кто должен платить за капитальный ремонт муниципального жилого помещения.

В силу п. 3 ч. 2 ст. 65 Жилищного кодекса РФ наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан осуществлять капитальный ремонт жилого помещения.

В соответствии с п. 2 ст. 681 Гражданского кодекса РФ капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.

В соответствии со ст. 676 ГК РФ наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

Согласно договору социального найма жилого помещения, заключаемому гражданином с администрацией, наймодатель обязан осуществлять капитальный ремонт жилого помещения. При неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем обязанностей по проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения наниматель вправе требовать возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения. Наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшения платы за жилое помещение либо возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателем.

В соответствии со ст. 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Соответственно, в случае самостоятельного проведения гражданами работ по капитальному ремонту жилого дома, являющегося муниципальной собственностью, граждане вправе потребовать уменьшения собственником жилого помещения платы за жилое помещение либо возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателем.

Перечень работ, производимых при капитальном ремонте жилищного фонда, закреплен в приложении № 8 к постановлению Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу РФ от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда».

Источник