Проведение общего собрания для ремонта кровли

Который год протекает кровля. Управляющая компания бездействует. На обращение ряда жильцов о необходимости провести ремонт кровли крыши, управляющая компания ответила отказом, мотивируя тем, что согласно норм Жилищного кодекса РФ, для проведения ремонта, необходимо провести общее собрание собственников, на котором и принять решение о проведении текущего ремонта. Кроме того, нам разъяснили, что на такой ремонт нужно собрать дополнительно денежные средства, так как денег на счете дома не хватит. Правомерны ли такие доводы и что делать, если собрание собственников собрать не получается, а большинство против того, чтобы собирать дополнительные средства, так как протечки крыши их не касаются – большинство не живет на крайних этажах дома?

Ответ: логика ответа управляющей компании понятна (интерес сэкономить деньги на ремонте очевиден), но не основана на положениях действующего законодательства.

Крыша дома – общее имущество собственников

Коль скоро крыша многоквартирного жилого дома является общим имуществом собственников, ее содержание является обязанностью управляющей компании.

Постановлением Госстроя от 2003 года № 170 установлены требования к содержанию общего имущества. Устранение такого неисправности конструктивного элемента здания как «протечки в отдельных местах кровли», согласно приложению № 2 Постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» производится в течение 1 суток.

К сожалению, управляющие компании не любят вспоминать упомянутое постановление Госстроя, а в судах ссылаются на то, что данное постановление носит не обязательный, а рекомендательный характер. Однако суды, как следует из нижеприведенной практики применения, не склонны соглашаться с такой позицией управляющих компаний.

Ремонт кровли крыши и общее собрание собственников

Общее собрание собственников помещений дома для принятия решения о ремонте протекающей в отдельных местах кровли принимать не обязательно. Устранить протечку управляющая компания обязана по вашему заявлению в течении суток. Следует, однако, заметить, что в постановлении Госстроя речь идет об устранении в течении суток протечки в «отдельных местах кровли» (без взимание дополнительной платы). То есть, в том случае, если собственники помещений дома желают ремонтировать или менять всю кровлю, то проводить собрание собственников для принятия такого решения придется.

Примеры из судебной практики

Пример 1. Управляющая компания обязана произвести ремонт кровли крыши и возместить ущерб нанимателю

Судом удовлетворены требования нанимателя жилого помещения, решением суда, оставленным без изменения судом апелляционной инстанции, постановлено обязать управляющую компанию произвести ремонт кровли крыши жилого дома, а также взыскать с управляющей компании в пользу нанимателя (истца) стоимость восстановительного ремонта квартиры, компенсацию морального вреда, а также судебные расходы.

Основанием для удовлетворения требований послужил установленный судом факт ненадлежащего оказания услуг по содержанию крыши, в результате чего истцу причинен материальный ущерб (управляющая компания, несмотря на обращения истца, не ремонтировала кровлю жилого дома, в результате чего, по причине протечек, квартиру истца заливает) ( см. подробнее апелляционное определение Верховного Суда Республики Башкортостан от 11 июля 2013 года по делу № 33-7915/2013)

Пример 2. Суд обязал управляющую компанию отремонтировать кровлю крыши дома

В обоснование исковых требований, истцы указали на то, что длительное время над первым подъездом жилого дома протекает кровля, в результате, квартиры жильцов заливает осадками. Управляющая компания на заявления и жалобы жильцов дома не реагирует, ремонт кровли не производит.

Судом постановлено: обязать управляющую компанию произвести ремонт кровли над первым подъездом дома, взыскать компенсацию морального вреда.

Управляющая компания ссылалась на то, что кровля требует капитального ремонта, а тарифы, взимаемые с собственников, не предполагают проведение капитального ремонта.

Удовлетворяя требования, суд сослался на положения п 4.6.1.1. Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя от 27.09.2003 года N 170, в соответствии с которым, управляющая компания должна обеспечить исправное состояние конструкций чердачного помещения, кровли и системы водоотвода; защиту от увлажнения конструкций от протечек кровли или инженерного оборудования. В соответствии с Приложением N 2 к указанным Правилам, протечка кровли должна быть устранена в течение одних суток.

Отвергая доводы управляющей компании, суд указал, что сама по себе необходимость капитального ремонта не может исключать обязанности по своевременному проведению непредвиденного ремонта, то есть устранения протекания кровли в течении суток ( см. подробнее апелляционное определение Смоленского областного суда от 4 июня 2013 г. по делу N 33-1925/2013).

Источник

Общее собрание собственников по вопросам капитального ремонта

После законодательного введения взносов на капитальный ремонт жильцам необходимо коллективно выбрать способ формирования фонда капремонта, владельца специального счета и утвердить размер платы. Для этого организуется собрание собственников, на котором происходит голосование и принимаются соответствующие решения.

Форма проведения общих собраний

Собрания собственников проводятся в очной или заочной форме. Жилищный кодекс устанавливает условия для проведения заочного собрания в случае отсутствия кворума на очном собрании. В заочном голосовании необходимо проконтролировать заполнение бюллетеней в заявленные сроки.

Кворум

Кворум – установленное законом, уставом организации или регламентом число участников собрания (заседания), достаточное для признания данного собрания правомочным принимать решения по вопросам его повестки дня.

Для решения вопросов по капитальному ремонту необходимо проводить не собрания ТСЖ и ЖСК, а собрание собственников. Если ТСЖ управляет несколькими многоквартирными домами, то в каждом доме необходимо проводить отдельно общее собрание собственников.

Кворум для проведения общего собрания установлен в размере более чем 50% голосов. Однако для вопросов разного вида установлены различные виды кворума, в том числе и по выбору способа формирования фонда капитального ремонта — две трети голосов от общего числа голосов всех собственников в многоквартирном доме. Такой же кворум действует и для решения вопроса о размере взносов на капитальный ремонт. По всем остальным вопросам (выбор владельца специального счета, выбор кредитной организации, в которой открывается специальный счет, направление доходов от хозяйственной деятельности на пополнение фонда капитального ремонта и т.д.) работает правило 50%+1 голос. Однако если предполагается реконструкция или какие-то изменения, которые уменьшают площадь общего имущества, тогда необходимо единогласное решение всех собственников, зафиксированное в протоколе общего собрания.

Уведомление жильцов о проведении общего собрания

Проведение общего собрания начинается с принятия соответствующего решения и уведомления собственников. Жилищный кодекс устанавливает несколько вариантов, как направить уведомления для проведения общего собрания:

вручить каждому собственнику под расписку;

сделать почтовые отправления;

иным способом, который предусмотрен решением общего собрания.

Лучше не ограничиваться размещением объявления о проведении общего собрания, только если это ранее не было принято решением общего собрания собственников в качестве варианта для уведомления. Для этого случая удобно использовать 1С Сайт ЖКХ, с помощью которого можно уведомить жильцов по email. Подробнее о продукте.

В уведомлении необходимо расписать: когда, в какие сроки, где, в какой форме будет проводиться общее собрание. Обязательно укажите повестку дня. Повестка собрания должна согласовываться с тем, что у вас будет отражено в протоколе и в бюллетенях для голосования.

Повестка общего собрания

Что входит в повестку дня? Это зависит от тех вопросов, которые будут рассматриваться на собрании. Говоря о капитальном ремонте, стоит внести в повестку следующие пункты:

Вопрос о выборе председателя и секретаря собрания. Можно озаглавить этот пункт как «Организационные вопросы» и выбирать председателя, секретаря и счетную комиссию.

Выбор способа формирования фонда капитального ремонта: специальный счет, либо счет регионального оператора.

Если собственники выбрали специальный счет, необходимо поставить в повестку дня вопросы о выборе владельца специального счета и об установлении размера платы за капитальный ремонт. Предусмотрено, что собственники голосуют по двум подвопросам в отношении размера платы:

либо решают вопрос об установлении платы в минимальном размере;

либо принимают решение по вопросу увеличения размера платы (и в каком размере).

Открывать специальные счета можно в нескольких банках, главное, чтобы банк подходил под условия, которые сформулированы в Жилищном кодексе . Давать собственникам большое количество выбора из наименований банка – значит рассеивать кворум, по которому нужно достичь большинства, поэтому можно выбрать один, максимум два варианта и предоставить их на рассмотрение собственников.

Если собственники выбирают открытие специального счета, нужно решить, за чей счет будет происходить открытие и содержание счета, а также производиться оплата комиссии банка за перечисление денежных средств. Брать эти суммы из взносов на капитальный ремонт невозможно.

Пункт «Разное». Законодательно не регламентируется, что можно, а что нельзя включать в этот пункт.

Документы к общему собранию

К уведомлению о проведении общего собрания должны быть приложены либо документы, либо бюллетени для голосования (если это заочное собрание), либо какая-то иная информация. Если информации много, вы должны прописать, где, в какие дни, время и сроки перед собранием собственники могут ознакомиться с ней. Это обязательное условие для уведомления.

Еще есть дополнительные документы к собранию, которые не регламентируются законом:

Лист уведомлений (лист регистрации участвующих) – обязателен. Нужен для того, чтобы вы могли доказать кворум.

Протокол счетной комиссии необязателен.

Бюллетени для голосования будут полезны для очного собрания (для заочного они обязательны), поскольку посчитать кворум на общем собрании собственников довольно сложно. Все собственники обладают разным количеством голосов, а по поднятию руки сложно проверить количество проголосовавших. Также голосование можно провести онлайн при помощи Сайта ЖКХ. Подробнее.

Протокол общего собрания. В случае спорных моментов этот протокол будет рассматриваться в суде. Общее собрание собственников и общее собрание членов ТСЖ и ЖСК нельзя проводить вместе и записывать это в один протокол.

Источник

Проведение общего собрания для ремонта кровли

» onclick=»window.open(this.href,’win2′,’status=no,toolbar=no,scrollbars=yes,titlebar=no,menubar=no,resizable=yes,width=640,height=480,directories=no,location=no’); return false;» rel=»nofollow»>

Информация о материале Опубликовано: 21.05.2018 22:30

Опубликовано в журнале «Председатель ТСЖ» №6_2018

При использовании данного материала интерактивная ссылка на источник обязательна ©«Председатель ТСЖ»

Практически все владельцы спецсчетов на капремонт не намерены затягивать с проведением ремонтных работ с использованием спецсчета. Как показала практика первопроходцев, сложности с использованием спецсчета возникают при оформлении документов для банка. Сотрудники банков весьма щепетильно, но совершенно справедливо, относятся к формулировкам в протоколе общего собрания.

Ниже приведен «универсальный» протокол составленный на основе:

— Жилищного кодекса РФ;

— Приказа Минстроя России от 25.12.2015 N 937/пр «Об утверждении Требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах…»;

— конкретных работ в ТСЖ «Перовская 22 корпус 2» (г.Москва)

В протоколе красным цветом выделены ссылки на НПА на основании которых сформулированы те или иные вопросы, вынесенные на голосование.

При подготовке документов для банка (ГЖИ, ФКР) необходимо обратить внимание на следующие «тонкости»:

– документы, подтверждающие полномочия председателя правления ТСЖ, каждые 2 года после избрания/переизбрания передаются в банк. Поэтому банк легко идентифицирует действующего председателя ТСЖ/ЖСК и вопросов со стороны банка не возникает;

– при спецсчете фонда капремонта, формируемого на спецсчете ТСЖ/ЖСК (спецсчет может быть еще на УО без ТСЖ/ЖСК, это уже другая история) инициатором собрания о проведении капремонта должен быть собственник помещения в МКД. Председатель ТСЖ как должностное/выборное лицо не может быть инициатором собрания. Таковым может быть только собственник. И таким собственником желательно выступить председателю ТСЖ или иному лицу, полномочия которого подтверждены на момент подписания документов (уполномоченное лицо имеет право от имени всех собственников помещений в МКД участвовать в приемке оказанных услуг и (или) выполненных работ по капремонту, в том числе – подписывать соответствующие акты);

– формулировки вопросов, вынесенных на собрание и отраженных в протоколе, должны совпадать с формулировками ЖК РФ и региональной программы капремонта. Например, нельзя на общем собрании ставить вопрос о 100% замене межпанельных швов, такого вида работ нет в ЖК РФ. Необходимо ставить вопрос о «ремонте фасада». В противном случае ГЖИ, ФКР скорее всего поймут, о чем идет речь и вопросов может не возникнуть. Но банк может не принять такой документ, т.к. в нормативно-правовых актах по капремонту такого вида работ нет;

– если запланировано проведение нескольких видов работ, например, ремонт лифтов и ремонт мусоропроводов, то каждый вид ремонтных работ выносится на голосование отдельно;

– в протоколе сумма голосов по 3-м колонкам («за», «против», «воздержался») должна строго соответствовать кворуму;

– регистрационный номер протокола должен соответствовать порядковому номеру общего собрания в течение календарного года (п.7, раздел II, Приложение № 1 к приказу Минстроя РФ от 25.12.2015 г. № 937/пр);

– заголовок протокола должен содержать адрес МКД, вид собрания (годовое, внеочередное) и форму его проведения (очное, заочное, очно-заочное голосование) (п.9, раздел II, Приложение №1 к приказу Минстроя РФ от 25.12.2015 г. № 937/пр);

– датой протокола общего собрания является дата составления протокола, которая должна соответствовать дате подведения итогов (окончания подсчета голосов) ОС (п. 6, раздел II, Приложение № 1 к приказу Минстроя РФ от 25.12.2015 г. № 937/пр).

– в протоколе указываются реквизиты документа, подтверждающего право собственности инициатора собрания на указанное помещение (п 11, а), раздел II, Приложение № 1 к приказу Минстроя РФ от 25.12.2015 г. № 937/пр)

– в качестве места проведения ОС указывается адрес, по которому проводилось очное собрание, или адрес, по которому передавались оформленные в письменной форме решения собственников помещений в многоквартирном доме при очно-заочном и заочном голосовании (п. 6, раздел II, Приложение № 1 к приказу Минстроя РФ от 25.12.2015 г.№ 937/пр).

ПРОТОКОЛ № 1

общего годового заочного собрания собственников помещений

в многоквартирном доме по адресу: г. Москва, ул. Перовская, д. 22 корпус 2,

проведенного в заочной форме в период с 14 апреля 2018 г. по 14 мая 2018 г.

16 мая 2018 г.

г. Москва

Инициатором проведения собрания – собственником помещения (кв.___ , свидетельство о собственнности ________) в МКД Шияновым Сергеем Александровичем (он же председатель правления ТСЖ «Перовская 22 корпус 2») – проводилось общее собрание собственников помещений посредством заочного голосования (опросным путем).

В многоквартирном доме 202 квартиры, 1 нежилое помещение, 255 собственников, владеющих 11277,2 кв. м. жилых и нежилых помещений в доме, которые составляют 100% голосов.

В заочном голосовании приняло участие 145 собственников из 139 квартир, владеющих 7939,1 кв. м. жилых и нежилых помещений в доме, что составляет 70,4 % долей от всех собственников МКД, кворум имеется.

Общее собрание проводилось по адресу: г. Москва, ул. Перовская, д. 22, корпус 2

Избрание председателя, секретаря общего собрания и членов счетной комиссии собрания.

Источник