Проведение собраний собственников многоквартирного дома по капитальному ремонту

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Обзор документа

Письмо Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 4 марта 2020 г. N 6644-ОГ/06 О принятии решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме

1. Согласно ч. 4.1 ст. 170 ЖК РФ, если на спецсчете достаточно денег или определен способ финансирования соответствующих мероприятий, собственники помещений в МКД вправе на общем собрании принять решение о проведении капремонта в более ранние сроки, чем предусмотрены региональной программой капремонта.

С другой стороны, ч. 4 ст. 168 ЖК РФ допускает перенос сроков капремонта на более поздний срок или сокращение его объема по решению ОСС помещений в МКД.

Прошу разъяснить, сколько голосов от общего количества голосов в МКД необходимо для принятия на ОСС указанного решения об ускорении либо отложении сроков капремонта общего имущества МКД:

— простое большинство при условии кворума в 50% голосов от общего количества голосов (поскольку ч. 1 ст. 46 ЖК РФ специально не установлено иное), либо

— не менее двух третей голосов от общего числа голосов в МКД, поскольку оба указанных решения являются решениями о капитальном ремонте общего имущества в МКД, а оно, в свою очередь, согласно п. 1 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ требует для утверждения не менее чем 2/3 голосов собственников.

2. Согласно ч. 9, ч. 9.1 ст. 173 ЖК РФ владелец специального счета, получивший уведомление от органа ГЖН о 50% дефиците фактического размера средств ФКР по сравнению с начисленными, и если его взаимодействие с должниками по взносам не привело к положительному результату, обязан инициировать проведение ОСС помещений в данном МКД в целях принятия решения о порядке погашения задолженности. Аналогичная обязанность есть у управляющей организации, если владельцем спецсчета является региональный оператор.

В связи с этим прошу разъяснить:

— какого рода решение может принять ОСС, созванное по указанному поводу?

— какое количество голосов собственников необходимо будет для утверждения данного решения?

3. Согласно ч. 6 ст. 190.1 ЖК РФ собственники помещений в МКД, который требовал проведения капремонта на дату первой приватизации помещения в данном доме, вправе на общем собрании определить то лицо, которое будет от их имени участвовать в приемке оказанных услуг и (или) выполненных работ по проведению капитального ремонта общего имущества в МКД, в том числе подписывать соответствующие акты.

В связи с этим прошу разъяснить, сколько голосов от общего количества голосов в МКД необходимо для принятия на ОСС указанного решения о наделении лица полномочиями по приемке работ по капремонту:

— простое большинство при условии кворума в 50% голосов от общего количества голосов (поскольку ч. 1 ст. 46 ЖК РФ специально не установлено иное),

— квалифицированное большинство — в 50% либо 2/3 от всех голосов (по иным соображениям).

Ответ: Департамент стратегических проектов Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации рассмотрел обращения, направленные в форме электронного документа от 4 февраля 2020 г. N 132401, от 10 февраля 2020 г. N 132992, от 14 февраля 2020 г. N 133603 (вх. в Минстрое России от 4 февраля 2020 г. N 3909-ОГ, от 10 февраля 2020 г. N 4927-ОГ, от 14 февраля 2020 г. N 5945-ОГ), о разъяснении отдельных положений законодательных актов Российской Федерации и в рамках компетенции сообщает следующее.

В соответствии с Положением о Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 18 ноября 2013 г. N 1038, Минстрой России осуществляет выработку и реализацию государственной политики и нормативное правовое регулирование в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства, оказывает государственные услуги, управляет государственным имуществом в соответствующей сфере.

Согласно статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации принятие решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме (пункт 1 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации), поставленным на голосование, принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

При формировании фонда капитального ремонта на специальном счете, собственники помещений могут провести капитальный ремонт раньше запланированного региональной программой срока, в таком случае самостоятельно обеспечив его проведение. Израсходовать средства фонда капитального ремонта со специального счета собственники вправе в любое время, приняв решение о капитальном ремонте многоквартирного дома на общем собрании при условии, что на момент вынесения такого решения на специальном счете достаточно средств, или же, если средств на таком счете недостаточно, определить иные способы финансирования.

Согласно части 1 статьи 168 Жилищного кодекса Российской Федерации региональной программой капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах определяются предельные сроки проведения собственниками помещений в таких домах и (или) региональным оператором капитального ремонта многоквартирных домов.

Частью 4 статьи 168 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что внесение в региональную программу капитального ремонта при ее актуализации изменений, предусматривающих перенос установленного срока капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме на более поздний период, осуществляется при наличии соответствующего решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

По вопросу о порядке погашения задолженности по взносам на капитальный ремонт сообщаем, что в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме перечисляют взносы на капитальный ремонт на специальный счет и они остаются собственниками своих денежных средств, поэтому владелец специального счета все действия, связанные с распоряжением данным счетом, вправе осуществлять только по решению общего собрания собственников помещений. В связи с чем, наделение владельца специального счета полномочиями по взысканию задолженности по уплате взносов на капитальный ремонт может быть осуществлено только решением общего собрания собственников помещений в любое время.

Частью 5.1 статьи 189 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что в случае формирования фонда капитального ремонта на специальном счете решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме должно быть, в частности, определено лицо, которое от имени всех собственников помещений в многоквартирном доме уполномочено участвовать в приемке оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту, в том числе подписывать соответствующие акты.

На основании изложенного, собственники помещений, накапливающие средства на капитальный ремонт на специальных счетах, самостоятельно решают все вопросы, связанные с проведением капитального ремонта, путем принятия решения большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Дополнительно сообщаем, что в соответствии с пунктом 2 Правил подготовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти и их государственной регистрации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 1997 г. N 1009, письма федеральных органов исполнительной власти не являются нормативными правовыми актами.

В этой связи, следует учитывать, что письма Минстроя России и его структурных подразделений, в которых разъясняются вопросы применения нормативных правовых актов, не содержат правовых норм, не направлены на установление, изменение или отмену правовых норм, а содержащиеся в них разъяснения не могут рассматриваться в качестве общеобязательных государственных предписаний постоянного или временного характера.

Директор Департамента
стратегических проектов

М.С. Гилев

Обзор документа

Минстрой разъяснил, что собственники помещений в многоквартирном доме, накапливающие средства на капремонт на спецсчетах, самостоятельно решают все вопросы, связанные с капремонтом.

Решения принимаются не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Источник

Общее собрание о капитальном ремонте МКД: изменения и возможные ошибки

Общее собрание собственников — главный орган управления многоквартирным домом, поэтому вопросы его нормативного обеспечения были и остаются в центре внимания. В 2017 году в законодательство, регулирующее управление МКД, были внесены существенные изменения, о чем мы решили напомнить в своей статье

Полномочия общего собрания собственников по капитальному ремонту МКД

Согласно действующей редакции Жилищного кодекса РФ, решением общего собрания о проведении капитального ремонта в многоквартирном доме могут быть определены параметры капитального ремонта, в зависимости от того, как формируется фонд капремонта — на счете регионального оператора или на специальном счете.

Если фонд капитального ремонта формируется на счете регионального оператора, то общее собрание должно утвердить (ч. 5 ФЗ №257 от 29.07.2017):

Перечень услуг и работ по капитальному ремонту;
Предельно допустимую стоимость услуг и работ по капремонту;
Лицо, которое от имени собственников МКД будет уполномочено участвовать в приемке услуг или работ по капитальному ремонту и подписывать акты.

Если же фонд капремонта формируется на специальном счете, то общее собрание собственников МКД должно утвердить (ч. 5 ФЗ №257 от 29.07.2017):

Перечень работ и услуг по капремонту МКД;
Предельно допустимую стоимость услуг;
Сроки проведения капитального ремонта;
Источники финансирования капитального ремонта;
Лицо, уполномоченное от имени всех собственников МКД участвовать в приемке работ и услуг по капитальному ремонту и подписывать соответствующие акты.

Перенос капремонта в случае недопуска подрядчика на объект (п. 4, ч. 4 ст. 168 ЖК РФ)

Установленный срок капремонта в МКД может быть перенесен в случае препятствования со стороны управляющего лица допуску подрядной организации в помещения МКД, к строительным конструкциям, инженерным сетям, сантехническому, электрическому, механическому и иному оборудованию.

Взносы на капремонт для собственников нежилых помещений (ст. 170 ЖК РФ)

Собственники нежилых помещений уплачивают взносы на капитальный ремонт МКД в особом порядке на основании платежных документов, содержащих расчет размеров взноса на предстоящий календарный год. Собственник нежилого помещения вправе оплатить взносы единовременно, либо равными долями ежемесячно в течение календарного года.

Общее собрание при долгах по взносам на капремонт

Региональный оператор, владеющий спецсчетом, уведомляет управляющие организации и ТСЖ о сформировавшейся задолженности, а также предпринимает меры по ее погашению. Если задолженность сохраняется, то УО или ТСЖ, управляющее МКД, обязаны провести общее собрание собственников для принятия решения о порядке погашения задолженности.

Количество операций по специальному счету (ч. 1 ст. 177 ЖК РФ)

В Жилищный Кодекс введены дополнительные положения о списании средств для исполнения вступившего в силу решения суда, о списании ошибочно зачисленных на спецсчет средств при предоставлении владельцем спецсчета заявления на возврат денежных средств, а также документов, подтверждающих оплату.

Предложения о проведении капитального ремонта МКД (ч. 3 ст. 189 ЖК РФ)

ТСЖ, ЖК, ЖСК и управляющие организации обязаны предоставить собственникам предложения о сроках начала капитального ремонта, перечне и объемах услуг и работ, их стоимости, порядке и источниках финансирования капитального ремонта, а также другие предложения, связанные с его проведением, в порядке, установленном субъектом РФ. Если же собственники формируют Фонд капитального ремонта у регионального оператора, то именно региональный оператор обязан направить предложения собственникам.

Полномочия местного самоуправления при формировании ФКР (ч. 7 ст. 189 ЖК РФ)

Если капитальный ремонт многоквартирного дома, собственники которого сфомировали ФКР на спецсчете, не был проведен в срок, предусмотренный региональной программой, а также если есть непогашенный кредит на капремонт, то орган местного самоуправления не может принять решения о формировании ФКР на счете регионального оператора.

Возможные ошибки при проведении общего собрания собственников МКД

Ошибки, допущенные УК или ТСЖ, могут привести к судебным разбирательствам и признанию недействительными решений общих собраний. Обозначим основные возможные ошибки при проведении общего собрания:

Нарушение порядка уведомления собственников о проведении общего собрания (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ)
Неправильный подсчет голосов
Неверно оформленное решение общего собрания собственников (ч. 4.1–5.1 ст. 48 ЖК РФ)
Ошибки в оформлении доверенностей на голосование
Неправильный выбор формы собрания (ст. 44.1 ЖК РФ)
Устаревшие сведения в реестре собственников помещений
Нарушение порядка передачи документов в ГЖИ (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ)
Изменение повестки общего собрания (ч. 2 ст. 46 ЖК РФ)
Нарушение кворума общего собрания (ст. 44-48 ЖК РФ)

Вопросы о капитальном ремонте МКД в Екатеринбурге можно задать по телефону:

Источник