Проверка капитального ремонта жилого дома

Капремонт дома

Пошаговая инструкция для самостоятельных

Как проконтролировать качество проведенного капремонта

С 2014 года собственники квартир при помощи взносов на капитальный ремонт сами формируют фонд, за счет которого в последствии будет ремонтироваться их дом. В соответствии с Гражданским кодексом РФ и Жилищным кодексом РФ бремя расходов по надлежащему содержанию многоквартирного дома (в т.ч. его капитальный ремонт) несут собственники помещений в доме. Также может быть предусмотрена государственная и муниципальная поддержки на капитальный ремонт на условиях, которые предусмотрены соответственно федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации, муниципальными правовыми актами.

При проведении капремонта жилого дома ориентируемся на гл. 15-18 жК РФ, Градостроительный кодекс, а также подзаконные правила и нормы технического состояния и эксплуатации жилого фонда (например, Правила утв. Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. №491). Общефедеральные правила обязаны соблюдать все участники капремонта: собственники помещений в МКД, управляющие и обслуживающие компании, ТСЖ, операторы фондов, банки и органы исполнительной власти субъекта.
Как правило, ознакомления с региональной программой достаточно, чтобы ответить на вопросы по своему дому, а именно, когда и каким образом его планируют отремонтировать. Тексты региональных программ содержат как общефедеральные положения, так и местные уточняющие правила. Ознакомиться с актуальной редакцией можно в местной администрации или жилищной инспекции.

ВАРИАНТЫ ПРОВЕДЕНИЯ КАПРЕМОНТА:

Плановый ремонт. В региональной программе подходит срок ремонта и контролирующий муниципальный орган согласует работы с обслуживающей дом компанией.
Аварийный ремонт проводится в случае ЧП в максимально короткие сроки. Региональная программа при этом корректируется.
По инициативе собственников. Для принятия решения о необходимости провести капремонт и об его объеме, следует собрать внеочередное собрание.

Следует помнить:
Собственники помещений в многоквартирном доме, накапливающие средства на капитальный ремонт на специальных счетах, самостоятельно решают все вопросы, связанные с проведением капитального ремонта, в том числе какую подрядную организацию и в каком порядке привлечь, как контролировать качество проводимого ремонта, как осуществлять приемку работ и другие вопросы.
Для собственников помещений, уплачивающих взносы на капитальный ремонт на счет регионального оператора, всю работу по организации и проведению капитального ремонта осуществляет региональный оператор (часть 1 статьи 182 ЖК РФ).
Следует учитывать, что по обязательствам регионального оператора перед собственниками помещений, которые уплачивают ему взносы, дополнительную ответственность несет непосредственно субъект Российской Федерации.

Что может сделать и что должен знать конкретный собственник жилья в доме, который нуждается в капремонте:

1. Объем предстоящего ремонта. Для того, чтобы его определить, необходимо провести экспертизу. Его проводит управляющая компания или ТСЖ (ЖСК, ЖКС).
2. Виды работ по капитальному ремонту многоквартирных домов. Информация содержится в пункте 3 статьи 15 ФЗ №185 «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства».
3. Состав работ. Чтобы узнать, на что вы можете рассчитывать в рамках программы, обратитесь к тексту «Методические рекомендации по формированию состава работ по капитальному ремонту многоквартирных домов, финансируемых за счет средств, предусмотренных Федеральным законом от 21 июля 2007 года №185-ФЗ».
4. Принятие решения. Для принятия решения о проведении капитального ремонта необходимо провести общее собрание.

В соответствии с п. 5 ч. 5 ст. 189 ЖК РФ собственники помещений в МКД на общем собрании выбирают лицо, которое от имени всех собственников помещений в МКД уполномочено участвовать в приемке оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту, в том числе подписывать соответствующие акты. Важно, что это не право, а обязанность собственников помещений в МКД. Решение принимается на общем собрании собственников помещений в МКД.
Очевидно, что эту задачу целесообразно поручать профессионалам. Например, специализированной фирме, занимающейся строительными или ремонтными работами либо специализирующейся на проведении строительной экспертизы.

Порядок подписания актов выполненных в рамках капитального ремонта общего имущества в МКД работ и/или оказанных услуг зависит от способа формирования фонда капитального ремонта (т.е. порядка финансирования этих работ и услуг и порядка заключения договоров с подрядными организациями).
— при формировании фонда капитального ремонта МКД на счете регионального оператора для приемки выполненных работ и/или оказанных услуг создается комиссия, в состав которой входят, в том числе, лица, осуществляющие управление данным МКД. При управлении МКД управляющей организацией (УО) в состав комиссия должны быть включены представители УО.
— при формировании фонда на специальном счете вопросы организации и проведения капитального ремонта общего имущества в МКД относятся к компетенции собственников помещений в МКД. При формировании фонда капитального ремонта на специальном счете управляющая организация может быть стороной акта выполненных работ и/или оказанных услуг. Причем она может быть как заказчиком, так и исполнителем работ и услуг. «Статус» управляющей организации в рассматриваемом случае зависит от решения общего собрания собственников помещений в МКД.

Также необходимо учитывать следующее. В соответствии с ч. 5 ст. 189 ЖК РФ обще собрание собственников помещений в МКД независимо от способа формирования фонда капитального ремонта должно определить или утвердить лицо, которое от имени всех собственников помещений в МКД уполномочено участвовать в приемке оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту, в том числе подписывать соответствующие акты.

По решению общего собрания собственников помещений в МКД таким лицом может быть определена и управляющая организация.

Как найти информацию о доме: на сайте Некоммерческой организации «Фонд – региональный оператор капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах» http://fkr-spb.ru/house
— Идем в раздел: Программа
— Выбираем: Поиск дома
— Находим свой адрес.

Позвоните в Комиссию по недвижимости по телефону (812) 400-22-21, и наш специалист Мария Иванова запишет Вас на прием к юристу, который поможет разобраться в спорной ситуации.

Источник

Все идет по плану: как проконтролировать капитальный ремонт своего дома

Можно ли сделать капремонт быстрее и лучше, как не упустить важные детали и избежать внутридомовой войны

Капитальный ремонт многоквартирного дома его жители зачастую воспринимают как стихийное бедствие, которое нужно просто пережить, не особо вникая в детали. Однако пассивная позиция чревата не только тем, что работы могут выполнить некачественно. Если проведению капремонта не содействует совет дома, это может привести к конфликтам подрядчика с жильцами и даже краху добрососедских отношений. Специально для активистов московский Институт экономики города разработал дорожную карту капитального ремонта. В ней пошагово расписан алгоритм действий, который поможет заинтересованным жильцам контролировать ход работ на объекте. С разрешения создателей мы подготовили текстовую версию этой схемы.

Этап 1. Подготовительный

На этом этапе нужно подтвердить необходимость проведения капитального ремонта дома в сроки, определенные региональной программой, а также понять, готовы ли его жители расширить перечень работ и увеличить для этого денежные взносы.

Шаг 1. Сбор и оценка информации, необходимой для принятия решения о проведении капитального ремонта

Первым делом необходимо узнать, какие работы по капитальному ремонту запланированы в региональной программе для вашего дома и какие из них будут проводить в ближайшие три года. Эту информацию можно получить на сайте оператора капитального ремонта (фонда капремонта — Ред.) вашего региона — обычно на таких ресурсах есть кнопка «Найти свой дом».

Далее нужно будет сравнить эти планы с реальным состоянием многоквартирного дома. Программа программой, но все же вы знаете свой дом лучше, и может оказаться, что в намеченных работах он нуждается не так остро, как в чем-нибудь еще.

Запросите у управляющей компании или ТСЖ несколько документов, которые помогут это установить:

выписку из технического паспорта дома;

акты осмотра, проверки (испытаний) состояния оборудования и конструкций на крайнюю дату;

выписку из журнала осмотра.

Если управляющая организация откажет в помощи, осмотр можно провести силами актива дома. Право на ревизию общего имущества собственникам помещений, совету дома, правлению ТСЖ или ЖСК дает п. 13 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме ( постановление правительства № 491 от 13.08.2006).

Вы можете скачать нормативные документы и стандарты, используемые для проведения технического осмотра многоквартирного дома, а также примеры актов осмотра, подготовленные Институтом экономики города.

Второй вариант действий — привлечение к осмотру специализированной экспертной организации. Найти надежного подрядчика поможет сайт Национального объединения строителей.

Актуализировав данные о состоянии дома, обсудите со специалистами управляющей организации возможность изменения сроков и перечня запланированных работ по капитальному ремонту. По итогам этой беседы нужно будет составить новый перечень с обоснованием внесенных изменений.

Помните, что не все работы могут быть оплачены за счет средств фонда капитального ремонта. Перечень того, на что могут пойти установленные взносы (кроме работ, указанных непосредственно в Жилищном кодексе), каждый регион дополняет самостоятельно. Обязательно ознакомьтесь с таким перечнем перед тем, как что-то планировать

Следующий шаг — проведение опроса собственников жилья, в ходе которого нужно выяснить, поддерживают ли они выдвинутые активом предложения. Узнайте у соседей, согласны ли они на изменение сроков и/или перечня работ по капремонту и готовы ли увеличить размер взносов для оплаты дополнительных работ или закупки более качественных материалов. Примеры документов , информационных материалов для проведения опроса собственников помещений и оформления его результатов также можно найти на сайте Института экономики города.

Если в опросе приняли участие менее 25% собственников жилья или они отвергли предложение актива, значит, оно, скорее всего, не получит поддержку на общем собрании, поэтому переходите к шагу 3.

Шаг 2. Оценка финансовой стороны предстоящего капитального ремонта

Если деньги на проведение капитального ремонта вашего дома аккумулируются на счете Фонда капитального ремонта (ФКР), то в стандартной ситуации вам нет нужды волноваться о том, что что-то пойдет не так. По закону региональный оператор должен полностью финансировать проведение работ по намеченному плану. Однако, если вы собираетесь внести в него коррективы, заглянуть в финансовую документацию все же понадобится.

На сайте любого регионального фонда капремонта можно найти ежеквартальную отчетность о формировании фондов капитального ремонта по каждому дому, из которой видно, сколько денег есть «на счете» дома, когда и на какие работы они расходовались.

Имеющиеся накопления очень важно оценить, если:

предполагается выполнение дополнительных видов работ;

общее собрание решило провести капремонт раньше намеченного срока;

при ремонте планируется использовать более дорогие и качественные материалы.

В этих случаях активу дома необходимо просчитать потенциальное превышение максимальной стоимости работ, установленной региональными властями для регионального оператора, и поставить перед собственниками вопрос о соответствующем повышении взносов. Как уже было сказано, это требует обсуждения на общем собрании.

Возможность сдвинуть срок капитального ремонта закреплена законодательно. Проще всего сделать это, если деньги дома хранятся на отдельном спецсчете — тогда капремонт проводится на основании решения общего собрания собственников жилья. В случае, когда взносы аккумулирует регоператор, процедура становится более сложной — изменения нужно будет обосновать и добиться внесения изменений в региональную программу

В любом случае первый шаг к ускорению капитального ремонта — это решение общего собрания собственников. Далее алгоритм действий может быть разным в зависимости от того, хотят ли собственники выйти из «общего котла» и провести ремонт досрочно своими силами или они хотят, чтобы региональный оператор провел ремонт дома в более ранние сроки. Возможность реализации первого решения зависит от региона.. Обычно власти просят сообщать о таком заблаговременно (примерно за год), чтобы деньги дома можно было перевести из «общего котла» на специальный счет.

Если же собственники хотят, чтобы ремонт провел региональный оператор, то решение об изменении перечня или сроков работ нужно довести до уполномоченного регионального органа (регионального министерства ЖКХ) и регионального оператора. Если необходимость проведения ремонта досрочно признают обоснованной, то уполномоченный орган внесет изменения в региональную программу, а региональный оператор будет проводить ремонт в соответствии с новым сроком и перечнем работ.

Разумеется, решение собственников воплотить в жизнь проще, если сумма на счете достаточна для проведения работ. Если же новая смета капремонта превышает накопления или установленный для регионального оператора лимит, дому нужно будет определить дополнительные источники финансирования (это может быть повышение взносов, привлечение кредитов и другие варианты).

Шаг 3. Предотвращение возможных конфликтных ситуаций внутри дома, связанных с проведением капитального ремонта

Не стоит думать, что проведению капитального ремонта дома будут безоговорочно рады все его жильцы, особенно, если он будет проходить внутри квартир. У части собственников могут найтись причины, по которым они, возможно, будут не только высказывать возмущение относительно работ, но и мешать им. К таким ситуациям лучше подготовиться заранее — в этом случае у актива будет намного больше шансов конструктивно решить все конфликты.

Основная проблема при проведении капремонта связана с тем, что бригады рабочих не могут попасть в некоторые квартиры, а ведь в них тоже есть элементы общедомового имущества, например, стояки отопления. Причины здесь могут быть разными, и о них мы поговорим чуть ниже. Начать же эту часть подготовительного этапа лучше с профилактической агитации. На информационных стендах у подъездов нужно разместить памятки о том, что пускать сотрудников подрядной организации к себе домой жильцов обязывает закон ( пп. 3 и 4 ст. 30 ЖК РФ ). Пример такой памятки можно скачать здесь .

Также при каждом удобном случае активу дома нужно проводить личные беседы на эту тему со всеми соседями, а затем организовать опрос или поквартирный обход (примерная форма для их проведения — здесь ) . Это позволит очертить круг потенциально проблемных квартир, в которых либо никто не живет, либо владельцы настроены категорически против.

Источник