Проверка выполнения работ по текущему ремонту

Контроль выполнения и качества работ по текущему ремонту многоквартирного дома

Как проконтролировать выполнение работ по текущему ремонту в доме?

Пермский Фонд содействия товариществам собственников жилья

Внимание! На момент публикации технология ещё не была апробирована.

Сразу надо сказать, что текущий ремонт и содержание общего имущества в МКД – совершенно разные вещи. Текущий ремонт контролировать проще, поскольку он производится по отдельному плану, с указанием сроков, объемов и стоимости работ. Эта технология в основном освоена собственниками. Кстати, это единственный вид уплаченных собственниками средств, которые они могут вернуть при разрыве отношений с УК.

Предмет контроля

Соблюдение параметров качества проведения конкретного вида работ по текущему ремонту в соответствии с планом.

Нормативная документация, определяющая требования к проведению текущего ремонта

Постановление Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491, утвердившее Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правила изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность.

Постановление Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170, утвердившее Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда.

Рекомендации по нормированию материальных ресурсов на содержание и ремонт жилищного фонда. Часть 1 (Утв. приказом Госстроя РФ от 22.08.2000 № 191).

Муниципального уровня (на примере г. Перми)

Решение Пермской городской Думы от 28.10.2014 г. № 226, утвердившее перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества по различным типам домов и то, что входит в состав этих работ и услуг.

Данные по периодичности услуг и работ по текущему ремонту и содержанию в городе Перми находится на сайте администрации г. Перми по адресу http://www.gorodperm.ru/economic/city-services/jkh/ceni_i_tarifi. Подобные перечни есть на сайтах многих муниципальных образований и поселений, а в самих администрациях – точно.

Параметры в соответствии с нормативной документацией

В качестве примера приводится наиболее распространенный в России тип домов – 3-5-этажные дома с благоустройством (кирпичные, панельные, деревянные, шлакоблочные здания). Ориентируемся на план текущего ремонта. Он должен быть утвержден на общем собрании собственников. Если такое решение не принято, то УК составляет такой план самостоятельно, в рамках муниципального тарифа.

• На том ли объекте проводятся работы (например, ремонтируется входная группа – дверь в подъезд – в 1 подъезде, а не в 3, как указано в плане.
• Соблюдение сроков проведения работ.
• Соблюдение объемов проведения работ.
• Соблюдение качества проведения работ.

В редакции решения Пермской городской Думы от 28.10.2014 г. № 226:

1. Перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в 3-5-этажных домах с благоустройством (кирпичные, панельные, деревянные, шлакоблочные здания).

Вид услуги	Содержание	Текущий ремонт
9. Работы, выполняемые в целях надлежащего содержания фасадов многоквартирных домов	контроль состояния и восстановление плотности притворов входных дверей, самозакрывающихся устройств (доводчики, пружины), ограничителей хода дверей (остановы)	при выявлении повреждений и нарушений – разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ
13. Работы, выполняемые в целях надлежащего содержания оконных и дверных заполнений помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме	проверка целостности оконных и дверных заполнений, плотности притворов, механической прочности и работоспособности фурнитуры элементов оконных и дверных заполнений в помещениях, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме	при выявлении нарушений в отопительный период – незамедлительный ремонт. В остальных случаях – разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ

Методы контроля

Контроль можно осуществлять как в ходе выполнения самих работ (что называется «стоять над душой») или при приемке-передаче работ, что является обязательным для УК.

Фотографирование ситуации «до и после», фиксация нарушений при проведении работ по текущему ремонту. Если работа выполняется подрядчиком, всю ответственность все равно несет УК, поэтому, если работы производятся в отсутствии представителя УК, о нарушениях сообщается туда, результаты обращения фиксируется.

Примеры результирующей документации

В случае некачественного производства работ составляется акт о нарушениях в ходе проведения работ по текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Такой акт СМКД может подготовить самостоятельно.

При проведении любого из видов работ по текущему ремонту (обычно их 5-10, не больше), составляется акт приемки – передачи работ по текущему ремонту в многоквартирном доме. За подготовку акта обычно несет ответственность УК, поэтому, если отсутствуют пункты о претензиях, председатель или члены СМКД вправе вписать их собственноручно.

Рекомендации по организации результирующих мероприятий

Основным мероприятием является собственно подготовка и подписание акта приемки-передачи работ.

Получая такой опыт, Советы МКД и их председатели получают опыт, который позволяет более ответственно и самостоятельно подходить к составлению планов работ по текущему ремонту, совместно с персоналом УК.

Контроль выполнения и качества работ по текущему ремонту многоквартирного дома

Акт о нарушениях

в ходе проведения работ по текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме

Пермский Фонд содействия товариществам собственников жилья

Внимание! На момент публикации инструментарий ещё не был апробирован.

г. ___________________ «____ »______________ 201__ г.

Комиссия в составе:

председателя и членов Совета многоквартирного дома №____ по ул. __________________, г. __________________ (Ф.И.О.)

членов технической комиссии многоквартирного дома № ____ по ул. _______________ г. _____________________ (Ф.И.О.) (при наличии такой комиссии в доме)

Представителей управляющей компании (Ф.И.О., должность):

провела проверку качества выполнения работ по текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома № _____ по ул. _____________________________ г. _________________

В ходе проверки было выявлено следующее:

«___»_________ 201__ г. комиссия наблюдала за установкой деревянной двери в подъезде № 3 многоквартирного дома № _____ по ул. _____________. При установке деревянной двери не были точно выверены размеры, что привело к неплотному закрыванию двери в подъезде № 3.

Характеристика некачественно выполненной работы: установленная деревянная дверь закрывается не плотно, образуется щель размером 1 см, что в зимнее время приведет к дополнительным потерям тепла, а в летнее время попадания лишней пыли в подъезд.

Результат проверки:

При выполнении работ по текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома № _____ по ул. _________________ г. _________________ – установка деревянной двери в подъезде № 3 – работа была выполнена некачественно, что привело к неплотному закрыванию двери, при закрывании двери образуется щель размером в 1 см.

Выводы:

В связи с выявленными нарушениями в процессе проверки качества выполнения работы по установке деревянной двери в подъезде № 3 многоквартирного дома № ____ по ул. __________ ООО «Управляющая компания» обязана устранить выявленные неисправности, а именно качественно установить деревянную дверь. Срок устранения неисправностей – до «___» ________ 201__ г.

В случае неустранения ООО «Управляющая компания» указанных неисправностей в установленный срок работа по установке деревянной двери будут считаться невыполненной, расходы, связанные с ее выполнением, не будут приняты собственниками многоквартирным домом.

Настоящий акт составили:

Председатель Совета МКД	подпись	ФИО
Члены Совета МКД	подпись	ФИО
подпись	ФИО
Члены технической комиссии	подпись	ФИО
подпись	ФИО
Представители УК	подпись	ФИО
подпись	ФИО

Пермский Фонд содействия товариществам собственников жилья,

исполнительный директор – Жуков Андрей Алексеевич: citosperm@mail.ru

Акт

приемки–передачи работ по текущему ремонту в многоквартирном доме

по адресу: г.___________, ул._____________________, дом №___

Пермский Фонд содействия товариществам собственников жилья

Внимание! На момент публикации инструментарий ещё не был апробирован.

г. _____________ «___» _______________ 201__ г.

Комиссия в составе:

передающая сторона:

представитель управляющей организации «____________________________», __________________________________________, на основании должностной инструкции,

принимающая сторона:

члены Совета многоквартирного дома:

уполномоченные решением общего собрания собственников помещений, протокол №___ от «___» ___________ 201__ г., составили настоящий акт о том, что в многоквартирном доме по адресу: ______________________ в период с «___» _____________ 20___ г. по «___» _____________ 201__г. подрядной организацией «_____________________________________________________»

(наименование организации, выполняющей работы)

были выполнены ремонтные работы согласно плану работ по текущему ремонту (пункт плана №_____) и смете (пункт сметы №_____):

Стоимость фактически выполненных работ составила _________________________________ руб.

Работы выполнены в ______________________________________________ объеме.

(в полном / не в полном)

Претензии к качеству работ со стороны представителей Совета МКД: ________________________

_____________________________________________________________________________________ (не имеют, либо указать претензии)

Подписи сторон:

Передающая сторона:Представитель управляющей организации_____________/_____________________/МП	Принимающая сторона:Члены Совета МКД____________/_____________________/(председатель)____________/_____________________/____________/_____________________/
Представитель подрядной организации_____________/_____________________/Контакты:Пермский Фонд содействия товариществам собственников жилья,исполнительный директор – Жуков Андрей Алексеевич: citosperm@mail.ru

Большой сборник гражданского контроля: пермский опыт и технологии. – Пермь: Фонд «Гражданское действие», 2015

Сборник издан Фондом «Гражданское действие», включенным распоряжением Министерства юстиции Российской Федерации от 05.08.2015 г. в реестр некоммерческих организаций, выполняющих функции иностранного агента.

Источник

Текущий ремонт многоквартирного дома

Собственников жилья часто волнуют вопросы, связанные с текущим ремонтом многоквартирного дома. Кто и на основании какой документации должен выполнять все работы? Можно ли повлиять на очередность выполнения текущего ремонта многоквартирного дома? В данной статье мы постараемся ответить на все животрепещущие вопросы и дать полное обоснование всем правам собственников жилья.

Согласно законодательству РФ все граждане не только имеют определенные обязанности, но и обладают неоспоримым правом на проживание в безопасном и комфортабельном жилье. Получая ежемесячные квитанции, в которых присутствует графа «текущий ремонт» каждый собственник вносит указанную сумму. Впоследствии она уходит на их выполнение.

Что такое текущий ремонт многоквартирного дома?

Под термином «текущий ремонт многоквартирного дома» специалисты подразумевают комплекс работ, направленных на поддержание строения в состоянии пригодном для проживания. А также на устранение неисправностей, которые могут угрожать безопасности и благополучию собственников жилья. Манипуляции должны проводиться организациями, ответственными за содержание здания в удовлетворительном состоянии.

Внимание! Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефонам: +7 (499) 938-53-75 Москва; +7 (812) 425-62-06 Санкт-Петербург; +7 (800) 350-31-96 Бесплатный звонок для всей России.

Специалисты отмечают, что они могут быть направлены на:

• Восстановление структуры целого многоквартирного дома и поддержание его в исправном состоянии.
• Частичного восстановления инженерных коммуникаций или замены определенных элементов строения.

ВАЖНО

Все ремонтные работы регламентированы технической и нормативной документацией. Решение о полной или частичной замене инженерных коммуникаций или каких-либо элементов осуществляется на основании нижеуказанных документов.

Нормативная база

Законодательная база РФ четко регламентирует кто, в какие сроки и на какие средства должен выполнять текущий ремонт многоквартирного дома. К числу таких документов относятся:

• Статья 154 ЖК РФ регламентирует тарифы и сборы на проведение капитального ремонта строения. Они определены органами местного самоуправления и собственники получают отдельную квитанцию для оплаты.
• Методическое пособие, утвержденное Госстроем МКД 2-04.2004.
• Статьи 154–156 Жилищного кодекса.
• Постановление Госстроя №170 от 27.09.2003 регламентирует кто отвечает за уборку в подъезде после окончания работ по текущему ремонту многоквартирного дома.

Изучив указанные нормативные акты собственники получают полное представление о своих правах и о том, на какие средства и в каком объеме УК осуществляет необходимые мероприятия.

Решение о проведении восстановительных мероприятий в МКД

Решение о проведении текущего ремонта в конкретном здании принимается на основании планового осмотра и оценки технического состояния многоквартирного дома, определения степени износа инженерных коммуникаций, а также иных факторов, влияющих на очередность выбора работ. Плановые осмотры необходимо проводить дважды в год:

• Весной, после окончания отопительного сезона.
• Осенью, непосредственно перед его началом.

Составляется комиссия, которая включает в себя специалистов управляющей компании и представителей собственников. На основании осмотра следует составить акт, который станет основанием для проведения текущего ремонта в МКД.

Какие работы входят в текущий ремонт?

Полный перечень работ, который может быть выполнен в ходе текущего ремонта в многоквартирном доме, четко прописан в методическом пособии по содержанию и ремонту жилого фонда МКД. Он включает в себя:

• Ликвидация локальной деформации, работы по восстановлению поврежденных участков фундамента, отмостки, продухов и системы вентиляции подвала.
• Герметизация стыков конструкции и работы, направленные на восстановление разрушенных архитектурных элементов.
• Покраска фасадов, стен и потолков в подъездах.
• Восстановление целостности оконных рам, стекол или работы по остеклению подъездов.
• Ремонт входных дверей, включая помещение тамбура.
• В ряде случаев возможно проведение работ по усилению и восстановлению целостности межквартирных перегородок.
• Мероприятия по восстановлению технического состояния или полная замена части системы отопления, водоснабжения, канализации, насосной установки или оборудования домовой котельной.
• Поддержание бесперебойной работы вентиляционной системы в доме.
• Устранение неисправностей системы электроснабжения, включая электроплиты. Остальные электрические приборы не попадают в зону действия нормативных актов.
• Установка или замена ящиков для получения корреспонденции.
• Восстановление покрытия пола в подъездах.
• Работы по окрашиванию металлических элементов отопительной системы.
• Замена светильников в местах общего пользования.
• Ремонтные работы, проводимые в электрощитках МОП, а также их полная замена в случае необходимости.
• Работы по поддержанию удовлетворительного состояния козырьков на подъездах. Актуально для элементов, выполненных из мягкой кровли или листового металла.
• Замена клапанов мусоропровода.

Все мероприятия по текущему ремонту в многоквартирном доме должны осуществляться на основании вышеуказанных нормативных документов и соответствовать приведенному здесь перечню допустимых работ.

Отличие капитального ремонта от текущего

Существует ряд отличий между капитальным и текущим ремонтом. Первый вариант предусматривает выполнение глобальных работ с целью предотвратить износ здания (полная замена электрической проводки, системы канализации и водоснабжения и т.д.). А текущий предназначен для поддержания нормального технического состояния и сохранения работоспособности многоквартирного дома (устранение неисправностей, частичная замена участка инженерных коммуникаций и т.д.).

Деньги на капитальный ремонт МКД выделяют из соответствующего фонда, куда жильцы ежемесячно перечисляют денежные средства. В ряде случаев возможно получение дотаций или субсидий от государства. Работы по текущему восстановлению и поддержанию удовлетворительного состояния жилья проводятся только за счет средств собственников, которые те оплачивают в ежемесячных квитанциях вместе с квартплатой. Средства накапливаются на счетах управляющей компании и расходуются по мере необходимости конкретного МКД.

Текущий ремонт многоквартирного дома осуществляется несколько раз в год, а для капитального характерна периодичность один раз в несколько лет. При этом, продолжительность текущего варианта составляет несколько дней или недель. А для капитальных мероприятий этот срок может достигать нескольких месяцев.

Составление плана текущего ремонта в многоквартирном доме

Для проведения текущего ремонта многоквартирного дома необходимо составить план выполнения мероприятий. Основным фактором, влияющим на выбор ремонтных работ, является осмотр здания с целью выявления проблемных участков, а также оценки степени износа инженерных коммуникаций и конструктивных элементов.

Текущий ремонт осуществляется в том случае, если:

• Подошел срок профилактических или косметических ремонтных работ;
• Участки инженерных коммуникаций пришли в аварийное состояние и требуют срочного восстановления;
• Неожиданно возникли повреждения окон и дверей в подъездах, выявлено незначительное разрушение фасада;
• И т.д.

После осмотра и оценки состояния здания представители УК составляют перечень работ по текущему ремонту. Председатель ТСЖ или председатель совета согласовывает готовый перечень или его утверждают на общем собрании собственники жилья. После этого управляющая компания определяет сроки выполнения.

Проведение текущего ремонта многоквартирного дома

Для грамотного проведения текущего ремонта в многоквартирном доме необходимо наличие нескольких этапов выполненных работ:

1. Осмотр комиссией технического состояния МКД.
2. Составление плана мероприятий и очередности их устранения.
3. Проведение тендера и определение подрядной организации для проведения мероприятий по восстановлению работоспособности инженерных коммуникаций или конструктивных элементов строения.
4. Заключение договора, в котором оговорены сроки выполнения работ, штрафные санкции и способы урегулирования спорных моментов.
5. Выполнение ремонтных работ силами подрядной организации.
6. Приемка работ с привлечением комиссии, в которую входят как сотрудники управляющей компании, так и представители собственников. В спорных ситуациях возможно включение в состав комиссионной группы независимого эксперта.
7. Составление и подпись акта о выполнении работ.

К сведению

Четкое следование вышеуказанному алгоритму позволяет обезопасить собственников жилья и получить гарантии того, что при некачественно выполненном ремонте многоквартирного дома в судебном порядке будет осуществлен возврат денежных средств или ремонтные работы будут переделаны на должном уровне.

Текущий ремонт подъезда в МКД

Текущий ремонт подъездов в многоквартирных домах осуществляется за счет средств, перечисляемых собственниками жилья. Дополнительного внесения средств не требуется. Обязанность поддержания подъездов в надлежащем состоянии лежит на управляющей компании за счет средств собственников. При составлении плана ремонтных работ необходимо указать перечень пожеланий, который не противоречит ЖК. После окончания текущего ремонта подъезда многоквартирного дома порядок наводит выбранная подрядная организация (если это прописано в договоре), осуществляющая текущий ремонт или УК. В дальнейшем, поддержание чистоты и порядка полностью ложится на управляющую компанию.

Сроки проведения

Продолжительность выполнения ремонтных работ напрямую связана с их объемом, сезонностью (восстановление работоспособность отопительной системы в зимнее время или в летний период может быть различным), а также от возможностей выбранной подрядной организацией. Сроки проведения текущего ремонта МКД прописаны в договоре с подрядчиком, который выполняет все работы.

Отклонение от установленного периода времени является поводом для обращения в управляющую компанию, а при ее бездействии в надзорные органы и прокуратуру.

Оплата и стоимость

Важно понимать, что текущий ремонт многоквартирного дома осуществляется управляющей компанией за счет средств собственников. Ежемесячно каждый жилец перечисляет определенную сумму на проведение. После проведенного осмотра и составления планов мероприятий по их устранению, управляющая компания проводит тендер и выбирает подрядную организацию с наилучшими условия по стоимости и качества выполнения работ, которая и будет восстанавливать работоспособность инженерных коммуникаций или конструктивных элементов здания.

Отчет по текущему ремонту МКД

Ежегодно управляющая компания должна предоставлять собственникам отчет по текущему ремонту в МКД. Срок предоставления отчета составляет 1 квартал нынешнего года, а период учета данных включает в себя предыдущий год. Предоставление отчета возможно не только в течение 1 квартала текущего года только в том случае, если это оговорено договором по управлению МКД.

Периодичность текущего ремонта в многоквартирном доме

Согласно законодательству текущий ремонт в многоквартирном доме не имеет какой-либо четко установленной периодичности и может быть выполнен по заявке собственников жилья при наличии свободных денежных средств на расчетном счету МКД.

Планирование необходимых мероприятий может быть проведено раз в квартал, полугодие или год, в зависимости от состояния здания и инженерных коммуникаций.

Жалоба за некачественный текущий ремонт МКД

После окончания всех мероприятий в многоквартирном доме и при его неудовлетворительном качестве, неоправданном увеличении срока выполнения или несоответствии заявленных материалов, собственники могут подать жалобу. Для этого необходимо составить заявление в 2-х экземплярах и передать его в УК. Свой экземпляр рекомендовано заверить подписью секретаря, принявшего документы. При бездействии сотрудников управляющей компании следует обратиться в прокуратуру.

Если в результате недобросовестного выполнения договора был нанесен материальный ущерб имуществу собственников, то в этом случае в судебном порядке можно требовать компенсации.

Также не лишним будет направить обращение в Государственную Жилищную инспекцию. Данная организация проведет расследование, на основании которого будет выявлено нарушение и вынесено предписание с целью его устранения.

Нюансы

Существует несколько моментов, которые следует учитывать при планировании сметы в МКД:

• Часть манипуляций может быть выполнена собственниками. Это позволяет существенно сократить стоимость процесса, самостоятельно закупив необходимые материалы. Экономия достигается за счет отсутствия стоимости доставки, дополнительной накрутки подрядными организациями стоимости материалов;
• Собственники получают отказ от УК выполнять определенные виды манипуляций. В данном случае следует ориентироваться на позицию Высшего Арбитражного суда РФ. Она гласит, что все ремонтные работы, направленные на восстановление инженерных коммуникаций и сохранение структурных элементов конструкции считаются автоматически необходимыми и разрешенными для проведения в МКД с привлечением УК.

Изучение всех постановлений и норм позволяет собственникам поддерживать МКД в удовлетворительном состоянии.

восстановление (при необходимости) технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким домом документов в случае утраты сотрудниками управляющей организации восстановление (при необходимости) технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким домом документов в случае утраты в иных случаях

Источник