Обзор практики установления сервитута в спорах с сетевыми организациями
Консультация юриста в Москве 8(800)201-16-39
Консультация юриста в Курске — 8(4712)746-806
Регионы — 8-800-201-16-39
Покупка участка с размещенными на нем строениями, в том числе ЛЭП, подстанциями и т.д. несет определенные проблемы, однако, их возможно компенсировать путем установление сервитут. Ниже мы рассмотрим судебную практику установления сервитут
1. Пункт 5Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26 апреля 2017 г.)
С требованием об установлении сервитута вправе обратиться собственник земельного участка, на котором расположен принадлежащий иному лицу линейный объект, возведенный после возникновения частной собственности на указанный земельный участок.
Собственник земельного участка, на котором расположены опоры линии электропередачи, обратился к собственнику линейного объекта с предложением о заключении соглашения о сервитуте, в котором бы определялся порядок пользования участком (порядок и время доступа, прохода и проезда через участок) в целях эксплуатации размещенных опор, а также размер платы за сервитут.
Собственник линейного объекта в заключении соглашения отказал, что явилось основанием для обращения истца (предпринимателя) в арбитражный суд.
Постановлением апелляционного суда решение оставлено без изменения.
Суд кассационной инстанции судебные акты отменил, направил дело на новое рассмотрение
2. Решение Первомайского районного суд г. Краснодараот 24 января 2020 г. по делу № 2-2354/2020
Обстоятельства:Бжассо Р.А. обратился в суд с иском к филиалу ПАО «Кубаньэнерго» Краснодарские электрические сети обязать ответчика заключить договор сервитута части земельного участка на сумму 32 500 рублей ежемесячно в качестве компенсации за пользование частью земельного участка, площадью 1588 кв.м.; взыскать с ответчика компенсацию земельного участка в размере 1 397 500 рублей за период с 02.092015 года по 02.04.2010 года; взыскать с ответчика судебные расходы в размере 50 000 рублей; также о возложении обязанности демонтировать оборудование, взыскании компенсации за пользование земельным участком.
В обосновании заявленных требований Бжассо Р.А. указал, что он является собственником земельного участка, площадью 5 000 кв.м. После приобретения в 2015 году указанного земельного участка истцу стало известно о нахождении на его территории оборудования электросетей (трансформаторная подстанция), принадлежащих ПАО «Кубаньэнерго». Истец обращался к ответчику с предложением заключить договор аренды либо сервитута, однако стороны согласия не достигли.При этом, для обслуживания электрооборудования требуется круглосуточный проезд-проход через земельный участок истца, что существенно ущемляет его права как собственника недвижимого имущества, поскольку, фактически, 1588 кв.м. земельного участка выпадают из гражданского оборота и требуют соответствующей компенсации. Истец считает, что ответчик должен оплатить за фактическое пользование земельным участком.
Определением Первомайского районного суда г.Краснодара от 25.06.2019 года для определения вариантов пользования земельным участком была назначена судебная экспертиза. Согласно заключению судебной экспертизы экспертом разработаны два варианта прохода (проезда) к трансформаторной подстанции 10/0,4 кВт с учётом существующих проходов (проездов). При определении прохода (проезда) по варианту №1 плата за сервитут составит 54 173 рубля в год, а по варианту № 2 – 47 972 рубля в год.
Решение: Взыскать с ПАО «Кубаньэнерго» Краснодарские электрические сети в пользу Бжассо Р. А. компенсацию за пользование земельным участком в размере 225 720,80 рублей за 50 месяцев, установить право ограниченного пользования (сервитут) ПАО «Кубаньэнерго» Краснодарские электрические сети сроком на 49 лет в отношении части земельного участка с установлением ежегодной периодической выплаты в размере 54 173 рубля.В удовлетворении требований Бжассо Р. А. о демонтаже оборудования с принадлежащего на праве собственности земельного участка – отказать.
3. Решение Гурьевского районного суда Калининградской областиот 24 ноября 2017 г. по делу № 2-1667/2017
Обстоятельства:АО «Янтарьэнерго» обратилось в суд с иском, которым, с учетом уточнения исковых требований просило установить бессрочный (постоянный) сервитут в отношении принадлежащего на праве собственности Василенко И.А. земельного участка с кадастровым номером № для строительства, эксплуатации и ремонта линейного объекта — ВЛ 330кВ по титулу «ВЛ 330 кВПрегольская ТЭС – ПС Северная 330» и «ВЛ 330 кВПрегольская ТЭС – Советск-330/ВЛ 330 кВПрегольская ТЭС-О-1 Центральная».
Заявленные требования мотивированы необходимостью проведения работ по строительству, дальнейшей эксплуатации и ремонту объектов электросетевого хозяйства Калининградской области на части указанного выше земельного участка в рамках плана мероприятий («дорожная карта»), утвержденного распоряжением Правительства РФ от 25 августа 2014 года № 1623-р.
В обоснование площади участка под сервитут и размера платы, истцом представлен отчет, выполненный ООО «Агентство независимой оценки «Прайс» по состоянию на 25 апреля 2017, которым определены координатные точки сервитута, а также произведен расчет ежеквартального размера платежей, составляющего 37160 рублей.Соглашения относительно установления сервитута на условиях, предложенных АО «Янтраьэнерго», с собственником земельного участка Василенко И.А. достигнуто не было, что препятствует проведению работ по строительству и дальнейшей эксплуатации объекта электросетевого хозяйства и исполнению указанных выше правовых актов.
16 августа 2017 года Василенко И.А. обратился в суд с самостоятельным иском о понуждении АО «Янтарьэнерго» к заключению договора аренды сроком на 49 лет части земельного участка с кадастровым номером №, площадью 28157 кв.м., необходимой для строительства и эксплуатации указанного выше объекта электросетевого хозяйства и предлагаемой данной организацией в качестве сервитута. В обоснование доводов относительно оформления именно арендных правоотношений собственник участка ссылается на понесенные финансовые затраты, связанные с выполнением комплекса работ по подготовке проектной документации на строительство мусороперегрузочной станции твердых бытовых и промышленных отходов, а также указывает на невозможность при установлении сервитута использования земельного участка для указанных выше целей и соответственно исполнения налоговых обязательств. По мнению Василенко И.А., установление сервитута лишит его возможности использовать часть участка по назначению. Полагает, что обеспечение баланса интересов сторон в данном случае возможно путем заключения договора аренды требуемой части земельного участка с установлением годовой арендной платы в размере 816000 рублей.
Решение: требования АО «Янтарьэнерго» удовлетворены, установлен бессрочный (постоянный) сервитут в отношении земельного участка для строительства, эксплуатации и ремонта линейного объекта ВЛ 330кВ по титулу «ВЛ 330 кВПрегольская ТЭС – ПС Северная 330» и «ВЛ 330 кВПрегольская ТЭС – Советск-330/ВЛ 330 кВПрегольская ТЭС-О-1 Центральная» с ежегодной платой в размере 178100 (сто семьдесят восемь тысяч сто) рублей, подлежащей уплате АО «Янтарьэнерго» в пользу Василенко Игоря Александровича не позднее 15 декабря каждого календарного года.
4. Решение Ступинского городского суда Московской областиот 21 февраля 2020 г. по делу № 2-2508/2019
Обстоятельства:Ханина К. В. обратилась в суд с иском к ИП Белову А. С. об обязании устранить препятствия в пользовании земельным участком путем переноса контрольного реле напряжения (КРН) с территории земельного участка КН.
В обоснование заявленных требований указывает на то, что является собственником земельного участка. Каких-либо обременений, ограничений прав в установленном законом порядке не зарегистрировано. Согласно выписки из ЕГРН какие-либо объекты недвижимости на земельном участке отсутствуют.Истцом обнаружено КРН (контрольное реле напряжения), которое расположено в границах земельного участка.Истец обратилась к ответчику с требованием демонтировать указанное КРН с земельного участка. На обращение истца ответчик пояснил, что указанное КРН построена в 2006 году со всей разрешительной документацией предложил рассмотреть вопрос об оформлении сервитута или аренды части земельного участка.
В адрес ответчика направлен ответ о том, что рассмотрение вопроса об оформлении сервитута может быть осуществлено только после предоставления ответчиком документов о том, что электротехническое сооружение (КРН) является объектом недвижимости, поставлено на кадастровый учет и зарегистрировано в установленном порядке, просила предоставить документы, подтверждающие законность постройки.У ответчика отсутствуют документы, подтверждающие правомерную установку КРН.
ИП Белов А. С. обратился с встречным иском к Ханиной К. В. об установлении сервитута на часть земельного участка с КН для обслуживания, ремонта КРН, проведения плановых проверок и снятия показаний потребленной электроэнергии, обеспечении недискриминационного доступа неопределенного кругу лиц.
В обоснование заявленных требований ссылается на то, что в целях электроснабжения жителей поселка и конно-спортивного комплекса в 2006 году ИП Глазунов В.Е. в соответствии с проектом и разрешительной документацией осуществил строительство и ввод в эксплуатацию КРН-4,расположеннуюна спорном земельном участке с КН.
Решение: исковые требования ИП Белова А.С. к Ханиной К.В. об установлении сервитута на часть земельного участка с КН для обслуживания, ремонта КРН, проведения плановых проверок и снятия показаний потребленной электроэнергии, обеспечении недискриминационного доступа неопределенного кругу лиц удовлетворить. Исковое заявление Ханиной К.В. к ИП Белову А.С. об обязании устранить препятствия в пользовании земельным участком путем переноса контрольного реле напряжения (КРН) с территории земельного участка КН взыскании государственной пошлины оставить без удовлетворения.
Источник
Сервитут в отношении линейных объектов (газопровод, ЛЭП и других)
Для улучшения нормативно-правовой базы при установлении сервитутов с целью возведения и эксплуатации линейных сооружений есть объективные предпосылки, которым в действующем Законодательстве уделяется недостаточно внимания.
Подробные примеры расчета «обычного» сервитута приведены в основной статье.
Основная причина сложившейся ситуации – специфический характер такой недвижимости как линейные объекты, которые отличаются неделимостью и сложностью.
На сегодняшний день инфраструктура (такая как социальная, или производственная) не может развиваться, если нет достаточного количества линейных сооружений. Как и в других общественно-правовых отношениях, для регулирования вопросов обеспечения энергией, передачи продукции и сырья, необходимо всестороннее регулирование и установление прозрачных требований участникам таких правоотношений. Ведь именно это в результате определяет, насколько они удовлетворены и может ли развиваться экономика. И что еще более важно, это объекты стратегического значения, которые необходимы для функционирования всего государства.
Одним из важнейших практических вопросов является необходимость в сервитуте в случае, когда возникает проблемная ситуация, а также наличие альтернативных способов ее разрешения. Если без сервитута все-таки не обойтись, он должен быть установлен с минимальным обременением для земельного участка, на котором устанавливается.
Очевидно, что не представляется возможным охватить все варианты установления сервитута, который был бы наименее обременительным. Но вполне возможно закрепить ключевые принципы и базовые требования, которые следует выполнять.
В статье 23 Земельного Кодекса РФ можно определить критерии наименее обременительного публичного сервитута, установив ограничения на возведение линейных объектов на землях водного и лесного фондов, сельскохозяйственного назначения, территориях с особым режимом охраны, а также на землях запаса. Главное основание для принятия решения об установлении сервитута — не должно быть иных вариантов. Причем размещение сервитута следует производить исключительно вдоль дорог и в пределах полей севооборотов в случае исчерпания других вариантов. Еще одно ключевое правило – должно соблюдаться требование минимизации отрицательного влияния на окружающую среду.
Если не удается прийти к соглашению по установлению частного сервитута, либо его условий, лицо, требующее его установления, обращается с иском в суд, по решению которого и производится соответствующая операция.
При этом обязательства по доказательству того обстоятельства, что недвижимость невозможно нормально эксплуатировать, либо невозможно установить сервитут без включения в договор соответствующего условия, ложатся на истца.
Обязательное условие для установления сервитута – отсутствие возможности для обеспечения интересов истца другим способом.
Примечателен такой случай из практики. Истец предъявил требование об установление сервитута, в рамках которого он получил бы возможность использовать принадлежащие ответчику коммуникации, которые предназначались для обслуживания сооружения. Суд удовлетворил иск, мотивируя свое решение тем, что в случае отсутствия в помещениях истца канализации, прекращения водо- и теплоснабжения — он не сможет их эксплуатировать, а это является нарушением его прав как собственника.
В пункте 1 статьи 274 Гражданского Кодекса прямо прописана возможность прокладывать трубопроводы, линии связи и электропередачи, а собственник недвижимого имущества наделяется правом выступить с требованием установить частный сервитут.
Однако при практическом применении этой нормы возникает вопрос, что следует брать за основу, если потенциальный сервитуарий может реализовать свои права одним способом, то есть через сервитут, но при этом его можно установить в отношении кого-то из нескольких соседей, владеющих недвижимостью.
Проиллюстрируем эту проблему. Заявление компании Т. об установлении сервитута было удовлетворено судом, вследствие чего предоставлена возможность проезжать по железнодорожным путям, принадлежащим компании Н. При этом вагоны можно было подавать с путей, пребывающих в федеральной собственности, на принадлежащий истцу подъездной путь несколькими маршрутами через подъездные пути компаний Н. и К. Именно этот факт ответчик привел в качестве довода в своей кассационной жалобе. В этом случае необходимо решить, имущество какого из собственников будет обременено существеннее. У суда, к сожалению, нет возможности сравнить степени подобного обременения.
Оценка сервитутов линейных объектов
Крайне важным вопросом с точки зрения правоприменительной практики является также оценка сервитута линейных объектов. Публичный и частный сервитуты отличаются по такой характеристике как платность.
Например, энергетические компании должны в своей деятельности руководствоваться тарифным Законодательством. Поэтому для них практически невозможно проводить мероприятия по межеванию участков земли, регистрации линейных объектов и прав, вытекающих из сервитута. И если даже предусмотреть такую возможность, все расходы будут нести обычные потребители в виде повышения цен на энергоресурсы.
Как и в Гражданском Кодексе (п. 5 ст. 274), в Земельном (п.6 ст.23) зафиксировано право собственника участка, в отношении которого действует частный сервитут, на получение соразмерной платы. То есть на возмещение своих расходов за счет лиц, в пользу которых это обременение установлено.
В упомянутых нормах указано также, что иное может предусматриваться федеральным законом. Таким образом, не исключается возможность установления сервитута на бесплатной основе и возникновение ситуаций, когда определить размер платы владельцу земли невозможно. Но на сегодня таких норм в Законодательстве нет.
Определение платы за использование недвижимости в рамках сервитута – это право собственника участка или лица, владеющего им на других законных основаниях, и именно он является инициатором реализации этого права. При этом даже в случае установлении бесплатного сервитута право на возмещение расходов может быть реализовано в силу неотторгаемости. В связи с этим сомнительной видится позиция правоведов, считающих, что отечественный сервитут отличается от предусмотренного в римском праве своей возмездностью.
С одной стороны — цена является существенным условием, и при ее отсутствии возмездный договор не может быть исполнен. В ст. 423 Гражданского Кодекса устанавливается презумпция возмездности договора гражданско-правого характера, которая применяется и к условию рассматриваемого договора о цене.
С другой стороны — в договоре об установлении сервитута существенным условием является именно возмездность, а не размер платы. Это подтверждается практикой рассмотрения дел в арбитраже. Как считают суды, предусмотренное право владельца земли требовать плату не обусловлено наличием в соглашении об установлении сервитута условия об оплате. Наряду с частным и публичный сервитут характеризуется возмездностью. И в том, и в другом случае возможности собственника реализовывать свои права ограничены. Когда 3е лицо начинает пользоваться его имуществом, это приводит к повышению расходов на содержание.
Исходя из содержания Законодательства, это оценочная величина, так как каждый раз определяется по разным критериям. Применение сервитутов практикуется в разных регионах России, и плату за них можно рассчитать на основе цены, которая традиционно взимается при ограниченном использовании недвижимости. Примечательно, что при внесении информации о сервитуте в ЕГРП среди обязательных данных нет величины платы за сервитут.
Все это позволяет сделать вывод о необходимости толкования такого понятия как «соразмерная плата». По частному сервитуту можно определять любую плату, но в случае с публичным такой свободы нет, так как для государственных структур и органов местного самоуправления действуют ограничения. Поэтому требуется фиксация на уровне государства базовых критериев определения платы при установлении сервитута. Публичные структуры будут ими руководствоваться и только корректировать с учетом специальных коэффициентов.
Федеральная служба земельного кадастра еще 17 марта 2004 года утвердила методические рекомендации по расчету оплаты за сервитут, но они не прошли регистрацию и не публиковались. В этих рекомендациях предусмотрено, что может происходить единовременная оплата сервитута или частями на протяжении срока его действия. Какой из вариантов выбрать, определяется в соглашении, судебном решении или нормативно-правовом акте, на основании которого устанавливается сервитут.
Плательщиками являются такие субъекты:
- лицо, в интересах которого установлен сервитут – если он частный;
- органы власти или местного самоуправления – когда устанавливается публичный сервитут.
Плата, взимаемая за сервитут, включает в себя такие составляющие:
- эквивалент реально причиненного ущерба без того, который связан с необходимостью досрочно прекратить обязательства перед сторонними лицами;
- упущенная выгода, кроме причиненной по вышеупомянутой причине;
- убытки, причиненные владельцу участка из-за досрочной остановки выполнения обязательств.
Размер платы может оказаться отрицательным, и тогда собственник не может требовать каких-либо возмещений. При увеличении стоимости недвижимости благодаря сервитуту плата за него определяется с учетом расходов собственника, которые он несет в связи с обременением.
Плата должна быть эквивалентна убыткам собственника участка на протяжении всего времени, на которое установлен сервитут. Конкретную сумму можно определить, руководствуясь правилами, утвержденными законодательством об оценочной деятельности. При этом, при использовании вышеупомянутых рекомендаций была бы возможность не только определять соразмерную плату, но и выявлять, какие из способов размещения линейных объектов менее обременительны.
Ущерб собственнику незастроенного участка определяется как разница между его рыночной стоимостью с учетом возникших из-за сервитута ограничений и без них. Руководствуясь результатами, полученными по такой методике, суды могли бы без труда определять, какой участок будет менее обременен. А собственник смог бы аргументировать требование определенной суммы возмещения. При этом, расчет в рамках такой методики произвести практически невозможно — кто-то видел объявления на рынке с предложением продать участок с сервитутом? Его стоимость сильно отличается от «базового варианта»?
В рекомендациях отдельно рассматривается вопрос упущенной выгоды, то есть недополученной из-за установления сервитута прибыли. Она определяется посредством дисконтирования потенциальных доходов, которые могли быть получены, если бы не нарушались права. Если из-за публичного сервитута собственник не может пользоваться участком, он имеет право требовать от соответствующих органов изъять эту недвижимость с возмещением ущерба или предоставлением аналогичного участка. Таким образом, происходит изъятие имущества для муниципальных или государственных нужд за счет бюджетных средств. Подписывается соглашение, проводится оценка, после чего орган власти изымает участок.
Чтобы обеспечить эффективную защиту права собственности, необходимо зафиксировать на законодательном уровне вопрос оплаты сервитутов разных видов. При этом следует закрепить, что все публичные сервитуты должны быть возмездными, а при серьезных сложностях с использованием участка должна повышаться оплата.
Важно помнить, что плата за сервитут – это не получение прибыли от предпринимательской деятельности, а только компенсация. Методики определения оплаты не должны использоваться вслепую, иначе будет нарушен принцип ее соразмерности.
Вопрос-ответ
Ответ: Сервитут является вынужденной мерой, то есть, когда иначе поступить по Закону нет возможности, но это необходимо для соблюдения прав. Поэтому все линейные объекты могут быть размещены на условиях сервитута, если такая необходимость есть. Другое дело в разграничении самого сервитута, он может быть публичный, а может быть частный.
В статье 274 Гражданского кодекса РФ говорится о том, что собственник земельного участка может заключить соглашение о сервитуте и получать соразмерную плату за обременение. Однако, если собственник не согласится на условия обременения, все разногласия разрешаются в судебном порядке. В этой же статье как раз и приведены данные о том, что через частные земельные участки могут проходить линейные объекты. То есть нет отдельного указания на конкретные объекты, значит, подразумеваются все линейные объекты.
Также статья 39.37 ЗК РФ прописывает цели установления публичного сервитута. Поэтому рекомендуем в каждом случае детально определять исходные данные.
Ответ: Сразу хочется отметить, что монтаж газопровода осуществляется на основании Проекта. Указанный вопрос урегулирован рядом технических нормативных актов, в том числе:
- СП 62.13330.2010 «Газораспределительные Системы»;
- СП 42-101 «Общие положения по проектированию и строительству газораспределительных систем из металлических и полиэтиленовых труб»;
- СП 42-102 «Проектирование и строительство газопроводов из металлических труб»;
- СП 42-103 «Проектирование и строительство газопроводов из полиэтиленовых труб и реконструкция изношенных газопроводов».
Согласно данным Актам, наружный газопровод — подземный, наземный и (или) надземный газопровод, проложенный вне зданий до наружной конструкции здания. Ни в одном из указанных актов нет запрета на проектирование и монтаж газопровода вблизи дороги.
В СНиП 42-01-2002 отмечено, что при прокладке газопроводов в придорожной полосе автомобильных дорог, магистральных улиц и дорог, улиц и дорог местного значения на расстоянии менее указанных в таблице В.1* приложения В* на участке сближения глубину заложения следует принимать не менее 2,0 м с укладкой газопровода в футляр с соблюдением требований подраздела 5.5 и при условии выполнения мероприятий, исключающих повреждение конструктивных элементов этих дорог и улиц.
Примечание — Решение должно быть согласовано с учетом технических условий, выданных организациями, в ведении которых находятся автодороги.
Таким образом, обустройство газопровода на проезжей части дороги принципиально не запрещено, однако оно должно быть выполнено в соответствии с техническими нормативными актами. Получить более подробную информацию применительно к конкретному проекту можно у органов Ростехандзора России.
Источник