Расчет по капитальному ремонту здания

Расчет затрат на капитальные ремонты здания

Конструктивный элемент	Сметная стоимость, тыс.руб.	Удельный вес ai, %	Срок службы t, число лет	Количество замен mi	aimi
Фундаменты	6,54	—	—
Стены	29,91	—	—
Перегородки	9,35
Перекрытия и покрытие	11,21	—	—
Кровля	2,8
Полы	5,61
Окна и двери	3,74
Отделка	7,48
Санитарно-технические и электротехнические устройства	11,21
Лестницы	1,87	—	—
Прочие элементы	3,74
Итого:	93,46

Средняя удельная стоимость капитального ремонта 1 м 2 общей площади здания будет равна:

С_р уд = С_р/F = 2200/523,48 = 4,2 руб./м 2 ּ год , где F – общая площадь дома, м 2 .

Определение физического износа здания перед первым
кавитальным ремонтом

Физический износ здания по износу отдельных элементов определяется по формуле:

где a_i – удельный вес стоимости конструктивного элемента или инженерной системы в общей восстановительной стоимости здания, %; l_i – износ конструктивного элемента, установленный при техническом обследовании или расчетным путем (при отсутствии результатов обследования), %; n – число элементов.

При отсутствии результатов визуального осмотра и инженерных обследований износ каждого конструктивного элемента определяется на основании приблизительного расчета:

где t_i -срок эксплуатации элемента, число лет; t_ni – нормативный срок службы элемента, число лет.

Число 20 вычитают в связи с тем, что срок нормальной эксплуатации здания соответствует физическому износу здания не более 80 %.

Первый капитальный ремонт производится через 10 лет, следовательно, для всех элементов t_i = 10 годам. Нормативный срок для каждого элемента определяется в соответствии с прил. 1. Расчет физического износа произведен в виде табличной формы (табл. 2).

Таблица 2

Расчет физического износа здания

Конструктивный элемент	Удельный вес ai, %	Срок службы элемента tni, число лет	ti/tni	li = ti/tni×80	Qi = ai×li
Фундаменты	0.08	6.4	44.8
Стены	0.08	6.4	204.8
Перегородки	0.166	13.28	132.8
Перекрытия и покрытие	0.08	6.4	76.8
Кровля	1.0
Полы	0.5
Окна и двери	0.2
Отделка	0.167	13.333	106.664
Санитарно-технические и электротехнические устройства	0.5
Лестницы	0.08	6.4	12.8
Прочие элементы	0.667	53.333	213.333
Итого:	1815.997

На основании табличных расчетов получаем физический износ перед первым капитальным ремонтом:

В соответствии с прил. 3 состояние здания при физическом износе (от 0% до 30%) в 18.16 % оценивается как удовлетворительное.

Определение оптимального межремонтного срока

Производство ремонтных работ будет выгодно, если соблюдается условие:

где С_т – общие удельные затраты через Т лет, включающие удельную сметную стоимость возведения здания: А = 211 руб. (берется из задания); С_р уд – расходы на ремонт; α = 1/(1+Е_н) – коэффициент приведения затрат к текущему моменту времени t; Е_н = 0,12 – нормативный коэффициент эффективности.

Определение оптимального межремонтного срока сведено в табл.3.

Таблица 3

Определение оптимальных межремонтных сроков

t	α t-1	Cр уд	Cр уд × α t-1	A+∑ Cр уд × α t-1	∑ α t-1	Ct= A+∑ Cр уд × α t-1 /∑ α t-1
4.2	4.2	215.2	215.2
0.89	8.4	7.476	222.676	1.89	117.818
0.79	12.6	9.954	232.63	2.68	86.802
0.7	16.8	11.76	244.39	3.38	72.305
0.63	13.23	257.62	4.01	64.244
0.56	25.2	14.112	271.732	4.57	59.460
0.5	29.4	14.7	286.432	5.07	56.495
0.44	33.6	14.784	301.216	5.51	54.667
0.39	37.8	14.742	315.958	5.9	53.552
0.35	14.7	330.658	6.25	52.905
0.31	46.2	14.322	344.98	6.56	52.588
0.28	50.4	14.112	359.092	6.84	52.499
0.25	54.6	13.65	372.742	7.09	52.572
0.22	58.8	12.936	385.678	7.31	52.760

Анализ результатов, представленных в табл. 3, показывает нали-
чие двух близких по величине значений для оптимального межремонт-
ного срока службы – 11 и 12 лет. Они практически равны межремонт-
ному периоду t_м = 10 лет, принятому ранее и соответствующему сроку
службы элемента, имеющего наименьшую долговечность, – кровли.

Общая схема эксплуатационно-ремонтных циклов представлена на
рис.2. На втором – третьем году от начала эксплуатации здания преду-
сматривается послеосадочный ремонт.

Рис.1. График межремонтных сроков.

Рис.2. Периодичность замены конструктивных элементов
1 – кровли, прочих элементов; 2 – инженерных систем, полов;

3 – окон и дверей; 4 – отделки, перегородок;

КР2 – кровля, инженерные системы, полы.

КР4 – кровля, инженерные системы, полы.

КР5 – кровля, окна и двери.

КР6 – кровля, инженерные системы, полы, отделка, перегородки.

КР8 – кровля, инженерные системы, полы.

КР10 – кровля, инженерные системы, полы, окна и двери.

Источник

Рекомендации по расчёту минимального размера взноса на капремонт

Минстрой России разработал методические указания для определения минимального размера взноса на капремонт. Приказ под номером 454/пр опубликован 27 июня и адресован субъектам РФ.

Чем предлагают руководствоваться при определении размера взноса, разберёмся сегодня.

Минстрой РФ советует рассчитывать размер взноса на капремонт с опорой на три основных принципа:

• учитывать общую потребность в средствах финансирования капремонта;
• делать минимальный размер взноса доступным для жильцов;
• устанавливать такой размер взноса, чтобы финансовых средств хватало для обеспечения региональной программы капитального ремонта.

Общая потребность в средствах финансирования

Приказ рекомендует определять общую потребность по трём параметрам:

• по муниципальным образованиям субъекта РФ;
• учитывая оценочную стоимость капитального ремонта МКД — в ценах года принятия региональной программы капитального ремонта;
• исходя из перечня минимально необходимых услуг и работ по капитальному ремонту.

В свою очередь оценочную стоимость предлагается определять как суммарную стоимость всех услуг и работ из перечня минимально необходимых по капитальному ремонту в данном МКД.

При этом нужно учитывать:

• во сколько обойдётся разработка проектной документации;
• цена услуг по строительному контролю;
• необходимо ли неоднократно выполнять отдельные виды услуг и работ по капитальному ремонту в течение срока региональной программы капитального ремонта.

Что касается стоимости услуг и работ по капитальному ремонту, то её лучше всего устанавливать по факту. То есть руководствуясь ценой фактически оказанных услуг/работ для данного МКД за предыдущие 1-3 года.

Расчёт размера взноса

Минстрой РФ рекомендует определять размер минимального взноса, учитывая:

• муниципальные образования субъекта РФ;
• тип МКД;
• удельную стоимость капитального ремонта — рассчитывается в рублях на 1 м² общей площади помещения в МКД на основе оценочной стоимости капитального ремонта МКД;
• срок реализации региональной программы капитального ремонта.

Удельную стоимость Минстрой РФ советует считать путём деления оценочной стоимости капитального ремонта данного типа МКД на суммарную общую площадь помещений в таком МКД. При этом площадь помещений, входящих в состав ОИ в МКД не учитывается.

Таким образом, размер взноса на капитальный ремонт в МКД будет определяться в рублях на 1 м² общей площади помещений в МКД в месяц. Установленный размер взноса может быть постоянным в течение срока действия региональной программы капитального ремонта.

А рассчитать его можно, поделив удельную стоимость капитального ремонта в МКД на общий срок региональной программы.

Желательный срок региональной программы капитального ремонта — 13 лет.

Напомним, что согласно ч. 8.1 ст. 156 ЖК РФ минимальный размер взноса может разграничиваться с учётом типа МКД и стоимости проведения капитального ремонта отдельных элементов строительных конструкций и инженерных систем МКД.

Поэтому субъекту РФ Минстрой РФ рекомендует оценить целесообразность разделения минимального размера взноса по типам МКД, исходя из различий между значениями необходимого размера взноса для разных типов МКД.

Доступность для жильцов МКД

Важный принцип при утверждении минимального размера взноса на капитальный ремонт — его доступность для простых граждан, жильцов МКД.

В качестве критерия доступности можно использовать долю расходов граждан на оплату жилого помещения и КУ в совместном доходе семьи (в %).

После того, как был установлен минимальный размер взноса на капитальный ремонт, предельное значение доли расходов на оплату ЖКУ в общем доходе семьи можно определять с учётом повышения размера платы за КУ.

Изменения минимального размера взноса

Приказ Минстроя РФ рекомендует устанавливать минимальный размер взноса на каждый очередной год реализации региональной программы капремонта. При необходимости его можно изменить, однако учитывая, не поменялись ли:

• платежеспособность населения;
• цена услуг и работ из перечня минимально необходимых по капремонту.

Регионам также указывается на возможность каждые три года (до начала очередного 3-хлетнего плана реализации региональной программы капремонта) проводить переоценку значений необходимого размера взноса.

Кроме того, Минстрой РФ предлагает на официальных сайтах субъектов РФ и в ГИС ЖКХ выкладывать:

• список минимально необходимых услуг и работ по капитальному ремонту, на основе стоимости которых рассчитывался минимальный размер взноса;
• смету капремонта, включающую все услуги и работы из переченя минимально необходимых;
• стоимость каждой услуги и работы из перечня минимально необходимых.

Источник

Правила расчета капитального ремонта

Ввод ежемесячной оплаты будущего капитального ремонта до сих пор вызывает негативный отклик со стороны населения. Ведутся споры, и улучшение, и реставрация жилых домов вызывает негодование у граждан, и ситуация требует детального разбора. Выплаты носят обязательный характер и их нельзя «обойти». В первую очередь граждан интересует вопрос: сколько нужно платить? Как правильно рассчитать все выплаты? Отчего они зависят?

Сколько будет составлять тариф за капремонт? Какие минимальные показатели и взносы допустимы? Существует ли максимальный взнос, который бы был одобрен государством? Детальные примеры выплат, список приблизительных тарифов (они могут быть увеличены), различие в цене в зависимости от региона, минимальный предел, и многое другое — далее в статье.

В каком законе указаны тарифы?

Жилищный Кодекс России распределяет минимальные показатели по тарифам, а контролем и приемом денежных средств занимается региональный орган властей. Разница в цене лишь свидетельствует о распределении на субъекты РФ, для каждого предписаны свои исполнительные акты, в них указаны размеры выплат для региона/ города/ области/ края по капитальному ремонту строений.

При составлении нормативов по методическим рекомендациям размер денежных средств на уплату составляется из следующих показателей:

1. Весь минимальный объем средств, которые необходимы для того, чтобы выполнить ремонтные работы;
2. Доступ для граждан (если сумма выплат на жилье с учетом всех необходимых взносов будет превышать средний показатель, цена за ежемесячный взнос по капремонту будет снижена из-за невозможности плательщиков вносить средства);
3. Достаточность всех накоплений для ремонта в одном субъекте России. Выплаты производятся по схеме, которая приводит к ремонту домов в субъекте, таким образом они должны быть приостановлены, когда цель достигнута.

Как уже было сказано ранее, все зависит от региона и уровня достатка граждан, что делает невозможным повышение платы для развития города и населенных пунктов в быстрые сроки. Таким образом, большинство граждан живут в домах, в которых не было ремонта уже более десятка лет, а средств, которые были собраны, едва хватает на косметическую отделку помещений общего пользования в панельных домах.

Что касается решения о повышении размера ежемесячного взноса за капитальный ремонт, то оно принимается коллективно, по всем правилам демократии. Отмечается, что если в районном ЖКХ ставится задача со сроком завершения работ раньше, то жители дома могут провести устное голосование, результатом которого будут приняты меры о повышении минимального размера оплаты. Если больше 50% собравшихся будут согласны на это, то взносы вырастут, что позволит в быстрый срок закончить работы.

Становится очевидно, что работы в многоквартирных домах требуют взносов за капитальный ремонт, и, при желании собственников квартир дома, тариф может быть подкорректирован в зависимости от желания владельцев квартир закончить работы раньше. Другой вопрос: сколько нужно платить в разных регионах?

Тарифы в разных регионах

Статистические данные показывают, что в зависимости от региона проживания цены на тарифы на капитальный ремонт будут различаться.

По технике склада тарифа собираются данные, которые становятся базовыми показателями ценообразования:

1. В первую очередь всё зависит от технических показателей самого фонда, сколько в нём уже имеется накопленных средств;
2. Учитываются показатели экономического положения граждан, среднего дохода за два последних отчетных года;
3. Третий фактор, который определяет размер тарифа — уровень дотаций в конкретном населенном пункте.

График тарифов по регионам:

• Москва — 17 рублей;
• МО — 10 рублей;
• Свердловская область — 9 рублей;
• Башкортостан — 7 рублей;
• Краснодарский край — 6 рублей;
• Республика Татарстан — 6 рублей;
• Самарская область — 6-7 рублей;
• Челябинская область — 6-7 рублей;
• Нижегородская область — 6-7 рублей;
• Дагестанская республика — 6 рублей;
• Краснодарский край — 6-7 рублей;
• Ставропольский край — 6-7 рублей;
• Санкт-Петербург — 3-5 рублей.

Цены рассчитываются за квадратный метр по кадастровому паспорту квартиры, таким образом цена умножается на количество метров в помещении, и рассчитывается объем ежемесячной выплаты за капитальный ремонт многоквартирного дома.

Расчет тарифа за капремонт

Месячный платеж рассчитывается следующим образом:

1. Берется ставка, которая законодательно утверждена для отдельно взятого региона, или та ставка, которая была утверждена в результате собрания собственников жилья;
2. Учитывается тип МКД;
3. Общая площадь помещения для жилья или офиса.

Тарифный взнос для сбора средств на капитальные ремонтные работы в частном и коммерческом секторах рассчитываются таким образом, что каждый метр собственности должен оплачиваться. Иными словами, чтобы рассчитать сумму взноса, нужно умножить площадь помещения по техплану на тарифный коэффициент, в результате получится сумма месячной оплаты.

Для владельца квартиры в Свердловской области площадью 60 кв.м ежемесячный платеж в жилищный фонд на специальный счет будет составлять следующее: 60 х 9 = 540 рублей в месяц.

Собственник московской квартиры в юрисдикции Москвы, а не области, имея площадь 72 кв.м, обязуется платить взносы за капитальный ремонт по следующей схеме: 72 х 17 = 1224 рубля каждый месяц.

Максимальный взнос по платежам не предусматривается, все зависит от индивидуальных решений жильцов дома. Таким образом, дорогой комплекс элитного жилья может установить посредством большинства собственников плату за квадратный метр в размере 100 и выше рублей. В практике такое встречается редко, но это возможно.

Ранее было сказано, что минимальный размер платы устанавливается законом и указом, а максимальный — собственниками данного многоквартирного комплекса.

Источник