Расходы по ремонту с нанимателя

Статья 681. Ремонт сданного внаем жилого помещения

1. Текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.

2. Капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.

3. Переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, без согласия нанимателя не допускается.

Комментарий к статье 681 Гражданского Кодекса РФ

Согласно положениям настоящей статьи текущий ремонт обязан производить наниматель жилого помещения, а капитальный проводит наймодатель. Иные условия могут быть установлены договором найма.

Пункт 3 статьи 681 устанавливает ограничение для наймодателя по переоборудованию жилого дома, в котором находится сданное внаем помещение. Для его проведения необходимо выяснить, повлияет ли на условия пользования нанимателем жилым помещением. Если в результате переоборудования условия пользования изменятся существенно, производство работ возможно только с согласия нанимателя. Статья ничего не говорит о мнении совместно проживающих с нанимателем граждан. Следовательно, оно в данном случае не учитывается. Существенное изменение условий пользования — понятие оценочное и в законе не раскрытое.

Другой комментарий к статье 681 ГК РФ

1. Коммент. ст. устанавливает общее правило, в соответствии с которым между сторонами распределяются обязанности по производству ремонта жилого помещения. Оно основывается на том, что текущий ремонт обычно не требует значительных затрат и позволяет учитывать конкретные запросы лиц, непосредственно проживающих в помещении; напротив, капитальный ремонт обычно связан с вложением в помещение более значительных сумм, увеличивает его стоимость, нередко требует для своего проведения освобождения помещения. Поэтому вполне логично, что обязанность по производству текущего ремонта жилого помещения возлагается на нанимателя, а капитального — на наймодателя. Впрочем, данное правило носит диспозитивный характер, и потому стороны могут изменить его своим соглашением.

2. К текущему ремонту жилого помещения, выполняемому нанимателем за свой счет, относятся работы, направленные на поддержание помещения в надлежащем состоянии и ликвидацию последствий его износа. К ним, в частности, относятся побелка, окраска и оклейка стен и потолков, окраска полов, дверей, подоконников, оконных переплетов с внутренней стороны, радиаторов, а также замена оконных и дверных приборов, ремонт внутриквартирного инженерного оборудования (электропроводки, систем холодного и горячего водоснабжения, теплоснабжения, газоснабжения) и т.п.

Если выполнение указанных работ вызвано неисправностью отдельных конструктивных элементов общего имущества в многоквартирном доме или оборудования в нем либо связано с производством капитального ремонта дома, то они производятся за счет наймодателя.

Невыполнение нанимателем обязанности по производству текущего ремонта жилого помещения дает наймодателю право расторгнуть договор жилищного найма и взыскать с нанимателя стоимость таких работ.

3. К капитальному ремонту жилого помещения, выполняемому наймодателем или за его счет, относятся работы по перестилке полов, замене дверей, окон, радиаторов и инженерного оборудования, укреплению несущих конструкций и т.п.

Если необходимость капитального ремонта жилого помещения вызвана действиями (бездействием) нанимателя, последний обязан возместить наймодателю соответствующие расходы.

При неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшения платы за пользование занимаемым жилым помещением либо возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме либо возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя.

4. Наймодатель обязан своевременно предупредить нанимателя о предстоящем проведении в помещении работ по капитальному ремонту, в особенности если требуется освобождение жилого помещения на время проведения его капитального ремонта. Обязанность по предоставлению нанимателю и членам его семьи на время проведения капитального ремонта жилого помещения, когда ремонт не может быть произведен без выселения нанимателя, жилого помещения маневренного фонда, отвечающего санитарным и техническим требованиям, наймодатель не несет.

5. Понятие «переоборудование жилого дома», о котором говорится в п. 3 коммент. ст., жилищному законодательству неизвестно, так как последнее оперирует понятиями «переустройство» и «перепланировка». Под переоборудованием же дома обычно понимается изменение его целевого назначения, в частности перевод в нежилой фонд. Почему законодатель использовал данный термин, не совсем ясно — скорее всего, это элементарный юридико-технический брак.

Не вполне понятно, далее, как понятие «переоборудование дома» соотносится с его капитальным ремонтом и реконструкцией.

Очевидно также, что закрепленное п. 3 правило может быть реализовано лишь в том случае, если наймодатель жилого помещения является собственником всего жилого дома, так как в противном случае вопрос о переоборудовании дома находится вне его контроля.

Таким образом, если цель п. 3 состояла в том, чтобы обеспечить нанимателю спокойное пользование жилым помещением в течение срока действия договора, то она едва ли может считаться достигнутой из-за нарушения элементарных правил юридической техники.

Остались вопросы по ст 681 ГК РФ?

Получите консультации и комментарии юристов по статье 681 ГК РФ бесплатно.

Вопросы можно задать как по телефону так и с помощью формы на сайте. Сервис доустпен с 9:00 до 21:00 ежедневно по Московскому времени. Вопросы, полученные в другое время, будут обработаны на следующий день. Бесплатно оказываются только первичные консультации.

Источник

Если наниматель отремонтировал квартиру за свои деньги, а наймодатель не возместил расходы

Если наниматель квартиры сделал ремонт по собственной инициативе, должен ли наймодатель возместить ему расходы? Суды решили, что не должен. А Верховный суд не согласился: суды не учли тот факт, что наймодатель предоставил жильцу заведомо непригодное жилье.

В чем суть дела?

В 2010 году гражданка Т. получила от МВД квартиру по договору социального найма. Трёхкомнатная квартира для проживания была малопригодной, и гражданка отремонтировала её за свой счет. В 2013 году договор социального найма признали недействительным и выселили гражданку Т.

Женщина обратилась в суд с иском к МВД: она просила взыскать с управления неосновательное обогащение в размере 255 тыс. руб. Согласно экспертизе, именно столько она потратила на ремонт и покупку стройматериалов.

Что решили суды?

Суды первой и апелляционной инстанций иск гражданки не удовлетворили:

Истец отремонтировала квартиру для собственных нужд, без согласия с наймодателем.

Поэтому в данном случае невозможно применить правила о неосновательном обогащении.

Т. обратилась с кассационной жалобой в Верховный суд с требованием отменить решения судов как незаконные.

Что решил ВС?

ВС иск гражданки удовлетворил. Аргументы:

• Закон обязывает наймодателя передать нанимателю жилье, которое отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам. В квартире, переданной гражданке Т. по договору социального найма, отсутствовало газовое оборудование, сантехника, межкомнатные двери, стены и потолки не имели отделки, а пол представлял собой цементную стяжку. Чтобы наниматель и члены ее семьи могли пользоваться квартирой, её необходимо было привести в надлежащее состояние;
• Наймодатель (ответчик) был проинформирован о состоянии квартиры и не возражал против ремонта.

Что не учли нижестоящие суды?

• Доводы истицы о том, что она была вынуждена произвести ремонт из-за того, что наймодатель не выполнил своих обязательств (предоставленное жилье не соответствовало санитарным и техническим требованиям);
• То, что стороны должны вернуть друг другу все полученное при сделке, если её признали недействительной. Если невозможно вернуть в натуре, то – возместить надо стоимость. К требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке подлежат применению нормы об обязательствах вследствие неосновательного обогащения;
• Факт, что ответчик передал, а истица приняла без каких-либо замечаний жилое помещение без отделки и без оборудования. Это «не исключает возможность применения при разрешении настоящего спора правил о неосновательном обогащении»;
• То, что ответчик, передавая непригодное для проживания помещение, не мог не понимать, что истица будет делать в нём ремонт.

Какие юридически значимые обстоятельства должны были установить судьи, чтобы разрешить спор?

• соответствие состояния переданной нанимателю квартиры требованиям законодательства;
• объем проведенных истцом отделочных и строительно-ремонтных работ;
• возможность возврата ответчиком истцу неосновательно приобретенного за ее счет имущества в натуре, а также стоимость неотделимых улучшений, произведенных истцом и необходимых для приведения квартиры в состояние, соответствующее жилым помещениям.

ВС решение апелляции отменил, дело направил на новое рассмотрение в апелляционную инстанцию.

Источник: определение Верховного суда от 19 сентября 2017 года № 83-КГ17-18.

Источник

Расходы по ремонту с нанимателя

Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если же договором сроки не предусмотрены, ежемесячно в порядке, установленном законом.

За надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме несут ответственность лица, указанные в ч. 2.1-2.3 ст. 161 ЖК РФ (управляющая организация, ТСЖ, ЖСК и др.).

Пользование жилым помещением по договору социального найма осуществляется соответствующим договором социального найма.

Наниматель жилого помещения в многоквартирном доме по договору социального найма приобретает право пользования общим имуществом в этом доме и обязан своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора. Граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги, которая включает в себя:

— плату за пользование жилым помещением;

— плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также за отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме;

— плату за коммунальные услуги.

В соответствии с законом наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда вносят плату за пользование жилым помещением наймодателю.

Однако, плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также за отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме, в соответствии с законодательством нанимателю необходимо вносить лицу, которое осуществляет функции по управлению, содержанию и текущему ремонту мест общего пользования жилого дома,
т.е. УК, ТСЖ, ТСН, ЖСК.

Источник

Должен ли наниматель оплачивать за ремонт общедомового имущества?

Должен ли наниматель оплачивать за ремонт общедомового имущества? (за содержания и ремонт жилого помещения оплачиваю, а так же оплачиваю ремонт общедомового имущества, я же наниматель)

Ответы на вопрос:

Наниматель обязан оплачивать только те услуги, которые прописаны в договоре найма. Если обязанность по оплате общедомовго имущества не закреплена, то платить не должен.

☼ Здравствуйте, Если вы наниматель по обычному договору найма, то пусть всё это платит собственник квартиры, если конечно не возложил обязанности на вас по договору

Желаю Вам удачи и всех благ!

Да, должен ЖК РФ Статья 154. Структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги

1. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, включает в себя:

1) плату за пользование жилым помещением (плата за наем);

2) плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, тепловую энергию, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также за отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда;

Статья 67 ЖК РФ. Права и обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма

1. Наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право в установленном порядке:

5) требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.

3. Наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан:

4) проводить текущий ремонт жилого помещения;

Из типового договора соцнайма, утвержденного постановлением правительства К текущему ремонту занимаемого жилого помещения, выполняемому Нанимателем за свой счет, относятся следующие работы: побелка, окраска и оклейка стен, потолков, окраска полов, дверей, подоконников, оконных переплетов с внутренней стороны, радиаторов, а также замена оконных и дверных приборов, ремонт внутриквартирного инженерного оборудования (электропроводки, холодного и горячего водоснабжения, теплоснабжения, газоснабжения).

Если выполнение указанных работ вызвано неисправностью отдельных конструктивных элементов общего имущества в многоквартирном доме или оборудования в нем либо связано с производством капитального ремонта дома, то они производятся за счет Наймодателя организацией, предложенной им;

В силу ГК РФ Статья 676. Обязанности наймодателя жилого помещения

2. Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

Отсюда следует, что ремонт общедомового имущества осуществляет собственник в лице органов местного самоуправления, а на наниматель.

Источник