Ремонт арендатором за счет собственных средств

Ремонт арендатором за счет собственных средств

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Арендодатель в соответствии с п. 1 ст. 616 ГК РФ установил в договоре аренды, что арендатор обязан за свой счет производить капитальный ремонт. Таким образом, договором установлено не только кто обязан проводить капитальный ремонт, но и за чей счёт, а именно за счёт арендатора. Сможет ли в этом случае арендатор потребовать от арендодателя возмещения своих расходов на капитальный ремонт на основании п. 1 ст. 616 ГК РФ?

На наш взгляд, при описанных обстоятельствах ст. 616 ГК РФ не дает арендатору оснований для возмещения своих расходов на капитальный ремонт. Однозначно же оценить перспективу возмещения таких расходов на основании ст. 623 ГК РФ мы не можем. Поясним подробнее.
Согласно п. 1 ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.
Как видно из приведенной нормы, стороны могут изменить предусмотренное ей правило, договорившись о возложении обязанности по проведению капитального ремонта и соответствующих расходов на арендатора. В этом случае, поскольку арендодатель освобождается от предусмотренной по умолчанию обязанности производить капитальный ремонт, исключается и возможность применения абзаца третьего п. 1 ст. 616 ГК РФ, которым установлены права арендатора на случай неисполнения арендодателем указанной обязанности. Иных оснований, которые позволяли бы арендатору требовать от арендодателя возмещения расходов на капитальный ремонт, ст. 616 ГК РФ не предусматривает.
Разумеется, стороны в силу свободы договора могут договориться о том, что соответствующие затраты арендатора компенсируются арендодателем (смотрите, например, постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 24 апреля 2015 г. N Ф01-1144/15 по делу N А11-4812/2014, постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 13 ноября 2019 г. N 02АП-8456/19, постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 ноября 2017 г. N 14АП-9114/17). В этом случае вопрос об обязанности арендодателя возместить расходы арендатора на капитальный ремонт должен решаться в соответствии с условиями договора и конкретными обстоятельствами (смотрите, например, постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 31 октября 2019 г. N 01АП-9333/19, постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 июля 2015 г. N 13АП-11529/15, постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 11 мая 2017 г. N Ф07-4548/17 по делу N А05-5886/2016).
В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 2 ст. 623 ГК РФ). Формулировка приведенной нормы, как нам представляется, принципиально не исключает возможности применения п. 2 ст. 623 ГК РФ и в том случае, когда договором предусмотрено, что капитальный ремонт проводится арендатором за свой счет (смотрите в связи с этим, например, постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 18 января 2010 г. N 08АП-8722/2009).
В связи с этим отметим, что в правоприменительной практике можно встретить различные подходы к соотношению понятий «капитальный ремонт» и «неотделимые улучшения». В ряде случаев эти понятия отождествляются (смотрите постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 22 июля 2015 г. N 09АП-24337/15, АС Поволжского округа от 6 августа 2015 г. N Ф06-26315/15, ФАС Дальневосточного округа от 27 ноября 2012 г. N Ф03-5332/12). В других случаях суды указывают на их неравнозначность (смотрите постановления АС Северо-Кавказского округа от 15 апреля 2015 г. N Ф08-1842/15, ФАС Дальневосточного округа от 27 августа 2013 г. N Ф03-2937/13). Различие в содержании этих понятий имеет значение для решения вопроса о возмещении арендатору затрат на проведение работ в отношении объекта аренды. Как правило, стоимость неотделимых улучшений всегда возмещается арендатору при условии, что они произведены с согласия арендодателя. Стоимость же капитального ремонта, как видно из вышеизложенного, возмещается арендатору лишь в случаях, когда стороны договорились об этом, либо когда арендатор произвел капитальный ремонт, вызванный неотложной необходимостью, притом что арендодатель не исполнил свою обязанность по его проведению.
Поскольку положениями ГК РФ напрямую не урегулирован вопрос о праве арендатора, обязанного в соответствии с договором аренды осуществлять капитальный ремонт, на возмещение осуществленных им в рамках такого ремонта неотделимых улучшений, соответствующие условия целесообразно включать в договор аренды (смотрите постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 24 июля 2017 г. N Ф07-7674/17 по делу N А56-46397/2016, постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 16 ноября 2016 г. N Ф07-10197/16 по делу N А56-55145/2012), чтобы исключить неопределенность в отношениях сторон по этому вопросу. В отсутствие таких условий в договоре перспектива удовлетворения требования арендатора о возмещении стоимости неотделимых улучшений представляется неочевидной. В частности, если договором аренды предусмотрено, что капитальный ремонт осуществляется арендатором за свой счет и при этом договор не возлагает на арендодателя безусловной обязанности по компенсации соответствующих затрат арендатора, то не исключено, что возместить такие расходы арендатор не сможет и на основании п. 2 ст. 623 ГК РФ (смотрите постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 15 марта 2018 г. N Ф01-504/18 по делу N А17-4073/2016).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Александров Алексей

Ответ прошел контроль качества

25 марта 2020 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2021. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС». Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, info@garant.ru.

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), editor@garant.ru

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3136), adv@garant.ru. Реклама на портале. Медиакит

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Источник

Ремонт арендатором за счет собственных средств

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

ИП на УСН сдает собственное помещение без отделки. Арендатор делает капитальный ремонт за свой счет. Стоимость ремонта арендодателем не возмещается.
Возникает ли при этом налог со стоимости капитального ремонта у ИП и в каком размере (УСН, как у ИП или НДФЛ, как у физического лица)?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
В связи с тем, что ИП использует помещение в предпринимательской деятельности (сдача в аренду), обязанность по уплате НДФЛ в отношении доходов, связанных с данным имуществом, по нашему мнению, у ИП на УСН отсутствует.
При возврате арендованного имущества с неотделимыми улучшениями у арендодателя налогооблагаемый доход не возникает в случае документально оформленного согласия на проведение данного улучшения.
Однако налоговые споры не исключены как в части признания неотделимых улучшений доходом физического лица, так и в части налога на доходы ИП.

Обоснование вывода:
Согласно п. 2 ст. 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Таким образом, стороны имеют право указать в договоре аренды, что первичный ремонт (отделку) помещения, осуществленный арендатором, арендодатель не компенсирует арендатору. Также на основании п. 2 ст. 623 ГК РФ можно сделать вывод, что неотделимые улучшения непосредственно связаны с объектом аренды и не могут быть отделены без вреда для имущества. Поэтому по окончании срока аренды они переходят к арендодателю вместе с объектом аренды.

НДФЛ

Гражданское законодательство РФ не разделяет имущество физического лица на имущество, принадлежащее ему исключительно как гражданину, и имущество, принадлежащее ему исключительно как индивидуальному предпринимателю (постановление КС РФ от 17.12.1996 N 20-П). Следовательно, получение статуса ИП не обособляет часть имущества гражданина.
В этой связи стоимость неотделимых улучшений, полученных арендодателем и не компенсируемых им, можно трактовать и как доход, полученный физическим лицом, и как доход, полученный ИП.
Например, согласно письмам Минфина России от 13.03.2009 N 03-11-06/2/39, от 01.06.2006 N 03-05-01-04/141 стоимость произведенных организацией-арендатором неотделимых улучшений является доходом, полученным физическим лицом — арендодателем в натуральной форме, и подлежит обложению НДФЛ.
В анализируемой ситуации договор аренды заключается от имени ИП. ИП на УСН освобождаются от обязанности по уплате НДФЛ (в отношении доходов, полученных от предпринимательской деятельности, за исключением налога, уплачиваемого с доходов в виде дивидендов, а также с доходов, облагаемых по налоговым ставкам, предусмотренным пп. 2 и 5 ст. 224 НК РФ), в соответствии с п. 3 ст. 346.11 НК РФ.
В связи с тем, что ИП получает доходы от использования принадлежащего ему имущества в предпринимательской деятельности (сдача в аренду), по нашему мнению, обязанность по уплате НДФЛ в отношении данных доходов у ИП на УСН отсутствует.
Представители финансового ведомства в ситуациях, когда недвижимость использовалась ИП в предпринимательской деятельности, а при регистрации в ЕГРИП были указаны виды деятельности, связанные с недвижимостью, также приходят к выводу, что доход, полученный предпринимателем от продажи такой недвижимости, подлежит налогообложению в рамках УСН (смотрите, например, письма Минфина России от 10.06.2015 N 03-11-11/3358, от 26.06.2013 N 03-11-11/24263, от 16.08.2012 N 03-11-11/247).

УСН

В соответствии с подп. 1) п. 1.1. ст. 346.15 НК РФ при определении объекта налогообложения налогоплательщиком на УСН не учитываются доходы, указанные в ст. 251 НК РФ.
В соответствии с подп. 32 п. 1 ст. 251 НК РФ при определении налоговой базы не учитываются доходы в виде капитальных вложений в форме неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором. При этом отсутствует оговорка, что это положение применяется в зависимости от наличия или отсутствия согласия арендодателя.
Тем не менее в ряде писем Минфина России (от 09.09.2013 N 03-11-06/2/36986, от 03.05.2011 N 03-03-06/1/280) высказывается мнение, что в случае отсутствия согласия арендодателя на неотделимые улучшения арендованного имущества у организации возникает внереализационный доход в соответствии с п. 8 ст. 250 НК РФ на дату подписания акта о возврате арендованного имущества после окончания срока аренды, то есть основания для применения подп. 32 п. 1 ст. 251 НК РФ у арендодателя в данной ситуации отсутствуют. Смотрите также письмо УФНС России по г. Москве от 29.11.2006 N 20-12/105055.1.
Таким образом, для применения арендодателем нормы подп. 32 п. 1 ст. 251 НК РФ целесообразно оформить соответствующее согласование проведенных неотделимых улучшений арендованного имущества.

Учет у арендатора

Согласно подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ объектом налогообложения НДС признаются операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории РФ в том числе на безвозмездной основе (п. 1 ст. 39 НК РФ).
Таким образом, в данном случае у арендатора при передаче улучшений арендодателю будет иметь место безвозмездная передача результатов выполненных работ, в связи с чем возникнет объект НДС согласно п. 1 ст. 146 НК РФ (смотрите информацию ФНС России от 18.12.2017, письма Минфина России от 10.07.2019 N 03-07-11/51062, от 27.07.2016 N 03-07-11/43792, от 17.12.2015 N 03-07-11/74085, от 25.02.2013 N 03-07-05/5259, от 24.01.2013 N 03-07-05/01, письмо ФНС России от 19.04.2010 N ШС-37-3/11 и др.). Данный вывод согласуется с правовой позицией ВС РФ, изложенной в определениях от 15.07.2015 N 306-КГ15-7133, от 24.10.2016 N 304-КГ16-12228, от 18.09.2017 N 305-КГ17-12166 и судебной практикой (постановления Седьмого ААС от 07.04.2016 N 07АП-983/2016, ФАС Поволжского округа от 26.06.2012 N Ф06-4326/12 по делу N А65-12909/2011, ФАС Уральского округа от 02.02.2010 N Ф09-4771/09-С2 по делу N А47-382/2009, ФАС Московского округа от 30.04.2010 N КА-А40/3819-10 по делу N А40-107727/09-127-742, от 25.06.2009 N КА-А40/4798-09, от 14.08.2009 N КА-А40/7779-09.
Что касается налога на прибыль, то начисление амортизации по неотделимым улучшениям в целях налогообложения прибыли должно быть прекращено в порядке, определенном гл. 25 НК РФ, то есть с первого числа месяца, следующего за месяцем окончания срока действия договора аренды (линейный метод, п. 5 ст. 259.1 НК РФ).
При безвозмездной передаче неотделимых улучшений у арендатора не возникает экономической выгоды в смысле ст. 41 НК РФ. При этом на основании п. 16 ст. 270 НК РФ расходы в виде стоимости безвозмездно переданного имущества и расходов, связанных с такой передачей, при определении налоговой базы не учитываются. В том числе НДС, уплаченный за счет собственных средств арендатора (письма Минфина России от 08.07.2019 N 03-03-06/3/50014, от 12.11.2018 N 03-07-11/81021, от 17.08.2017 N 03-03-06/1/52899, от 17.11.2016 N 03-03-06/3/67725, от 11.03.2010 N 03-03-06/1/123)
Высказанная точка зрения является нашим экспертным мнением. Налоговые споры не исключены как в части признания неотделимых улучшений доходом физического лица, так и в части налога на доходы ИП. Напоминаем, что организация вправе обратиться за соответствующими письменными разъяснениями в налоговый орган по месту учета или непосредственно в Минфин России (подп. 1, 2 п. 1 ст. 21, ст. 34.2 НК РФ). При возникновении спора наличие персональных письменных разъяснений исключает вину лица в совершении налогового правонарушения на основании подп. 3 п. 1 ст. 111 НК РФ.

Рекомендуем также ознакомиться с материалами:
— Энциклопедия решений. Отделимые и неотделимые улучшения арендованного имущества;
— Энциклопедия решений. Учет и определение налоговой базы при УСН с объектом «доходы»;
— Энциклопедия решений. Учет капитальных вложений в виде неотделимых улучшений арендованных основных средств;
— Вопрос: ИП (УСН, налоговая ставка 6%) приобрел производственную базу с целью сдавать ее в аренду на длительный срок. Потенциальный арендатор (ООО, общая система налогообложения) планирует провести реконструкцию базы (текущий, капитальный ремонт, асфальтирование подъездных путей) за свой счет. В договоре аренды планируется указать, что реконструкция базы осуществляется за счет ООО. Неотделимые улучшения, которые возникнут в ходе реконструкции, после расторжения договора аренды арендодатель возвращать, возмещать арендатору не будет. Может ли ООО принять затраты на реконструкцию базы в расходы по налогу на прибыль? (ответ Горячей линии ГАРАНТ, август 2020 г.)
— Вопрос: Организацией был заключен договор аренды земли с культурно-досуговым центром. В договоре аренды не было прописано о согласии или возможности арендатора осуществить неотделимые улучшения. Арендатор за десять лет аренды построил на территории теннисные корты, которые состоят на балансе у арендодателя. Договор аренды скоро будет расторгнут. Имущество возвращается арендодателю как физлицу с неотделимыми улучшениями. Каков порядок налогообложения у арендодателя и арендатора? Возникает ли в данной ситуации налогообложение с неотделимых улучшений? Если да, то какой налог должен взиматься — НДФЛ? Какие последствия возникают у арендатора? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, февраль 2019 г.)
— Вопрос: Какие налоговые обязательства по НДС и налогу на прибыль возникают у организации-арендодателя при передаче арендатором арендодателю на безвозмездной основе неотделимых улучшений арендуемого имущества, произведенных как без согласия арендодателя, так и с согласия арендодателя? Что понимается под понятием «согласие» (какими документами возможно подтвердить согласие арендодателя)? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, январь 2018 г.)
— Вопрос: Индивидуальный предприниматель (УСН, 6%) приобрел и продал с разницей в один день два легковых автомобиля. ОКВЭД продажи автомобилей у индивидуального предпринимателя не зарегистрирован. Основной вид деятельности — оказание транспортных услуг, оптовая торговля, управленческие услуги и сдача в аренду нежилых помещений. Каким образом нужно произвести налогообложение сделок: налогом на доходы физических лиц, как физическое лицо, или как индивидуальный предприниматель по УСН? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, май 2018 г.)

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Андреева Людмила

Ответ прошел контроль качества

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

Источник