Ремонт арендованных у администрации помещений

Аренда помещения: как не потерять деньги на ремонте

Справочная / Договоры

Аренда помещения: как не потерять деньги на ремонте

Арендатор редко обходится без ремонта помещения. Чтобы не отдать за ремонт лишнего, стоит знать закон, внимательно читать договор аренды и действовать правильно. Мы разобрали три частые ошибки арендаторов и рассказали, как их избежать.

Ремонт без согласия арендодателя

Часто арендатор первым делом вкладывается в ремонт: меняет планировку и дизайн под свой бизнес и вкус. После такого ремонта работать в помещении более комфортно, а его цена увеличивается. Арендодатель сможет продать его дороже или сдать новому арендатору по ставке выше, чем сейчас. Закон называет это неотделимыми улучшениями имущества — ст. 623 ГК РФ.

Неотделимые улучшения — это когда в помещении сделали ремонт, чтобы стало лучше, новее. Но технической необходимости не было: с потолка не капало, пол не проваливался, розетки не искрили.

По закону так: если арендодатель согласился на неотделимые улучшения, он компенсирует арендатору расходы, когда тот съезжает. Как вариант — стоимость ремонта засчитывают в будущую арендную плату. Это идеальная ситуация для арендатора.

Ремонт, сделанный без согласия арендодателя, арендатору не возмещается. Даже если арендатор сделал очень качественный ремонт и помещение выросло в цене. Суды разбирали подобные споры. К примеру, предприниматель вложил в обновление зала под закусочную почти три миллиона. Потом так вышло, что договор аренды разорвали досрочно. Арендатор хотел компенсацию, но суд отказал. Собственник не давал согласия на улучшения, а смету на работы вообще не видел — дело № А62-289/2017.

Чтобы получить компенсацию за ремонт, надо письменно согласовать с арендодателем проект перепланировки, смету на работы и стройматериалы и любые другие расходы.

В договор аренды может попасть невыгодное арендатору условие, что арендодатель не возмещает стоимость неотделимых улучшений и не уменьшает за их счёт арендную плату. Так можно по закону. Не пропустите подобные пункты в договоре.

Отдельная история — когда арендатор поторопился и начал ремонт до подписания договора аренды. Потом что-то пошло не так, с арендой не получилось и договор так и не оформили. В этом случае правила об аренде и улучшениях не работают. Ремонт остаётся собственнику, и он обязан оплатить его по правилам о неосновательном обогащении из ст. 1102 ГК РФ. Но тоже только если соглашался на работы и был в курсе стоимости. В подобной ситуации предприниматель потерял полмиллиона на установке новых окон и вентиляции в помещении, где так и не получилось поработать — дело № А17-702/2011.

Капремонт по договору аренды делает арендатор

Время от времени в помещении что-то отваливается, выходит из строя и нуждается в замене. Правила из ст. 616 ГК РФ здесь такие: мелкий ремонт делает арендатор, капитальный — арендодатель.

Но в договоре аренды обязанности можно распределить как угодно. Например, и текущий, и капитальный ремонт повесить на арендатора. Бывает, арендодатели сдают недвижимость именно на таких условиях. А бывает, что подобный пункт случайно попал в шаблон договора аренды. Но суть дела не меняется.

Капитальный ремонт — это замена труб, проводки, сантехники, сгнившего пола, текущего потолка, треснувшей штукатурки. Капитальный ремонт всегда вызван технической необходимостью. Без него работать в помещении опасно, холодно или негигиенично. Как правило, на капитальные работы и материалы уходят немаленькие деньги.

Если по договору аренды капремонт возложен на арендатора, придётся платить из своего кармана. Один предприниматель потерял два с половиной миллиона на ремонте текущей крыши и затопленного подвала. Предъявить расходы собственнику не получилось. По договору аренды капремонт делает арендатор, а состояние крыши и подвала он видел, когда принимал помещение— дело № А73-15490/2017.

Простая онлайн-бухгалтерия для предпринимателей

Сервис заменит вам бухгалтера и поможет сэкономить. Эльба сама подготовит отчётность и отправит её через интернет. Она рассчитает налоги, поможет формировать документы по сделкам и не потребует специальных знаний.

Ремонт за свои деньги, если во время приёмки арендатор не сказал о недостатках

Арендодатель обязан передать помещение, в котором арендатор сможет вести свой бизнес. В договор записывают, что именно арендатор собирается делать — организовать магазин, офис или ресторан. Это следует из ст. 611 ГК РФ.

Передачу помещения оформляют актом. Во время приёмки арендатор осматривает его состояние и если видит недостатки, записывает в акт. Такие недостатки называют видимыми. Дальше собственник устраняет недостатки за свои деньги, делает скидку к арендной плате или компенсирует арендатору его расходы.

Если арендатор молча согласился с недостатками, с арендодателя снимается ответственность. Даже когда по факту помещение не пригодно для вида деятельности арендатора, и собственнику это ясно. К примеру, помещение берут под шаурму навынос, но в зал не подведена вода. Без записи в акте арендатор заплатит за трубы и канализацию своими деньгами. Правило — из ст. 612 ГК РФ.

А вот предъявить собственнику скрытые недостатки можно и после подписания акта. Если спустя время окажется, что склад в цоколе затапливают вешние воды, можно требовать установить дренаж, снизить плату или возместить свои расходы. Ограничений по времени здесь нет.

Источник

Как оформить и учесть ремонт в арендованном помещении

Сделаем его работу от 1666 руб/мес.

Многие организации чаще предпочитают брать необходимые им помещения в аренду, чем покупать собственные. Рано или поздно любой арендатор сталкивается с необходимостью проведения ремонта в снятом помещении и тут же появляется вопрос — как правильно оформить документы и учесть понесенные расходы? Об этом рассказывает Полина Бондарь, бухгалтер компании Ascour

Сделаем его работу от 1666 руб/мес.

Документальное оформление

Учет понесенных расходов

• Если ремонт был связан с поддержанием текущего состояния арендуемого помещения и после такого ремонта его характеристики принципиально не поменялись, то проведенные улучшения считаются текущим ремонтом.
• Если во время ремонта у помещения появились новые или значительно изменились имеющиеся характеристики, а также если возникшие улучшения нельзя отделить от арендованного помещения, не причинив ему ущерб, такие ремонтные работы являются неотделимыми улучшениями в арендованное имущество.

Учет текущего ремонта

Учет неотделимых улучшений

Что делать при расторжении договора аренды?

Автоматизируем ваш учёт и отчётность за 10 минут.

Источник

Капитальный ремонт и уменьшение арендной платы

Законодательством установлен перечень прав и обязанностей каждой из сторон договора аренды. Одной из таких обязанностей может быть проведение капитального ремонта. Особенно часто такая необходимость возникает при длительном найме помещения. Арендатор заинтересован в хорошем состоянии помещения, по этому ему необходимо содержать его в идеальном виде. Возможно приведение капитального ремонта за счет арендатора.

Понятие капитального ремонта арендуемого имущества

Случаи и порядок проведения капитального ремонта регламентированы ст. 616 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ). В соответствии с положениями указанной статьи обязанность проведения капитальных ремонтных работ возлагается на арендодателя. Подобные работы проводятся в срок, установленный договором или, при возникновении такой необходимости, в разумный срок после возникновения такой необходимости.

Понятие разумного срока в таком случае является оценочным и может отталкиваться от множества критериев. Такими критериями могут быть степень износа арендуемого имущества, возможность его использования по целевому назначению или назначению, предусмотренному договором, наличие у нанимателя убытков от неиспользования арендуемого имущества.

Обязанность проведения текущих ремонтных работ, напротив, возложена на нанимателя. В этом контексте необходимо различать понятия текущего и капитального ремонта. Капитальный ремонт можно определить как ремонт, предполагающий:

• замену и восстановление строительных конструкций;
• восстановление систем инженерно-технического обеспечения;
• замену несущих конструкций зданий;
• устранение неисправностей путём замены изношенных конструктивных элементов.

Текущий же ремонт можно определить как работы, направленные на восстановление пригодности имущества. Чёткой классификации видов ремонтных работ в законодательстве не существует. Поэтому доказать принадлежность ремонтных работ к тому или другому типу необходимо в каждой конкретной ситуации. Кроме капитального и текущего ремонта, также выделяют реконструкцию и модернизацию. Указанные категории не определяются гражданским законодательством, поэтому для взыскания средств и других практических моментов пользы не несут.

Обязанность проведения капитального ремонта

Ст.606 ГК РФ возлагает обязанность проведения капитального ремонта на арендодателя. Однако законом также установлены случаи, в которых последний может быть проведён нанимателем. К таким случаям можно отнести:

• отказ арендодателя от проведения капитального ремонта;
• неотложная необходимость.

Отказ арендодателя от проведения капитального ремонта может быть обусловлен разными факторами – его невозможностью провести такие работы, отсутствием в договоре подобного положения и др. Такой отказ является нарушением положений законодательства. Однако для оптимизации затрат времени и денежных средств арендатору проще провести такой ремонт самостоятельно, а не требовать этого, например, через суд.

Для подобного требования у нанимателя должны быть конкретные основания. Наниматель не может требовать проведения капитального ремонта только по личному мотиву без какого-либо реального факта, свидетельствующего о такой необходимости.

Законом не установлены конкретные примеры неотложной необходимости. В каждом конкретном случае такая необходимость должна быть доказана арендатором. Примерами неотложной необходимости могут быть протекание крыши, провал пола арендуемого помещения, выход из строя мотора арендуемого автомобиля.

Взыскание стоимости капитального ремонта с арендодателя

При проведении капитального ремонта у нанимателя есть несколько основных способов взыскать его стоимость с наймодателя. Ст.616 ГК РФ устанавливает такие способы взыскания:

• уменьшение арендной платы;
• зачёт стоимости ремонта как части арендной платы;
• расторжение договора и возмещение убытков.

Последний способ можно считать наиболее радикальным, так как он традиционно применяется только в том случае, если мирного соглашения с наймодателем достичь не удаётся. В этом случае нанимателю необходимо обратиться в суд с иском о расторжении договора аренды и возмещении убытков. Подходящими доказательствами для взыскания убытков могут считаться чеки и накладные, полученные при проведении ремонтных работ. Часто нанимателями в качестве доказательств используются показания свидетелей. Однако они традиционно производят на суд меньшее впечатление.

Уменьшение арендной платы и зачёт стоимости как способы возмещения стоимости ремонта, на первый взгляд, могут показаться идентичными. Однако уменьшение арендной платы предусматривает пропорциональное уменьшение стоимости аренды ежемесячно. Например, арендная плата составляет 5 000 руб. Стоимость капитального ремонта также составила 5 000 руб. Арендодатель и арендатор могут договориться о том, что арендная плата на протяжении 5 месяцев будет составлять 4 000 рублей. Такой способ является наиболее подходящим для обеих сторон при наличии долгосрочного договора.

Зачёт же стоимости ремонта как арендной платы предусматривает одноразовый зачёт. То есть на рассматриваемом примере наниматель просто не внесёт арендную плату за один месяц. Такой тип возмещения стоимости ремонта более подходит сторонам, которым до завершения срока действия договора осталось немного времени (и пролонгировать они его не собираются). Также он приемлем для краткосрочных договоров. Однако такие рекомендации по применению того или иного способа взыскания законом не регламентируются и стороны могут использовать любой из них по своему желанию.

Налоговый учёт проведённого капитального ремонта

Правильное отображение затрат на проведение капитального ремонта обеспечит арендодателю и арендатору страховку от проблем с налогообложением. Как уже упоминалось выше, затраты на капитальный ремонт должны быть возмещены арендатору наймодателем. При этом в бухгалтерском учёте арендодателя средства, зарезервированные для возмещения нанимателю стоимости ремонта арендуемого имущества, отображаются как задолженность арендодателя.

Сто касается арендатора, то для него такие вложения также подлежат отображению в налоговом учёте должным образом. Вложения в капитальный ремонт арендатором увеличивают стоимость арендуемого имущества, а потому арендатор имеет право на увеличение соответствующей группы основных фондов на стоимость тех самых улучшений.

В целом налоговое законодательство не содержит термина «ремонт» как такового. Вместо него, используется термин «реконструкция». Однако такой термин может использоваться касательно капитального ремонта только в целях налогообложения. Для общего понятия реконструкция и капитальный ремонт имеют несколько существенных отличий. Так, при реконструкции изменяются технико-экономические показатели объекта (например, меняется его назначение). Хорошим примером реконструкции может быть переоборудование арендованного жилого помещения под помещение для офиса. Капитальный ремонт же будет направлен на улучшение качеств того же жилого помещения без изменения его целевого назначения.

Для правильно отображения расходов на капитальный ремонт и реконструкцию в налоговой отчётности на предприятии должны быть в наличии следующие документы:

• положение о ремонтах;
• акт технического обследования объекта ремонта;
• приказ на осмотр объекта капитального ремонта.

Для физических лиц затраты на капитальный ремонт объекта аренды не включаются в перечень затрат, обязательных к отображению в декларации.

Проведение капитального ремонта – затратная процедура. Именно поэтому распределение затрат на такой ремонт – один из пунктов, рекомендуемых к включению в договор найма при его заключении. Включение такого пункта застрахует обе стороны сделки от невыполнения контрагентом своих обязательств.

Источник

Правовые аспекты текущего ремонта арендованного имущества

Обязанность проведения текущего ремонта имущества возложена на арендатора ст. 616 ГК РФ. Норма не содержит определения термина. В статье отсутствует перечень работ, которые должны выполняться в арендуемых помещениях. Абстрактность формулировок нередко становится причиной острых споров между участниками договора. Разрешать такие конфликты позволяет комплексный анализ законодательной базы.

Общие положения

Первостепенной задачей юристов становится поиск четкого определения текущего и капитального ремонтов. Разграничение объема работ и установление различий приобретает ключевое значение для урегулирования конфликтов. Письмом № 16-00-1410 Минфин России предписал руководствоваться актуальными стандартами технических служб. Однако “свежих” нормативных актов так и не было издано.

При аренде зданий и прочих сооружений опираться можно на постановление Госстроя РФ № 15/1 от 05.03.04. Пункт 3.8 этого акта дает подробную характеристику каждому виду ремонта:

Капитальный

Текущий

К таковому относят восстановление либо замену частей здания, инженерно-коммуникационных сетей, встроенного технического оборудования. Работы могут проводиться из-за разрушения или повреждения механизмов, а также с целью улучшения эксплуатационных характеристик объекта. Капитальным ремонтом признается замена канализации, водопровода, газоснабжения, озеленение придомовой территории, отделка фасадов, организация проездов, благоустройство тротуаров и пешеходных дорожек

Этот вид работ включает устранение мелких повреждений и недостатков, а также мероприятия, направленные на исключение преждевременного износа. Основной задачей здесь становится профилактика резкого ухудшения состояния объекта

Положения методики МДС 81-35.2004 применяются преимущественно к производственным нежилым помещениям. Похожие определения дает ст. 2 закона 185-ФЗ. Термины даны в контексте правил эксплуатации многоквартирных жилых домов.

Перечень работ, отнесенных к текущему ремонту, содержится в ВСН 58–88 (Р). В список включены:

• устранение деформации фундамента местного характера путем укрепления стен и усиления несущих опор;
• восстановление гидроизоляции;
• реставрация облицовки;
• заделка трещин в стенах;
• ликвидация сырости;
• укладка отдельных выпавших элементов на скрепляющие растворы;
• частичная замена деревянных перекрытий;
• пропитка материалов антисептиками;
• укрепление водосточных труб и мн. др.

При составлении сметной документации подрядчики могут использовать государственные стандарты (например, приказ Росстандарта № 469-ст). Однако суды на такие регламенты не ссылаются. Технические нормативы остаются обязательными для строительных организаций, независимых экспертов. Понятийный же аппарат формируется с опорой на советские акты.

Если предметом соглашения является транспорт, опираться также потребуется на документы минувшей эпохи. Формально они не были отменены, а потому могут использоваться в качестве терминологической базы. Так, положение Минавтотранса СССР от 20.09.1984 содержит полную характеристику технического обслуживания и предупредительно-профилактических работ. Общий смысл определений сводится к следующему:

• капитальный ремонт – замена частей, агрегатов, устранение серьезных повреждений, восстановление утраченной работоспособности.
• текущее обслуживание – ликвидация мелких отклонений, заправка горюче-смазочными материалами, настройка и отладка систем.

Таким образом, при составлении договора аренды следует максимально точно разграничить обязанности сторон. Абстрактная ссылка на закон грозит длительными судебными разбирательствами. Искать определения придется в различных нормативных актах, ряд из которых принят еще в период существования СССР.

Возложение обязанности ремонта на арендатора

Статья 616 ГК РФ вводит правило, согласно которому обе стороны контракта несут обязанность по содержанию арендованного имущества. Текущее обслуживание ложится на плечи непосредственного пользователя. Арендатор должен за свой счет производить мелкий ремонт, поддерживать работоспособность и эксплуатационные характеристики объекта. Иные правила стороны могут закрепить соглашением.

Следование классической схеме распределения обязанностей, упрощает списание затрат. Расходы на текущий ремонт арендатор принимает к бухгалтерскому и налоговому учету. Проводки выглядят следующим образом:

Наименование операции	Дебет	Кредит
Затраты на проведение работ	26 (44)	60
Начисление НДС с их стоимости	19	60

Списать издержки в состав коммерческих расходов арендатор вправе при выполнении ряда условий (ПБУ 10/99):

• первичные документы оформлены на имя налогоплательщика;
• сумма четко определена;
• соглашением текущий ремонт возлагается на арендатора;
• работы проводились реально;
• имущество используется в хозяйственной деятельности.

Учитывать суммы следует под видом прочих издержек. Соответствующий вывод можно сделать из ст. 260 НК РФ.

В практике встречаются иные схемы распределения обязанностей. Так, арендодатель может пойти на уступки и зачесть издержки на ремонт в счет договорной платы. В этом случае проводки у арендатора будут выглядеть иначе.

Наименование операции	Дебет	Кредит
Отражение стоимости работ	76	90
Начисление на сумму НДС	90	68
Себестоимость ремонта	90	20
Списание в счет арендной платы	76	76

Напрямую включить издержки в расчет прибыли не удастся. Списать разрешат лишь прямые затраты на материалы и оплату труда специалистов. Наценку к себестоимости придется отражать в составе реализационных доходов.

Ряд проводок составит и арендодатель:

Наименование операции	Дебет	Кредит
Формирование задолженности по арендной плате	62	90
Приемка ремонтных работ	20	60
Взаимный зачет требований	60	62
Получение остатка долга по арендной плате (при наличии)	51	62

Анализ судебной практики

Вопросы технического обслуживания и содержания арендованного имущества часто становятся предметом споров. Юристы выделили наиболее значимые позиции по направлению.

1. Объем обязательств. Если стороны не утвердили четкого перечня работ, который должен выполнять арендатор, применению подлежат действующие стандарты и регламенты. Так, суды активно используют разъяснения Госстроя СССР № 279. Упоминание советского документа содержится, например, в постановлении Северо-Кавказского окружного ФАС по делу А63-11768/2012. Служители Фемиды опираются на него при разграничении капитального и текущего ремонта, а также при разрешении споров о неотделимых улучшениях (постановление 9 ААС № 09АП-17354/14).
2. Коммунальные услуги. Если участники придерживаются классической схемы распределения обязанностей (ст. 616 ГК РФ), в договоре аренды стоит прописать порядок работы с обслуживающими организациями. Такой вывод следует из Обзора судебной практики ВС РФ № 2 за 2015 год. Высшая инстанция отметила, что гражданско-правовые контракты не порождают обязательств для третьих лиц. Претензии относительно задолженности за коммунальные услуги предъявляют к собственнику помещения. Сотрудничество с фактическим пользователем допускается лишь при заключении отдельного договора.
3. Поддержание в надлежащем состоянии. Нормативные акты и судебная практика не отождествляют термин с текущим ремонтом. Так, коллегия 18 ААС в постановлении 18АП-15153/15 от 30.12.15 ограничила обязанность арендатора работами по сохранению объекта в том состоянии, в котором он был передан по соглашению. Объем обязательных работ определяется судами индивидуально в ходе комплексного анализа договорных отношений.
4. Естественный износ. Наличие в договоре пункта о текущем ремонте не обязывает арендатора возмещать стандартные эксплуатационные потери. Их определение содержится в методике ВСН 53-86(р). Естественным износом, например, являются потертости пола, ухудшение состояния внутренней отделки, незначительные царапины. Признаками старения оконных блоков признают трещины, расслоение древесины, сколы, увеличение подвижности креплений. На обоях допускаются загрязнения, выгорание и обесцвечивание рисунка. Естественный износ – оценочная категория. Единого определения ее в нормативных актах не содержится. При возникновении споров значение имеет период эксплуатации имущества, поэтому обойтись без помощи экспертов не удается. При этом проявление нормального старения имущества не может служить доказательством недобросовестного исполнения соглашения (решение АС Ростовской области по спору № А53-4101/16).
5. Отказ от проведения ремонта. Уклонение от выполнения договора является основанием его расторжения. Арендодатель вправе настаивать на прекращении отношений в одностороннем порядке и возмещении убытков (ст. 619 ГК РФ). В качестве таковых рассматриваются расходы на приведение имущества в надлежащий вид. Однако простого заявления об отсутствии ремонта будет недостаточно. Суд потребует привести доказательства существенного ухудшения состояния по вине арендатора (постановление ФАС Уральского округа № Ф09-3602/04ГК, решение Орджоникидзевского суда Перми по делу № 2-1933/17).

В заключение отметим, что регулирование вопросов технического обслуживания и содержания имущества строится на диспозитивном принципе. Если стороны не желают принимать базовые правила ГК РФ, они могут согласовать собственные. Закон не запрещает включать в текст договора аренды перечни обязательных работ. Такие списки разрешено оформлять в виде приложений к контракту. При возникновении споров они станут приоритетными.

Источник