Ремонт арендуемых помещений до заключения договора аренды

Ремонт арендуемых помещений до заключения договора аренды

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Организация планирует заключение договора аренды помещения. Помещение еще никогда не эксплуатировалось, требует ремонта для доведения до состояния, пригодного для использования. В процессе ремонта будут произведены замена некоторых систем (демонтирована и заменена кабельная система) и создание новых (кондиционирование). Кроме этого будут проведены отделочные работы (шпаклевка, окраска, укладка пола и т.п.). Договором будет предусмотрен ремонт за счет арендатора. После окончания ремонта арендодатель принимает от арендатора неотделимые улучшения, но по стоимости существенно ниже затрат на ремонт. Стоимость передаваемых улучшений засчитывается в счет арендной платы. Например, вся стоимость ремонта (в том числе неотделимых улучшений) — 500 000 руб. Арендодатель готов возместить 300 000 руб.
Каков в данном случае бухгалтерский и налоговый учет у арендатора?

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2021. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС». Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, info@garant.ru.

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), editor@garant.ru

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3136), adv@garant.ru. Реклама на портале. Медиакит

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Источник

Арендатор отремонтировал помещения до заключения договора аренды: учет затрат

«Главбух», 2006, N 17

Когда стороны хотят заключить договор аренды только что построенного здания, нередко возникает такая ситуация. В то время как арендодатель оформляет госрегистрацию объекта недвижимости, будущий арендатор отделывает помещения, которые впоследствии получит в аренду. Как правило, так делают, чтобы сэкономить время.

О том, как арендатору отразить расходы на отделку, чтобы избежать претензий налоговиков, читайте в этом материале.

Будущий арендодатель оформляет с собственником здания предварительный договор смешанного характера. В нем есть условие о том, что стороны собираются заключить договор аренды, а также что до заключения договора арендатор выполнит отделку помещения.

Однако заключение только такого договора влечет за собой риск того, что инспекторы посчитают расходы будущего арендатора экономически необоснованными и не соответствующими ст. 252 Налогового кодекса РФ. Ведь, по сути, фирма ремонтирует помещение, которое еще не находится у нее в аренде. Поэтому, как считают налоговики, стоимость ремонта нельзя учесть при расчете налога на прибыль.

Проблем можно избежать, если проведение ремонта оформить одним из следующих способов.

Составить агентский договор. Поступить таким образом лучше, если будущий арендатор собирается ремонтировать здание с привлечением специализированных организаций.

Итак, помимо предварительного соглашения стороны заключают агентский договор. По условиям этого договора провести ремонт обязан будущий арендатор, который выступает в роли агента. За это ему полагается вознаграждение.

По агентскому договору будущий арендатор сможет от своего имени совершать сделки с поставщиками и подрядчиками, принимать и оплачивать материалы и выполненные работы. При этом он сам не отражает в своем учете никаких затрат, а просто перевыставляет их будущему арендодателю, который является принципалом.

Таким образом, все расходы формально ложатся на будущего арендодателя. На деле же на стоимость ремонта увеличивается арендная плата. Только будьте внимательны! Нужно проследить, чтобы увеличенная арендная плата не превышала рыночную цену более чем на 20 процентов.

Обратите внимание, что будущий арендатор должен составить агентский отчет о выполнении задачи, порученной ему собственником здания. К этому отчету нужно приложить копии договоров и первичных документов, которые подтвердят расходы агента (арендатора).

Заключить договор подряда. Такой способ применим, если арендатор планирует отремонтировать помещение собственными силами. Отметим, что это возможно, только если у фирмы есть лицензия на выполнение работ заказчика. Однако обратите внимание, что для деятельности по проектированию и строительству зданий и сооружений с 1 января 2007 г. лицензии будут уже не нужны.

Примечание. Договор подряда регламентирован гл. 37 Гражданского кодекса РФ.

По договору подряда будущий арендатор без проблем учтет для целей налога на прибыль затраты на приобретенные материалы по ст. 254 Налогового кодекса РФ. А зарплату сотрудников, занятых ремонтом, включит в состав расходов на оплату труда.

Теперь что касается расчетов между будущим арендатором и арендодателем. В ст. 702 Гражданского кодекса РФ сказано, что по договору подряда подрядчик обязуется выполнить определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик должен оплатить ее.

Таким образом, будущий арендодатель может перечислить деньги арендатору в момент сдачи работ. А затем компенсировать эти расходы с помощью увеличения арендной платы. Другой вариант расчетов — добавить в договор подряда условие о взаимозачете. Суть его в том, что деньги, которые будущий арендодатель должен будущему арендатору за выполненные работы, зачтутся в счет арендной платы за первые несколько месяцев после заключения договора аренды.

Арендодатель, как и в случае с агентским договором, чтобы компенсировать стоимость подрядных работ, может увеличить размер арендной платы. Но не более чем на 20 процентов по сравнению с рыночными ценами.

Источник

Ремонт арендуемых помещений до заключения договора аренды

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Организация (арендодатель) сдает объекты недвижимости в аренду. В договоре организации с арендаторами содержатся формулировки, аналогичные ст. 616 ГК РФ. Также указано, что арендатор производит средний ремонт. Текущий и средний ремонт проводились организацией (арендодателем) в том числе в 2017 году. Выполнение арендодателем работ по текущему (некапитальному) ремонту вызвано нежеланием ухудшать отношения с контрагентом, причинять ему беспокойство, нацеленностью на долгосрочное сотрудничество. Требовать с арендатора стоимость этих работ арендодатель не планирует.
Можно ли принять в расходы по налогу на прибыль материальные расходы арендодателя на текущий и мелкий ремонт сданных в аренду объектов недвижимости и помещений?

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
При рассматриваемых обстоятельствах арендодатель не вправе включить стоимость некапитального ремонта в расходы, учитываемые при определении налоговой базы по налогу на прибыль организаций.
Если существует обоснованная необходимость выполнить все ремонтные работы, включая текущий ремонт, за счет арендодателя, стороны могут заключить дополнительное соглашение, возлагающее такую обязанность на арендодателя, распространив действие этого соглашения на отношения, возникшие до его заключения; в таком случае учет расходов в целях исчисления налога на прибыль организаций у арендодателя возможен (при соблюдении всех критериев, установленных п. 1 ст. 252 НК РФ).

Обоснование позиции:

Гражданско-правовые аспекты

Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 210 ГК РФ).
Согласно п. 1 ст. 616 ГК РФ на арендодателя возложена обязанность производить капитальный ремонт арендованного имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Арендатор должен нести расходы на содержание имущества в надлежащем состоянии (коммунальные платежи, расходы по поддержанию вещи в порядке и т.д.) и осуществлять текущий ремонт, если иное не установлено законом или договором аренды (п. 2 ст. 616 ГК РФ).
Статьей 309 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Как указано в вопросе, в рассматриваемом случае в договорах организации с арендаторами содержатся формулировки, аналогичные ст. 616 ГК РФ.
Как следствие, арендодатель вправе требовать от арендатора выполнения работ по текущему ремонту помещений или, в случаев неисполнения арендатором этой обязанности, возмещения ему расходов, понесенных в связи с текущим ремонтом силами арендатора. Равным образом нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право, в частности, произвести капитальный ремонт самостоятельно и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы*(1).
При определении характера производимых работ, по мнению Минфина России (письма от 23.11.2006 N 03-03-04/1/794, от 24.03.2010 N 03-11-06/2/41, от 28.07.2009 N 03-03-06/1/494), организации следует руководствоваться следующими документами:
— письмом Минфина СССР от 29.05.1984 N 80;
— Ведомственными строительными нормами ВСН 58-88(р), утвержденными приказом Госкомархитектуры при Госстрое СССР от 23.11.1988 N 312;
— Положением о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений МДС 13-14.2000, утвержденным постановлением Госстроя СССР от 29.12.1973 N 279 (далее — Положение). Такие разъяснения дал Минфин России в письмах от 23.11.2006 N 03-03-04/1/794, от 24.03.2010 N 03-11-06/2/41, от 28.07.2009 N 03-03-06/1/494.
В Приложении 3 к Положению приведен примерный перечень работ, относящихся к текущему ремонту, а в Приложении 8 — перечень работ по капитальному ремонту зданий и сооружений. Это Положение, регулирующее порядок проведения капитального и текущего ремонта объектов недвижимости, является действующим в части, не противоречащей гражданскому законодательству.
По производственным зданиям и сооружениям всех отраслей народного хозяйства ремонтные работы подразделяются на два вида:
а) текущий;
б) капитальный.
Существующая в отдельных отраслях народного хозяйства для некоторых сооружений другая, более дробная классификация ремонтов (подъемный ремонт, средний ремонт и др.) должна относиться к тому или иному виду ремонта по единой классификации по следующему признаку: при периодичности ремонта до одного года — к текущему; при периодичности ремонта более одного года — к капитальному (п. 3.3. Положения).
К текущему ремонту производственных зданий и сооружений относятся работы по систематическому и своевременному предохранению частей зданий и сооружений и инженерного оборудования от преждевременного износа путем проведения профилактических мероприятий и устранения мелких повреждений и неисправностей (п. 3.4 Положения).
То есть, исходя из приведенных определений, мелкий ремонт относится к текущему ремонту, а средний в зависимости от его периодичности может быть как текущим, так и капитальным.

Налог на прибыль организаций

В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 265 НК РФ расходы на содержание переданного по договору аренды имущества (включая амортизацию по этому имуществу) относятся к внереализационным расходам арендодателя, учитываемым при определении налоговой базы по налогу на прибыль организаций (далее — налог на прибыль), если сдача имущества в аренду имеет эпизодический (разовый) характер.
Если организация предоставляет имущество в аренду на систематической основе, такие затраты включаются в состав прочих расходов, связанных с производством и реализацией (пп. 49 п. 1 ст. 264, п. 1 ст. 260, пп. 3 п. 2 ст. 253, второй абзац пп. 1 п. 1 ст. 265 НК РФ)*(2).
В приведенных нормах НК РФ нет разделения на капитальный и текущий ремонт. При определении налоговой базы по налогу на прибыль не имеет значения вид произведенного ремонта (текущий, средний или капитальный) и способ его осуществления (хозяйственный или подрядный) (письмо Минфина России от 03.11.2006 N 03-03-04/1/718).
Куда бы не относились данные расходы, они должны соответствовать ст. 252 НК РФ, из которой следует, что для признания в целях налогообложения прибыли затрат необходимо, чтобы они были обоснованы (экономически оправданы), документально подтверждены и направлены на получение дохода.
Как разъясняют представители Минфина России, обоснованность расходов, учитываемых при расчете налоговой базы, должна оцениваться с учетом обстоятельств, свидетельствующих о намерениях налогоплательщика получить экономический эффект в результате реальной предпринимательской или иной экономической деятельности (письмо Минфина России от 29.05.2008 N 03-03-06/1/339).
Согласно п. 49 ст.270 НК РФ при определении налоговой базы не учитываются расходы, не соответствующие критериям, указанным в п. 1 ст. 252 НК РФ.
Также отметим, что в соответствии с п. 16 ст. 270 НК РФ по общему правилу при налогообложении прибыли не учитываются расходы в виде стоимости безвозмездно переданных работ и расходов, связанных с такой передачей, если иное не предусмотрено главой 25 НК РФ.
Проведение текущего ремонта в том случае, когда это обязанность возложена договором на другое лицо, не является, на наш взгляд, экономически оправданным.
Полагаем, что довод об экономической оправданности таких затрат и их связи с деятельностью арендодателя, направленной на получение дохода, в принципе может подкрепляться такими мотивами, как нежелание ухудшать отношения с контрагентом, нацеленность на долгосрочное сотрудничество с ним, намерение контролировать качество производимых ремонтных работ и т.д.
Однако в данном случае такому обоснованию препятствуют условия договора аренды, при регулировании отношений по которому ГК РФ предоставил возможность перераспределять обязанности, соответственно, и расходы по проведению ремонта между сторонами, чем арендодатель не воспользовался.
Таким образом, при рассматриваемых обстоятельствах стоимость некапитального ремонта, по нашему мнению, не может быть включена в расходы арендодателя при определении налоговой базы по налогу на прибыль.
Отметим следующее. В соответствии с п. 2 ст. 425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.
Поскольку дополнительное соглашение к договору изменяет гражданские права и обязанности сторон, оно также является договором (п. 1 ст. 420 ГК РФ).
Каких-либо разъяснений относительно заключение дополнительного соглашения с подобным условием и изменения обязанностей по договору относительно уже сделанного ремонта арендованного имущества обнаружить не удалось, однако, по нашему мнению, можно опираться на общую логику существующих разъяснений относительно повышения арендной платы или фактических арендных отношений с распространением на прошедшие периоды (смотрите ответ Д.В. Осипова, советника государственной гражданской службы РФ 2-го класса на вопрос («Российский налоговый курьер», N 3, февраль 2014 г.), письма Минфина России от 11.07.2008 N 03-03-05/77, от 25.01.2013 N 03-03-06/2/6).
Таким образом, стороны вправе заключить дополнительное соглашение к договору аренды, в соответствии с которым обязанность производить за свой счет все ремонтные работы в арендованных помещениях, включая текущий ремонт, возлагается на арендодателя, и распространить действие этого соглашения на отношения сторон, возникшие до его заключения (период, в течение которого арендодатель производил некапитальный ремонт за свой счет).
При этом дополнительное соглашение должно быть зарегистрировано (если регистрировался основной договор — п. 2 ст. 164 ГК РФ), а также организация должна быть готова обосновать необходимость проведения всех ремонтных работ самостоятельно, особенно, если арендная плата в данном случае не увеличивается.
В связи с отсутствием разъяснений относительно рассматриваемого вопроса не исключаем возможность претензий со стороны налогового органа.

Рекомендуем также ознакомиться с материалами:
— Энциклопедия решений. Расходы на содержание переданного по договору аренды (лизинга) имущества при налогообложении прибыли;
— Энциклопедия решений. Учет расходов на содержание переданного по договору аренды (лизинга) имущества;
— Вопрос: Между организацией (арендодатель) и другой российской организацией (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения. Условиями договора предусмотрено, что обязанности по проведению текущего ремонта данного помещения возложены на арендатора. При этом между арендатором и арендодателем возникла устная договоренность, что арендодатель осуществляет разово текущий ремонт указанного помещения за свой счет. При этом стоимость данного ремонта арендатором арендодателю не возмещается. Можно ли учесть в целях исчисления налога, уплачиваемого в связи с применением УСН, расходы на осуществление текущего ремонта в собственном помещении, переданном в аренду? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, март 2018 г.)
— Вопрос: Между арендатором и арендодателем к основному договору аренды заключено дополнительное соглашение. Предмет соглашения: «Арендодатель производит текущий ремонт помещений, указанных в приложении N 1 к Договору, а Арендатор принимает на себя обязательство по возмещению расходов Арендодателю». Каков порядок налогообложения данной операции у арендодателя, применяющего общую систему налогообложения, если будет заключено указанное соглашение или агентский договор? Может ли арендодатель принять к вычету НДС по счету-фактуре, который выставит подрядчик (выполняющий ремонт для арендатора)? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, сентябрь 2019 г.)
— Вопрос: Организация использует арендованный склад в своей производственной деятельности, облагаемой НДС. Была необходимость произвести текущий ремонт склада. В договоре аренды не указано, за чей счет должны производиться работы по текущему ремонту склада, указано только, что арендатор производит ремонт по согласованию с арендодателем. По согласованию с арендодателем был произведен текущий ремонт, который не компенсировался арендатору. В ходе ремонта собственными силами были израсходованы строительные материалы. Как отражается НДС в бухгалтерском и налоговом учете по материалам, использованным на текущий ремонт арендованного склада? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, январь 2017 г.)
— Вопрос: Стороны договора аренды договорились, что арендатор компенсирует арендодателю часть затрат на проведение ремонта крыши здания, в котором расположены арендуемые помещения. В случае, если стороны проведут выплату компенсации ремонта в виде единовременного повышения на 28% суммы арендной платы на один конкретный месяц, размер ежемесячной арендной платы будет уменьшен до исходной суммы: 1-й месяц — арендный платеж в размере 100%; 2-й месяц — арендный платеж в размере 128%; 3-й месяц — арендный платеж в размере 100%. Будет ли такое изменение размера арендной платы нести налоговые, юридические или иные риски для арендатора? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, февраль 2017 г.)

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Артюхина Татьяна

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Ерин Павел

20 февраля 2020 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

————————————————————————-
*(1) Смотрите, например, постановления ФАС Уральского округа от 28.06.2010 N Ф09-10331/09-С6, ФАС Дальневосточного округа от 26.07.2011 N Ф03-3066/11.
*(2) Специализация в области сдачи в аренду имущества может подтверждаться как содержанием устава юридического лица или сведениями о нем в ЕГРЮЛ, так и фактическим осуществлением операций по сдаче в аренду имущества как одного из видов финансово-хозяйственной деятельности организации (постановление ФАС Северо-Западного округа от 25.08.2006 N А52-497/2006/2).
При этом налоговые органы руководствуются определением систематичности, приведенным в п. 3 ст. 120 НК РФ: два раза и более в течение календарного года. То есть если в течение одного календарного года было более одного случая заключения договора аренды, то доходы и расходы от аренды налоговики предлагают учитывать в составе доходов и расходов, связанных с производством и реализацией.

Источник