Ремонт асфальтового покрытия во дворах жилых домов

Ремонт асфальтового покрытия во дворе дома: обязанные лица и ответственность управляющей организации

Дороги являются извечной проблемой России. Сказанное справедливо и к придомовой территории, асфальтное покрытие которой часто содержится в ненадлежащем состоянии. Ямы и выбоины во дворе дома не только портят вид, но также способны привести к получению травм в период наледи или распутицы. Собственники требуют проведения данного ремонта от управляющей организации, а управляющая организация часто ограничивается отписками, ссылаясь на нехватку денег. Разбираемся, кто прав, а кто неправ в данной ситуации.

Ремонт асфальтового покрытия как часть работ по содержанию общего имущества управляющей организации

При эксплуатации общего имущества мы сталкиваемся со следующими основными проблемами дорожного покрытия на придомовой территории:
— ямы и выбоины, возникающие из-за просадки грунта, естественного износа асфальто-дорожного покрытия, требующие точечного текущего ремонта
— разрушение асфальта и бордюрного камня в результате действий ресурсоснабжающих организаций, ведущих ремонтные работы во дворе дома
— необходимость проведения капитального ремонта всего дорожного покрытия земельного участка из-за его существенного износа
— необходимость ремонта (точечного или капитального) тротуара или пешеходных дорожек.

Прежде всего, отметим, что ни Минимальным перечнем услуг и работ, обеспечивающих надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2013 г. № 290 (далее – Правила № 290), ни Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила № 491) – не предусмотрена обязанность для управляющей организации осуществлять ремонт асфальта на придомовой территории.
Работы по содержанию придомовой территории в холодный период года и в теплый период года сводятся лишь к уборке мест общего пользования с учетом климатических особенностей (п. 24 и 25 Правил № 290).

Одновременно требование п. 1 ст. 161 ЖК РФ о том, что управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан и надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме – также не содержит прямой отсылки к обязанности ремонтировать асфальт во дворе.

Однако судебная практика идет по иному пути: если в результате ненадлежащего состояния асфальтного покрытия житель получает какую-либо травму, то вред полежит взысканию с управляющей домом организации (Апелляционное определение Ульяновского областного суда по делу № 33-4408/2014 от 11.11.2014 г.).

Какие виды ремонта асфальта обязана делать управляющая организация

Прежде всего назовем ситуацию, когда управляющая организация не обязана ремонтировать асфальт на придомовой территории. Единственное исключение из правил – земельный участок у многоквартирного дома отсутствует или не сформирован. Факт наличия или отсутствия земельного участка можно проверить по данным Публичной кадастровой карты https://pkk.rosreestr.ru/

Если земельному участку присвоен кадастровый номер, то в 99% случаев он относится к составу общего имущества в силу п. 1 ст. 161 ЖК РФ управляющая организация обязана его надлежащим образом содержать и эксплуатировать.

Помимо общих норм, изложенных в ЖК РФ, а также Правилах № 290 и № 491, есть специальные технические нормы и регламенты. Речь идет про Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170 (далее – Правила № 170).

Некоторое время назад у коллег по цеху была дискуссия о том, правомерно ли использование управляющими организациями Правил № 170. С учетом Постановления Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 29.09.2010 № 6464/10, а также с учетом решения суда кассационной инстанции по делу № А84-1499/2020 от 14.01.2021 г. суды указывают на то, что требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда, которые определены Правилами № 170, являются обязательными для исполнения управляющими организациями.

В соответствии с п. 4.1.7 Правил № 170, просадки, щели и трещины, образовавшиеся в отмостках и тротуарах, необходимо заделывать материалами, аналогичными покрытию: битумом, асфальтом, мастикой или мятой глиной с предварительной расчисткой поврежденных мест и подсыпкой песком.
При этом, в соответствии с п. 17 приложения 7 к Правилам № 170, ремонт и восстановление разрушенных участков тротуаров, проездов, дорожек, отмосток ограждений и оборудования спортивных, хозяйственных площадок и площадок для отдыха, площадок и навесов для контейнеров-мусоросборников относится к работам по текущему ремонту.

В такой ситуации в условиях отсутствия надлежащего ремонта дорожного покрытия сотрудники жилищной инспекции выдают управляющей организации предписания на проведение ремонтных работ. А суды как правило отказывают в отмене данных предписаний, указывая, управляющая организация, приняв на себя обязательства по договору с собственниками жилых помещений и являясь коммерческой организацией, несет риск, связанный с осуществлением коммерческой деятельности, и не может ссылаться на отсутствие средств для осуществления такой деятельности либо иные обстоятельства, приведшие к неисполнению им своих обязанностей перед жильцами.

Так, в решении Арбитражного суда Владимирской области по делу № А11-10626/2013 суд указал, что факт отказа собственников жилых помещений от дополнительного финансирования соответствующих работ по ремонту асфальта не является основанием для непроведения данных работ управляющей организацией.

В решении Арбитражного суда Тульской области по делу № А68-9606/2014 суд указал, что управляющая организация осуществляя управление многоквартирным домом, обязана обеспечить надлежащее состояние асфальтового покрытия придомовой территории.

В другом случае (где также оспаривалось предписание на проведение ремонтных работ по асфальту) суд указал, что все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющей компанией независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме (дело № А43-17219/2015).

Нормы Госстроя СССР от 23.11.1988 № ВСН 58-88 (р)

Нормами Госстроя СССР от 23.11.1988 № ВСН 58-88 (р) утверждено Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения (далее – Положение).

Данное Положение является обязательным для всех организаций, учреждений и предприятий, осуществляющих реконструкцию, капитальный и текущий ремонт, техническое обслуживание зданий (п. 1.2 Положения).

Приложение № 4 данного нормативного акта в числе работ, выполняемых при подготовке зданий к эксплуатации в весенне-летний период указан ремонт просевших отмосток, тротуаров, пешеходных дорожек.

Несмотря на то, что в 2021 году Положению исполнится 33 года, а принято оно было еще в СССР, оно является действующим и надзорные органы им руководствуются.

Ищем компромисс с жителями

Полностью отказаться от ремонта асфальтового покрытия на придомовой территории нельзя. С другой стороны, проведение капитальных работ по ремонту асфальтового покрытия за счет средств и тарифа на текущее содержание – также невозможно.

В таком случае график мелкоямочного ремонта стоит утвердить на общем собрании, либо согласовать с советом многоквартирного дома. Планирование ремонта снимет лишние вопросы к управляющей организации от жителей и позволит уменьшить потенциальное недовольство от проблем асфальтного покрытия придомовой территории.

Источник

Должна ли УО ремонтировать проезды и тротуары во дворах домов

Мы часто пишем о судебных спорах, в которых управляющая организация пытается оспорить предписание органа ГЖН, выданное после проверки. Сегодня читайте о доводах судов, рассматривавших иск УО из Североморска, которая считала незаконным требование надзорного ведомства отремонтировать внутриквартальную дорогу возле МКД.

УО несёт ответственность за надлежащее содержание общего имущества в доме

Судебное дело № А42-8289/2019 началось типично: жительница многоквартирного дома в Североморске пожаловалась в орган ГЖН на плохое состояние дороги во дворе и невыполнение УО своих обязательств по надлежащему содержанию общего имущества собственников.

Ведомство провело внеплановую проверку в отношении сразу 8 домов, которые находились в управлении компании, и вынесло предписание с требованием отремонтировать проезды и тротуары на придомовых территориях: восстановить повреждённые участки.

Управляющая организация не согласилась с таким предписанием и подала в суд иск о признании его недействительным. Компания указала, что у неё нет такой обязанности: в силу закона этим должен заниматься муниципалитет. Проезды и тротуары, которые орган ГЖН требует отремонтировать, не являются общедомовым имуществом, и их восстановление не предусмотрено договором управления. К тому же надзорное ведомство провело проверку и выявило нарушения без соблюдения национального стандарта и без замеров.

Проезды и тротуары на придомовой территории относятся к общему имуществу собственников в МКД

Суд первой инстанции рассмотрел дело, разобрав два основных вопроса:

1. Должна ли УО в силу своих обязательств ремонтировать проезды и тротуары у домов, которыми она управляет.

Согласно пп. «е, ж» п. 2 ПП РФ № 491, в состав общего имущества собственников включается земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учёта, вместе с элементами благоустройства и озеленения.

В утверждённом перечне автомобильных дорог общего пользования Североморска от 28.12.2015 № 1362 спорных дворовых проездов нет, следовательно, у муниципалитета нет обязанности по их содержанию.

В силу ч. ч. 2, 5 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ, земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении такого права на землю не требуется. При этом, как установил суд, участки под МКД сформированы и проезды с тротуарами находятся в их границах.

Следовательно, они относятся к общему имуществу собственников помещений в МКД, а за их состояние отвечает управляющая организация. Примерный перечень работ, относящихся к текущему ремонту, приведён в приложении № 7 к Правилам № 170: в п. 17 говорится о надлежащем состоянии внешнего благоустройства путём проведения ремонта и восстановления разрушенных участков, в том числе тротуаров и проездов.

1. Проведена ли проверка и фиксация нарушений в рамках законодательства.

Согласно п. п. 5.1.3, 5.2.4 ГОСТ Р 50597-2017, покрытие тротуаров, пешеходных дорожек не должны иметь отдельных разрушений площадью более 0,2 кв.м, а покрытие проезжей части – дефектов в виде выбоин, просадок, проломов, колей и иных повреждений длиной 15 см и более, глубиной 5 см и более.

Суд сделал заключение, что не всякое повреждение дороги и тротуара может быть признано недостатком в их состоянии и содержании. При этом в силу п. п. 9.1.1, 9.1.2 ГОСТ Р 50597-2017 контроль характеристик эксплуатационного состояния дорог и улиц осуществляют приборами, включёнными в Государственный реестр средств измерения и прошедшими поверку в установленном порядке.

Согласно представленным в деле документам, орган ГЖН при проведении проверки:

• не устанавливал отклонения покрытии дорог и тротуаров от нормативных требований;
• не использовал какие-либо измерительные приборы, имеющие поверку и сертификат;
• не проводил фотофиксацию, позволяющую наглядно оценить повреждения дорожного полотна;
• не описал повреждения.

Суд заключил, что представленные материалы проверки не являются достаточными и не позволяют суду сделать однозначный вывод о наличии в действиях УО факта ненадлежащего состояния элементов благоустройства придомовых территорий. Следовательно, у органа ГЖН нет фактических оснований для принятия предписания.

Документ был признан недействительным. Орган ГЖН подал жалобу в апелляционный суд, но тот не нашёл оснований для изменения решения первой инстанции.

УО отвечает за содержание и ремонт дорог и тротуаров на сформированном земельном участке под МКД

Надзорное ведомство направило жалобу в кассационный суд, указав, что значительность повреждений покрытия дороги свидетельствует о неисполнении УО своих обязанностей на протяжении длительного периода. Недостатки дорожного полотна возможно установить при визуальном осмотре, без проведения замеров специальными измерительными приборами.

Кассационный суд, согласившись с выводами о том, что УО отвечает за содержание придомовой территории, в том числе за проезды и тротуары, занял иную позицию по вопросу доказанности нарушений в действиях компании. Согласно п. 9.4.2 ГОСТ Р 50597-2017, контроль параметров дефектов, не требующих измерений, осуществляют визуально.

Спорные проезды и тротуары не относятся к автомобильным дорогам общего пользования в понимании ГОСТ 32825-2014. Поэтому проведение замеров повреждённых участков специальными приборами не обязательно. Очевидность и значительность повреждений спорных участков описаны в акте проверки и зафиксированы в фототаблицах.

Размер повреждений покрытия влияет не на принятие решения о необходимости его восстановления, а на срок устранения таких повреждений. Таким образом, как отметил суд, предписание органа ГЖН выдано при наличии достаточных фактических и правовых оснований и является правомерным. Аналогичная позиция поддержана в постановлении Арбитражного суда Северо-Западного округа от 12.05.2020 по делу № А42-8286/2019.

Суд кассационной инстанции отменил решения коллег и отказал УО в признании предписания недействительным.

Запомнить

Внутриквартальные проезды и тротуары, находящиеся на сформированной придомовой территории МКД, – зона ответственности управляющей домом организации, поскольку являются частью общего имущества собственников. Управляющим организациям и ТСЖ не всегда хватает средств на их содержание и ремонт, ведь в самом доме, особенно если это старый жилфонд, нужно решить немало проблем.

Однако УО и ТСЖ следует помнить, что неудовлетворительное состояние внутриквартального проезда или тротуара у МКД могут стать причиной жалобы жителей, а затем – привлечения к административной ответственности за нарушение лицензионных требований и штрафам по ст. 14.1.3 КоАП РФ до 300 тыс. рублей.

Источник