Ремонт балкона это капитальный ремонт или текущий ремонт

Должна ли управляющая компания выполнять ремонт балконной плиты

Балконная плита относится к общедомовому имуществу, и содержать её должен тот, кто управляет многоквартирным домом – управляющая организация, ТСЖ или кооператив.

Важно! Если речь идет не о содержании или текущем ремонте, а о капитальном ремонте, то такой ремонт обеспечивает Фонд капитального ремонта в сроки, предусмотренные региональной программой, или владелец специального счета по решению общего собрания собственников (зависит от способа формирования фонда капремонта).
В последнем случае, если плита требует капремонта, управляющей компании стоит принять меры для обеспечения безопасности граждан. Обычно это закрытие и опломбировка выходов на балкон, письма собственникам с запретом выходить на балкон, протягивание лент под балконом, информирование муниципалитета об аварийном состоянии балкона для утверждения краткосрочного плана капремонта и актуализации региональной программы.

Плита балкона – общее имущество всех собственников

То, что плиты относятся к общему имуществу, написано в подпункте «в» пункта 2 Правил содержания общего имущества № 491:
«в состав общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме, включаются ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции)».

Эта норма даже оспаривалась в Верховном Суде РФ (решение от 9 ноября 2011 г. № ГКПИ11 – 1727). Один собственник считал, что, оплачивая содержание и ремонт балконных плит, он несет бремя расходов на содержание имущества, не являющегося общим.
Тогда суд указал:

• В соответствии с подпунктом 4.2.4.2 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда №170, балкон является несущей конструкцией.
• Ограждающие несущие конструкции, в том числе и балконные плиты, включаются в состав общего имущества как конструктивные части здания, обеспечивающие его прочность и устойчивость. С учетом данных технических особенностей этих конструкций балконные плиты отвечают основному признаку общего имущества как предназначенного для обслуживания нескольких или всех помещений в доме.

Ремонт балконных плит

Теперь до Верховного Суда РФ периодически доходят споры управляющих организаций и жилищных инспекций, которые выдают предписания принять какие-либо меры в отношении разрушающихся балконных плит.

✔ Определение Верховного Суда РФ от 29 мая 2019 г. № 302-ЭС19 – 2146

Здесь признали незаконным предписание контролирующего органа.
При проверке было обнаружено повреждение несущих конструкций балконов: «балконные плиты имеют повреждения бетонного слоя, имеется деформация арматуры, балконные плиты имеют провисания и значительные отклонения от линии горизонта».
От управляющей компании потребовали отремонтировать балконные плиты.

Апелляционный суд, суд округа и Верховный Суд РФ пришли к выводу о том, что работы по ремонту балконных плит выполняются при капремонте:
— согласно пункту 4.2.4.3 Правил эксплуатации жилфонда № 170 разрушение консольных балок и плит, скалывание опорных площадок под консолями, отслоения, разрушения и обратный уклон (к зданию) пола балконов следует устранить при капитальном ремонте по проекту;
— доказательств, свидетельствующих о том, что управляющая компания является лицом, обязанным осуществить капремонт, в материалы дела не представлено.

Суды учли, что управляющая организация не бездействовала: выдала предписания о запрете пользования балконами в связи с их аварийным состоянием; направляла письма в администрацию и Фонд капремонта с просьбой о включении в план работ ремонт фасадов; писала в адрес регионального министерства строительства и модернизации ЖКХ о внесении изменений в программу капитального ремонта.

✔ Определение Верховного Суда РФ от 5 октября 2020 г. № 307-ЭС20 – 14773

Управляющая организация оспаривала предписание Комитета государственного жилищного надзора и контроля Ленинградской области. От компании снова требовали ремонт балконных плит.
Организация считала предписание незаконным, потому что плитам нужен капремонт.
Суды первой и кассационной инстанции пришли к выводу, что Комитет имел право выдавать такое предписание:

• указанные в нем мероприятия направлены на обеспечение установленных законодательством условий содержания общедомового имущества с целью безопасного и благоприятного проживания граждан;
• устранение выявленных нарушений является составной частью содержания общедомового имущества, направлено на поддержание технического состояния дома, и в силу договора управления носит для УК обязательный характер;
• при этом техническое состояние балконов дома создает угрозу жизни и здоровью людей, что требует принятия незамедлительных мер по устранению неисправностей. При таких обстоятельствах включение дома в региональную программу капремонта не освобождает управляющую компанию, продолжающую взимать с собственников помещений плату за содержание и ремонт общего имущества, от выполнения своих обязательств до наступления срока капремонта.

Верховный Суд РФ согласился с этим обоснованием.

✔ Определение Верховного Суда РФ от 25 июля 2019 г. № 304-ЭС19 – 11201

Оставлено в силе предписание органа муниципального контроля, который требовал от управляющей организации из ХМАО обследовать межэтажные стыки, перекрытия в зоне сопряжения квартир, пол балкона; провести ремонтно-восстановительные работы.
Суды исходили из факта ненадлежащего технического состояния балкона квартиры, а также учитывали, что на основании договора управления МКД общество является лицом, ответственным за надлежащее содержание и ремонт общего имущества МКД, в состав которого входят балконные плиты. УК не доказала, что при управлении домом выполняла работы по восстановлению повреждений отдельных участков балконов.

✔ Определение Верховного Суда РФ от 5 марта 2019 г. № 306-ЭС19 – 891

Управляющая организация из Волгоградской области вновь проиграла жилищной инспекции в споре о ремонте балконных плит.
Суды указали, что указанные в оспариваемом предписании работы (по ремонту фасада, балконных плит) являются обязательными для компании как лица, ответственного за надлежащее содержание общего имущества в МКД.

✔ Определение Верховного Суда РФ от 28 октября 2019 г. № 307-ЭС19 – 20059

Управляющая организация из Калининградской области проиграла дело органу жилищного надзора.
При проверке обнаружилось увлажнение плиты перекрытия в границах двух квартир многоквартирного дома. Компании выдали предписание об устранении выявленного нарушения.
Суды согласились с надзорным органом в том, что управляющая организация должна выполнять работы по выявлению повреждений балконных плит, которые относятся к несущим конструкциям, и работы по устранению выявленных повреждений.

✔ Определение Верховного Суда РФ от 9 декабря 2020 г. № 307-ЭС20 – 19499

Снова спор проиграла управляющая организация из Калининградской области.
В этот раз орган жилищного надзора при проверке установил, что «на потолке балконной плиты имеются темные пятна, в местах пятен нарушены окрасочный и шпаклевочный слои».
Компании выдали предписание: ликвидировать протечку, восстановить штукатурный и окрасочный слои на потолке балконной плиты.
Суд кассационной инстанции, с которым согласился Верховный Суд РФ, исходил из того, что возложение на УК обязанности выполнить ремонт, не допуская дальнейшего развития повреждений, является правомерным, поскольку балконная плита входит в состав общего имущества дома, ответственность за надлежащее содержание которого несет управляющая организация.

Источник

Кто должен ремонтировать балкон и его плиту в многоквартирном доме

Определяем категорию имущества

Трудности с определением ответственности возникают из-за того, что по сути балкон относится как к индивидуальному, так и общедомовому имуществу. Так, бетонная плита – это общее имущество (ПП РФ № 491 от 13.08.2006 ч. I, п.2). Поэтому за сохранность этого конструктивного элемента здания, равно как и за его ремонт несет ответственность УК.

Также УК несет ответственность за надлежащее состояние кровли над балконами и лоджиями на последних этажах домов.

А вот следить за элементами остекления, дверями, навесами должен собственник. Поэтому работы по окраске, замене стеклопакетов или напольного покрытия делает владелец квартиры за свой счет.

Внимание: в случае, если в МКД есть балконы, имеющие единое ограждение или двери с выходом на общий балкон, то они также являются общедомовым имуществом, и ремонтировать их должна УК.

Если течет балкон или есть повреждения балконной плиты, то кто должен ремонтировать

Одной из проблем, с которой сталкиваются владельцы квартир в старых домах, является разрушение балконов. Нарушение его конструкции несет опасность не только для жильцов квартиры, но и для прохожих. В связи с этим возникает вопрос, кто должен ремонтировать балкон в приватизированной квартире.

Распределение ответственности

При проблемах с балконом не редкими являются ситуации, когда владелец квартиры и организация ЖКХ пытаются переложить ответственность друг на друга. В таком случае необходимо руководствоваться Постановлением Правительства РФ №491 от 13 августа 2006 года, положения которого дают возможность разобраться, кто должен ремонтировать балконы в многоквартирном доме.

В документе обозначено, что к общему имуществу относится плита и несущая стена, а также козырек балкона и крыша лоджии, если квартира находится на последнем этаже. Ответственность за ремонт этих конструкций несет организация ЖКХ.

При этом она обязана выполнять герметизацию швов и трещин лоджии или балкона, а также восстанавливать поврежденную штукатурку.

Общее имущество жильцов многоквартирного дома – это большой комплекс объектов в доме, которые находятся в долевой собственности всех владельцев квартир. Это чердаки и подвалы, придомовая территория, несущие конструкции дома и система отопления. Здесь подробнее о том, на чьи плечи ложится замена стояков отопления в квартире МКД.

В свою очередь, собственник должен своими силами выполнять следующие ремонтные работы:

• ремонт и укрепление парапета;
• ремонт и укрепление козырька, если квартира находится не на последнем этаже;
• замена оконных рам и стекол;
• утепление балкона;
• удаление ржавчины и плесени, которые могут привести к разрушению конструкции (в том числе покрытие элементов балкона антикоррозийными веществами).

Обязанности учреждений ЖКХ, связанные с предупреждением аварийных состояний балкона

Следить за состоянием балкона должны не только владельцы квартир, но и коммунальные службы.

Согласно Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда (Постановление Государственного комитета по строительству и жилищно-коммунальному комплексу № 170 от 23.09.2003г.), работники ЖКХ несут ответственность за:

Работники ЖКХ должны проводить мониторинг состояния балконов в многоквартирных домах два раза в год – осенью и весной.

• проверку балконов и лоджий на предмет их загромождённости тяжелыми предметами, которые могут повлечь за собой постепенное разрушение конструкции;
• инструктаж с жильцами квартир на тему безопасной эксплуатации балконов;
• принятие оперативных мер при обнаружении повреждения несущих элементов балкона с целью недопущения аварийной ситуации;
• проведение работ, связанных с опломбированием аварийного объекта, и составление сметы для ремонта.

Порядок признания аварийного состояния балкона

Чтобы управляющая компания произвела капитальный ремонт балкона, необходимо, чтобы его состояние было признано аварийным. Признакам этого являются:

• наличие глубоких трещин вдоль соединительного шва;
• обнажение арматуры в результате разрушения покрытия из бетона;
• наличие рыхлых участков на внешней стороне плиты в результате действия осадков;
• «крошение» края плиты и обвалы более крупных фрагментов;
• обрушения карниза или поручня;
• расшатанное ограждение и т.д.

Причинами этого может быть как нарушение технологий строительства, так и разрушения в результате старения конструкции и отсутствие своевременного текущего ремонта.

Очень часто причиной повреждения является неправильный водосток. В результате регулярного сбора воды или талого снега балкон течет.

Кто должен его ремонтировать зависит от этажа, на котором находится квартира, и от характера повреждений.

Собственник аварийного балкона также должен предоставить в управляющую компанию пояснительную записку, в которой аргументированно обосновать необходимость ремонта. Обязательно нужно указать, что разрушение балконных конструкций потенциально опасно для жизни людей.

При возникновении таких разрушений, в первую очередь, необходимо письменно уведомить об этом управляющую компанию. Заявление пишется на имя руководителя. В нем необходимо указать подробное описание разрушения и озвучить просьбу о признании аварийного состояния. Целесообразно заверить заявление подписями соседей и приложить к нему фотографии. В статье https://realtyinfo.online/6365-pretenziya-v-upravlyayushhuyu-kompaniyu узнайте, как составить заявление в управляющую компанию.

Заявление лучше отправить заказным письмом. УК также должна ответить письменно. Все переписку необходимо сохранять. Если ремонт несущих конструкций не будет осуществлен, переписка понадобится для подачи иска в суд.

Стоит обратить внимание, что если в доме было создано ТСЖ или ТСН, то решение о капитальном ремонте балкона принимается на общем собрании участников (чем отличается ТСЖ от ТСН, читайте тут).

О том, кто несет ответственность за ремонт балкона, и как разделяются обязанности между собственником квартиры и управляющей компанией, смотрите в видео

Если учреждение ЖКХ своевременно не выполняет ремонтные работы, объясняя это отсутствием денежных средств, можно пойти на соглашение с ними: собственник квартиры выполняет ремонт за свой счет, но потраченные средства засчитываются в квартплату. При согласии с этим коммунальщиков, жильцу необходимо собрать все документы, которые подтвердят приобретение материалов и оплату работ.

В ситуации, когда жилец выполнил ремонт несущих конструкций за свой счет, а перерасчет квартплаты не сделан, он может обратиться в суд для возмещения своих затрат.

При наличии спорных моментов, когда есть повреждения и балкон протекает, кто его должен ремонтировать, также решается в порядке судебного разбирательства.

Кто должен ремонтировать балкон в приватизированной квартире

УК производит текущий или капитальный ремонт, укрепление балконной плиты. Устраняет причины, которые могут способствовать ее дальнейшему разрушению (например, восстанавливает водостоки).

А на собственника возлагаются обязанности по обеспечению надлежащего состояния индивидуального имущества:

• утепление проемов;
• гидроизоляция парапетов;
• обработка металлических конструкций антикоррозийными составами или краской;
• защита бетонной плиты от воздействия влаги – укладка напольного покрытия

Также от собственника требуется не захламлять балкон, не выносить на хранение габаритные и тяжелые предметы, чтобы не создавать дополнительную нагрузку на несущие элементы. Запрещено самовольное внесение изменений в конструкцию, установка козырьков. К примеру, если с самодельной крыши снег упадет на припаркованный внизу автомобиль, то возмещать ущерб будет собственник квартиры.

Протекает лоджия сверху кто должен ремонтировать

39 Жилищного кодекса РФ, а именно чч. 1 и 2. В них указано, что:

• Доля расходов определяется размером доли общего имущества.
• Оплачивать расходы по содержанию эксплуатируемого общего имущества должны проживающие в квартирах.

Согласно ст. 154 того же кодекса, стоимость текущего и капитального ремонта общего имущества уже внесена в размер ежемесячно начисляемой квартплаты.

Решение о необходимости ремонта имущества, находящегося в долевой собственности, уполномочено принимать общее собрание жильцов дома. Согласно п.1 ст.

Течет крыша балкона верхнего этажа: что делать?

Решение было принято большинством, и теперь ремонт козырьков и крыш – проблема владельцев квартиры.

Конечно, предварительно стоит решить дело мирным путем, указав председателю на перспективы, но если это не поможет, у вас есть реальные шансы выиграть дело в суде, и, заодно, поменять председателя. В моем балконе частично разрушена нижняя плита – сильно повреждена штукатурка, оголена арматура, и она покрыта ржавчиной. Разрушения есть и на верхней плите.

Ремонт балкона в приватизированной квартире

В случае судовых разбирательств, это будет единственным способом доказать факт обращения к УО.

Если многократные попытки получить ответ от организации не увенчались успехом, то есть смысл направить тот же пакет документов в местную администрацию, приложив к нему просьбу о рассмотрении данной проблемы и принятии мер в её решении.

Кроме того, привлечение внимания общественных правовых организаций и СМИ нередко является хорошим стимулом для ускорения процесса рассмотрения просьбы официальными лицами.

Для того чтобы не допустить полного обвала конструкции, и, как следствие, материальных и человеческих жертв, хозяева проводят ремонт своими силами.

Устранение протечек балконов

Далеко не всегда причиной течи сверху является плохое состояние балконной плиты.

Среди наиболее распространенных случаев специалисты отмечают следующие:

1. Повреждения кровельного материала.
2. Не герметичные швы на стыке балкона с конструкциями дома.
3. Отсутствие специализированных отливов из оцинкованного металла.

Также течь и сырость на балконе проявляются из-за строительных недочетов – обратного уклона верхней балконной плиты.

Нередко причиной появления протечек являются сложные архитектурные элементы на фасаде балкона сверху.

Проблемы общей собственности или кто должен ремонтировать балконы и лоджии в многоэтажке?

Работники обязаны сделать мониторинг объектов весной и осенью каждого года. Согласно правилам, сюда входят следующие процедуры:

1. Каждая пристройка проверяется на правильность использования, внешнее состояние, загромождение тяжёлыми предметами и чистоту;
2. Проводится для жильцов инструктаж о правах, обязанностях при эксплуатации пристроек;
3. Принятие своевременных мер в случае обнаружения недостатков. Если ситуация аварийная, то все действия проходят оперативно;
4. Если объект непригоден к эксплуатации, то работники проводят закрытие с пломбировкой дверей.

Согласно правилам и нормам жилищный фонд должен ремонтироваться в проектном порядке. Балконные плиты относятся к части фонда, поэтому восстанавливаются во время выборочных или комплексных работ, при реставрации, плановых мероприятиях по замене.

Течет балкон сверху от соседей — что делать?

В этом случае ремонт придется делать не только на балконе, а и в квартире.

Почему течет балкон Обычно при строительстве дома балконные плиты (вернее, стык между стеной дома и плитой), закрываются гидроизоляцией, поэтому в принципе протечки не должно быть.

Возникает она в том случае, если в устройстве гидроизоляции допущены технологические отклонения, или дом старой постройки и срок службы гидроизоляционных материалов подошел к концу.

Протечка на балконе может возникнуть в трех случаях: Квартира находится на верхнем этаже, и козырек над балконом не плотно прилегает к стене. В результате через щели дождевая и талая вода заливают балкон; Балкон на этаже выше не застеклен, а балконная плита на нем требует ремонта; Верхняя плита установлена

Балкон в аварийном состоянии: кто должен ремонтировать?

Кто должен ремонтировать балкон, который находится в аварийном состоянии, О переселении из ветхого и аварийного жилья читайте по ссылке: Таким образом, список общей собственности выглядит следующим образом:

1. Перила балкона. Их предназначением является обслуживание сразу нескольких жилых или нежилых помещений (согласно Правилам п. 2, пп. «г»).
2. Балконные плиты, являющиеся несущими конструкциями (согласно Правилам п. 2, пп. «в»);
3. Также ненесущими ограждениями могут быть коридоры либо лестничные клетки;
4. Окна и двери балкона;

Таким образом, ремонт аварийного балкона возлагается на управляющую организацию или собственника квартиры, в зависимости от того, какая именно часть конструкции была признана аварийной, а точнее, кому именно она принадлежит. Пп.

Протекает балкон после остекления — советы по устранению проблемы

Однако, именно эта проблема решается достаточно просто, .Неприятности с протеканием балкона могут возникнуть, если сверху расположен так называемый ложный балкон.

Он представляет собой фактически часть архитектуры дома.

Протечка на балконе

В свидетельстве о регистрации права собственности, в выписке из реестра объектов капитального строительства, в справке БТИ с экспликацией к поэтапному плану здания, лоджии/балкон не перечислены, общая площадь указана без учета площади лоджий/балкона.

Дополнительно, при визуальном осмотре балкона выяснилось, что влага, помимо стыка самой балконной плиты, также просачивается через раствор между первым уровнем кирпичей балконного ограждения. Специально выведенных стоков воды не обнаружено. Итак, Является ли при данных документах несущая балконная плита общедомовой собственностью или это моя собственность?

Несёт ли ТСЖ обязанность ремонта мест стыка двух частей балконной плиты и мест стыков этой плиты с домом, с целью устранения протечек влаги, образующейся в результате таяния снега?

Ремонт аварийных балконов в муниципальных квартирах

Разделение имущества на общедомовое и индивидуальное здесь происходит по тому же принципу, только в роли собственника жилого помещения выступает муниципалитет (наймодатель).

Получается, что ремонт бетонных плит производится управляющей организацией. А приведение в надлежащее состояния перил, парапетов, козырьков – это прямая обязанность муниципалитета (ст. 65 ЖК РФ).

Наниматель может сделать ремонт за свой счет, но при этом имеет право потребовать уменьшения размера квартплаты (пользование жилым помещением, ОДИ). Или возместить стоимость расходов, понесенных в результате ненадлежащего исполнения наймодателем своих обязанностей (ст. 66 ЖК РФ п.2).

Кто ремонтирует осыпающийся (разрушенный балкон) в многоквартирном доме?

Во первых, хочу сразу же вам сказать, что балконы относятся к общедомовому имуществу, а общедомовое имущество собственники или наниматели жилых помещений ремонтировать за свой счет не обязаны.

Куда жаловаться на управляющую компанию?

На основании пп. «в», пункта 2 Постановления Правительства РФ от N 491, к общедомовому имуществу относятся несущие конструкции многоквартирного дома (далее МКД) к которым относятся несущие стены, фундаменты, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, колонны и прочие несущие конструкции.

Но вы скажете это хорошо, что мой балкон относится к общедомовому имуществу, а кого привлекать для проведения ремонта?

Ответ на этот вопрос вы найдете в пункте 42 Постановления Правительства РФ от N 491, ведь в нем говорится, что ответственность за надлежащее содержание общедомового имущества несет управляющая организация, это может быть ТСЖ, ЖСК, Управляющая Компания.

На основании части 2 статьи 162 Жилищного Кодекса РФ, управляющая организация в соответствии с заключенным между собственниками жилого помещения договором обязуется по заданию собственников в течении срока действия договора и за определенную плату выполнять работы, а так же оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, так же управляющая организация должна содержать общедомовое имущество в надлежащем состоянии, проводить своевременный ремонт и обслуживание общедомового имущества, а так же заниматься деятельностью направленную на достижение целей по управлению многоквартирным домом, а эта деятельность должна быть направлена на создание комфортных условия для проживания людей в МКД и осуществлять полную работу всех инженерных систем.

Лают бродячие собаки во дворе, куда жаловаться?

Простыми словами управляющая организация должна выполнять свою работу по обслуживанию дома таким образом, что бы в доме ничего не разрушалось и все работало и это подтверждает часть 1 статьи 161 Жилищного Кодекса РФ, в которой говорится, что управление многоквартирным домом должно обеспечивать безопасные и благоприятные условия для проживания граждан и данные условия можно обеспечить только надлежащим содержанием общедомового имущества.

Естественно, что ни о какой безопасности речи идти не может, когда балкон включенный в состав общедомового имущества может рухнуть в любой момент.

В таком случае управляющая организация нарушает сразу несколько нормативно правовых актов и статью закона:

1. Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденный Постановлением Госстроя РФ от №170);
2. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденные. Постановлением Правительства РФ от №491;
3. Технический регламент о безопасности зданий и сооружений, утвержденный Федеральным законом от №384-ФЗ;
4. Часть 1 статьи 161 Жилищного Кодекса РФ;
5. Часть 2 статьи 162 Жилищного Кодекса РФ.

То есть мы с вами разобрались, что ремонтировать балкон должна управляющая компания, но мы все с вами прекрасно знаем, что не всегда управляющая организация рвется решить какую либо проблему, к сожалению есть полностью безответственные управляющие организации которые ничего делать не хотят и придумывают отговорки, что бы ничего не делать и далее мы рассмотрим, как же заставить вашу управляющую организацию работать, так как здесь нужно знать на какие статьи закона ссылаться, если у вас возник спор.

Кто отвечает за ремонт ограждений

Здесь все зависит от того, на каком этаже расположен балкон. К примеру, конструкции на последних этажах здания относятся к общедомовому имуществу. Соответственно за их состояние и безопасность отвечает управляющая организация.

В остальных случаях замена навесов и козырьков производится собственниками за свой счет.

Важно: бывают случаи, когда жильцы нижних этажей на собрании собственников выносят вопрос об исключении кровли над лоджиями из общедомового имущества. Это незаконно, поэтому вне зависимости от решения жильцов, ремонт проводит УК.

Кто оплачивает восстановительные работы?

В любом случае все расходы на ремонт аварийного балкона будут осуществляться со средств собственников, разница лишь в том, что это будут либо личные материальные затраты конкретного хозяина квартиры (если речь идёт об элементах индивидуального пользования, оговоренные выше), либо финансовые средства, собранные в качестве отчислений жильцов на содержание общедомового имущества.

Если дом относится к ЖКХ, то ремонт балконной плиты должен оплачиваться по статье «содержание и ремонт жилья», формирующейся из ежемесячных выплат владельцев квартир.

Вполне вероятной может оказаться ситуация, что требуются срочные восстановительные работы, а свободных средств в УК на данный момент нет. В этом случае оплата работ может быть проведена хозяином жилья, с последующим возвратом финансов в счёт будущей квартплаты.

Единственное, что потребуется – это сохранение всех чеков, подтверждающих оплату услуг строительной или ремонтной организации и затраты, понесённые на приобретение строительных материалов. Если с возвратом денег возникают какие-либо проблемы, то можно требовать компенсации понесённых расходов через суд.

Обязанности управляющей компании

Регламентируются постановлением Госстроя о правилах эксплуатации жилого фонда (№ 170 от 27.03. 2003):

1. Проводить плановые проверки зданий, выявлять нарушения, разъяснять правила использования общедомового имущества.
2. Участвовать в общих собраниях собственников, разъяснять, кто должен делать ремонт балкона и в каких случаях. В дальнейшем это избавит от споров и конфликтов жильцов с представителями управляющей организации
3. Следить за состоянием балконных плит. Плановая проверка проводится не реже 2 раз в год. Весной и осенью (до наступления отопительного сезона). Мелкие дефекты – трещины, разрушение бетонного слоя должны устраняться своевременно, чтобы исключить дальнейшее разрушение балконной плиты.
4. При выявлении существенных деформаций, осыпания бетонного покрытия, обнажения арматурной сетки, сотрудники управляющей компании должны составит акт. В документе указывается степень повреждения, возможные причины возникновения. В зависимости от степени деформации принимается решение о проведении капитального ремонта. В документе указывается степень повреждения, возможные причины возникновения.
5. Составлять план с указанием сроков, предварительных объемов и стоимости работы.

Также с требованиями произвести ремонт аварийных балконов в управляющую организацию могут обратиться сами жильцы.

Признаки аварийного состояния балкона

Действующим законодательством перечень признаков аварийности балкона не установлен.

Однако исходя из судебной практики, требований строительных норм и правил (СНиП) и ГОСТов можно сделать вывод, что аварийное состояние это категория технического состояния строительной конструкции или здания (сооружения) в целом, характеризующаяся повреждениями и деформациями, которые свидетельствуют об исчерпании несущей способности и опасности обрушения и требуют проведения срочных противоаварийных мероприятий.

К основным признакам, при наличии которых балкон может быть признан аварийным, в частности относятся:

• нарушение целостности плиты сверху и снизу;
• разрушение балконной плиты (бетонная плита крошится и осыпается);
• обрушение кусочков плиты, вследствие чего обнажается арматура;
• появление трещин и щелей в местах присоединения балкона к стене здания.

Однако сложность выявления признаков аварийности заключается в том, что такие признаки могут представлять собой не только видимые, но и скрытые дефекты (коррозия закладных элементов, коррозия арматуры, разрушение защитного слоя, характер направления трещин, и. т.д.).

В связи с этим обследование балкона на предмет установления признаков аварийности должно проводиться лицами, обладающими специальными познаниями в области строительства и соответствующей квалификацией.

Кто будет отвечать, если балкон обрушится

В случае обрушения балконной плиты или ее части, ответственность за последствия понесет руководитель УК.

При условии, что:

1. Управляющая организация своевременно не отреагировала на требования собственников о проведении ремонта.
2. Будет доказано, что обрушение произошло в результате некачественного ремонта.

А также если собственник не вносил самовольных изменений в конструкцию. Поэтому если планируется застеклить балкон, особенно в старом доме, то желательно предварительно провести строительную экспертизу.

Кто должен менять батареи в квартире, если она приватизирована?

Вопрос замены батарей после начала отопительного сезона порой встает очень остро. Нередко радиаторы в старых домах находятся в плачевном состоянии, а местные службы не торопятся с проведением капитального ремонта системы отопления. Постараемся дать ответы на самые распространенные вопросы и выяснить, кто должен менять старые батареи в приватизированной квартире.

1. Если радиатор дал течь, кто по закону должен его поменять? За чей счет происходит монтаж и приобретение нового оборудования?
2. При желании установить более современную отопительную систему в квартире после приватизации кто должен этим заниматься? Нужно ли на это специально разрешение?
3. Кто отвечает за протечку, если водой затопило соседей?

Для ответа на эти вопросы нужно изучить Российское законодательство и разобраться в правовых аспектах.

Радиаторы отопления – общее или частное имущество?

Понять, кто должен заниматься заменой вышедших из строя отопительных приборов в приватизированной квартире, можно, только установив, в чьей собственности они находятся. Постановлением Правительства РФ № 491 в августе 2006 года были приняты правила, регулирующие состав общего имущества в многоквартирном доме. Согласно 6-му пункту этих правил, к такому имуществу относится система отопления, расположенная внутри дома. В нее включены:

• стояки;
• арматура (регулирующая и запорная);
• обогревающие элементы (радиаторы);
• общедомовые счетчики тепловой энергии;
• другие виды оборудования, которое является частью теплосетей.

К сожалению, при возникновении ситуаций, касающихся замены отопительных приборов в квартирах, обе стороны трактуют эти правила в своих интересах. Владельцы жилья полагают, что раз отопительная система принадлежит к общей собственности, то заменой неисправного оборудования должна заниматься домоуправляющая организация.

Работники ЖЭК, в свою очередь, утверждают, что к общему имуществу относятся только стояки и батареи, которые проходят через несколько жилых помещений, например те, что установлены на лестничных клетках. При обращении в коммунальные службы жильцы часто слышат, что неисправности всех труб и радиаторов, находящихся в пределах их квартиры – это проблема ее хозяев.

Кто прав: жильцы или ЖЭК?

Из-за частых обращений в суд и в Департамент ЖКХ в 2007 году Министерство регионального развития Российской Федерации разъяснило ситуацию и сообщило, что обогревающие элементы, расположенные в частных квартирах, находятся в составе общего имущества дома.

Из этого следует, что если из-за высокой степени износа или в результате аварии потекла батарея, менять ее должна организация, которая ежемесячно получает деньги от жильцов в виде отчислений на капремонт и отвечает за содержание и обслуживание домового имущества.

Управляющие организации не заинтересованы в том, чтобы донести эту информацию до сведения собственников квартир, поэтому до сих пор жильцов вынуждают платить за демонтаж и установку нового отопительного прибора, который, помимо всего прочего, нужно приобретать самостоятельно.

Замена потекшей батареи

Мы выяснили, что отопительная система входит в состав общего имущества многоквартирного дома и включает в себя также радиаторы, расположенные в квартирах. Из этого следует, что, независимо от того, приватизирована ли площадь или является муниципальным имуществом, менять батарею, которая находится в аварийном состоянии, обязана управляющая организация, ТСЖ или ЖСК. При этом никакая дополнительная плата с владельца жилья не берется.

Другими словами, если потекла батарея, то нужно вызвать мастера, обслуживающего дом, и он заменит вышедший из строя отопительный прибор бесплатно. На практике все бывает не так просто. Работники ЖЭКа могут заявить, что у них нет батареи на замену, поэтому отремонтируют старую или, что еще хуже, снимут радиатор, поставят заглушки и попросят подождать. Поскольку это ожидание может растянуться на месяцы, владельца квартиры просто вынуждают самостоятельно купить новое оборудование, ведь мерзнуть зимой без отопления не хочется никому.

Бывают случаи, когда жильцы, не дождавшись замены, приобретают радиатор на собственные средства и надеются на то, что ДУК выплатит им компенсацию. Рассчитывать на это точно не стоит, поскольку даже судебная практика говорит о том, что домоуправляющая организация не обязана этого делать.

Замена старых радиаторов

Если батареи в квартире не находятся в аварийном состоянии, но хочется их заменить, потому что они плохо греют или просто морально устарели, то придется решать этот вопрос за свой счет. Ни одна организация не станет оказывать услуги бесплатно. Как следует поступать в этом случае?

Согласование замены

Первое, что нужно сделать, чтобы не иметь неприятных последствий в дальнейшем, это согласовать свои действия.

• При замене радиаторов на однотипные достаточно просто уведомить управляющую организацию о предстоящих работах.
• При замене батарей на другой вид, включающий возможность иного конфигурирования и увеличение площади нагрева нужно обратиться к специалисту для проведения экспертизы на предмет возможности монтажа новых батарей. Это необходимо потому, что иногда установка других радиаторов негативно сказывается на тепловом балансе дома. Экспертиза платная, производится за счет владельца квартиры.
• При переносе отопительного оборудования экспертиза также обязательна.

Важно! Иногда изменение конфигурации приборов отопления и увеличение их количества воспринимается, как переоборудование помещений с внесением поправок в техпаспорт квартиры. На самом деле замена батареи никак не отражается в техническом паспорте, поскольку там указывается только тип источника тепла без уточнения конкретных нагревательных приборов.

Кто должен заниматься заменой отопительного оборудования?

Владелец квартиры может выбрать один из трех вариантов.

1. Самостоятельная замена радиаторов.
2. Обращение к сторонним специалистам.
3. Вызов мастера из обслуживающей организации.

Несмотря на то, что сотрудники частной фирмы могут произвести более качественный монтаж нового оборудования, знающие люди рекомендуют вызывать местного мастера. Это связано с тем, что в случае возможных проблем в будущем вы будете знать, с кого спрашивать. Если произойдет авария, ответственность за некачественную установку оборудования, повлекшую нанесение ущерба имуществу других жильцов, не повесят на вас.

Ответственность при аварийной ситуации

Если протекшая в квартире батарея или труба отопления затопит жильцов снизу, отвечать за последствия должна уполномоченная организация, если будет установлено, что вины хозяина здесь нет.

Настоящие разбирательства ждут тех, кто самовольно без согласования в соответствующей организации менял радиаторы в своей квартире. Даже если протечка случилась не по вине жильца и не связана с установкой нового оборудования, коммунальные службы могут сделать хозяина квартиры виновным в произошедшем.

Кроме того, даже если установка новых батарей была согласована, но выполнялась мастерами не из управляющей компании, отвечать за последствия также придется собственнику.

Какие батареи установить вместо старых?

Если все-таки принято решение заменить радиаторы, нужно позаботиться о выборе нового оборудования. Современные батареи могут быть:

• чугунными;
• стальными;
• алюминиевыми;
• биметаллическими.

Чугунные

Старые добрые радиаторы из чугуна продолжают пользоваться популярностью. Если в доме были установлены такие батареи и решено менять их на новые устройства из того же материала, то не придется тратить деньги и время на проведение экспертизы перед установкой.

Достоинства чугунных батарей:

• долговечность и надежность;
• неподверженность коррозии;
• устойчивость к гидравлическим ударам.

• большой вес;
• ограниченный дизайн.

Стальные

Батареи, выполненные из стали, могут быть двух видов:

Достоинства таких радиаторов:

• продолжительный срок эксплуатации;
• способность выдерживать большое рабочее давление – 16 атмосфер.

• низкая устойчивость к гидравлическим ударам или механическим воздействиям.

Алюминиевые

Приборы этого типа могут различаться по функциональности и форме.

Достоинства алюминиевых батарей:

• разнообразие вариантов изделий;
• малый вес, позволяющий осуществлять монтаж радиаторов в одиночку;
• быстрое реагирование на изменение температуры теплоносителя.

• необходимость отвода воздуха;
• недопустимость контакта с другими металлами из-за угрозы разрушения вследствие химической реакции.

Биметаллические

Самыми современными приборами отопления являются биметаллические радиаторы. Снаружи они выполнены из алюминия, сердечник сделан из высокопрочной стали.

Достоинства биметаллических систем:

• повышенная износоустойчивость;
• химическая стабильность, позволяющая соединять радиатор с медными трубами;
• высокий уровень теплоотдачи;
• презентабельный внешний вид.

• большая стоимость;
• непереносимость частых сливов воды.

Блок: 4/4 Кол-во символов: 8848 Источник:

Куда обращаться, если балкон находится в аварийном состоянии

Собственники квартир после проведения общего собрания обращаются в управляющую организацию с просьбой провести осмотр и устранить имеющиеся дефекты.

Наниматели, проживающие в мкд на условиях социального найма должны направить заявление в муниципалитет или администрацию населенного пункта.

Серьезными повреждениями балконной плиты, требующие капитального ремонта, считаются:

• разрушение бетонного слоя, видимые трещины;
• скрытые дефекты, связанные с растяжением арматуры;
• видимая коррозия металлических несущих конструкций
• обрушение плиты по краям балкона;
• частично или полностью разрушено ограждение (перила, парапет);
• разрушения, превышающие 30 % по глубине плиты.

Причин разрушения бетонного слоя может быть несколько. Это и фактор времени, применение некачественных строительных материалов, неправильно устроенный или отсутствующий водосток.

Текущий ремонт проводится при выявлении трещин, сколов на поверхности плиты, несущей стены.

Официальный путь

Если вы намерены добиваться истины в управляющей компании (УК), то приготовьтесь к трудностям. Основная проблема в данном случае – даже не поиск мастера, а двусмысленность нормативной базы, разграничивающей права и обязанности жильца и ЖЭКа.

Что должны ремонтировать коммунальщики:

• Несущие стены.
• Фундамент.
• Домовая кровля.
• Крыша и козырёк лоджии.
• Балконная плита.

Что должны ремонтировать сами жильцы:

• Сами балконные блоки (в т. ч., их остекление).
• Все квартирные двери.
• Нежилые площади (к ним традиционно относят балконы).
• Фасад (обшивка, покраска), защита от коррозии любых металлических частей и элементов конструкции.
• Внешний крепёж.
• Оконные системы.
• Парапет.
• Квартирные стены и потолки.

Следовательно, если течёт козырёк балкона в «Хрущёвке», этим должны бесплатно (!) заниматься коммунальщики (1 список, 4 позиция). Но, с другой стороны, балконные блоки (2 список, 1 позиция) остаются «на совести» самих жильцов.

О чём следует помнить, подавая заявление на ремонт нежилого объекта:

• У вас должна быть на руках пояснительная записка. Акценты в ней необходимо сделать на опасностях, которым подвергаются прохожие.
• Все документы и фотографии должны быть в двух экземплярах.
• Сохраняйте всю переписку с УК. Как написал в своё время советский поэт Василий Иванович Лебедев-Кумач, «Без бумажки ты букашка, а с бумажкой – человек». С того момента прошло 90 лет, но фраза до сих пор остаётся актуальной.
• Жалуйтесь в районную (городскую) администрацию, привлекайте к делу СМИ.
• Если УК отказывается выполнять свои обязательства, готовьтесь с ней судится. Дело вы почти наверняка выиграете, но нервов и временим потратите – дай Боже.

Что следует иметь на руках, если вы хотите компенсировать расходы на ремонт, оплаченный из своего кармана (настоятельно рекомендуем заручиться поддержкой толкового юриста, который умеет «разговаривать» с коммунальными службами):

• Все чеки за стройматериалы.
• Платёжки рабочим.
• Подтверждение от организации, которая занималась ремонтом (заметим: она должна быть сертифицирована для подобных услуг).
• Документ, подтверждающий целесообразность использования именно этих строительных материалов, а не каких-либо иных.

Если течёт крыша на балконе последнего этажа, это можно «преподнести» как следствие аварийности участка. Другими словами, доказать, что ваша лоджия или балкон – потенциальный источник ЧП, в котором могут пострадать люди. Коммунальщики боятся этого как огня, так как последствия вмешательства «высших сил» будут для них очень и очень печальными.

Виды «подходящих» повреждений:

• Разрушение бетонной плиты или большие трещины на её поверхности.
• Видимая коррозия арматуры или оголение её значительного сегмента.
• Повреждение или существенный износ водостоков, разрушенная гидроизоляция.
• Явные щели между самой плитой и стеной.
• Верхний балкон без карниза или длительное время пребывает в плачевном состоянии.

Как правильно составить заявление

Обратиться в управляющую организацию можно лично с устной просьбой, но впоследствии (при обращении в вышестоящие инстанции) доказать факт обращения будет сложно. Поэтому лучше составить заявление в письменном виде.

Установленной формы нет, но документ должен содержать:

1. ФИО (полностью) заявителя, адрес проживания.
2. ФИО, должность руководителя УК, адрес местонахождения организации.
3. Наименование – «заявление», «жалоба».
4. Кратко – причина обращения, конкретные требования и сроки проведения ремонтных работ. Можно подкрепить требования ссылками на нормативные акты, пункты договора с управляющей организацией.
5. Просьба о признании конструкции аварийной, угрожающей имуществу, жизни и здоровью, как самого собственника, так и третьих лиц (соседей, прохожих).
6. Также стоит изложить просьбу об уведомлении заявителя о решении вопроса в письменном виде. В дальнейшем, если управляющая организация не примет никаких мер, подобные свидетельства бездействия станут доказательством при обращении в суд.
7. Приложить фото-, видео-доказательства, результаты опроса жильцов дома (если проводился). А также результаты независимой строительной экспертизы. Она проводится за счет собственников, но в случае, если вина УК будет доказана в суде, то затраты компенсируются управляющей организацией.
8. Дата составления, подпись заявителя.

Документы лучше отправить заказным письмом с уведомлением и описью вложения.

Совет: если обращаетесь с письменным заявлением непосредственно в офис УК, подготовьте 2 экземпляра. Один с отметкой о регистрации документа оставьте себе.

Проблема в том, что переписка с УК может занять продолжительное время. Управляющая организация может ссылаться на отсутствие денег на спец. счете, неблагоприятные погодные условия, а по сути, отказываться выполнять обязательства.

Важно: УК вправе закрыть доступ жильцов к балкону, который находится в аварийном состоянии вплоть до окончания ремонтных работ.

Поэтому, если балконная плита действительно имеет серьезные дефекты, трещины и грозит обрушением в любой момент, лучше отремонтировать балкон самостоятельно. А после потребовать возмещение понесенных расходов с УК в судебном порядке. В качестве подтверждения затрат нужно предоставить кассовые чеки, договор и акты выполненных работ от фирмы-подрядчика.

Заявление на ремонт балконной плиты в управляющую компанию, как правильно составить

Как уже было сказано выше, для того, чтобы УК отремонтировала вам балкон, нужно направить ей заявление об этом. В заявлении должно содержаться следующее:

• Название управляющей компании.
• Лицо, которому направляется обращение.
• Ф. И. О. и контактные данные заявителя.
• Суть заявления. Здесь следует описать проблему, то есть указать на необходимость ремонта. Всё это можно подкрепить ссылками на нормы закона.
• Дата и подпись.

Кстати, замазка швов, прилегающих к лоджиям (там, где они соединяются с основным монолитом, кирпичной кладкой или панелями дома), также является работой УК.

Заявление должно быть рассмотрено в течение месяца со дня получения документа.

Образец

Для наглядности прилагаем образец заявления, который можно . ⇐

Источник