Ремонт балконных плит это капитальный или текущий ремонт

Ремонт балконной плиты: текущий или капитальный?

«Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение», 2018, N 4

Как показывает практика, некоторые УК отказываются заниматься ремонтом балконных плит, настаивая, в частности, на том, что восстановление балкона относится к капитальному ремонту. Правильно ли рассуждают управляющие организации?

Надлежащее содержание балконных плит — обязанность УК

Управление управляющей организацией — один из способов управления МКД, который выбирается собственниками помещений в доме. Согласно ч. 1 ст. 161 ЖК РФ управление МКД должно обеспечивать среди прочего благоприятные и безопасные условия проживания граждан, а также надлежащее содержание общего имущества в доме, осуществляемое в соответствии с требованиями законодательства РФ. Если управление МКД возложено на УК, именно она несет ответственность перед собственниками помещений в доме за оказание всех услуг и выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества (ч. 2.3). При этом качество услуг (работ) должно соответствовать требованиям технических регламентов и Правил содержания общего имущества в МКД, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491.

На основании обозначенных Правил в состав общего имущества входят ограждающие несущие конструкции МКД (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и другие ограждающие несущие конструкции) (пп. «в» п. 2). Содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения МКД включает в себя в том числе текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, указанного в пп. «а» — «д» п. 2.

Таким образом, с учетом того, что балконные плиты входят в состав общего имущества, именно на УК лежит обязанность по обеспечению надлежащего содержания этого имущества.

Услуги и работы, обеспечивающие надлежащее содержание общего имущества

Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД, а также Правила оказания (выполнения) этих услуг (работ) утверждены Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 N 290. Согласно минимальному перечню к работам, необходимым для надлежащего содержания несущих конструкций МКД (фундаментов, стен, колонн и столбов, перекрытий и покрытий, балок, ригелей, лестниц, несущих элементов крыш), относятся работы, выполняемые в целях надлежащего содержания фасадов домов (при этом нет разделения на работы текущего и капитального характера):

• выявление нарушения отделки фасадов и их отдельных элементов, ослабления связи отделочных слоев со стенами, нарушения сплошности и герметичности наружных водостоков;
• контроль состояния и работоспособности подсветки информационных знаков, входов в подъезды (домовые знаки и т.д.);
• выявление нарушений и эксплуатационных качеств несущих конструкций, гидроизоляции, элементов металлических ограждений на балконах, лоджиях и козырьках;
• контроль состояния и восстановление или замена отдельных элементов крылец и зонтов над входами в здание, в подвалы и над балконами;
• контроль состояния и восстановление плотности притворов входных дверей, самозакрывающихся устройств (доводчики, пружины), ограничителей хода дверей (остановы);
• при выявлении повреждений и нарушений — разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ.

Если способ управления МКД — управление УК, перечень услуг и работ из числа включенных в минимальный перечень, периодичность их оказания и выполнения определяются и отражаются в договоре управления МКД. Заключение указанного договора собственниками помещений расценивается как обеспечение надлежащего содержания общего имущества в доме, то есть надлежащее содержание общего имущества обеспечивается путем выполнения обязательств на основании договора управления.

В соответствии с ч. 3 ст. 162 ЖК РФ в договоре управления МКД должны быть указаны:

1. состав общего имущества дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
2. перечень работ и услуг по управлению МКД, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет УК;
3. порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
4. порядок осуществления контроля за выполнением УК ее обязательств по договору управления.

В то же время принятие решений о текущем и капитальном ремонте общего имущества в МКД относится к компетенции общего собрания собственников помещений в доме (п. 1, 4.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер финансирования (п. 17 Правил содержания общего имущества в МКД).

В целях обеспечения оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД, лица, ответственные за содержание и ремонт общего имущества в доме, обязаны:

• подготавливать предложения о выполнении плановых текущих работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, а также предложения о проведении капитального ремонта;
• доводить их до сведения собственников помещений в доме в порядке, установленном жилищным законодательством РФ.

Минстрой в Письме от 15.06.2016 N 18560-ОД/04 пояснил, что делать в следующей ситуации. УК приняла все меры по доведению до собственников информации о необходимости принятия решения об утверждении обязательного перечня работ и услуг и экономически обосновала необходимое для этого финансирование, а собственники не утвердили перечень работ и услуг в необходимом объеме либо утвердили необходимый перечень без достаточного финансирования. В этом случае УК осуществляет деятельность в рамках установленных условий договора управления и несет ответственность в соответствии с установленными обязательствами за те работы и услуги, которые определены договором управления.

Плюс к этому следует учитывать правовую позицию, сформированную Президиумом ВАС в Постановлении от 29.09.2010 N 6464/10 по делу N А08-4962/2009-27.

Все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме.

Отметим также, что если выполнение и оказание неотложных аварийных работ и услуг (и текущего, и капитального характера) вызваны обстоятельствами, которые УК не могла разумно предвидеть и предотвратить при обычной степени заботливости и осмотрительности и за возникновение которых она не отвечает, то такие расходы должны быть ей дополнительно компенсированы собственниками помещений в МКД. Об этом говорят и Президиум ВАС, и Минстрой.

Про ремонт балконов по правилам

Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 утверждены Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, определяющие порядок эксплуатации, проведения капитального ремонта и реконструкции объектов жилищно-коммунального хозяйства, обеспечения сохранности и содержания жилищного фонда, осуществления технической инвентаризации. Представленные Правила применяются в части, не противоречащей действующему законодательству, в том числе документам, утвержденным Постановлением Правительства РФ N 290 (Письмо Минстроя РФ от 24.05.2016 N 19304-ОГ/04).

Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда устанавливают требования и порядок обслуживания и ремонта жилищного фонда с целью:

• обеспечения сохранности жилищного фонда всех форм собственности;
• проведения единой технической политики в жилищной сфере, обеспечивающей выполнение требований действующих нормативов по содержанию и ремонту жилых домов, их конструктивных элементов и инженерных систем, а также придомовых территорий;
• обеспечения выполнения установленных нормативов по содержанию и ремонту собственниками жилищного фонда или уполномоченными управляющими и организациями различных организационно-правовых форм, занятых обслуживанием жилищного фонда.

Следовательно, эти Правила устанавливают параметры и условия, которым в целях безопасности людей и сохранности жилого дома в любом случае должны отвечать строительные конструкции и системы инженерно-технического обеспечения дома независимо от желания собственников его отдельных помещений и включения ими соответствующих работ и услуг в договор с УК. Такой вывод озвучен в Постановлении АС ВВО от 02.02.2018 N Ф01-6464/2017 по делу N А17-3991/2017.

В частности, в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда прописан порядок действий при обнаружении признаков повреждения несущих конструкций балконов, лоджий, козырьков и эркеров. В этом случае работники организаций по обслуживанию жилищного фонда должны принять срочные меры по обеспечению безопасности людей и предупреждению дальнейшего развития деформаций. При аварийном состоянии балконов, лоджий и эркеров необходимо закрыть и опломбировать входы на них, провести охранные работы и принять меры по их восстановлению. Работы по ремонту должны выполняться по проекту (п. 4.2.4.2).

Работы по восстановлению или замене отдельных участков и элементов балконов, крыльца (зонтов-козырьков) над входами в подъезды, подвалы, над балконами верхних этажей включены в перечень работ, относящихся к текущему ремонту (п. 7 приложения 7 (рекомендуемого) к Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда).

Таким образом, УК при обнаружении признаков повреждения балконных плит должны при необходимости с целью обеспечения безопасности людей провести ремонт таких плит, причем вне зависимости от того, предусмотрено ли прямо выполнение данных работ договором управления, о чем свидетельствует судебная практика.

Судебная практика Разрушены края балконных плит

Судьи (см. Постановление АС ВВО от 02.11.2016 N Ф01-4660/2016 по делу N А17-8876/2015) согласились с тем, что УК должна выполнить предписание об устранении путем проведения ремонтных работ разрушения краев балконных плит МКД, обрушения части второй балконной плиты от правого угла дома. При этом ссылка УК на то, что на нее возложена обязанность проведения капитального ремонта, не подтверждена материалами дела (оспариваемое предписание не содержит указания на выполнение капитальных работ). Тем более что данный аргумент не освобождает УК от возложенной на нее договором и законом обязанности по выполнению работ и оказанию услуг, которые в штатном режиме обеспечивают исполнение нормативных требований к содержанию и эксплуатации имущества дома, по проведению регламентных работ в целях обеспечения безопасности проживающих и сохранения имущества. Иной подход свидетельствовал бы о том, что УК, управляя МКД в силу закона и заключенного договора и получая от жителей денежные средства за выполнение работ по содержанию и обслуживанию имущества дома, зафиксировав в акте необходимость проведения капитального ремонта общего имущества, не выполняла бы никаких работ до проведения капитального ремонта. А это явно противоречит целям и принципам управления жилым домом, условиям договора и закону.

Похожая ситуация разобрана в Постановлении АС ПО от 13.07.2017 N Ф06-22034/2017 по делу N А55-24137/2016. На общество, осуществляющее управление, содержание и ремонт МКД, возложили обязанность устранить краевое разрушение железобетонных плит балконов двух квартир (выявленные нарушения носят локальный характер и должны устраняться в рамках текущего ремонта во избежание дальнейшего развития повреждений).

Одна балконная плита в аварийном состоянии

Об этом — Постановление АС ДВО от 09.08.2017 N Ф03-2816/2017 по делу N А73-16522/2016. Предметом рассмотрения стало следующее нарушение: балконная плита одной из квартир дома имеет признаки аварийного состояния, наблюдаются отслоение бетона снизу плиты, обнажение арматуры, рыхлость бетона сверху плиты, что создает угрозу причинения вреда жизни и здоровью граждан. Довод о том, что ремонт балконной плиты является капитальным ремонтом, поэтому не осуществляется УК, судьями отклонен. По их мнению, ремонт одной балконной плиты, даже путем ее демонтажа и устройства новой (как указано в заключении экспертной организации), не может быть отнесен к капитальному ремонту дома в порядке, предусмотренном в Жилищном кодексе. Так, согласно ч. 1 ст. 166 ЖК РФ перечень услуг и работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД, оказание и выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, сформированного исходя из минимального размера взноса на капремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта РФ, включает в себя:

• ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения и водоотведения;
• ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;
• ремонт крыши;
• ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в МКД;
• ремонт фасада;
• ремонт фундамента дома.

Следовательно, ЖК РФ не относит ремонт балконной плиты, в том числе ее замену, к капитальному ремонту общего имущества в МКД.

Устранение выявленных нарушений является составной частью содержания общего имущества МКД, направлено на поддержание технического состояния дома, поэтому носит обязательный характер для УК в силу договора управления домом. А установленный в договоре управления круг обязанностей УК не освобождает ее от соблюдения тех общеобязательных требований, которые в соответствии с положениями действующего законодательства направлены на обеспечение безопасного и благоприятного проживания граждан.

Одна аварийная балконная плита стала предметом преткновения и в деле N А12-47474/2016. Общество не предприняло своевременных действий по текущему ремонту балконной плиты одной из квартир, что повлекло серьезные нарушения: обрушение бетонного слоя нижней плиты и заливание соседей снизу, что создало угрозу жизни и здоровью людей. Общество не оспаривало тот факт, что выявленные жилищной инспекцией нарушения создают угрозу причинения вреда жизни и здоровью граждан, однако сослалось на то, что для их устранения необходим капитальный ремонт, выполнение которого не относится к его обязанностям. Судьи указали: работы, связанные с охранными мерами, направленными на предотвращение аварийной ситуации, являются неотложными и обязательными. Отсутствие решения общего собрания собственников помещений не освобождает общество от обязанности по проведению ремонтных работ, обусловленных техническим состоянием общего имущества МКД (Постановление АС ПО от 24.05.2017 N Ф06-20360/2017).

Рассмотрим также дело N А12-3531/2017. При проверке квартиры было установлено ненадлежащее техническое состояние балконной плиты: полностью отсутствует защитное ограждение, имеется разрушение защитного слоя балконной плиты, оголена арматура, наблюдается выкрашивание бетона из тела плит. В данной ситуации в целях предотвращения угрозы причинения вреда жизни и здоровью граждан (жителей дома), имуществу граждан общество должно принять срочные меры по устранению выявленных повреждений в рамках аварийно-восстановительных работ, осуществить текущий ремонт, выполняемый для поддержания технических характеристик дома, с принятием мер безопасности (Постановление АС ПО от 09.11.2017 N Ф06-26299/2017).

Про демонтаж аварийных лоджий

УК предписали выполнить работы по разборке находящихся в аварийном состоянии лоджий «до земли» (Постановление АС ДВО от 04.04.2017 N Ф03-475/2017 по делу N А04-5845/2016). Как указали судьи, обязанность по содержанию дома, его частей, отдельных элементов конструкций — обязанность УК. Дефекты этих конструкций должны устранять собственники с привлечением обслуживающей организации за счет своих средств. При этом УК не освобождается действующим законодательством от обязанности проведения неотложных работ для устранения угрозы причинения вреда жизни и здоровью граждан, в том числе при отсутствии принятого собственниками помещений в МКД решения о проведении капитального ремонта общего имущества в доме в случае невозможности использования средств фонда капремонта на финансирование услуг и работ по капитальному ремонту. Ссылки УК на необходимость проведения капитального ремонта всего дома отклонены судами, поскольку проведение такого ремонта не вменялось в обязанность обществу предписанием, предметом которого являлось выполнение неотложных работ по проведению демонтажа аварийных лоджий, что входит в круг обязанностей общества как управляющей организации.

Бетонный слой балконных плит разрушен до арматуры

Согласно Постановлению АС ЗСО от 27.10.2017 N Ф04-4460/2017 по делу N А27-25832/2016 УК посчитала, что указанные в предписании работы (работы по ремонту балконных плит квартир, находящихся в ненадлежащем техническом состоянии по причине разрушения бетонного слоя до арматуры) относятся к капитальному ремонту, обеспечение проведения которого возложено на регионального оператора. Судьи возразили: то обстоятельство, что балконные плиты МКД являются составной частью его фасада, требующего капитального ремонта, не свидетельствует о том, что сам по себе ремонт балконов (восстановление бетонного слоя балконных плит) относится к капитальному ремонту. Факт включения МКД в региональную программу по капремонту с установлением срока проведения капитального ремонта его фасада в 2020 году не освобождает УК, продолжающую взимать плату за содержание и ремонт общего имущества, от выполнения обязательств по надлежащему содержанию данного имущества и проведению текущего ремонта до наступления срока капитального ремонта. Вопрос о целесообразности осуществления ремонта балконных плит МКД, которые не находятся в аварийном состоянии, в 2016 — 2017 годах с учетом проведения капитального ремонта фасада дома в 2020 году не относится к компетенции УК. Многочисленные обращения собственников помещений с жалобами в жилищную инспекцию по поводу ненадлежащего выполнения управляющей организацией обязательств по содержанию и ремонту балконов свидетельствуют об актуальности для них указанного вопроса.

В передаче данного дела в Судебную коллегию по экономическим спорам ВС РФ отказано Определением ВС РФ от 26.02.2018 N 304-КГ17-23483.

Если балконные плиты дома повреждены (допустим, разрушены края плит, разрушен бетонный слой до арматуры) либо находятся в аварийном состоянии, что может стать (является) угрозой причинения вреда жизни и здоровью граждан, УК должна предпринять действия по обеспечению безопасности людей, в том числе путем осуществления ремонта балконных плит. Причем такой ремонт, как показывает судебная практика, не расценивается как капитальный.

Источник