Ремонт балконов при капремонте

Кто отвечает и платит за капитальный ремонт балкона в многоквартирном доме

С косметическим ремонтом балконов жильцы справляются самостоятельно. Они за свои деньги производят остекление, выравнивание и утепление бетонной плиты, теплоизоляцию и декоративную отделку. Но капитальный ремонт балконов в многоквартирном доме – это сфера, в которой задействованы, кроме владельцев, УК, ЖСК или ТСЖ. Постараемся выяснить, при каких обстоятельствах жилищные законы стоят на стороне собственника квартиры.

Когда необходим капитальный ремонт

Ремонт жилья – привычный, почти обыденный процесс, знакомый практически всем жителям многоэтажек. Однако обычные отделочные работы, связанные с изменением интерьера, не имеют ничего общего с капитальным ремонтом. В процессе капремонта приводят в порядок несущие конструкции дома, обновляют общедомовую систему канализации и водоснабжения. Необходимость в капитальном восстановлении возникает, когда квартира или общее имущество становятся непригодными для жилья.

Из-за несовершенства и непродуманности законов в домах появились так называемые «спорные территории». Когда они приходят в негодность и становятся аварийными, сложно выяснить, кто должен отвечать за их восстановление и в чьей сфере находится финансирование ремонтных работ. Много вопросов возникает по поводу капитального ремонта балкона – вроде бы частной собственности, но в то же время являющегося частью конструкции здания.

Пример обрушения бетонной плиты

Проблемы с балконами стали возникать еще в середине прошлого века, когда началось восстановление старинных домов царской эпохи. Сегодня с такими же неприятностями часто сталкиваются владельцы квартир в «хрущевках» и «сталинках». Минимальные повреждения касаются обвала штукатурки и декоративных элементов, максимальные – полного обрушения конструкции. Зарегистрированы случаи, когда вместе с рухнувшими плитами вниз падали люди, калечились и погибали.

Чтобы трагические истории не повторялись, следует вовремя принимать меры, а именно – признать балкон аварийным и начать работы по его восстановлению.

Плита полностью пришла в негодность

Список разрушений, при которых признание аварийности становится правомерным:

• коррозия, искривление, потеря фрагментов арматуры и закладных деталей из металла;
• частичное или полное осыпание защитного слоя основания балкона – бетонной плиты;
• износ или поломка водоотводящих конструкций – сливов, желобов, труб;
• разрушение парапета, на котором установлено ограждение;
• потеря устойчивости самого металлического, бетонного или деревянного ограждения.

Иными словами, если вы обнаружили разрушения, которые угрожают жизни людей, незамедлительно обращайтесь в уполномоченные инстанции. Подайте заявление на ремонт балкона и добивайтесь начала восстановительных работ.

Кто отвечает за ремонт балкона

Когда дело касается обслуживания жилого здания, а именно мест общего пользования, привлекают работников управляющей организации или ТСЖ. Балкон относится к частной собственности и не связан с местами общего пользования, однако и при его ремонте немалая роль отводится контролирующим организациям. Если точнее, то организация вместе с собственником жилья должны совместно отвечать за состояние и восстановление конструкций.

Права собственника жилья

Балкон в многоэтажке отличается от остальной частной жилой территории тем, что право собственности на него разделено пополам: за одни части отвечает жилец, за другие – ЖКХ. Владелец может по своему усмотрению распоряжаться парапетом, ограждением, крышей, козырьком, что бывает необходимо в процессе остекления и утепления. За основание (бетонную плиту) и несущую внешнюю стену отвечает жилищное хозяйство, то есть ремонт балкона производит ТСЖ или ЖСК.

Следовательно, если у вас отломился угол, частично разрушилось защитное покрытие железобетонной плиты с наружной стороны, пошла трещина, произошло осыпание бетона, необходимо обратиться в коммунальную службу.

Рабочие производят восстановительные работы

Требования владельца законны и изложены в Постановлении Правительства РФ за номером 491 (13.08.2006). В официальном документе говорится о том, что собственник имеет право требовать от представителей ЖКХ выполнения работ по капитальному ремонту, если состояние конструкции специальной комиссией признано аварийным.

Если в ЖКХ отвечают отказом, а конструкция, по мнению владельца квартиры, угрожает жизни самого собственника и здоровью других людей, он вправе поступить следующим образом:

• зафиксировать повреждения на фото и видео;
• привлечь соседей, которые могут засвидетельствовать разрушение конструкции;
• за свой счет произвести ремонтные работы;
• обратиться в суд с целью возмещения денег, потраченных на восстановление.

В качестве доказательств выступают товарные чеки на строительные материалы, акты выполненных услуг от организаций, которые принимали участие в капитальном ремонте. Необходимо сохранить копию поданного в управляющую компанию заявления на ремонт балкона и дальнейшую переписку с ответственными лицами. Решение суда может быть как положительным, так и отрицательным.

Профилактика разрушений бетонной плиты – заливка цементной стяжки

Не нужно забывать, что кроме прав существуют и обязанности, которые собственник должен выполнять. Особенно это относится к владельцам приватизированных квартир. Вот перечень обязанностей:

• укрепление отдельных частей конструкции – парапета, входного проема;
• уничтожение очагов грибка и плесени, поражающих бетон;
• защита металлических ограждений от коррозии;
• своевременная покраска фундамента, ограждения и парапета антисептическими средствами;
• регулярная проверка целостности крепежных узлов.

Если должного ухода не было, и разрушение балкона произошло по вине владельца квартиры, то суд вряд ли пойдет ему навстречу.

Обязанности управляющей компании

Каждый владелец квартиры в многоэтажном доме ежемесячно получает квитанции на оплату коммунальных услуг, где обязательно есть графа, посвященная капитальному ремонту. Обычно это небольшая сумма, но в перерасчете на всех жильцов дома она становится солидной. Это и есть те деньги, которые жилищное хозяйство обязано тратить по назначению, то есть на текущее и капитальное восстановление здания.

Ежемесячные отчисления на ремонт

Большая часть финансов уходит на ремонт кровли, козырьков, обновление фасада, замену внутридомовых коммуникаций, содержание подвальных и чердачных помещений с установленным там оборудованием. Но если балкон будет признан аварийным, часть суммы должны выделить на его восстановление. Вне зависимости от того, сколько средств находится в фонде ЖКХ, аварийные участки ремонтируют в первую очередь, иначе придется отвечать за возможные последствия.

Есть ряд мероприятий, которые регулярно должны проводить работники ЖКХ. Одно из них – осмотр жилых зданий для выявления разрушений балконных конструкций. Эта процедура обычно проводится весной и осенью, то есть минимум два раза.

Профилактический осмотр здания коммунальными службами

Существует документ, регламентирующий действия работников ЖХК – Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, раздел №170 от 27.07.2003 года. Там говорится, что коммунальщики обязаны:

• разъяснять жильцам права и обязанности, консультировать их по правилам содержания собственности;
• проверять лоджии и балконы на предмет чистоты и загромождения объемными предметами, имеющими большой вес – мебелью, деталями автомобиля, бытовой техникой и др.;
• при обнаружении начальных процессов разрушения и в аварийных случаях принимать меры, назначать ремонтные мероприятия, чтобы ничто не угрожало жизни людей.

Если разрушение конструкции относится к аварийным, коммунальщики должны закрыть доступ на балкон и опечатать его. Одновременно они обязаны проинструктировать собственников жилья о сборе документов, необходимых для запуска ремонтных работ.

О балконе в приватизированной квартире

Если повреждена плита или фрагмент фасада, статус жилья не имеет значения. В любом случае эти части балкона являются или собственностью муниципалитета, или долевой собственностью владельцев, приватизировавших квартиры или купивших их уже приватизированными. То есть ремонт бетонной плиты или фасадной части производит ЖХК.

Опасная работа промышленных альпинистов

Если в организации главные должности занимают ответственные люди, то до индивидуальных обращений жильцов дело не доходит. Время от времени производится герметизация и утепление фасадных швов и стыков, защитная обработка и покраска стен, обновление системы водоотведения. Во время этих мероприятий происходит мониторинг состояния балконов и лоджий и попутный, как правило, мелкий ремонт. Перечень всех работ по обслуживанию жилого здания можно найти в Федеральном законе №185.

На реставрацию зданий, признанных частью культурно-исторического наследия, иногда дополнительно выделяются средства из городского или федерального бюджета. Как и сколько – также зависит от активности собственников квартир и руководителей управляющих организаций.

Профилактические ремонтные работы

Разбираться, кто должен делать ремонт балкона в приватизированной квартире, необходимо в каждом случае отдельно. Во внимание берут такие факторы, как возраст здания, качество ухода за конструкцией, взаимная ответственность сторон.

Как признать состояние балкона аварийным

Выстроим все шаги, необходимые для признания балкона аварийным, в единую цепочку. Для начала следует убедиться, действительно ли пострадала часть конструкции, за которою отвечает ЖХК. Чаще всего это:

• осыпание бетонного покрытия;
• значительная коррозия металлических деталей;
• потеря части бетонной плиты или ограждения;
• последствия неправильного монтажа водоотводящей сети.

Если разрушение присутствует, следует собрать доказательства, подтверждающее его. Это письменные свидетельства очевидцев (обычно быстрее остальных идут навстречу соседи снизу), актуальные фото- и видеоматериалы, подписанные акты проверки контролирующими органами.

Фото разрушенной плиты в качестве доказательства

Если аварийный случай очевиден для всех, созывается общедомовое собрание, где каждый собственник знакомится с результатами проверки и голосует. Если 2/3 владельцев проголосовали «за», объект ставится в очередь на капитальный ремонт и средства на него отчисляются из общего фонда.

После этого составляется заявление на ремонт балкона на имя начальника управляющей компании в двух экземплярах: один уходит в ЖХК, второй остается на руках. Рекомендуется высылать заявку заказным письмом. Важный момент: в заявлении нужно отметить, что имеющее место разрушение опасно для людей и несет угрозу жизни.

Если ведется электронная или почтовая переписка с представителями УК, рекомендуется сохранять все ответы, особенно если в них содержится необоснованный отказ. В дальнейшем письма пригодятся в качестве доказательства в суде. Обратите внимание на дату посланий. Если работники управляющей компании задерживались с ответом и принятием мер, а в это время произошло несчастье, отвечать придется им.

Все документы (заявки, заявления, обращения, пояснительные записки, акты) необходимо подшивать и хранить

Если организация не идет навстречу, выбираем один из путей:

• подаем заявление в суд;
• делаем самостоятельный ремонт, а после обращаемся в суд;
• пытаемся увеличить давление на УК, привлекая общественность и СМИ.

Иногда последний пункт оказывается самым результативным. Управляющая компания заинтересована в заключении новых договоров, поэтому плохая слава ей ни к чему.

Видео о нюансах капитального ремонта балкона

Как бороться с безответственными УК:

Полезные уточнения из уст адвоката:

Чтобы не попасть впросак, перед любыми переговорами или переписками с работниками ТСЖ, ЖСК или УК изучите законы. Убедитесь, что причина для требования ремонта действительно есть. Если правда на вашей стороне, смело начинайте процесс обсуждения и подключайте соседей.

Источник

Капитальный ремонт балконов — юридические вопросы

Современные реалии таковы, что показатель степени износа жилищного фонда России, при котором требуется капитальный ремонт балконов либо реконструкция, составляет порядка 30-35 %.

Для старых домов в общем, и для «хрущёвок» в частности, больной темой является разрушение балконов, поскольку именно они в большей степени подвержены негативному воздействию природных факторов, таких как осадки, влага, холод, жара, ветер, перепады суточных температур.

В пятиэтажках старого фонда всё чаще приходится наблюдать растрескавшиеся балконы, с разваленным бетонным основанием и торчащей из него прогнившей арматурой. Аналогичная, а порой ещё более плачевная картина с состоянием балконов вырисовывается в «сталинках», которые строились с начала 30-х годов.

Выходить на обветшалую пристройку, или проходить под ней – это подвергать себя 100% риску. Естественно, что в подобных ситуациях возникает острая необходимость в ремонте балконной плиты и других элементов конструкции.

Актуальные вопросы

Степень ухудшения технического состояния пристройки может быть различной, соответственно, восстановительные работы также будут отличаться: от частичной реставрации до капитального ремонта балконов.

В этой ситуации у хозяев жилья справедливо возникает ряд вопросов по ремонту балконов и лоджий:

• Кто ответственен за содержание пристроенных конструкций?
• Кем и как должны производиться восстановительные работы в зависимости от вида собственности?
• Куда обращаться с проблемой и какие документы потребуются?
• Каких специалистов привлекать для ремонта аварийных балконов?
• За чей счёт выполняется реконструкция?
• Как меняется положение об ответственности после приватизации недвижимости?

Давайте попробуем разобраться в типичных вопросах, с которыми приходится сталкиваться владельцам квартир с балконами, имеющими повреждения, в том числе, кто должен ремонтировать балкон в многоквартирном доме.

Юридическая сторона

Разрушающийся балкон несёт не только негативный эстетический характер, но и может оказаться серьёзной угрозой для здоровья и даже жизни жильцов, равно как и других людей. Кто же несёт за это ответственность? Законодательно содержание объекта недвижимости возлагается на её хозяев.

В частных домах с ремонтом всё вполне понятно, а вот у владельцев квадратных метров в многоквартирных домах (МКД) вопросы по восстановлению аварийной лоджии вызывают немало спорных ситуаций.

К тому же МКД бывают в муниципальной и частной собственности, поэтому необходимо чёткое разделение понятия, за что несёт ответственность непосредственно владелец каждой квартиры и что является общедомовой собственностью.

Существует два основных законодательных документа, оговаривающих эти вопросы:

1. Жилищный кодекс: в его положениях, указанных в 36 статье нет конкретики относительно того, к какому имуществу относятся балконные конструкции, поскольку речь в них идёт об обобщённых понятиях, а именно о несущих и не несущих элементах конструкции всего здания, что безусловно ведёт к не состыковкам во мнениях. Особенно остро начал вставать этот вопрос после начала приватизации квартир, когда согласно обмерам БТИ, балкон можно было рассматривать, и как часть приватизированного жилья, и как часть общего фасада здания. Это привело к явным расхождениям во мнениях по поводу: кто должен ремонтировать балкон в приватизированной квартире;
2. Правительственное постановление за номером 491, утверждённое в августе 2006 г. определяет более полный перечень общедомового имущества, в числе которого находится балконное основание и стена, в которую оно вмонтировано, а также крыша лоджии, находящейся на верхнем этаже. Поэтому ремонт балконной плиты и несущей стены возлагается на ЖКХ или УК (управляющую компанию) этого дома. В их же обязанность входит герметизация всех строительных швов. Остальные элементы балкона, включающие козырёк, перила и парапет ограждения, части остекления, двери выхода из квартиры на балкон, относятся к собственности непосредственно хозяина, и проблемы, связанные с их ремонтом, ложатся на его плечи.

Кроме этого на квартирных владельцев возлагается уход и защита всех элементов балконной конструкции от ржавчины и плесени.

Решение по ремонту балконной плиты и прилегающей стены на основании акта проверки УК, выносится на общее собрание собственников, и принимается, если за него проголосуют 70 % от общего числа владельцев квартир.

Кто оплачивает восстановительные работы?

В любом случае все расходы на ремонт аварийного балкона будут осуществляться со средств собственников, разница лишь в том, что это будут либо личные материальные затраты конкретного хозяина квартиры (если речь идёт об элементах индивидуального пользования, оговоренные выше), либо финансовые средства, собранные в качестве отчислений жильцов на содержание общедомового имущества.

Если дом относится к ЖКХ, то ремонт балконной плиты должен оплачиваться по статье «содержание и ремонт жилья», формирующейся из ежемесячных выплат владельцев квартир.

Вполне вероятной может оказаться ситуация, что требуются срочные восстановительные работы, а свободных средств в УК на данный момент нет. В этом случае оплата работ может быть проведена хозяином жилья, с последующим возвратом финансов в счёт будущей квартплаты.

Единственное, что потребуется – это сохранение всех чеков, подтверждающих оплату услуг строительной или ремонтной организации и затраты, понесённые на приобретение строительных материалов. Если с возвратом денег возникают какие-либо проблемы, то можно требовать компенсации понесённых расходов через суд.

Признаки аварийного состояния

Наибольшую угрозу для здоровья и жизни людей несут повреждения, касающиеся непосредственно балконной плиты и перил ограждения.

Меры по приведению её в порядок необходимо принимать неотложно, если визуально обнаружены следующие изъяны:

• В местах прилегающего шва имеются большие трещины;
• С наружной стороны основания явно просматриваются ветхие от влажности участки, из-за воздействия на бетон природных осадков или балкон течёт;
• Разболтанное ограждение;
• Карниз и поручни пришли в негодность или обрушились;
• Наблюдается «вылет» металлических прутьев арматуры из бетона, со следами коррозии;
• Выпадение крупных кусков бетона по краю плиты;
• Разрушение водоотводящих сливов, поскольку это самая распространённая причина указанных разрушений, в следствии стекания дождевой или талой воды не по карнизу, а по перекрытиям,
• Нарушенная или обветшалая гидроизоляция.

С течением времени любой конструкции свойственно разрушаться, однако большое значение здесь играет качество строительных материалов, правильная технология установки и монтажа всех элементов.

Оценку масштабов разрушений делает строительный эксперт. Без признания аварийного состояния балконной плиты рассчитывать на проведение капремонта со стороны управляющей организации не приходится.

Ответственность коммунальщиков

Согласно правил и норм эксплуатации, освещённым в указаниях Госстроя РФ за номером 170, представители ЖФ обязаны систематически (дважды, осенью и весной) проверять правильность эксплуатации балконов и эркеров. При обнаружении разрушений принимать срочные меры по их устранению.

Что входит в мониторинг контролирующих служб:

• Перезагруженность основания тяжёлыми предметами, несоизмеримыми с возможностями плиты выдерживать нагрузку, что провоцирует разрушение конструкции плиты,
• Обнаружение любых изъянов с целью предотвращения их развития, устранения и недопущения аварийного случая;
• Опечатывание аварийного объекта и составление сметы необходимых ремонтных работ;
• Инструктаж владельцев квартир по безопасному использованию пристроек.

К сожалению, работниками ЖКХ не всегда выполняются их обязанности, поэтому если возникла проблема, и балкон находится в плохом состоянии, нужно самостоятельно принимать меры по оповещению о ней.

В случае, если сотрудники жилищно-коммунального хозяйства не принимают надлежащих мер, то нужно писать письмо-жалобу в Государственный жилищный надзор, в прокуратуру и администрацию города.

Порядок обращения

Для обращения по поводу производства ремонтных работ следует написать заявление в двух экземплярах в организацию, ответственную за дом, в котором необходимо указать, что пристройка является аварийной и обязательно это обосновать.

Для обоснования составляется акт о результатах проверки состояния плиты и других частей балкона, в частности крепежа ограждения, желательно с предоставлением фотографий, подтверждающих факт разрушений.

Заявление подписывается заявителем, или группой заявителей, далее оно предоставляется непосредственно в управляющий орган, либо пересылается по почте заказным письмом с уведомлением и описью содержимого. Ответ в этом случае также пересылается по почте.

Сотрудники ответственной организации обязаны провести осмотр, и, если неудовлетворительное состояние подтверждается, составить план необходимых работ по устранению разрушений. Далее составляется смета на проведение работ. До этого времени доступ на аварийную пристройку ограничивается.

Этапы капитального ремонта

Повторимся, что в случаях, когда жильцами дома созданы ЖСК (жилищно-строительный кооператив) или ТСЖ (товарищество собственников жилья), то все вопросы, касающиеся основательного восстановления имущества, находящегося в общедомовой собственности, решаются на всеобщем собрании жильцов МКД.

Этапы восстановления:

1. Демонтаж обветшалого материала;
2. Монтаж нового каркаса основания;
3. Крепления опалубки;
4. Заливка основания с применением цементно-песчаного раствора;
5. Крепления с помощью сварки плиты по всему периметру с использованием металлического уголка;
6. Усиление основания посредством установки консольных балок;
7. Проведение гидроизоляционных работ;
8. Установка систем водоотвода;
9. Монтаж и крепление парапета;
10. Оштукатуривание и окрашивание.

Самостоятельный ремонт как решение проблемы

В некоторых случаях, чтобы не ждать отклика со стороны коммунальных служб можно попробовать произвести самостоятельный ремонт аварийного балкона.

В этом случае также получится вернуть затраченные средства если собрать все чеки подтверждающие расходы и затем предоставить их коммунальщикам. Как правило, возврат денег проводится путём вычитания средств с оплаты за квартплату.

Возможность решить проблему своими силами значительно сократит время на ремонт плиты балкона, ограждения или водостоков.

Алгоритм самостоятельного решения проблемы:

1. Запрос о разработке проекта в лицензированную компанию;
2. Вызов проектировщика для составления плана необходимых работ;
3. Получить готовый проект;
4. Сделать расчёт количества материалов и составить смету на их закупку;
5. Нанять специалистов, что позволит облегчить себе задачу по ремонту лоджии, а также делегировать ответственность, если во время ремонта возникнуть форс мажорные обстоятельства.

Какие виды работ могут потребоваться:

• Восстановление целостности основания;
• Усиление плиты;
• Герметизация швов;
• Заделывание щелей и трещин;
• Укрепление элементов конструкции ограждения.

Подведём итоги

Если вы столкнулись с ситуацией разрушения балкона в многоквартирном доме и необходим его срочный ремонт, то первоначально следует определиться, какие повреждённые элементы конструкции вам придётся реставрировать за свой счёт, а какие обязана ремонтировать управляющая организация.

Уже с учётом этого можно будет спланировать алгоритм своих действий: либо самостоятельно нанимать строителей, либо писать заявление и ждать действий от компании, ответственной за ваш дом.

В любом случае в первую очередь обязательно следует предпринять меры безопасности: если балкон в аварийном состоянии, то необходимо закрыть доступ на его территорию и не выходить на него до полного решения проблемы.

Источник