КС РФ и другие суды о согласии всех собственников на переустройство
Жители многоквартирных домов при переустройстве и реконструкции своих помещений должны получать на это разрешение ОМС. Если при этом уменьшается площадь общего имущества в МКД – ещё и согласие всех собственников в доме. В данной статье рассказываем о мнении КС РФ о законности такого требования и делаем обзор судебной практики по теме.
Собственник помещения в многоквартирном доме не может самовольно проводить перепланировку, переустройство или реконструкцию своего жилого помещения. Для изменения характеристик квартиры, комнаты, балкона, житель МКД обязан получить разрешение органа местного самоуправления (ч. 2 ст. 26 ЖК РФ).
Если работы подразумевают использование придомовой территории и/или части общего имущества дома, уменьшение площади или состава такого имущества, то владелец помещения должен получить согласие общего собрания собственников. Причём на изменение размера ОИ дома должны согласиться все собственники помещений в доме (п. 4 ч. 1, ч. 3 ст. 36, ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).
Если собственник провёл переустройство или реконструкцию своего помещения без согласования с ОМС, то суд может разрешить оставить квартиру в новом виде при условии, что её владелец оформит все документы и согласует вопрос с ОСС. При этом внесённые в планировку дома изменения не должны нарушать прав соседей и создавать угрозу их жизни и здоровью (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ). В ином случае владельца помещения обяжут привести его в прежнее состояние согласно техдокументации на МКД (ч. 3 ст. 29 ЖК РФ).
Как правило, собственники, планируя переустройство своей квартиры или нежилого помещения, обращаются в муниципалитет за согласованием. При этом они забывают, что в случаях, если такие работы приведут к уменьшению общего имущества в доме, необходимо получить согласие на это всех собственников.
Требования ч. 2 ст. 40 ЖК РФ попытался оспорить в Конституционном Суде РФ один из собственников квартиры в многоквартирном доме. Он сделал переустройство своего помещения: организовал дверной проём в несущей стене МКД и объединил две квартиры. Когда надзорный орган обнаружил это нарушение и потребовал вернуть всё в прежнее состояние, владелец квартиры подал в суд. Судья указал на то, что дверной проём в стене дома – уменьшение площади общего имущества, следовательно, на это нужно было получить согласие всех собственников, что не было сделано.
Тогда житель дома подал жалобу в КС РФ, оспаривая требования ч. 2 ст. 40 ЖК РФ. Он утверждал, что применение этих норм в его конкретном деле в силу их неопределённости нарушает его конституционные права на жилище и его неприкосновенность, на право частной собственности (ст. ст. 25, 35, 40 Конституции РФ).
Однако КС РФ не нашёл причин рассматривать жалобу собственника: ч. 2 ст. 40 ЖК РФ направлена на защиту интересов собственников помещений в многоквартирном доме и недопущение произвольного уменьшения размера их общего имущества. Она сама по себе не содержит признаков неопределённости и не нарушает права владельца переустроенного помещения. Это сам собственник нарушил права соседей, без их спросу сделав переустройство и тем самым уменьшив площадь их общедолевой собственности.
Позиция КС РФ, изложенная в определении от 28.11.2019 № 3037-О, подкреплена ранее вынесенными судом документами:
Жительница дома пыталась оспорить в судах перепланировку, которую сделали соседи на первом этаже, объединив две квартиры. У собственников на руках было согласование муниципалитета и протокол общего собрания собственников. Поскольку перевод двух жилых помещений на первом этаже многоквартирного дома в нежилые и обустройство в них магазинов не повлекло присоединение к уменьшению общего имущества в многоквартирном доме, то иск был отклонён судами всех инстанций.
Тогда жительница МКД обратилась в КС РФ, попытавшись доказать, что п.п. 1, 3 ч. 1 ст. 36, ч. 2 ст. 40 ЖК РФ противоречат ч. ч. 1, 2 ст. 35, ч. 1 ст. 40, ч. 1 ст. 46 Конституции РФ: они не содержат указание на несущую стеновую панель дома и не предполагают при переустройстве/перепланировке помещений с устройством отдельного входа согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме.
КС РФ отклонил жалобу, указав, что в его компетенцию не входит рассмотрение законности и обоснованности вынесенных по делу заявительницы судебных постановлений, а указанные ею нормы ЖК РФ не несут в себе неопределённости и направлены на защиту интересов собственников помещений в многоквартирном доме.
Собственник, который провёл реконструкцию своего помещения, также проиграл дело в суде общей юрисдикции: суд обязал его привести всё в первоначальный вид согласно техдокументации, поскольку владелец не получил согласие всех соседей на уменьшение площади общего имущества. Тогда он обратился в КС РФ и попытался оспорить ч. 2 ст. 40 ЖК РФ, поскольку, по его мнению, она не соответствует ч. 1 ст. 20, ч. 1 ст. 41 Конституции РФ: Истец утверждал, что провёл реконструкцию в целях устранения угрозы жизни и здоровья проживающих граждан, а нормы ЖК РФ это не учитывают.
Однако КС РФ отказался рассматривать и эту жалобу, снова указав на защиту интересов собственников в МКД и недопущение произвольного уменьшения их общего имущества. Также суд указал на то, что реконструкция, перепланировка и переоборудование жилого помещения произведены истцом с целью осуществления предпринимательской деятельности, а не для заботы о соседях.
Судебная практика по ст. 40 ЖК РФ и вопросам переустройства и реконструкции помещений в многоквартирных домах достаточно обширна. Споры доходят и до Верховного суда РФ.
Например, собственник решил в принадлежащей ему квартире устроить офис. Орган МСУ выдал разрешение, но результат работ не соответствовал согласованному проекту. Орган МСУ отказал в выдаче акта на ввод помещения в эксплуатацию. Собственник с таким решением не согласился и обратился в суд. Первая инстанция не поддержала истца, подтвердив позицию муниципалитета: работы не соответствуют проекту, вопрос о переустройстве не выносился на общее собрание собственников. Апелляционный суд разрешил оставить помещение в переустроенном виде, если собственник оформит все документы. Верховный суд РФ указал на то, что истец нарушил требования закона, не получив согласия всех собственников помещений в МКД и органа МСУ на реконструкцию.
Выполненные в нежилом помещении работы изменили параметры площади бывшей квартиры и общего имущества МКД. Дело было отправлено на пересмотр в апелляционный суд. В решении от 04.07.2018 по делу № 2-2095/2018 суд разрешил собственнику сохранить сделанную перепланировку, но вернуть в прежнее состояние несущую стену лоджии, поскольку она относится к общему имуществу МКД.
В другом деле собственник выиграл спор с муниципалитетом: суд разрешил сохранить переустройство, потому что ОМС не требовал изначально согласия собственников на проведение работ. При этом уменьшения площади ОИ не произошло: в рамках переустройства была заложена одна дверь и сделана другая, ровно такая же (решение Дзержинского городского суда Нижегородской области от 12.04.2016 по делу № 2А-1812/2016).
Получить согласие всех собственников на монтаж отдельного входа в помещение обязал владельца квартиры Вологодский областной суд в апелляционном определении от 04.10.2013 по делу № 33-4639/2013. Поскольку дверной проём планировалось сделать на месте окна, то суд пришёл к заключению, что при этом будет уменьшена площадь общего имущества собственников МКД.
Дзержинский районный суд Санкт-Петербурга удовлетворил иск группы жителей дома к соседям, потребовав, чтобы они привели их помещения в прежнее состояние: восстановили капитальную стену дома и оконный проём на фасаде МКД. На такое уменьшение площади общего имущества ответчики не получали согласие всех собственников (решение Дзержинского районного суда Санкт-Петербурга от 27.06.2019 по делу № 2-31/2018).
К таким же выводам пришёл судья Петроградского районного суда Санкт-Петербурга в решении от 17.07.2018 по делу № 2А1068/2018.
В середине 2019 года значительно ужесточились требования законодательства к переводу жилого помещения в МКД в статус нежилого. Новые требования введены Федеральным законом от 29.05.2019 № 116-ФЗ и вступили в силу 9 июня 2019 года. Если для перевода квартиры в нежилое помещение необходимы переустройство или перепланировка, то собственник должен обратиться в муниципалитет с заявлением и проектом таких работ (п. 5 ч. 2 ст. 23 ЖК РФ).
В ОМС собственник обязан предоставить:
- протокол ОСС, на котором перевод жилого помещения в статус нежилого был одобрен;
- письменное согласие каждого собственника всех квартир, примыкающих к будущему нежилому помещению.
Для перевода жилого помещения в нежилое собственнику необходимо обеспечить отдельный вход в помещение и исключить возможность доступа в него через комнаты и коридоры, которые используются для входа в жилые помещения дома (ч. 2 ст. 22 ЖК РФ). Если при этом происходит уменьшение площади общего имущества дома, инициатору перевода потребуется согласие 100% собственников в доме.
Законность и конституционность последнего требования уже не раз подтвердил КС РФ. Следовательно, управляющие организации и ТСЖ, которые следят за надлежащим содержанием общего имущества в многоквартирных домах при сезонных и внеочередных осмотрах должны обращать внимание на изменения в конструкциях дома, которые могли сделать жители во время переустройства своих квартир. В ином случае подобные нарушения выявят при проверках надзорные органы. И бывает, что вернуть общим помещениям и конструкциям дома прежний вид они обяжут именно УО.
Источник
Имеют ли право собственники в МКД, в случае несогласия со сметой на текущий ремонт, найти организацию сами и выставить счет УК для оплаты?
Плата за текущий ремонт включается в состав платы за содержание жилого помещения (ст. 154 ЖК РФ).
В соответствии с ч. 1, 2, 3 ст. 39 ЖК РФ и п. 28 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила № 491), собственники помещений несут расходы на содержание общего имущества, в том числе на текущий ремонт, соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения:
а) платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме — в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений;
б) обязательных платежей и взносов (в том числе на текущий ремонт) собственников помещений, являющихся членами ТСЖ, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива. При этом собственники помещений, не являющиеся членами указанных организаций, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения в соответствии с договорами, заключенными с указанными организациями (ч. 5, 6 ст. 155 ЖК РФ).
Согласно Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденным постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170, в перечень работ, относящихся к текущему ремонту жилых домов, входят:
— фундаменты: устранение мелких деформаций, усиление, восстановление поврежденных участков фундаментов, вентиляционных продухов, отмостки и входы в подвалы;
— стены и фасады: герметизация стыков, заделка и восстановление архитектурных элементов; ремонт и окраска фасадов;
— перекрытия: частичная смена отдельных элементов; заделка швов и трещин; укрепление и окраска;
— крыши: устранение неисправностей стальных и других кровель, замена водосточных труб; ремонт гидроизоляции, утепления и вентиляции;
— лестницы, балконы, крыльца (зонты-козырьки) над входами в подъезды, подвалы, над балконами верхних этажей: восстановление или замена отдельных участков и элементов;
— центральное отопление: установка, замена и восстановление работоспособности отдельных элементов внутренних систем центрального отопления, включая домовые котельные;
— водопровод и канализация, горячее водоснабжение: установка, замена и восстановление работоспособности отдельных элементов внутренних систем водопроводов и канализации, горячего водоснабжения, включая насосные установки в жилых зданиях;
— электроснабжение и электротехнические устройства: установка, замена и восстановление работоспособности электроснабжения здания за исключением внутриквартирных устройств и приборов, кроме электроплит;
— внешнее благоустройство: ремонт и восстановление разрушенных участков тротуаров, проездов, дорожек, отмосток ограждений и оборудования спортивных, хозяйственных площадок и площадок для отдыха.
В соответствии со ст. 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.
Текущий ремонт общего имущества в многоквартирном жилом доме проводится на основании решения общего собрания собственников помещений, принимаемого большинством голосов от общего числа голосов, участвующих в собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Решение о наделении совета многоквартирного дома полномочиями принимать решения о текущем ремонте принимается большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений (п. 4.1, 4.2 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ, п. 18 Правил № 491).
В силу ч. 5 ст. 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном Жилищным кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.
Собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании должны не только принять решение о проведении текущего ремонта, но и определить стоимость этого ремонта, а также согласовать смету.
В п. 33 Правил № 491 указано, что размер обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества, для собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья, а также размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников помещений, не являющихся членами указанных организаций, определяется органами управления товарищества собственников жилья на основе утвержденной органами управления сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год.
Собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования (п. 17 Правил № 491).
Таким образом, если на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома было принято решение о проведении текущего ремонта, согласованы вопросы финансирования этих работ, утверждена смета, то такое решение нужно исполнять или оспаривать в установленном законом порядке. Самостоятельно проведенный текущий ремонт, так же как и ремонт, проведенный с помощью подрядной организации, которые не были согласованы общим собранием собственников, не будут компенсироваться за счет взносов, и управляющая компания эти расходы возмещать также не должна.
Источник