Ремонт без согласия собственника статья

КС РФ и другие суды о согласии всех собственников на переустройство

Жители многоквартирных домов при переустройстве и реконструкции своих помещений должны получать на это разрешение ОМС. Если при этом уменьшается площадь общего имущества в МКД – ещё и согласие всех собственников в доме. В данной статье рассказываем о мнении КС РФ о законности такого требования и делаем обзор судебной практики по теме.

Собственник помещения в многоквартирном доме не может самовольно проводить перепланировку, переустройство или реконструкцию своего жилого помещения. Для изменения характеристик квартиры, комнаты, балкона, житель МКД обязан получить разрешение органа местного самоуправления (ч. 2 ст. 26 ЖК РФ).

Если работы подразумевают использование придомовой территории и/или части общего имущества дома, уменьшение площади или состава такого имущества, то владелец помещения должен получить согласие общего собрания собственников. Причём на изменение размера ОИ дома должны согласиться все собственники помещений в доме (п. 4 ч. 1, ч. 3 ст. 36, ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).

Если собственник провёл переустройство или реконструкцию своего помещения без согласования с ОМС, то суд может разрешить оставить квартиру в новом виде при условии, что её владелец оформит все документы и согласует вопрос с ОСС. При этом внесённые в планировку дома изменения не должны нарушать прав соседей и создавать угрозу их жизни и здоровью (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ). В ином случае владельца помещения обяжут привести его в прежнее состояние согласно техдокументации на МКД (ч. 3 ст. 29 ЖК РФ).

Как правило, собственники, планируя переустройство своей квартиры или нежилого помещения, обращаются в муниципалитет за согласованием. При этом они забывают, что в случаях, если такие работы приведут к уменьшению общего имущества в доме, необходимо получить согласие на это всех собственников.

Требования ч. 2 ст. 40 ЖК РФ попытался оспорить в Конституционном Суде РФ один из собственников квартиры в многоквартирном доме. Он сделал переустройство своего помещения: организовал дверной проём в несущей стене МКД и объединил две квартиры. Когда надзорный орган обнаружил это нарушение и потребовал вернуть всё в прежнее состояние, владелец квартиры подал в суд. Судья указал на то, что дверной проём в стене дома – уменьшение площади общего имущества, следовательно, на это нужно было получить согласие всех собственников, что не было сделано.

Тогда житель дома подал жалобу в КС РФ, оспаривая требования ч. 2 ст. 40 ЖК РФ. Он утверждал, что применение этих норм в его конкретном деле в силу их неопределённости нарушает его конституционные права на жилище и его неприкосновенность, на право частной собственности (ст. ст. 25, 35, 40 Конституции РФ).

Однако КС РФ не нашёл причин рассматривать жалобу собственника: ч. 2 ст. 40 ЖК РФ направлена на защиту интересов собственников помещений в многоквартирном доме и недопущение произвольного уменьшения размера их общего имущества. Она сама по себе не содержит признаков неопределённости и не нарушает права владельца переустроенного помещения. Это сам собственник нарушил права соседей, без их спросу сделав переустройство и тем самым уменьшив площадь их общедолевой собственности.

Позиция КС РФ, изложенная в определении от 28.11.2019 № 3037-О, подкреплена ранее вынесенными судом документами:

Жительница дома пыталась оспорить в судах перепланировку, которую сделали соседи на первом этаже, объединив две квартиры. У собственников на руках было согласование муниципалитета и протокол общего собрания собственников. Поскольку перевод двух жилых помещений на первом этаже многоквартирного дома в нежилые и обустройство в них магазинов не повлекло присоединение к уменьшению общего имущества в многоквартирном доме, то иск был отклонён судами всех инстанций.

Тогда жительница МКД обратилась в КС РФ, попытавшись доказать, что п.п. 1, 3 ч. 1 ст. 36, ч. 2 ст. 40 ЖК РФ противоречат ч. ч. 1, 2 ст. 35, ч. 1 ст. 40, ч. 1 ст. 46 Конституции РФ: они не содержат указание на несущую стеновую панель дома и не предполагают при переустройстве/перепланировке помещений с устройством отдельного входа согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме.

КС РФ отклонил жалобу, указав, что в его компетенцию не входит рассмотрение законности и обоснованности вынесенных по делу заявительницы судебных постановлений, а указанные ею нормы ЖК РФ не несут в себе неопределённости и направлены на защиту интересов собственников помещений в многоквартирном доме.

Собственник, который провёл реконструкцию своего помещения, также проиграл дело в суде общей юрисдикции: суд обязал его привести всё в первоначальный вид согласно техдокументации, поскольку владелец не получил согласие всех соседей на уменьшение площади общего имущества. Тогда он обратился в КС РФ и попытался оспорить ч. 2 ст. 40 ЖК РФ, поскольку, по его мнению, она не соответствует ч. 1 ст. 20, ч. 1 ст. 41 Конституции РФ: Истец утверждал, что провёл реконструкцию в целях устранения угрозы жизни и здоровья проживающих граждан, а нормы ЖК РФ это не учитывают.

Однако КС РФ отказался рассматривать и эту жалобу, снова указав на защиту интересов собственников в МКД и недопущение произвольного уменьшения их общего имущества. Также суд указал на то, что реконструкция, перепланировка и переоборудование жилого помещения произведены истцом с целью осуществления предпринимательской деятельности, а не для заботы о соседях.

Судебная практика по ст. 40 ЖК РФ и вопросам переустройства и реконструкции помещений в многоквартирных домах достаточно обширна. Споры доходят и до Верховного суда РФ.

Например, собственник решил в принадлежащей ему квартире устроить офис. Орган МСУ выдал разрешение, но результат работ не соответствовал согласованному проекту. Орган МСУ отказал в выдаче акта на ввод помещения в эксплуатацию. Собственник с таким решением не согласился и обратился в суд. Первая инстанция не поддержала истца, подтвердив позицию муниципалитета: работы не соответствуют проекту, вопрос о переустройстве не выносился на общее собрание собственников. Апелляционный суд разрешил оставить помещение в переустроенном виде, если собственник оформит все документы. Верховный суд РФ указал на то, что истец нарушил требования закона, не получив согласия всех собственников помещений в МКД и органа МСУ на реконструкцию.

Выполненные в нежилом помещении работы изменили параметры площади бывшей квартиры и общего имущества МКД. Дело было отправлено на пересмотр в апелляционный суд. В решении от 04.07.2018 по делу № 2-2095/2018 суд разрешил собственнику сохранить сделанную перепланировку, но вернуть в прежнее состояние несущую стену лоджии, поскольку она относится к общему имуществу МКД.

В другом деле собственник выиграл спор с муниципалитетом: суд разрешил сохранить переустройство, потому что ОМС не требовал изначально согласия собственников на проведение работ. При этом уменьшения площади ОИ не произошло: в рамках переустройства была заложена одна дверь и сделана другая, ровно такая же (решение Дзержинского городского суда Нижегородской области от 12.04.2016 по делу № 2А-1812/2016).

Получить согласие всех собственников на монтаж отдельного входа в помещение обязал владельца квартиры Вологодский областной суд в апелляционном определении от 04.10.2013 по делу № 33-4639/2013. Поскольку дверной проём планировалось сделать на месте окна, то суд пришёл к заключению, что при этом будет уменьшена площадь общего имущества собственников МКД.

Дзержинский районный суд Санкт-Петербурга удовлетворил иск группы жителей дома к соседям, потребовав, чтобы они привели их помещения в прежнее состояние: восстановили капитальную стену дома и оконный проём на фасаде МКД. На такое уменьшение площади общего имущества ответчики не получали согласие всех собственников (решение Дзержинского районного суда Санкт-Петербурга от 27.06.2019 по делу № 2-31/2018).

К таким же выводам пришёл судья Петроградского районного суда Санкт-Петербурга в решении от 17.07.2018 по делу № 2А1068/2018.

В середине 2019 года значительно ужесточились требования законодательства к переводу жилого помещения в МКД в статус нежилого. Новые требования введены Федеральным законом от 29.05.2019 № 116-ФЗ и вступили в силу 9 июня 2019 года. Если для перевода квартиры в нежилое помещение необходимы переустройство или перепланировка, то собственник должен обратиться в муниципалитет с заявлением и проектом таких работ (п. 5 ч. 2 ст. 23 ЖК РФ).

В ОМС собственник обязан предоставить:

1. протокол ОСС, на котором перевод жилого помещения в статус нежилого был одобрен;
2. письменное согласие каждого собственника всех квартир, примыкающих к будущему нежилому помещению.

Для перевода жилого помещения в нежилое собственнику необходимо обеспечить отдельный вход в помещение и исключить возможность доступа в него через комнаты и коридоры, которые используются для входа в жилые помещения дома (ч. 2 ст. 22 ЖК РФ). Если при этом происходит уменьшение площади общего имущества дома, инициатору перевода потребуется согласие 100% собственников в доме.

Законность и конституционность последнего требования уже не раз подтвердил КС РФ. Следовательно, управляющие организации и ТСЖ, которые следят за надлежащим содержанием общего имущества в многоквартирных домах при сезонных и внеочередных осмотрах должны обращать внимание на изменения в конструкциях дома, которые могли сделать жители во время переустройства своих квартир. В ином случае подобные нарушения выявят при проверках надзорные органы. И бывает, что вернуть общим помещениям и конструкциям дома прежний вид они обяжут именно УО.

Источник

Ваши права, если делаете ремонт в квартире

Вы удивитесь, но, когда вы делаете ремонт в квартире, у вас есть права. Можно отказаться от подрядчиков, требовать от них компенсацию за просрочку, использовать общую площадку для выгрузки материалов и бесплатно ремонтировать стояки за счет управляющей компании.

Распространите знания!
Отправьте статью тем, кому она пригодится

Переслать через вотсап

А еще можно сэкономить на налогах: вернуть 13% от стоимости отделки, а потом учесть эти расходы, чтобы уменьшить налог при продаже.

Право заключить договор подряда или оказания услуг

Как это работает. Если нанимаете рабочих для ремонта, лучше заключать с ними договор. Рабочие могут взять деньги и пропасть, испортить дорогой ламинат при монтаже потолков, залить соседей или затянуть ремонт на полгода. Без письменного договора будет сложно получить от них компенсацию и вообще доказать, что они что-то должны.

Вид договора зависит от результата. Если в итоге вам должны сдать то, что можно потрогать, — это договор подряда. Там важен не процесс, а ощутимый результат работы: лестница, арка, остекленная лоджия.

Договор услуг заключают, когда платят за процесс: укладку ламината, монтаж потолков, утепление стены. Четкого разделения между этими договорами может и не быть, но последствия у них разные. Например, по договору подряда можно по умолчанию нанимать третьих лиц, а по договору оказания услуг — нет. В договоре подряда нужно прописывать запрет на привлечение субподрядчиков, а в договоре на услуги — разрешение.

Договор можно заключать с кем угодно: с компанией, ИП, самозанятым или обычным физлицом.

На что влияет статус исполнителя по договору на ремонт

Физлицо	ИП	Фирма
Закон о защите прав потребителей	не действует	действует	действует
Уплата налога на доходы	самостоятельно за себя	самостоятельно за себя и сотрудников	самостоятельно за себя и сотрудников
Уплата страховых взносов	платит заказчик	самостоятельно за себя и сотрудников	самостоятельно за сотрудников
Ответственность по долгам	всем имуществом	всем имуществом	в пределах уставного капитала

Заключать договор на ремонт с физлицом можно, но гарантий при этом меньше, а обязанностей больше. Если мастер честный, он сделает работы на совесть даже без договора. А мошенников, нечистых на руку прорабов и безответственных рабочих документ заставит насторожиться или отпугнет.

Право требовать соблюдения сроков ремонта

Как это работает. В договоре на ремонт нужно обязательно указать, когда работы должны быть закончены. Для договора подряда это существенное условие, то есть без сроков он считается незаключенным, для услуг — не всегда. Но лучше указывать, какие работы и когда должны быть закончены. Можно разбить ремонт на этапы и принимать частями: дизайн-проект, перепланировка, черновая отделка. Так проще требовать компенсацию за нарушение сроков.

Если бригада не успела сделать ремонт вовремя, можно требовать компенсацию — штраф, неустойку и даже расходы на наем жилья, если не удалось вовремя переехать в свою квартиру. При этом неважно, кто исполнитель: ИП, компания или физлицо. Укажите в договоре фиксированный штраф или пеню в процентах — это здорово стимулирует побыстрее закончить работы.

Право платить строго по смете

Как это работает. В договоре обязательно должна быть указана цена каждого вида работ или этапа ремонта в целом. Цена может быть фиксированной: «Косметический ремонт комнаты — 50 000 Р без учета стоимости материалов». Или открытой: «Косметический ремонт комнаты — от 50 000 Р , окончательная цена зависит от состояния стяжки и скрытых коммуникаций, возможна доплата за такие-то работы по согласованию сторон».

Если в договоре указана фиксированная цена, потребуйте список работ и материалов, которые входят в эту сумму. Чтобы не получилось, что все черновые материалы входили, но штукатурки понадобилось больше — теперь доплатите.

Если в договоре открытая цена, нужно описать повод для корректировки и то, как она происходит. Тогда не будет сюрприза, что сначала обещали установить дверь за 3500 Р , а потом оказалось, что нужны анкеры и подрезка плитки, демонтаж в стоимость не входил, а раз у вас еще доборы — так это плюс две тысячи рублей за дверь. И вместо 3500 Р с вас требуют 7000.

Если подрядчик назвал цену, ее зафиксировали в договоре и нет согласованных причин для увеличения — не платите больше. О повышении цены вам как минимум должны сообщить заранее, а не когда все готово. Никто не может заставить вас платить за навязанные услуги или что-то не предусмотренное договором. Даже через суд.

Право контролировать ход работ

Как это работает. Заказчик ремонта может на любом этапе прийти и проверить, как идут дела. Прораб не может сказать вам: «Вот когда закончим, тогда и посмотрите». Проверяйте, как прокладывают провода, нет ли трещин в стяжке, заделали ли щели перед утеплением балкона. Когда закончат чистовую отделку, под ней могут быть скрытые недостатки, но в конце ремонта заметить их будет уже нельзя.

Еще контроль во время работы помогает понять, уложится ли бригада в срок. Если станет ясно, что рабочие не успеют закончить отделку квартиры вовремя или сделают некачественно, можно дать им время на ускорение и исправление, а потом расторгнуть договор. И пусть при этом возмещают убытки.

Условие о контроле можно указывать в договоре, а можно обойтись без него: такое право есть по умолчанию. Главное при этом — не мешать рабочим.

Право в любое время отказаться от услуг бригады

Как это работает. Если вам не нравится, как работает подрядчик, вы нашли услуги дешевле или просто передумали, в любой момент можно расторгнуть договор. При этом нужно оплатить те работы, что уже сделаны. Отдавать все деньги за ремонт, потому что мастер на них рассчитывал, не придется.

В договоре может быть написано, что заказчик не вправе отказаться от исполнения договора. Якобы вам выделили бригаду, компания отказалась от других объектов — теперь терпите и платите. Право на отказ от договора подряда или оказания услуг нельзя аннулировать никакими условиями договора — даже если подписаться на такое, их признают ничтожными.

Чтобы было проще подсчитать расходы, разбейте их в смете на этапы или отдельные виды работ. Платить штраф или неустойку за отказ от договора вы не обязаны — только фактические расходы.

Право не платить за плохой ремонт и требовать устранения недостатков

Как это работает. Если вас не устраивает качество работы, за нее можно не платить. Или пусть мастера бесплатно все исправляют.

Например, если ламинат лежит неровно, а швы на плитке в ванной разной толщины, можно потребовать:

1. все исправить в разумный срок;
2. снизить цену на работы;
3. возместить расходы на переделку — предусмотрите это условие в договоре заранее.

По поводу полного отказа от оплаты у судов разное мнение. Есть случаи, когда из-за некачественных работ разрешали вообще их не оплачивать. Неровная стяжка, плохая гидроизоляция, пустоты, трещины и отслойки, неправильное нанесение грунтовки — и вот заказчик уже не должен оплачивать работы. Но иногда оценивают, можно ли устранить недостатки и являются ли они существенными, — и если все поправимо, рабочим дают время на переделку, а заказчик должен будет отдать деньги. При условии, что все исправят.

Если не устраивает качество работ, не принимайте их и все фиксируйте в акте. Потому что тут тоже противоречивая практика: одни суды говорят, что если работу формально приняли, то снижать цену или вообще не платить нельзя. А другие — что даже если акт подписан, то все равно можно потребовать все исправить или снизить цену.

Право делать ремонт без разрешений и согласований

Как это работает. Чтобы объединить санузел, перенести кухню или снести перегородки в квартире, нужно получить разрешение, а потом все узаконить. А чтобы расширить тамбур или увеличить балкон, придется еще согласовать это с другими жильцами дома.

Но это не касается обычного ремонта. Вы не обязаны спрашивать разрешения на установку натяжных потолков, замену сантехники, укладку ламината или заделывание дверного проема.

Поменять газовую плиту на электрическую — это переустройство. А заменить старую газовую плиту на новую можно без разрешения. Перенести радиатор на кухне без разрешения не получится, а установку нового на том же месте согласовывать не придется. Водяные теплые полы сделать нельзя, а электрические — пожалуйста.

Но даже если какие-то работы считаются перепланировкой, их можно узаконить и после того, как ремонт закончится. Главное — не нарушать требования и не ухудшать жизнь соседям. Если объединить санузел, но оставить его на своем месте, это несложно узаконить. Но если перенести его так, что ванная окажется над спальней соседей, придется возвращать все как было.

Право стучать и сверлить вечером и по выходным

Как это работает. Шум во время ремонта может мешать соседям. Но им придется смириться, если вы делаете ремонт в то время, когда шуметь разрешается.

Например, в Москве можно делать ремонт с 9 утра до 7 вечера — и даже в субботу. Но нужно сделать перерыв на тихий час с 13 до 15 часов. Если соседям снизу не нравится, что в субботу утром рабочие укладывают в вашей квартире ламинат, им придется потерпеть: вы ничего не нарушаете.

Но особые требования к шуму при ремонте в московской квартире не касаются случаев, когда работы проводят в новостройке — в течение полутора лет после сдачи дома. В такой квартире можно шуметь с 7 утра до 11 вечера. То есть если ваши рабочие стучат киянкой по ламинату, ходят, двигают мебель или включают миксер для разведения плиточного клея в 10 вечера, то соседи ничего не смогут сделать. Попросить не шуметь можно, но вызывать полицию и жаловаться на шум бесполезно: это ваше право. Во время ремонта в новостройке вы даже не обязаны соблюдать тихий час.

В других регионах есть свои требования — сверьтесь с ними и, если очень нужно, делайте ремонт даже утром в субботу.

Право оставлять материалы на общей площадке

Как это работает. Если у вас есть квартира, то есть и доля в общем имуществе: вам принадлежит часть лестничного пролета, тамбура, двора и лифта. Эту долю нельзя выделить в натуре, но ею можно пользоваться наравне с другими жильцами. Это значит, что машина с гипсокартоном, смесями и мебелью может подъехать к подъезду, материалы можно доставить на общем лифте и выгрузить их на общей площадке. Соседи не могут запретить вам оставлять там материалы, если они не загораживают проход.

Двор общий, площадка тоже. Даже если это место возле соседской квартиры, оно все равно общее, а не их личное. У вас на это место такие же права, как и у них.

Если соседи требуют убрать ваши материалы и оборудование с общей площадки, они должны доказать, что эти вещи им мешают — например что из-за них нельзя попасть в квартиру. Если таких доказательств нет, даже суд не запретит вам использовать общее имущество во время ремонта.

Еще бывает, что бабушка с пятого этажа вдруг выступает против того, что на третьем этаже кто-то делает ремонт и носит мешки с цементом по лестнице. Непонятно, как при этом нарушаются права бабушки, поэтому ее запрет на использование лифта и лестниц можно проигнорировать. Но с уважением к почтенному возрасту бабушки.

Право обратиться за бесплатной помощью в управляющую компанию

Как это работает. Владельцам квартир принадлежит не только их жилплощадь, но и доля в общем имуществе. За содержание этого имущества они платят управляющей компании: чтобы в подъездах было чисто, на фасадах не было трещин, а в квартире не текли стояки и работали вентили на радиаторах.

Управляющая компания должна бесплатно ремонтировать общее имущество, даже если оно находится внутри квартиры. Если при ремонте выяснилось, что в ванной ржавый стояк, а балконная плита разрушается, то ремонтировать должна УК за свой счет. Если в новостройке неровный пол, текут окна и дует из щелей, эти недостатки должен устранять застройщик.

Тратить свои деньги на ремонт стояков, вентилей и перекрытий, которые считаются общим имуществом, вы не обязаны. А если управляющая компания откажется ремонтировать — ответит по закону о защите прав потребителей и возместит убытки.

Право получить налоговый вычет за отделку

Как это работает. Вы можете вернуть 13% стоимости ремонта — даже с учетом материалов. Но только если квартира в новостройке и продавалась без отделки. В договоре должно быть так и написано. Важно использовать слово «отделка», а не «ремонт».

Тогда собираете договоры подряда и чеки на материалы и предъявляете все это налоговой, прибавляя стоимость ремонта к цене квартиры. Вычет дадут в пределах лимита — 2 млн рублей на одного человека. Но если квартиру купили в браке, лимит на двоих вырастет уже до 4 млн рублей. То есть можно купить трешку в регионе, сделать в ней хороший ремонт — и вернуть НДФЛ со всей суммы расходов на квартиру.

В сумму вычета за отделку войдет даже установка кухни, дверей, укладка плитки и ламината. Если делаете ремонт своими силами, собирайте чеки на грунтовку, обои и клей: это тоже подойдет для вычета.

Можно не ждать следующего года и сразу получить уведомление о праве на вычет, чтобы работодатель вернул налог без декларации. С учетом расходов на квартиру можно получить столько денег, что хватит еще и на мебель.

Право уменьшить расходы при продаже квартиры на стоимость отделки

Как это работает. Если решите продавать квартиру раньше минимального срока владения, придется заплатить НДФЛ. Его платят не со всей суммы продажи, а за вычетом расходов на покупку.

Но если квартира была без отделки, а потом в ней сделали ремонт, разница может быть большой. Например, за квартиру в новостройке заплатили 2 млн рублей, а после сдачи дома и ремонта продали ее за 3 млн рублей. Получается, нужно заплатить 130 000 Р в бюджет.

Доходы от продажи квартир можно уменьшить на стоимость отделки. То есть к цене квартиры по ДДУ прибавляете расходы на отделку — и вычитаете все это из продажной цены. Разница может сократиться в разы, и вместо 130 000 Р останется заплатить 20 000 Р .

Так можно делать только с новостройками. То есть расходы на отделку должны быть связаны с покупкой. Без них квартиру нельзя было бы использовать. Если делать ремонт для улучшений, такие расходы к вычету не примут. Даже если дом аварийный и в квартире нельзя было жить без ремонта — увы, расходы на отделку уменьшат налог только для первичного жилья по ДДУ.

Право признать отремонтированную квартиру общим имуществом

Как это работает. Если супруги ремонтируют квартиру, которую купили в браке, это их общее имущество. При разводе его можно поделить поровну с учетом любых улучшений.

Но бывает так, что у кого-то из супругов есть добрачная квартира. После свадьбы второй супруг вкладывается в ремонт: из убитой хрущевки делают шикарную студию с утепленным балконом. А потом развод — и вроде бы в ремонт вкладывались оба, даже ипотеку вместе платили, а поделить квартиру нельзя. Это не совместно нажитое имущество.

Для таких случаев в семейном кодексе есть оговорка: если кто-то из супругов вложился в личное имущество другого супруга и теперь квартира стала дороже, ее можно признать совместно нажитой и при разводе забрать свою часть — деньгами или в натуре. То есть жена сможет претендовать на часть добрачной квартиры мужа, если она вложилась в ремонт.

При разделе есть такая особенность. Раньше суды признавали квартиру общей и делили ее пополам. Получалось, что жена тратила 500 000 Р на ремонт и получала половину двушки. Недавно Верховный суд сказал, что пополам нужно делить только разницу между стоимостью квартиры после улучшений и до них. Если после ремонта квартира стоит на 500 000 Р дороже — жене достанется 250 000 Р . Но это всего лишь решение по конкретному делу, суды по-прежнему могут делить и всю квартиру поровну. Сохраняйте договоры, акты и чеки во время ремонта. Пусть они не пригодятся, но будут где-то лежать.

Источник