Ремонт без согласия собственника закон

Ремонт в долевой собственности.

Ремонт, с согласия всех собственников. Даже если он подаст иск в суд ему откажут.

В соответствии со ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В силу положений ст. 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность). Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.

В соответствии со ст. 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Согласно ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены этим Кодексом. Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения. Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу п. 19 Постановления Правительства РФ от 21 января 2006 г. № 25 «Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями» в качестве пользователя жилым помещением собственник обязан, в том числе, обеспечивать сохранность жилого помещения; поддерживать надлежащее состояние жилого помещения; нести расходы на содержание принадлежащего ему жилого помещения.

На основании приведённых выше положений законодательства РФ к расходам по содержанию общего имущества относятся осуществляемые сособственниками по взаимной договоренности платежи, а также издержки по содержанию и сохранению общего имущества, в том числе и по ремонту имущества.

Указанные расходы должны производиться по соглашению всех участников общей собственности, так как содержание имущества в надлежащем состоянии — это составная часть владения и пользования им (ст. 247 ГК), следовательно, в случае, если один из сособственников понесёт расходы, относящиеся к пользованию имуществом, он не вправе будет взыскать их с других сособственников, если они возражают против этих расходов.

Таким образом, основными условиями для возложения на одних сособственников обязанности возместить расходы, понесенные другим сособственником на ремонт общего имущества, является согласование со всеми сособственниками проводимых ремонтных работ либо необходимость их проведения для сохранения имущества.

Источник

Когда ремонт нельзя делать без согласия соседей

Когда ремонт нельзя делать без согласия соседей

Для кого-то лето – это пора отдыха, ну а для кого-то – самое время затеять ремонт. А какой же ремонт обходится без соседских раздоров?

Предметом разногласий всегда выступает как минимум шум, ну а дальнейшим поводам для развития конфликта, как говорится, нет предела.

Но, как показывает судебная практика, делая ремонт, лучше с соседями не конфликтовать, а наоборот, заручаться их согласием – в противном случае собственнику могут грозить серьезные неприятности.

Разберемся, когда ремонт без согласия соседей становится неправомерным.

Собственник квартиры, безусловно, имеет полное право вносить изменения в ее конструкцию и внутренне убранство по своему вкусу.

Но это право имеет четкие границы в виде законных интересов соседей по дому, которые нельзя преступать. В частности, все имущество многоквартирного дома разграничивается на две категории:

— личное имущество собственника (которое не выходит за рамки его квартиры),

— общедомовое имущество (оно предназначено для обслуживания как минимум двух квартир).

Соответственно, собственник может ремонтировать свое внутриквартирное имущество так, как ему угодно, не спрашивая, что по этому поводу думают соседи.

Но как только ремонт касается общедомового имущества, обязательно должно быть получено согласие собственников помещений, расположенных в доме.

Приведу самые яркие примеры из практики, когда собственника через суд обязали устранить все последствия ремонта, произведенного без согласия соседей:

Самовольное переоборудование системы водоснабжения

Трубопровод, через который вода поступает в квартиры, является, безусловно, общедомовым имуществом.

Некий гражданин сделал в своей квартире кардинальную перепланировку с переносом общего стояка холодного и горячего водоснабжения в другое помещение. В результате во всем доме существенно упал напор воды.

Суд установил, что вмешательство в работу общедомового имущества было произведено без согласия собственников других квартир, и обязал привести трубы в исходное состояние.

Причем, требуется согласие не только владельцев соседних квартир, а не менее 2/3 голосов всех собственников помещений в доме в пользу реконструкции общедомового имущества.

Расширение квартиры за счет общего имущества дома

Гражданка сделала основательный ремонт в своей квартире – достроила второй этаж за счет чердачного помещения.

Причем согласие у 2/3 собственников квартир в доме она спросила, оформив все, как полагается, протоколом общего собрания.

Однако суд не одобрил такую реконструкцию жилья, указав, что в данном случае произошло увеличение жилой площади отдельно взятой квартиры за счет общедомового имущества, к которому относится чердак.

Поэтому для проведения ремонта требовалось получить согласие не 2/3, а всех собственников помещений, расположенных в доме (и жилых, и нежилых).

Это правило распространяется на все случаи, когда происходит расширение жилой площади квартиры за счет общего имущества: тамбура, лестничной площадки, чердака, подвала, земельного участка и т.п.

Пристрой балкона на первом этаже или расширение уже имеющегося балкона также требует 100%-ного согласия остальных собственников, т.к. происходит «захват» общего имущества и уменьшение его площади в итоге.

Ремонт помещения, у которого есть и другие собственники

Недвижимость может находиться в собственности не одного, а нескольких владельцев. Следовательно, ремонт нельзя производить без согласия остальных сособственников: по закону они владеют своим имуществом сообща, т.е. по взаимному согласию.

Это касается ремонта общего имущества в коммунальной квартире, расширения дома в долевой собственности за счет пристроя и т.п.

Так, например, сособственник дома, не согласный с пристроем, который возвел другой собственник, обязал в судебном порядке снести постройку как самовольную.

Затевая ремонт, заранее согласуйте этот вопрос с соседями. Даже если это будет и необязательно по закону, но сохранению мирных отношений с соседями в любом случае поспособствует, что, согласитесь, немаловажно.

Источник

Какие права есть у собственника при ремонте квартиры

Ремонтники возомнили себя временными хозяевами, настаивают на своем, а вы чувствуете неуверенность? Пора положить конец такому возмутительному поведению! А для этого рассмотрим, какие права есть у собственника при ремонте квартиры.

Заключение договора услуг (ГК глава 37, 39).

Такой очевидный факт, как договор с рабочими, является основанием выполнения описанных в договоре обязанностей.

Важно понимать разницу между двумя видами договора — подряда и услуг.

Договор подряда подписывается на конкретную работу, например, остекление лоджии. Результат оценивается по окончанию работы.

Договор услуг заключается на процессы – укладка теплоизоляции, монтаж подвесного потолка. Результат отследить сложно, особенно если работы накладываются друг на друга.

Пример. Течет труба канализации по стояку. Необходима замена фрагмента трубы. На работы составляется договор услуг:

замена участка трубы в туалете;

обшивка проема панелями.

Всё включено
В стоимость ремонта входит всё: работы, материалы, документы.

Без вашего участия
После согласования проекта мы беспокоим хозяев только при сдаче ремонта.

Цена известна заранее
Стоимость ремонта фиксируется в договоре.

Фиксированный срок ремонта
Ремонт квартиры под ключ за 3,5 месяца. Срок закреплен в договоре.

Этапы сложно отследить по результату, поскольку после замены трубы она полностью скрывается под изоляционным материалом. Потом проем заделывается заподлицо панелями ДСП, плиткой и т.п. Собственник видит результат: течь прекратилась, шума от стекающей воды не слышно, проем выглядит эстетично.

Поэтому для непосвященного документы кажутся идентичными, но закон строго разграничивает права собственника. К примеру, при подряде разрешается нанимать третьих лиц, а по услугам – нет. При этом собственник не ограничен, с кем заключать сделку: с физлицом либо с компанией.

Договор является правом собственника и мерилом порядочности исполнителя. Ведь честный мастер-частник легко согласится на подписание, а безответственный прораб будет увиливать.

Собственник вправе требовать исполнения сроков по ремонту (ГК статьи 330, 708).

Указание сроков направлено, в первую очередь, на защиту прав собственника, ведь он находится в менее выгодном положении, чем исполнитель. Без договора исполнитель может «тянуть волынку», а у собственника нет рычагов для воздействия. Поскольку подряд считается по результату, то соблюдение сроков здесь – жизненно важное условие. Что касается услуг, то допускаются просрочки в рамках взаимной договоренности.

Важно! Если заказчик слабо разбирается в типах договоров, лучше разделить ремонт на отдельные этапы. Так легче установить конкретные сроки на осязаемые процедуры.

Если строительная бригада нарушает сроки, то заказчик вправе требовать компенсацию. В качестве компенсации выступает как штраф, так и оплату исполнителем неустойки. Например, если из-за затягивания сроков заказчик не может въехать в квартиру, то ремонтники выплачивают неустойку.

Важно! Рекомендуется прописывать размер пени, штрафа, неустойки в случае срыва сроков.

Конкретные цифры хорошо стимулируют работоспособность нерадивых строителей.

Оплата за услуги строителей строго по смете (ГК статья 735).

Этот пункт – действенное лекарство против нечистых на руку прорабов и бригадиров, которые любят запрашивать дополнительные суммы. Но сначала надо утвердить саму смету.

Внимание! При комплексном ремонте это правило не нужно, так как заказчик платит фиксированную стоимость за квадратный метр.

Право собственника платить по смете реализуется, если смета составлена заранее, там прописаны статьи расходов и затрат, а также стоимость материалов. Конечно, не на все работы можно составить фиксированную цену. Она может меняться в процессе. Собственнику важно, чтобы в смете были прописаны все работы по заказу. В случае просьб доплатить исполнитель обязан аргументировать, почему.

Подводя итог по этому пункту: если в договоре зафиксирована цена и работы, то собственник не обязан платить больше. Более того, никто не вправе заставлять заказчика оплачивать услуги, которых нет в соглашении, либо материалы, отсутствующие в смете.

Контроль за ходом ремонта (ГК статья 715)

Законом закреплено право заказчика проверить ход ремонта в любой момент времени. При этом он не обязан согласовывать визит с прорабом, а тот не может отказать в посещении под каким-либо предлогом. Возникает вопрос: что именно контролировать?

Лучше всего проверять скрытые работы и важные операции. Под скрытыми понимаются те, которые невозможно проверить после окончания этапа, например, заделывание щелей при утеплении.

Суть контроля обоюдная: заказчик проверяет качество работы, а исполнителя это стимулирует придерживаться сроков.

Важно! Если бригада делает некачественно, то заказчик может дать время на исправление, а потом расторгнуть договор.

По закону в этом случае он не обязан оплачивать ремонт, если исполнитель не уложится в отведенный срок или качество не устроит заказчика. Контролируя работы, заказчик не должен мешать рабочим, так как они вправе выставить встречный иск.

В любой момент можно отказаться от услуг бригады (ГК статьи 731, 782)

Да, за собственником закреплено это право, если:

ему не нравится качество услуг;

передумал (нашел лучше).

Но он обязан оплатить уже сделанную работу. В некоторых соглашениях прописана норма, что заказчик не имеет права отказаться от сделки. По закону такой пункт признается ничтожным даже в случае подписи заказчика.

Более того, закон освобождает собственника от обязательства перед исполнителем платить неустойки либо штрафы за отказ от договора.

Как быть, если качество ремонта не устраивает собственника?

Он может не платить за услуги, требуя переделки (ЗоЗПП статьи 29-30, ГК статья 723).

К сожалению, в законе не прописаны критерии, по которым собственник определяет некачественный ремонт. Обычно это делают «на глаз», к примеру, неровные швы, ламинат лежит косо, есть трещины в штукатурке и пр.

У собственника есть выбор: потребовать исправить либо снизить цену услуг.

Важно! Лучше всего этот момент прописать заранее.

Если спор дошел до суда, то при отказе собственника оплатить ремонт полностью из-за брака возможны вариации. Если брак не поддается исправлению, то обычно собственник выигрывает дело. Но если брак можно исправить, то бригаде дают дополнительное время на исправление, а заказчика суд обязывает оплатить работу. Конечно, если он согласится, что недостатки устранены.

Важно! При судебных разбирательствах надо все фиксировать на бумаге, например, составлять акт.

Перечень прав можно продолжать и дальше. Мы осветили только некоторые из них. Суть в том, чтобы любые отношения с компанией-подрядчиком строить на основании договора. Тогда есть шанс защититься от недобросовестных исполнителей. С другой стороны, письменное соглашение накладывает определенные обязательства и на собственника. Если у него вдруг появится нежелание платить за ремонт, он должен аргументировано доказать, почему. Документ в этом случае выступит гарантом честному исполнителю.

Вам нужен ремонт?

Мы отремонтировали уже больше 500 квартир, с удовольствием поможем и вам

Именно поэтому при выборе компании-подрядчика для комплексного ремонта под ключ особенно внимательно относитесь к разного рода бумагам. В надежной и честной компании вы подпишите договор, в котором будут зафиксированы суммы и сроки, будет оговариваться неустойка, штрафы и пенни, если работа застопорилась по вине подрядчика.

Также вы будете видеть архитектурный проект квартиры, составленную на его основе смету и план работ. Если все перечисленные документы вам предоставили, скорее всего, перед вами честный подрядчик, с которым можно иметь дело и рассчитывать на быстрый и качественный ремонт.

Источник