ВС РФ обязал управляющую компанию оштукатурить потолки в квартире – в рамках содержания МКД в надлежащем состоянии
 |
| kasto / Depositphotos.com |
УК обязана чинить штукатурку на потолке в частной квартире, если перекрытия в доме являются деревянными, а дранка и штукатурка на них выполняют противопожарную и водоизоляционную функции: это значит, что восстановление штукатурного слоя, нанесенного на плиту перекрытия, обеспечивает надлежащее состояние плиты перекрытия в целом, а сами эти штукатурные работы обеспечивают содержание и техобслуживание МКД на уровне, гарантирующем безопасность проживающих и сохранность дома. На это указали суды, разбирая спор между управляющей организацией (УК) и органом госжилнадзора (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 21 мая 2019 г. № 301-ЭС19-9701).
УК оспаривала предписание органа ГЖН об обеспечении исправного состояние штукатурного слоя внутренней отделки потолочных перекрытий в жилых комнатах и кухне одной из квартир обслуживаемого дома. УК не соглашалась штукатурить потолки в частной квартире: штукатурка обрушилась не в местах общего пользования, потолки внутри квартиры – это не общедомовое имущество, и поэтому чинить их должны собственники квартиры. Кроме того, нанесение штукатурки – это уже капитальный ремонт, а не текущий. Наконец, потолки обрушились по вине самих жильцов – это они нарушают правила пользования жилыми помещениями.
Однако суды всех инстанций согласились с мнением жилищной инспекции:
- управление МКД должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан и надлежащее содержание общего имущества МКД (ч. 1 ст. 161 Жилищного кодекса);
- лица, выполняющие работы по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, отвечают за выполнение своих обязательств в соответствии (ч. 2.1 ст. 161 Жилищного кодекса РФ), в том числе, с Правилами содержания общего имущества в МКД. А эти Правила требуют, чтобы общее имущество содержалось в состоянии, обеспечивающем: соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц;
- содержание общего имущества МКД включает в себя, в числе прочего, текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества;
- спорное предписание обязывает УК выполнить мероприятия, направленные на надлежащее содержание перекрытия, которое является несущей конструкцией здания и на которое, соответственно, распространяется режим общедомового имущества;
- довод УК о том, что штукатурка не является неотъемлемой частью плиты перекрытия, а значит, штукатурный слой потолка не над местами общего пользования не относится к общедомовому имуществу, судом отклоняется. Ибо перекрытия в спорном МКД являются деревянными, покрыты дранкой и штукатурным слоем, который выполняет функции межэтажного перекрытия, в том числе противопожарную, водоизоляционную и иные функции, в связи с чем восстановление штукатурного слоя, нанесенного на плиту перекрытия, обеспечивает надлежащее состояние плиты перекрытия в целом;
- что касается причин обрушения штукатурки – дескать, из-за нарушения жителями правил пользования жильем, – то, во-первых, это ничем не доказано, а во-вторых, если УК действительно установит в обрушении потолка вину самих жильцов, то она вправе защищать свои права путем предъявления к ним соответствующих требований;
- наконец, необходимость оштукатуривания потолков – в данном случае – не означает проведения капитального ремонта каких-либо конструктивных элементов дома. При этом право выбора способа выполнения предписанных требований предоставлено самой УК. Более того, необходимость проведения работ капитального характера сама по себе не является обстоятельством, исключающим обязанность по содержанию общего имущества дома в надлежащем состоянии и проведению текущего ремонта до проведения соответствующих работ. А тот факт, что спорный МКД включен в краткосрочный план капремонта, не влечет за собой прекращение обязательств УК и по надлежащему содержанию общего имущества спорного МКД дома в целях обеспечения безопасных и благоприятных условий проживания в доме.
Итог – устранение выявленных нарушений является составной частью содержания и текущего ремонта общего имущества МКД, носит обязательный для УК характер в силу договора управления многоквартирным домом.
ВС РФ не усмотрел оснований для пересмотра дела, указав, что материалы дела подтверждают факт наличия указанных в акте проверки ГЖИ недостатков в содержании общего имущества названного МКД.
Источник
Разрушение деревянного перекрытия между санузлами. Кто должен оплачивать ремонтные работы?
Разрушение деревянного перекрытия между санузлами собственников жилых помещений. Кто должен оплачивать ремонтные работы, связанные с заменой деревянных балок?
Ответы на вопрос:
Данные работы оплачиваются за счет тарифа по текущему содержанию и ремонт общего имущества жильцов в доме — перекрытия — общее имущество — ст. 36 ЖК
Требуйте ремонт, при отказе — в суд или к госжилинспектору.
Межэтажные перекрытия не относятся к личному имуществу собственников каких-либо конкретных помещений в многоквартирном доме.
Как указано в статье 36 Жилищного кодекса РФ:
1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;
3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Межэтажные перекрытия как раз являются несущими конструкциями дома.
Соответственно, за состояние общего имущества ответственность лежит на управляющей организации дома.
Но замена балок перекрытий — это, разумеется, не текущий ремонт. Это относится к капитальному ремонту.
Соответственно, средства на замену балок перекрытий должны направляться из средств, предназначенных для капитального ремонта.
Этот вопрос должен решаться на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме.
Но в любом случае не за счет личных средств собственников только тех помещений, между этажами которых расположено данное перекрытие.
Вообще то должно оплачиваться из средств капитального ремонта дома. Учитывая что разрушению подверглось общедомовое имущество.
ЖК РФ, Статья 174. Использование средств фонда капитального ремонта
1. Средства фонда капитального ремонта могут использоваться для оплаты услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, разработки проектной документации (в случае, если подготовка проектной документации необходима в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности), оплаты услуг по строительному контролю, погашения кредитов, займов, полученных и использованных в целях оплаты указанных услуг, работ, а также для уплаты процентов за пользование такими кредитами, займами, оплаты расходов на получение гарантий и поручительств по таким кредитам, займам. При этом за счет средств фонда капитального ремонта в пределах суммы, сформированной исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, могут осуществляться финансирование только работ, предусмотренных частью 1 статьи 166 настоящего Кодекса, и работ, предусмотренных законом субъекта Российской Федерации, погашение кредитов, займов, полученных и использованных в целях оплаты данных работ, и уплата процентов за пользование этими кредитами, займами.
2. В случае признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции средства фонда капитального ремонта используются на цели сноса или реконструкции этого многоквартирного дома в соответствии с частями 10 и 11 статьи 32 настоящего Кодекса по решению собственников помещений в этом многоквартирном доме, а в случае изъятия для государственных или муниципальных нужд земельного участка, на котором расположен этот многоквартирный дом, и соответственно изъятия каждого жилого помещения в этом многоквартирном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации, субъекту Российской Федерации или муниципальному образованию, средства фонда капитального ремонта распределяются между собственниками помещений в этом многоквартирном доме пропорционально размеру уплаченных ими взносов на капитальный ремонт и взносов на капитальный ремонт, уплаченных предшествующими собственниками соответствующих помещений.
Имущество, о котором вы ведете речь относится к общедомовому имуществу ст 36 ЖК РФ
Согласно части 2 ст 154 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме оплачивают текущий ремонт общего имущества и вносят взносы на капитальный ремонт
Поэтому в любом случае к какому виду бы эти работы не относились (к текущему или капитальному ремонту)-они оплачиваются за счет средств собственников помещений вашего дома
А сами работы конечно должны проводить ваша управляющая компания, с которой согласно ст 162 ЖК РФ заключается договор управления домом
«Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 28.12.2016) (с изм. и доп., вступ. В силу с 01.01.2017)
«»ЖК РФ, Статья 154. Структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги
2. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:
«»1) плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также за отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме;
(в ред. Федеральных законов от 29.06.2015 N 176-ФЗ, от 03.07.2016 N 267-ФЗ)
(см. текст в предыдущей «редакции»)
«»2) взнос на капитальный ремонт;
3) плату за коммунальные услуги.
(часть 2 в ред. Федерального закона от 25.12.2012 N 271-ФЗ)
(см. текст в предыдущей «редакции»)
3. Собственники жилых домов несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными, в том числе в электронной форме с использованием системы, с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.
(в ред. Федерального закона от 21.07.2014 N 263-ФЗ)
Источник
Деревянные перекрытия в старом доме. Как ремонтировать?
Подбираем бригаду для капитального ремонта квартиры в доме 1937 года постройки. Стены во всей квартире деревянные, достаточно тонкие. Сначала несколько слоев обоев, далее штукатурка толщиной 3-4 см, штукатурка похожа на смесь из песка беловатого цвета, достаточно легко обсыпается. Далее сетка из натурального волокна, очень похожего на солому, далее деревянное полотно. Разные бригады предлагают разные решения. От «сбить штукатурку и нанести по-новой на сетку» до «обшить гипсокартоном в два слоя» и даже «снести все и заново отстроить стены из пеноблоков». Как быть? Что выбрать? Хочется узнать обоснованный квалифицированный ответ! Помогите пожалуйста, голова кругом.
Мастеров онлайн: 458 Заказов в неделю: 2 083 Предложений в сутки: 634
Здравствуйте! Наименее трудо,рублёво и времязатратным будет вариант с гипсокартоном. Вариант с пеноблоками, я думаю, не нужен, если вы не хотите «двигать» перегородки, согласно Вашему дизайн-проекту.
Перекрытия: В таких домах сбивать старую штукатурку и каким-то образом усиливать перекрытия бесполезно, только кубов 10 шлака, выполняющие роль тепло-звукоизоляции, упадет на голову. Самый простой вариант: гипсокартон или натяжной потолок. Перегородки: Если ремонт капитальный, то не поленитесь демонтировать перегородки. Они все-равно состоят из прогнивших досок, шлака, дранки и отваливающейся штукатурки. Да, мусора будет много. Да, это дороже. Да, гораздо проще обшить перегородку ГКЛ, оставив все старое внутри, но, имхо, сам имею опыт «общения» с такой квартирой и теперь жалею, что в свое время остановился на гипсокартоне, а не на полном демонтаже и пазогребневых плитах. Но на вкус и цвет, как говорится, все фломастеры разные. Кто-то капитальный ремонт делает капитально, а кто-то только так думает.
Диляра, для начала замените слово «перекрытия» в заголовке на слово «перегородки». То что Вы сейчас имеете, по сути и есть «гипсокартон» образца 37 года. Сохранять его или реставрировать нет никакого смысла, лучше возвести новые перегородки. А то какие они будут — гипсокартон ,пеноблок или гипсоблок зависит от многих факторов.Здесь вам сможет помочь архитектор или строитель-специалист,осмотрев всё на месте и уточнив ряд деталей.
Капитальный ремонт? Всё сносить, чистить и возводить заново. Полумерами не обойдётесь.
Перегородки, под снос и делать заново(гипсокартон, пеноблок, гипсолитовые плиты), перекрытие- сбить всё, что сыпется и подшить гипсокартоном, а затем натяжные потолки или из гипсокартона, капитальные стены -очистить от штукатурки и дранки и заштукатурить по-новой, не забудьте сразу под штукатурку кинуть проводку. Внимательно осмотреть стояки отопления и подводку воды, если что замена. Из личного опыта. Делайте все сразу, иначе будете переделывать. Так получилось с одним из клиентов.
проще всего сбить штукатурку, укрепить армированной сеткой и про штукатурить по новой
обработать противопожарной антигрибковой грунтовкой и обшить гипсокартоном безусловно
Нет штукатурных материалов, способных сохранять свои свойства 100 лет. Нельзя делать одно и не делать другого. Однозначно, сносить и делать новые перегородки. Из чего — решать вам исходя из назначения помещений. Это, если для себя любимой. Если на продажу можно и косметику сделать, только бы она не отвалилась до продажи.
любой вариант на вашу жизнь простоит, берите который быстрее и дешевле
сделать новые из гипсокартона
Более дешовый вариант. Гипсокартон.
стены у вас оштукатурены известковым раствором.стоит в одном месте ей отлететь и бесполезно ремонтировать, вся бухтит и дышит.лучше бы конечно снести всё.вплоть до перегородок.но из чего сделано перекрытие? обшивка ГКЛ по металло каркасу старых перегородок, служит ещё и как жесткость по отношению к перекрытию,если перекрытие деревянное. если же у вас межэтажное перекрытие железобетон,то стоит снести всё и стелать перегородки из пеноблока.лёгкие,хорошая шумоизоляция,в от личии от ГКЛ не пустотелые. вот это и есть капитальный ремонт
У Вас идеальная возможность сделать квартиру для себя, как Вам нравиться. не у всех она есть. Принимать решение Вам.
Мы занимаемся ремонтом более 15 лет,позвоните возможно мы поможем вам
Источник