Ремонт до оценки для ипотеки

Особенности оценки квартиры с неузаконенной перепланировкой для ипотеки

Планируете взять ипотечный кредит для покупки квартиры, в которой есть конструктивные изменения? Вас могут ждать неприятные проблемы. Чтобы сделать оценку квартиры с перепланировкой, эксперту нужны разрешающие документы. Как быть, если нет? Рассказываем подробнее.

Перепланировки или переустройство

Когда вы заказываете оценку квартиры при перепланировке, учитывайте разницу в терминах.

• Перепланировка – это внесение изменений в существующий план, в конфигурацию помещений жилья. Новые дверные проемы, перенос существующих, снос стен, объединение лоджии с комнатой – все это – перепланировка.
• Переустройство – это несущественные изменения, не требующие согласований. Например, расширение дверного проема в несущей стене – перепланировка. Если же делается арка в ненесущей – это переустройство. В переустройство входит изменение схемы электропроводки, новые радиаторы, замена пластиковых окон на деревянные или наоборот, и другие аналогичные работы.

Выяснили, что в желанной квартире есть перепланировка? Главное, что стоит сделать перед заказом оценки – проверить документы, узаконивающие перепланировку. Банк не согласится на ипотечный займ, если согласования перепланировки нет.

Небольшая лазейка

Банк может пойти навстречу и выдать ипотечный кредит, если заемщик согласится в течение года вернуть квартиру в исходное состояние. Этот момент стоит подробно обсудить с кредитным менеджером и внимательно прочитать договор. Обращайте внимание на особенности перепланировки – вы действительно сможете вернуть все в исходное состояние? Сколько это будет стоить?

Что разрешено, что запрещено перепланировать

Продавец утверждает, что он делал переустройство и никаких разрешений на это ему не нужно? Сомневаетесь, стоит ли заказывать оценку, если в квартире есть изменения? Все верно, не нужно переплачивать за оценку квартиры, ипотечный кредит на которую все равно не дадут.

Вот список популярных перепланировок, которые, судя по отзывам клиентов, помешали им взять ипотеку:

• В панельном доме владельцы квартир часто сносят стену между кухней и комнатой. Не все планировки позволяют это – иногда такая стена несущая.
• В сданной новостройке во время ремонта владельцы перенесли кухню и санузел. Это иногда практикуется в однокомнатных квартирах. На деле такие переносы – незаконная перепланировка.
• Перенос коммуникаций, связанных с водой и газом. По популярности – в девятиэтажных домах часто переносят радиаторы отопления на другую стену. В «хрущевках» — газовые трубы, проложенные по потолку по всей кухне.
• Популярнейшая перепланировка – снос стенки между комнатой и кухней. Это запрещено делать, даже если стена не несущая – если в квартире только одна кухня. Причина – газовая плита не может располагаться в спальне.

Можно спокойно заказывать оценку, если владелец квартиры сделал такие изменения:

• Превратил двери в арки;
• Объединил две спальни в одну, убрав не_несущую стену;
• Установил теплый пол без подключения к общей сети;
• Поменял электропроводку – например, проложил ее по низу вместо встроенной в стены;
• Сделал ниши в стенах, которые не являются несущими конструкциями.

Внимание – если вы планируете покупку квартиры в многоэтажном доме, проверьте наличие на плане противопожарного люка на лоджии. Если этот люк заварен – считайте, что сделана незаконная перепланировка — будут проблемы.

Если в потенциальной квартире под ипотеку сделаны изменения и они не узаконены, то заемщику придется пообещать банку, что он все вернет в состояние «как на плане». Посчитайте заранее, во сколько обойдется такая работа – возможно, смысла в заказе оценки и получении кредита нет.

Как проходит оценка квартиры с неузаконенной перепланировкой

Получить ипотеку без оценки не получится – это обязательное условие банка и закона. Обращайтесь в проверенную организацию с репутацией. Будьте аккуратнее с частниками, которые обещают выдать оценку, «не заметив» незаконную перепланировку – если это вскроется, банк может оспорить сделку и обвинить вас в мошенничестве.

• Отказывайтесь от сделки, если продавец или риэлтор «обещает договориться» с банком – вы можете потерять залог и деньги на оценку;
• Если продавец готов дать скидку или сам исправить изменения – отлично, продолжайте общение, но настаивайте на независимой и объективной оценке. Так вы будете знать рыночную стоимость и сможете аргументированно торговаться.

Как это работает:

• Выбирайте организацию для оценки. Звоните менеджеру. Договаривайтесь, когда оценщику и продавцу будет удобно встретиться в квартире. Лучше приехать на встречу и присутствовать при процессе;
• Оценщику нужно передать документы – план БТИ, копию правоустанавливающих документов, копию вашего паспорта.
• Эксперт сделает фотографии жилья и осмотрит квартиру;
• Через 2-5 дней вы получите отчет об оценке.
• О отчете будет зафиксировано, какие изменения внесены в квартиру. Вы узнаете фактическое состояние квартиры со всеми ее недостатками. В заключении будет указана рыночная цена объекта недвижимости.

Если нужно, эксперт может рассчитать сумму, которая потребуется на устранение незаконной перепланировки. Будут учитывать среднерыночные цены на работу.

Столкнулись с квартирой без узаконенной перепланировки? Обращайтесь к нашим менеджерам – подскажем, как лучше действовать и не потерять деньги.

Источник

Можно ли делать ремонт до оценки квартиры?

Ответ на вопрос – ДА, НАЧИНАТЬ ДЕЛАТЬ РЕМОНТ ДО ОЦЕНКИ МОЖНО. Если вы брали квартиру в ипотеку еще на этапе строительства, то оценка после сдачи дома по большому счету является лишь формальностью. Если вы сделаете ремонт, то при оценке он конечно “пойдет в зачет”, но по факту цена сильно не изменится.

Можно ли делать ремонт в квартире если дом еще не сдан?

Ремонт возможен, если не предполагает перепланировки или переустройства. В случае таковых потребуется их легализация, а процедура легализации перепланировки или переустройства включает в себя в качестве требования предоставление заявителем документа, подтверждающего право собственности на квартиру.

Можно ли делать ремонт в ипотечной квартире?

Разумеется, в квартире разрешено делать ремонт, прописываться и проживать, то есть использовать ее по прямому назначению. Совершать иные действия, например, сдавать квартиру в аренду, делать перепланировку, продавать, заемщик может исключительно с согласия банка. А банк ему в этом вполне может отказать.

Можно ли делать ремонт в новостройке?

Очень часто специалисты советуют повременить с дорогостоящим ремонтом в новостройке сразу, после сдачи дома в эксплуатацию. Особенно критичным называют зимний период и последующую весну, а вот спустя год или два риск влияния последствий усадки и осадки на ваш ремонт будет минимальным.

Что нужно делать после подписания акта приема передачи квартиры?

После подписания акта приемки-передачи один экземпляр должен оставаться у вас, а второй забирает себе застройщик. Далее необходимо сделать как минимум пять ксерокопий данного документа. Одну из них в течение пяти рабочих дней вам необходимо предоставить в кредитный отдел того банка, где у вас оформлена ипотека.

Можно ли делать ремонт в квартире до сдачи дома?

Делать ремонт в купленной недвижимости до того, как новострой будет сдан, можно. Для этого с застройщиком подписывается акт приема-передачи квартиры. … Подписание соглашения с компанией-застройщиком об оплате коммунальных услуг (электроэнергия и вода) на время проведения ремонтных работ.

Можно ли жить в доме который еще не сдан?

Статья 131 Гражданского Кодекса РФ предусматривает, что даже если дом не введен в эксплуатацию, это не может быть основанием для отказа долевым участникам в признании права собственности на жилое помещение.

Что можно делать с ипотечной квартирой?

Рассказываем, что вы можете делать с ипотечной квартирой и на каких условиях.

• Сдавать квартиру в аренду или наем ❗️Согласие банка: необходимо, если это прописано в договоре ипотечного кредитования …
• Делать ремонт и перепланировку …
• Продать квартиру …
• Подарить квартиру …
• Регистрировать в квартире других людей …
• Завещать квартиру

Можно ли прописаться в квартире если она взята в ипотеку?

Заемщик может прописаться в купленной квартире практически сразу после подписания ипотечного договора и оформления права собственности на нее. Чтобы прописать кого-либо еще, желательно согласовать свои действия с банком, чтобы избежать разногласий и возможных претензий, если в договоре были прописаны такие условия.

Можно ли поменять собственника квартиры при ипотеке?

при обоюдном согласии оплачивать ипотеку может один супруг, а квартира может перейти к другому супругу; муж или жена может выкупить долю и переоформить на себя недвижимость; как вариант – после раздела на доли оформляется дарственная.

Когда можно начинать делать ремонт в новостройке?

Время отличается для квартир в новостройках и старом фонде, регулируются положением Федеральный Закон “О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» № 52-ФЗ от 30.03.1999 г”. Согласно предписанию, шумные работы можно проводить в будние дни с 9.00 до 19.00 с обязательным перерывом на 2 часа, с 13.00 до 15.00.

Можно ли делать ремонт в новой квартире зимой?

Можно ли делать ремонт зимой в новостройке? На самом деле ремонт квартиры в новостройке зимой очень выгоден для Вас. Зимний ремонт дает возможность ощутимо сэкономить. … При благоприятной температуре внутри квартиры можно выполнять абсолютно все виды отделочных работ, как в новостройке, так и во вторичной недвижимости.

Сколько времени дает усадку панельный дом?

Основная усадка панельного дома длится обычно 2–3 года, окончательная — может растянуться, но не принесет сильного ущерба.

Что делать после сдачи новостройки?

Что делать после приемки квартиры по ипотеке в новостройке

1. принять квартиру у застройщика, подписав акт;
2. сделать оценку;
3. подписать и зарегистрировать закладную;
4. зарегистрировать право собственности в установленном порядке;
5. застраховать залог.

Какие документы нужны для подписания акта приема передачи квартиры?

Итак, дом построен, вы подписали акт приема-передачи и получили ключи.
…
При себе нужно будет иметь документы:

• Паспорт
• Кредитный договор
• Договор долевого участия или договор уступки права требования

Что нужно знать при приемке квартиры?

Как правило в любом передаточном акте указаны:

• реквизиты строительной компании;
• паспортные данные дольщика;
• почтовый адрес дома и номер квартиры;
• площадь квартиры;
• претензии относительно качества и срок исправления недостатков;
• передача квартиры или ее перенос на более поздние сроки;
• гарантии со стороны застройщика;

Источник

Как сделать оценку квартиры для ипотеки

И зачем она нужна

Вы собрались купить квартиру в ипотеку.

Банк одобрил заявку на кредит, агент подыскал подходящую квартиру. Следующий шаг — собрать для банка полный комплект документов. В нем обязательно будет оценка недвижимости.

Когда банк дает заемщику ипотечный кредит, он автоматически берёт в залог ту недвижимость, которую на этот кредит покупают: «Вот тебе деньги, но, пока ты всё не вернешь, квартира как бы моя». Если заемщик не возвращает деньги, банк имеет право забрать квартиру и продать ее на торгах.

Сила ипотечного кредита как раз в том, что квартиру легко продать с торгов — на языке банков это ликвидный залог. Банки уверены в выдаваемых кредитах, поэтому могут снижать ставки.

Банку важно, на что именно он дает 3 000 000 рублей: на хижину или на квартиру. Сможет ли он в случае чего продать эту квартиру за те же 3 миллиона? На этот вопрос ему должна ответить оценка.

Для покупателя оценка — дополнительная гарантия, что объект стоит тех денег, за которые продается.

Кто делает оценку

Оценкой недвижимости занимаются оценщики. Их деятельность регулируется федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Это может быть компания или индивидуальный предприниматель.

Что обязательно должно быть у оценщика:

Профильное образование, членство в саморегулируемой организации и застрахованная отвественность

По закону банки обязаны принимать оценку любого оценщика. Но в реальности банки сами аккредитовывают компании, оценке которых доверяют. Какие именно оценщики котируются у конкретного банка, обычно написано на сайте. Сбербанк сотрудничает с 256 оценщиками, банк «Возрождение» — с 90.

Как выбрать компанию для оценки

Позвоните по списку оценочных компаний, предложенному в банке. Вот что нужно выяснить в разговоре.

Как быстро выезжает оценщик. Нормальный срок — 1—2 дня.

Как долго готовится отчет. Обычно за 3—5 дней.

Сколько стоит оценка. Средняя стоимость по Санкт-Петербургу — 3000 рублей . В Москве цены начинаются от 2500 рублей.

Сколько стоит вторая копия отчета. Оценочные компании по умолчанию делают одну копию отчета. Вторую копию в нормальной компании распечатают бесплатно. В отдельных компаниях вторая копия будет стоить 500 рублей.

Стоимость зависит от срочности, цели, самой квартиры и других параметров. Точную стоимость оценки узнавайте у оценщика

Как выглядит отчет

Оценка квартиры оформляется в виде отчета. Отчет хранится в распечатанном виде вместе с закладной на квартиру.

В отчете обязательно должно быть прописано:

• кто заказал и кто выполнил оценку, по какому методу;
• что это за квартира, в каком состоянии, как ей пользуются;
• как дела на рынке, на котором эта квартира будет продаваться;
• за сколько ее можно будет продать обычно или с торгов;
• какие есть приложения к оценке в виде фотографий и копий документов.

Без печати и подписи оценщика отчет недействителен. К отчету прикладывают одностраничный документ с кратким содержанием отчета. Его отдают в банк вместе с отчетом.

Какая бывает стоимость

Задача оценщика — рассчитать рыночную и ликвидационную стоимость объекта.

Рыночная стоимость — цена квартиры, если ее продавать без спешки и форс-мажорных обстоятельств.

Ликвидационная стоимость — минимальная цена, за которую банк продаст квартиру в короткий срок.

Чтобы рассчитать эти показатели, оценщик оценивает саму квартиру и смотрит состояние рынка недвижимости по похожим объектам.

Что влияет на рыночную стоимость

Район, в котором находится недвижимость. Он влияет на стоимость квадратного метра: в Санкт-Петербурге квадратный метр в Московском районе в среднем на 20 000 рублей дороже, чем в Невском. Поэтому квартира в новом доме, который построили среди старых панельных домов, будет стоить дешевле аналогов в хорошем районе.

Технические характеристики здания: в каком году дом построили, когда делали капитальный ремонт и сколько в доме этажей. Учитывается всё: наличие мусоропровода, организованность парковки, состояние парадной.

Состояние квартиры. Какой этаж, сколько комнат и есть ли ремонт. Оценщик смотрит даже на то, линолеум или ламинат постелен на полу, есть ли кафель в ванной и как сделано освещение в квартире.

Состояние квартиры имеет значение: если обои грязные, в отчете ставят пометку «требует ремонта».

Ремонт с обоями и за 70 тысяч рублей, и за 5 тысяч приравнивается к «евроремонту». Поэтому ждать, что оценщик включит в стоимость квартиры полную цену дизайнерского ремонта, не стоит. В лучшем случае он поставит повышающий коэффициент на ремонт.

Рынок недвижимости в текущий момент. Эксперт смотрит на аналогичные объекты на рынке. Для однушки в монолитном доме аналогами будут такие же по площади квартиры в монолитных или кирпичных домах. Панельные дома обычно не сравнивают с кирпичными или вводят коэффициенты. Для оценки квартиры используют пять аналогичных объектов. Сравнение аналогов — хороший способ увидеть, где завышена цена.

Последний этаж снижает оценочную стоимость квартиры на 2—3%, первый этаж — на 5—10%

Как рассчитать ликвидационную стоимость

Ликвидационная стоимость рассчитывается по формулам. Здесь имеют значение эластичность спроса и стоимость денег во времени.

Пример эластичности спроса. На трехкомнатную квартиру в новом доме на первом этаже спрос небольшой, потому что большой метраж и низкий этаж отпугивают покупателей. Продать такую квартиру за короткий срок можно только по низкой цене. Разница между рыночной и ликвидационной ценой — до 3 млн рублей.

На однокомнатную квартиру на среднем этаже панельного дома в 5 минутах ходьбы от метро высокий спрос, потому что такие квартиры всегда востребованы рынком. Ликвидационная стоимость такой квартиры близка к рыночной.

Пример стоимости денег во времени. Когда речь идет о больших сроках и больших деньгах, часто говорят, что деньги дешевеют со временем. То есть рубль сейчас более ценный, чем рубль через год. Если квартиру можно продать дешевле и сейчас, то это лучше, чем чуть дороже и потом. У этого принципа много обоснований: инфляция, политические риски, человеческая смертность и мировой прогресс.

Для простоты можно считать так: рыночные цены на жилье медленно падают, а деньги дешевеют из-за инфляции, поэтому квартиру лучше продавать сейчас.

Когда квартира продается по ликвидационной цене, погашается в первую очередь кредит. Остатки средств получает заемщик. Поэтому чем выше ликвидационная цена, тем больше денег останется у него на руках.

Ликвидационная стоимость у бюджетной квартиры ненамного отличается от рыночной. Ее проще всего продать на рынке, поскольку на них есть спрос. Элитная квартира в новостройке будет долго продаваться даже с дисконтом.

Разброс цен на трехкомнатные квартиры в Санкт-Петербурге

Мы выбрали квартиры в пределах одного района по данным портала недвижимости EMLS

Источник