Ремонт до подписания акта приема передачи

Когда можно начинать ремонт в новостройке?

– Можно ли начинать ремонт в новостройке после подписания акта приема-передачи, но до регистрации права собственности?

Отвечает ведущий юрисконсульт компании «Мой Семейный Юрист» Дарья Кашлева:

После подписания акта-приема передачи жилого помещения у Вас есть возможность сделать только так называемый косметический ремонт. Для более масштабного ремонта с переустройством жилого помещения (установки, замены или переноса инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования) или его перепланировкой (изменение его конфигурации) требуется внесение изменений в технический паспорт жилого помещения и предварительное согласование с органом местного самоуправления. Там Вам потребуется подтвердить наличие зарегистрированных прав, так что будет необходимо предоставить свидетельство о праве собственности на жилье.

Отвечают специалисты юридического отдела СК «Неометрия»:

Регистрация права собственности имеет скорее заявительный характер. Эта процедура необходима для начисления налогов, учета в государственных органах, для оформления дальнейших сделок. Но самое главное для того, чтобы застройщик как можно скорее отказался от земельного участка в пользу дольщиков, что возможно только после 100-процентного оформления права собственности на все объекты недвижимости жилого комплекса.

Ремонт в новой квартире можно начинать до регистрации права собственности. Но учтите, что по закону после подписания акта приема-передачи риск случайной гибели или повреждения объекта переходит к участнику долевого строительства. То есть, если при проведении ремонтных работ будут допущены ошибки, которые приведут к разрушению перекрытий, систем водоснабжения или отопления и прочему, ответственность будете нести Вы, а не застройщик. Проще говоря, не существует прямой взаимосвязи между ремонтом и регистрацией права собственности. Если Вы уверены в подрядчике, имеете необходимые ресурсы и компетенции для грамотного проведения ремонта, можно приступать к работам в любой момент, имея на руках подписанный акт приемки-передачи.

Комментирует старший аналитик компании BSA Алексей Зубик:

Я бы рекомендовал приступать к ремонту уже после регистрации прав собственности на квартиру. Само оформление квартиры в собственность занимает не так много времени. Если с документами все будет в порядке, то процедура займет около пяти-семи рабочих дней.

В законе четко прописано, что никаких изменений в конфигурацию квартиры вносить нельзя. Это все делается не просто так. Дело в том, что после подписания акта приема-передачи квартиры покупатель несет все имущественные риски, связанные с гибелью или порчей имущества (как своего, так и других участников долевого строительства). Если получится так, что Вы уже приступили к ремонтным работам или изменили планировку, то при возникновении споров или помех в регистрации права собственности придется все привести в первоначальны вид, поскольку в противном случае будет существовать несоответствие между переданным Вам объектом и тем объектом, право собственности на который Вы хотите зарегистрировать.

Отвечает адвокат, партнер Беркшир Адвайзори Групп Сергей Копейкин:

Можно, но надо предварительно либо получить разрешение от застройщика на проведение ремонта, либо оформить с ним двустороннее соглашение. Учитывая тот факт, что лицо, которое хочет начать ремонт в новостройке, является соинвестором или долевым инвестором, то есть имеет заключенный инвестиционный договор на приобретение жилья в этой новостройке, разрешение или соглашение является приложением к инвестиционному договору.

В инвестиционном договоре закреплен этаж, подъезд, указан план квартиры (которой на данном этапе еще не присвоен номер). За таким приложением к договору можно обращаться с того момента, когда будет подписан акт государственной приемки. Собственность в этом случае не передается владельцу немедленно, поскольку на оформление документов уйдет еще не менее трех-шести месяцев, но многие застройщики подписывают соглашение на ремонт в дополнение к инвестиционному договору на период, пока идет оформление собственности, либо предоставляют разрешение о возможности начала ремонта.

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Конечно можно. С момента приемки квартиры по акту приема-передачи Вы имеете право пользоваться этой квартирой как объектом недвижимости в соответствии с его предназначением. Наличие ремонта никак не может сказаться на оформлении права собственности. Но если Вы сделаете капитальную перестройку квартиры с переносом электросетей, стен, мокрых зон, наружных границ без соответствующей разрешительной документации, то у Вас могут возникнуть проблемы с подключением к энергосетям, а если очень не повезет, то и с регистрацией прав.

Отвечает юрист девелоперской группы «Сити-XXI век» Василий Шарапов:

Ремонт возможен, если не предполагает перепланировки или переустройства. В случае таковых потребуется их легализация, а процедура легализации перепланировки или переустройства включает в себя в качестве требования предоставление заявителем документа, подтверждающего право собственности на квартиру. Поскольку удостоверяющий право собственности документ (выписка из ЕГРН) еще не получен, с легализацией перепланировки или переустройства могут быть проблемы. Таким образом, начать ремонт возможно, но мероприятия по перепланировке или по переустройству лучше выполнять после государственной регистрации права собственности на квартиру и получения разрешения на это в уполномоченном органе государственной власти. Иначе такие действия считаются незаконными и могут повлечь негативные юридические последствия в виде обязанности по иску заинтересованных лиц демонтажа ранее выполненных результатов работ.

Отвечает адвокат GRAD Евгений Лазарев:

Да, после подписания АПП можно приступать к ремонту квартиры в новостройке. Действующим законодательством установлены два существенных требования к оформлению права собственности на квартиру в новостройке:

• квартира должна быть передана от застройщика к покупателю по акту приема-передачи;
• право собственности на квартиру должно быть зарегистрировано в установленном законом порядке покупателю должно быть выдано свидетельство о праве собственности.

Здесь необходимо понимать различие данных документов. Государственная регистрация необходима только для одной цели сообщение всем иным лицам (кроме застройщика и покупателя), что конкретный гражданин является собственником конкретной квартиры. То есть пока регистрация права собственности не прошла, про то, что на квартиру претендует конкретный гражданин, знает только застройщик и сам гражданин. Публичной эта информация становится только после регистрации права собственности.

Акт приема-передачи в данном случае играет как раз ключевую роль. Ведь после подписания акта приема-передачи к покупателю переходят все риски, связанные с квартирой, в частности бремя ее содержания. Законодательство признает акт в качестве не только обязательного документа, который должен быть подписан между сторонами, но и накладывает на покупателя ряд обязанностей по содержанию квартиры, в частности, ст. 153 ЖК РФ обязывает покупателя вносить плату за коммунальные услуги до регистрации права собственности.

Таким образом, именно акт приема-передачи, а не свидетельство о праве собственности является ключевым документом. Именно он позволяет покупателю фактически начать пользоваться новой квартирой, в частности осуществлять в ней ремонт.

Отвечает ведущий юрист юридической компании «Юристо» Владимир Константинов:

Рассмотрю вопрос с юридической точки зрения, не принимая во внимание строительные нюансы, такие как усадка, деформация и неработающее лифтовое оборудование. Между подписанием акта приема-передачи и оформлением права собственности часто проходит значительное время по вине в том числе и застройщика. Законодательство, регулирующее вопросы проведения шумных работ, изменилось, и владельцам квартир в новостройках на проведение ремонта на «льготных» условиях выделено с даты ввода в эксплуатацию шесть месяцев в Московской области, 1,5 года в Москве. После этого срока периоды на проведение шумных работ существенно сокращены, что повлияет на скорость ремонта.

С юридической точки зрения необходимо рассмотреть ситуацию с нескольких сторон, предварительно ответив на вопросы:

• Какие условия содержит акт?
• На основании какого договора подписан акт (договор долевого участия в строительстве, предварительный договор, договор участия в ЖСК)?
• Какие задачи необходимо решить после подписания акта?

Подписание акта квартиры во временное пользование по предварительному договору не свидетельствует о том, что квартира уже принадлежит только тому, с кем этот акт подписан. Существуют случаи двойных продаж квартир по договорам, которые не регистрируются в Федеральной регистрационной службе. Это относится и к договорам участия в ЖСК. Проведение ремонта в такой квартире до оформления права собственности не рекомендуется. Лучше дождаться оформления права собственности на квартиру, после чего приступить к проведению ремонта.

Подписание акта по договору долевого участия допускает проведение ремонта до оформления права собственности на квартиру, однако стоит отметить, что если есть претензии по качеству построенной квартиры или по фактической площади переданной квартиры, то проведение ремонта может сделать невозможным установление существенных обстоятельств, необходимых для разрешения спора в пользу участника долевого строительства.

Таким образом, проводить ремонт в квартире, переданной по акту, до оформления права собственности можно, если квартира приобретена по договору долевого участия в строительстве и если у Вас отсутствуют претензии к застройщику в части качества строительства и площади квартиры. Вопрос взыскания неустойки с застройщика, при правильном подходе к вопросу подписания акта приема-передачи, не влияет на проведение ремонта в квартире, как и наоборот, подписанный акт и выполненный ремонт не лишает Вас права на обращение в суд за взысканием неустойки в пределах срока исковой давности, то есть трех лет.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Источник

Что делать, если дом сдан с недоделками?

Дом сдан, получено разрешение на его ввод в эксплуатацию. Владельцев квартир приглашают подписать акт приема-передачи и получить ключи. Но не торопитесь ставить свою подпись.

Порой горящие сроки и желание застройщика сэкономить приводят к тому, что качество строительных и отделочных работ оставляет желать лучшего. Как заставить застройщика исправить дефекты?

• Явные, широко распространенные дефекты:

1. трещины в перегородках и перекрытиях;
2. неровности бетонной стяжки или вовсе ее отсутствие, перепады уровня пола;
3. отклонение стен, кривые стены;
4. смежные плиты не примыкают плотно друг к другу, промежутки между стыками плит ничем не заполнены;
5. отсутствует гидроизоляция в ванной, санузле;
6. нет заявленных межкомнатных перегородок;
7. неработающая электрика, замкнувшая проводка;
8. дефекты инженерных систем;
9. некачественно сделанный косметический ремонт (неровно наклеенные обои, битая плитка и пр.)

Внимание. Не устраивает расцветка обоев или цвет краски? По этой причине претензии застройщику не предъявляются.

• Скрытые дефекты, которые нельзя распознать без использования специального оборудования или без проведения строительной экспертизы:

1. повышенный радиационный фон;
2. опасные электромагнитные излучения;
3. выделение некачественными стройматериалами вредных веществ (формальдегид, аммиак и т.д.), которые отравляют воздух квартиры;
4. неправильная закладка фундамента, которая приводит к образованию трещин на стенах либо к обрушению перекрытий и т.д.

Внимание. Если недостаток существенный и неустранимый, то вы можете требовать расторжения договора, возврата денежных средств и компенсации морального вреда.

После ввода жилья в эксплуатацию застройщик приглашает собственника осмотреть квартиру, подписать акт приема-передачи.

1. Оцените качество выполненных работ. На что обратить внимание во время приемки? Это зависит от того, какое жилье застройщик сдает — свободной планировки, с черновой отделкой, либо с отделкой от застройщика.

• В квартире со свободной планировкой или с черновой отделкой покупатель должен перед подписанием акта приемки проверить, качественно ли выполнено остекление; осмотреть стыки труб, места крепления радиаторов отопления. Убедиться, что вентиляция, канализация, водопровод работают исправно. Проверить, как закрывается входная дверь, нет ли перекосов, отсутствуют ли трещины в стенах и перекрытиях, ровная ли бетонная стяжка, подключен ли электросчетчик.
• В жилье с отделкой от застройщика помимо моментов, важных для квартир с черновой отделкой, следует убедиться, что в санузлах и на кухне есть необходимая сантехника, раковины, отделка плиткой. Что по всей квартире сделана электрическая разводка, и все розетки и выключатели работают исправно. В помещении должны быть отопительные приборы, напольное покрытие, межкомнатные двери. Стены должны быть покрашены либо оклеены обоями. Покупатель здесь должен смотреть также и на качество выполненных отделочных работ.

2. Фиксируйте любые обнаруженные недостатки документально. Обязательно при приемке занесите все нарушения в смотровой лист. Если есть возможность, делайте фото-, видеосъемку. Но, главное, как можно полнее опишите недочеты на бумаге и заверьте подписью застройщика. Обязательно оговорите и зафиксируйте на бумаге сроки устранения недостатков.

Важно! Если вы обговорите ваши претензии только на словах и подпишете акт без указания недочетов, застройщик в дальнейшем может заявить, что вы сами произвели в квартире все повреждения эксплуатационного характера.

3. Подписывать ли акт приема-передачи, если обнаружены недочеты?

• Акт лучше не подписывать вплоть до устранения застройщиком всех, описанных в смотровом листе, недостатков. Но это только в том случае, если вы уверены, что застройщик готов их устранять.

Важно! Если акт не подписан и недостатки не зафиксированы письменно – застройщик может заявить, что вы уклонялись от приемки.

• Акт следует подписать (с перечислением всех обнаруженных дефектов), если вы не уверены в том, что застройщик исправит недоделки. В этом случае ваши действия должны быть следующими: фиксируете совместно с застройщиком перечень недочетов, проводите оценку стоимости материалов и работ, необходимых для устранения дефектов; взыскиваете с застройщика стоимость и подписываете акт.

4. Ждите устранения недостатков. Все обнаруженные недочеты застройщик проверяет исходя из параметров действующих СНиПов. После этого он обязан устранить нарушения в срок, указанный в смотровом листе, или в течение трех месяцев.

Важно помнить, что у квартиры, как у любого товара, есть гарантия. Гарантия на квартиру, приобретенную по договору долевого участия, согласно федеральному закону №214 — 5 лет после подписания акта приема-передачи. В прочих случаях гарантийный срок прописывается в договоре с застройщиком. Важно, чтобы в договоре были подробно прописаны условия этой гарантии, а также ответственность застройщика.

• Если недочет мог образоваться в процессе эксплуатации вами квартиры (оторванные обои, сломанные двери), доказать, что вы приняли квартиру в таком виде, будет сложно. Гарантия на это не распространяется.
• Если же характер недочета такой, что можно утверждать – это брак строителей – то застройщик обязан устранить недочет, либо выплатить вам компенсацию. Например, вы подписали акт согласно ДДУ, и только спустя время обнаружили, что у вас, допустим, кривые стены или мокнет внутренняя стена во время дождя, или промерзают стены в холодное время года. Кривая стена не могла образоваться в результате ненадлежащей эксплуатации квартиры вами после подписания акта. Предъявляйте претензию застройщику с требованием устранить недостаток.
• Часто бывает, что в течение 1-3 лет после сдачи дома по стенам ползут трещины. Из-за них в квартире может быть серьезно повреждена отделка, мебель. Многие застройщики уверяют, что трещины — это норма, ведь дом дает усадку. Обратитесь к экспертам в строительной отрасли. Если по строительным нормам подобный брак недопустим, вы вправе требовать его устранения. Можно также требовать у застройщика компенсации затрат на отделочные работы и материалы. Внимание. Трещины в здании могут появиться из-за того, что владельцы квартир делают отверстия в несущих стенах — в этом случае застройщик не виноват, а убытки следует взыскивать с соседей, виновных в нарушении нормативов.

Гарантийный срок истек? Суд встанет на сторону владельца квартиры, если установит, что факторы, которые привели к образованию дефекта, существовали изначально, до передачи квартиры дольщику. К примеру, произошло обрушение перекрытий, из-за неверных инженерных расчетов, или несоблюдения нормативов при строительстве, — в этом случае есть шанс получить компенсацию с застройщика.

1. Убедитесь, что у вас есть все необходимые доказательства. Дефект должен быть зафиксирован по всем правилам!

• Опишите недочет письменно в присутствии группы свидетелей (комиссия, созданная в частном порядке), попросите свидетелей расписаться. Сфотографируйте или снимите недочет на видео.
• Наибольший доказательный вес имеет строительно-техническая экспертиза. Однако проводить предварительную экспертизу нужно не всегда. Иногда лучше сразу обратиться в суд и там ходатайствовать о проведении судебной экспертизы. Это зависит от материалов дела и специфики конкретных исковых требований.
• Проводите строительную экспертизу жилья за свой счет? Сохраняйте все чеки. Расходы на независимых экспертов компенсирует в дальнейшем ответчик (застройщик), если суд вынесет решение в вашу пользу.
• Не делайте ремонт до фиксации недостатков. Так, если вы недовольны неровным полом, при этом самостоятельно делаете стяжку, доказать, что пол изначально был с перепадами, будет проблематично. А фотографии выявленных дефектов, сделанные до ремонта и не подкрепленные письменными свидетельствами, сами по себе доказательствами не являются!

2. Направьте в адрес застройщика претензию.

• В претензии максимально четко и достоверно опишите выявленные недочеты.Требуйте устранения недостатков в разумные сроки – обычно 45-90 дней. Можно также требовать:

— соразмерного уменьшения цены квартиры;
— денежной компенсации (если вы устранили или собираетесь устранить дефекты своими силами, застройщик должен компенсировать понесенные вами расходы).

• Укажите срок, в который ожидаете ответа (10 дней)
• Претензию оформляйте письменно, в двух экземплярах. Отправляйте заказным письмом с уведомлением о вручении. Или вручите лично. Второй вариант с печатью и подписью застройщика, оставьте себе.

3. Дождитесь ответа. Если ответа нет либо получен отказ, либо в ответе на претензию застройщик пообещал исправить недочеты/ выплатить компенсацию в определенный срок и нарушил обещание, обращайтесь в суд. Рекомендуем предварительно обратиться за консультацией к юристам.

4. Подайте иск в суд с требованием об устранении замечаний.Приложите все доказательства: письменные претензии к застройщику с надлежащей отметкой о вручении; акт о недостатках; данные экспертизы. Если вы несете дополнительные расходы в то время, когда застройщик устраняет недостатки, например, вынуждены снимать жилье, взыскивайте и эти убытки при наличии доказательств (договор аренды и т.д).

Также читайте, что делать, если застройщик затягивает сроки сдачи жилья.

Источник