Ремонт до сделки купли продажи

Как указать в договоре купли-продажи что в квартире требуется ремонт.

Как указать в договоре купли-продажи указать что в квартире требуется ремонт.

Ответы на вопрос:

Это можно указать в акте приема-передачи квартиры, а так же в особых условиях договора. С Уважением!

Похожие вопросы

Ситуация квартира куплена в конце прошлого года, в скором времени предстоит продажа. С момента покупки в квартире был сделан ремонт и вложены деньги. Квартиру покупают по ипотеке, в договоре купли-продажи будет указана реальная цена. Вот только волнует вопрос разница в цене покупки квартиры и продажи выходит значительная и налог тоже. Можно ли учесть в договоре затраты на ремонт помещения. или указать в договоре ипотеки, что часть денег покупатель оплачивает за квартиру. и часть за ремонт?

Как признать договор купли продажи не действительным? По договору продала землю. Дополнительно заключила соглашение на ремонт квартиры, как частичная оплата за землю, в один день. Как стоимость ремонта включить в договор купли продажи? Покупатель является подрядчиком в крупной строительной компании. Зарегистрировал себя без работным. Как доказать что он предприниматель?

Пожилая пара заключила договор купли — продажи квартиры. В договоре указано, что квартира продана согласно инвентаризационной оценке. Названа сумма. Расчет между сторонами произведен до подписания договора.

Покупатель приобрел право собственности.

Вместе с тем покупатель согласно договору за свой счет осуществляет ремонт квартиры и эксплуатацию квартиры.

Указано, что проживающая в этой квартире пара сохраняют за собой право пожизненного проживания и пользования данной квартирой.

Каковы шансы признать данный договор ничтожным.

Я продала квартиру в одном городе, а приобретаю квартиру в другом городе. Естественно я при продаже квартиры выписалась и на данный момент прописки нет. Как правильно. Указать в договоре купли-продажи мое место жительство?

Договор купли-продажи квартиры между родственниками. Собственник должен остаться зарегистрированным в квартире. Как это указать в договоре, чтобы приняла рег. палата? Нужно ли тогда писать что квартира свободна от прав третьих лиц?

Что указать в договоре о задатке на покупку квартиры в новостройке как основание на котором квартира принадлежит продавцу, если свидетельство на квартиру еще не получено. Договор о задатке должен быть заключен при заключении предварительного договора купли-продажи, или последний заключать не обязательно?

Скажите, в юридической практике понятия «договор купли-продажи» и «договор розничной купли-продажи» трактуются как одно и то же или нет? Дело в том, что я сдаю товар на реализацию по договору комиссии, и комиссионер может продавать мой товар как в розницу, так и оптом. В таком случае в договоре достаточно указать, что комиссионер самостоятельно заключает договоры купли-продажи? Или же лучше дополнительно указать, что комиссионер самостоятельно заключает договоры купли-продажи и договоры розничной купли-продажи?

Источник

Предварительный ДКП квартиры и несанкционированный ремонт

#1 VETER S VOSTOKA VETER S VOSTOKA —>

#2 Erling Erling —>

Идейно крепкий речекряк

Старожил

1669 сообщений

ОбратитьсяПубликации

То есть ДКП ещё не был заключен, а покупатель в квартире уже фактически поселился?

Денег нет, а без них договор не заключишь.

#3 VETER S VOSTOKA VETER S VOSTOKA —>

То есть ДКП ещё не был заключен, а покупатель в квартире уже фактически поселился?
именно. Поселился и сделал ремонт.

Нет, конечно договор заключить можно. А как же тогда остальая сумма? Если ее у него нет.

Дело это с моим знакомым, дом продает. Я в недвижимости не понимаю. Просто в общех чертах хотелось увидеть общую картину. Есть ли у него основания для подачи иска в суд? Если там не то пишу, вы уж извините.

#4 Ευγένιος Ακρίτας Ευγένιος Ακρίτας —>

#5 VETER S VOSTOKA VETER S VOSTOKA —>

А стороны как-то оговаривали проживание покупателя в квартире до заключения договора купли-продажи (устно, письменно)? Ремонт делался с согласия продавца?

Да оговаривали, но насколько мне известно, устно. А о ремонте никто не знал. А разве это имеет значение? Все было только на словах.

Разговор был таким, вкратце: Я все равно буду покупать твою квартиру, сейчас жить негде. Что изменится если я сейчас заселюсь. Вот и заселился.

#6 Ευγένιος Ακρίτας Ευγένιος Ακρίτας —>

#7 VETER S VOSTOKA VETER S VOSTOKA —>

Расходы на ремонт взыскать не сможет, если вкратце. «Задаток» придется вернуть.

Получается, что он крупно облажался? Сделал дяде бесплатный ремонт? Что-то мне подсказывает, что он это нарочно сделал, как-то душа не на месте. Ведь в суде он может показать чеки на строй мат. какой-нибудь договор, что к нему из Германии отделочники приезжали. Разве суд это во внимание не станет прнинимать?

Я сейчас просто представляю себя на его месте. Типа, хотел как лучше, дык так получилось. Отдайте пожалуйста деньги за ремонт или суд.
Я бы судился до последнего. 500 тыс. не малая сумма.

#8 SOI SOI —>

Старожил

1142 сообщений

ОбратитьсяПубликации

#9 VETER S VOSTOKA VETER S VOSTOKA —>

отправьте Вашего знакомого к юристу.

#10 Ευγένιος Ακρίτας Ευγένιος Ακρίτας —>

Получается, что он крупно облажался? Сделал дяде бесплатный ремонт?

#11 kochuev kochuev —>

Сумма, внёсенная в качестве аванса, будет считаться «задатком» только при условии заключения между сторонами соответсвующего соглашения.
ГК РФ ст. 380

1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.
3. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Все агенства недвижимости, с которыми я работаю, уже давно не опираются на «задаток», а вводят в предварительный договор купли-продажи пункт об ответсвенности в виде штрафа. Судебная практика показывает, что «задатки» приходится возвращать.

По поводу 500 000 руб на ремонт, ГОНИТЕ ЕГО В ШЕЮ.

#12 Massive Massive —>

Модераторы

7342 сообщений

ОбратитьсяПубликации

VETER S VOSTOKA,
Вы для себя определитесь, чего в этой истории хотите.
Но даже если хотите решать вопрос миром, нужно поддушить покупателя.
Подавайте иск о выселении и о взыскании неосновательного обогащения в размере арендной платы за квартиру за весь период фактического проживания.

#13 VETER S VOSTOKA VETER S VOSTOKA —>

#14 SOI SOI —>

Старожил

1142 сообщений

ОбратитьсяПубликации

#15 Massive Massive —>

Модераторы

7342 сообщений

ОбратитьсяПубликации

Но нужно, чтобы слишком много звезд сошлось. В преддоге должно быть прямо прописано, что вносится задаток, что он обеспечивает исполнение покупателем и продавцом их обязательств по заключению основной сделки купли-продажи квартиры, и выдан в счет оплаты стоимости квартиры.
Ну, и плюс продавец должен заявить требование о заключении ДКП в течение действия преддога.

Источник

Зачем нужен предварительный договор купли-продажи недвижимости

Как его заключить и можно ли расторгнуть

Предварительный договор — это договор, в котором стороны обещают заключить в будущем основной договор. Это главная задача преддоговора.

В случае с куплей-продажей недвижимости предварительный договор нужен для того, чтобы стороны договора не передумали продавать или покупать недвижимость. А если передумали — чтобы можно было заставить их сделать это через суд или хотя бы потребовать штраф.

Что вы узнаете

Каким должен быть предварительный договор купли-продажи недвижимости

Есть два общих требования к предварительным договорам:

1. Договор должен быть в той же форме, что и основной.
2. Он должен содержать описание предмета основного договора и условия основного договора, о которых хотя бы одна из сторон хочет договориться заранее.

Форма договора. Преддоговор купли-продажи недвижимости обязательно должен быть письменным, а иногда и нотариально удостоверенным.

Заверять договор у нотариуса придется в двух случаях:

1. Если основной договор должен быть в нотариальной форме, например при продаже доли в праве на недвижимость.
2. Если стороны сами решили удостоверить основной договор у нотариуса, даже если по закону это необязательно.

Существенные условия. У каждого вида договора есть условия, которые называются существенными: это его предмет и положения, которые прописаны в законе как существенные. Без согласования этих условий договор считается незаключенным.

У договора купли-продажи недвижимости два существенных условия: предмет договора и цена недвижимости. У договора продажи жилой недвижимости есть дополнительное существенное условие: в нем должны быть перечислены все, кто вправе проживать в жилом помещении после его продажи. Все это касается только основного договора.

До 2015 года закон требовал, чтобы в предварительном договоре были прописаны все существенные условия основного. В 2015 году закон изменился, и теперь нужно согласовывать только предмет договора и то, что стороны сами сочтут нужным. То есть сейчас цену недвижимости в предварительном договоре писать необязательно.

Содержание предварительного договора. В преддоговоре обязательно должен быть прописан предмет договора, а также другие условия основного договора, о которых хотя бы одна из сторон хочет договориться прямо сейчас.

Если в предварительном договоре прописан только предмет основного — этого достаточно, значит, обо всем остальном стороны решили договориться уже в основном договоре. А если не смогут договориться, условия за них установит суд.

Но на практике в преддоговоры включают гораздо больше условий: стороны всегда хотят заранее договориться о цене, сроках, ответственности и других мелочах.

Предмет договора: описание недвижимости. Предмет договора купли-продажи недвижимости — это передача недвижимости от продавца покупателю. Недвижимость должна быть описана так, чтобы ни у кого не оставалось сомнений, какая именно квартира или дом имелись в виду.

На момент подписания преддоговора недвижимости может не существовать, например, если это строящийся дом. А может существовать, но еще не принадлежать продавцу. Закон не запрещает подписывать преддоговор на продажу такой недвижимости.

Если недвижимость уже существует, достаточно указать ее кадастровый номер, но лучше по традиции добавить адрес и площадь. Эти данные можно найти на сайте Росреестра или заказать выписку из единого государственного реестра недвижимости — ЕГРН.

Если недвижимости пока нет, нужно описать ее настолько подробно, насколько это возможно. Главное, чтобы по этому описанию можно было определить будущую квартиру или дом. Например, это может быть «жилой дом ориентировочной площадью 134 м 2 , строящийся на земельном участке с кадастровым номером 69:10:0091201:33 ». Для описания объекта недвижимости используйте любые уже известные координаты: данные участка, номер подъезда и этажа в строящемся доме, примерную площадь.

Расчеты сторон. Основная цель преддоговора — зафиксировать желание сторон заключить основной договор, поэтому расчетов по преддоговору может и не быть, а по смыслу преддоговора — и не должно быть. Но на практике предварительный договор редко обходится без передачи аванса или задатка.

Если по преддоговору купли-продажи будущей недвижимости заплатить существенную часть цены недвижимости, то такой договор могут признать основным, а не предварительным.

Ответственность сторон. Главное нарушение, которое подразумевает преддоговор, — отказ или уклонение от заключения основного договора. Уклонение — это когда сторона не подписывает договор, но не говорит об этом прямым текстом. Например, не отвечает на письма, придумывает отговорки или просит подождать еще.

Сторону, которая уклоняется или отказывается подписывать основной договор, можно принудить заключить договор через суд. Дополнительно такая сторона должна будет возместить убытки, например расходы на съемную квартиру, в которой пришлось жить, пока продавец уклонялся от сделки.

Заставить подписать основной договор через суд можно только в течение 6 месяцев с момента, когда договор должен был быть заключен. Так что если вы вместе передумали заключать основной договор до истечения срока предварительного, лучше подстраховаться и составить соглашение о расторжении преддоговора. В соглашении о расторжении пропишите, что предварительный договор прекращен по соглашению сторон, а вы не имеете друг к другу претензий.

Срок действия. В договоре можно прописать, в течение какого срока стороны должны подписать основной договор. Если срок в предварительном договоре не прописан, он действует 1 год. Если до этого стороны не подпишут основной договор, и ни одна из них не предложит его заключить, предварительный договор перестает действовать.

Государственная регистрация. Преддоговор купли-продажи недвижимости не нужно регистрировать. Об этом сказал Президиум Высшего арбитражного суда в п. 14 Информационного письма № 59.

Ошибки и нюансы при составлении

Стороны часто совершают ошибки при подписании преддоговора: не соблюдают его форму, нечетко прописывают объект недвижимости, путают задаток и аванс, платят по преддоговору большую часть цены, забывают согласовать цену квартиры или другие важные вещи, о которых придется заново договариваться в основном договоре или обращаться в суд. Такие просчеты могут привести к кардинально разным последствиям: от признания договора незаключенным до признания его основным договором купли-продажи .

Чтобы договор не признали незаключенным, нужно четко описать недвижимость и составить преддоговор в правильной форме, а если нужно — нотариально заверить его.

Важно правильно согласовать денежные вопросы в договоре: стоимость недвижимости можно не писать, но если не получится согласовать цену квартиры при подписании основного договора, то ее будет устанавливать суд.

Надо помнить, что аванс и задаток — это разные вещи: при отказе покупателя от сделки аванс вернется покупателю, задаток же останется у продавца. А если откажется продавец, то ему придется отдать двойную сумму задатка.

Не надо забывать и про другие важные условия договора:

1. Ситуации, когда стороны вправе расторгнуть преддоговор без санкций.
2. Срок передачи квартиры после подписания договора.
3. Срок для возврата аванса, в случае если основной договор не будет заключен.
4. Штраф за отказ или уклонение продавца от заключения основного договора.
5. Случаи, в которых можно расторгнуть договор без санкций.

Чем больше условий будет согласовано в предварительном договоре, тем проще будет подписать основной.

Обратите внимание на сумму, которая платится в рамках преддоговора на строящуюся квартиру: она не должна быть слишком большой, иначе договор могут признать основным, а не предварительным.

Гарантии при заключении предварительного договора

Предварительный договор не гарантирует, что квартира достанется именно вам, — до подписания основного договора с продавцом или с квартирой всегда может произойти непредвиденное, и от этого не застрахует никакой договор. Но кое-какие риски он все же исключает.

Главная гарантия, которую дает предварительный договор, — с ним вы можете быть уверены, что продавец подпишет основной договор: добровольно или принудительно. Если продавец откажется продать квартиру, суд обяжет его подписать основной договор, причем на условиях, согласованных в предварительном.

Никакое соглашение об авансе или задатке не дает такую гарантию — обязанность заключить основной договор прописывают только в преддоговоре. Если вы заключили любое другое соглашение, передумавший продавец рискует только авансом или задатком, но заставить его продать квартиру невозможно.

Возможные риски для покупателя

Покупатель недвижимости, как правило, защищен в сделке меньше продавца. Но даже подписание предварительного договора не дает полную гарантию того, что квартира обязательно достанется ему и именно по такой цене. У покупателя при преддоговоре остаются риски.

Нет гарантии получения жилья. Предварительный договор — это еще не сам договор купли-продажи . Его подписание не гарантирует покупателю, что квартира или дом достанутся именно ему или вообще будут проданы.

Продавец в любой момент может отказаться подписывать основной договор, и заставить его это сделать можно будет только через суд. На это готов не каждый покупатель, поэтому, как правило, отказавшийся от основного договора продавец отделывается неустойкой и возвратом аванса.

Риск признания предварительного договора покупки незаключенным. Есть две основные причины, по которым преддоговор могут признать незаключенным:

1. Не соблюдена его форма.
2. Не согласованы все обязательные условия.

Например, если стороны нотариально не удостоверили преддоговор на продажу доли в праве на квартиру, такой договор считается незаключенным из-за несоблюдения нотариальной формы.

Если из преддоговора непонятно, какая именно квартира продается, считается, что предмет будущей сделки не согласован, как и преддоговор. Поэтому недостаточно написать в предварительном договоре, что «стороны обязуются заключить договор купли-продажи квартиры в доме 15 на ул. Зоологическая». Писать нужно, например, так: «Стороны обязуются заключить договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г. Москва, ул. Зоологическая, дом 15, квартира 1876, кадастровый номер: 77:77:254:817:630 , общей площадью 38,5 м 2 ». Хотя достаточно будет и одного кадастрового номера — этого хватит для идентификации квартиры.

Риск попасть на двойную продажу жилья. Предварительный договор купли-продажи недвижимости не регистрируется, поэтому покупатель не может узнать, сколько таких же преддоговоров подписал продавец и скольким покупателям уже пообещал квартиру.

Если окажется, что у продавца было несколько предварительных договоров, а квартиру он продал только одному из потенциальных покупателей, другим останется только судиться и требовать возмещения убытков.

Чтобы подстраховать себя от такой ситуации, добавьте в договор условия о гарантиях продавца. Он должен подтвердить, что не подписывал других договоров на квартиру: ни основных, ни предварительных. За нарушение этой гарантии предусмотрите внушительный штраф, который, с одной стороны, отпугнет недобросовестного продавца, а с другой — удовлетворит вас, если неприятная ситуация все-таки случится.

Риск потерять деньги: аванс или задаток. Если вы заплатили по преддоговору деньги, а продавец пропал после этого, есть риск потерять отданный аванс или задаток. В этом случае выход только один — идти в суд и требовать возврата денег или заключения основного договора, если у вас останется желание купить квартиру у такого недобросовестного продавца.

Риск купить квартиру с обременением. Недобросовестный продавец может умолчать о том, что у квартиры есть какое-то обременение, например, залог, договор ренты или найма. Чтобы избежать обмана со стороны продавца, обязательно заказывайте выписку из ЕГРН сами: сделайте это перед подписанием предварительного договора и перед заключением основного. Самые важные обременения указаны в выписке, но даже Росреестр может не знать о некоторых из них, например, договор найма на 11 месяцев не регистрируется.

В преддоговоре обязательно пропишите, что продавец гарантирует, что квартира не обременена на момент подписания этого договора и что он обязуется не обременять ее и впредь. Можно использовать, например, такую формулировку: «Продавец гарантирует, что квартира не находится под арестом, не является предметом залога или судебного спора и не обременена иными правами третьих лиц, и обязуется не обременять квартиру до момента заключения основного договора». За нарушение этих гарантий предусмотрите штраф для продавца, а для себя — право без каких-либо санкций отказаться от заключения основного договора.

Расторжение предварительного договора купли-продажи жилья

Предварительный договор прекращает действовать, если:

1. Прошел срок, прописанный в договоре, а основной договор стороны так и не заключили, и ни одна из сторон этого не потребовала.
2. Стороны заключили основной договор.
3. Стороны расторгли преддоговор.

По общему правилу расторгнуть предварительный договор в одностороннем порядке и без причины нельзя: иначе теряется весь его смысл. Но стороны могут предусмотреть в преддоговоре основания и случаи, когда расторгнуть его все-таки допускается: со штрафными санкциями или без.

Обычно в договоре оставляют право на расторжение без штрафов по причинам, которые никак не зависят от сторон и которые нельзя было предвидеть, например, когда банк неожиданно отказал покупателю в кредите.

Если продавец знал о подвохах в документах или в самой квартире, из-за которых ее не получится продать, за расторжение преддоговора по этим причинам можно и нужно предусмотреть ответственность в виде возмещения убытков и уплаты штрафной неустойки. В такой ситуации продавец должен будет возместить все расходы несостоявшегося покупателя и сверх этого заплатить прописанный в договоре штраф. Важно написать в договоре именно «штрафная неустойка» или «штраф» : если фигурирует просто «неустойка», убытки будут возмещаться только в части, не покрытой этой неустойкой.

Покупателю стоит защитить себя и оставить право на расторжение преддоговора в случаях, если:

1. Банк не одобрит покупателю выбранную квартиру.
2. Возникнут трудности с документами на недвижимость, из-за которых покупка квартиры сильно затянется. Например, если банк потребует узаконить перепланировку и получить новые технические документы, и это займет больше времени, чем действует одобрение кредита.
3. Обнаружатся какие-то другие проблемы с квартирой, из-за которых купить ее невозможно. Например, если орган опеки и попечительства не даст согласие на продажу квартиры, если доля принадлежит несовершеннолетнему.

Источник