Особенности капитального ремонта квартир в старом фонде
Усовершенствовать квартиру в старом фонде, казалось бы, легко: убрать старое и уложить новое. На практике же есть моменты, которые могут усложнить ход работ. Поэтому мы расскажем об особенностях капитального ремонта квартир в старом фонде. Мы много работали в таких зданиях, поэтому лично знаем все нюансы. Учитываем их в ходе ремонта, чтобы клиенты получили безопасную, комфортную и стильную квартиру, не создав никому проблем.
Старый фонд — что это за дома
Некоторые думают, что это «убитые» квартиры. В классификации жилой недвижимости Питера это здания, которые построили до 1917 года, то есть до революции. Но во многих городах нашей страны к старому фонду относят аварийные и ветхие постройки. В любом случае это очень старые здания. Их возводили из обычных для ранних времен материалов. Тогда в России не было пластиковых окон, общего отопления и т. д. Дома старого фонда отличаются:
Большими и тяжелыми наружными стенами, которые возводили из керамического кирпича.
Перекрытиями из досок или с балками из металла.
Есть старый фонд с капитальным ремонтом, который был неполным или комплексным:
Неполный ремонт в те времена предполагал укрепление и частичную замену гниющих балок.
Когда делали комплексный ремонт, от здания оставляли только наружные стены. Появлялись сборные ж/б перекрытия, но терялся исторический дизайн.
Вам нужен ремонт?
Мы отремонтировали уже больше 500 квартир, с удовольствием поможем и вам
Почему нужна осторожность
При ремонте квартир в старом фонде нужно проявлять осторожность, потому что проектировщики тех домов не рассчитывали их на большое количество шума под окнами, общее отопление и ликвидацию дымоходов, герметичные стеклопакеты. А все это — большая нагрузка на старые дома.
Зимой старые дома хорошо прогреваются изнутри, однако в пространстве под крышей копится конденсат, на кровле — наледь. Из-за этого на чердачных перекрытиях образуется и активно размножается плесень — это опасно для людей. Дело в том, что раньше перекрытия делали из строительного мусора, шлака и грунта.
А еще старый фонд — это особенный запах, который копится много лет и вбирает в себя особенности материалов прошлых лет. Избавиться от него и других недостатков помогает комплексный ремонт. Компания «Сделано» знает, как нужно сделать ремонт в вашей квартире, в каком бы здании она ни находилась. У нас есть для этого всё: большой опыт, современные инструменты и огромное желание сделать квартиру вашей мечты.
Как ремонтировать разные поверхности
Перед началом ремонтных работ в старых зданиях нужно выборочно вскрыть и обследовать потолочные, стенные и напольные конструкции, особенно там, где балки примыкают к внешним стенам, и в мокрых зонах.
Здесь нужно приготовиться вложить много денег, потому что это самая слабая часть. Если паркет пошел волнами, рассохся, то восстановлению не подлежит. Если он выглядит достойно, но потерто, можно циклевать и лакировать его. А со скрипом ничего не сделать.
В большинстве случаев нужно:
Убирать старый паркет.
Снимать почерневшие доски.
Выгребать межбалочное заполнение.
Перед тем как начать ремонт, лучше пригласить сотрудников УК. Они осмотрят и зафиксируют состояние потолков и стен квартир этажом ниже и сделают официальное заключение. Так вы защитите себя от претензий соседей, если вдруг они захотят за ваши деньги отремонтировать потолки.
Стены
Но стены в старом фонде сносить нельзя. Все, что нужно сделать — хорошо очистить от всех слоев. Вместе с ними тоже уйдут неприятные запахи. Не советуем выравнивать стены из кирпича реставрационным гипсокартоном. Объясняется это конденсатом, который так любит «селиться» в старом фонде.
Хороший вариант — штукатурка из глины или известняка. Так стены будут дышать. Кстати, если вы доберетесь до кирпича, то можно сделать стену декоративной.
После осмотра квартиры наши сотрудники дадут вам практические советы, как обновить стены и другие поверхности. Посмотреть, потрогать и выбрать отделочные материалы вы можете в нашем шоу-руме, а определиться с дизайном поможет конструктор на нашем сайте. Мы сделаем качественный ремонт в установленные сроки, избавив вас от всех хлопот. Вам останется только заехать и наслаждаться жизнь в обновленной квартире.
Потолок
В старых квартирах потолки могут быть декорированы накладными розетками или карнизами из гипса. Их часто обрабатывали побелкой, шпаклевкой. Счищать все это трудно.
Советуем делать подвесной потолок, в котором будет два гипсокартонных слоя. На высоте это скажется мало, зато потолок приобретет аккуратный вид.
Электропроводка
Если вы не меняли старую электропроводку, придется сделать это. Современные электроприборы оказывают огромную нагрузку на электрическую сеть, старая не была рассчитана на это. Такая дисгармония может привести к замыканию, пожару со всеми вытекающими последствиями.
Замена электропроводки — отличная возможность увеличить число розеток, которых раньше устанавливали очень мало.
Рамы из дерева нужно менять, но переплет современной конструкции из пластика шире. В старых оконных проемах выглядеть он будет уныло. Лучше устанавливать окно из двух рам:
Внутренняя из дерева со стеклопакетом.
Внешняя с одинарным стеклом. Она может быть из дерева или алюминиевого профиля.
Другие моменты
Нужно исследовать все вентиляционные каналы и дымоходы. Скорее всего, придется вызывать специалистов для прочистки.
Если была сделана перепланировка, нужно проверить, законная ли она. Раньше требований было меньше, но сегодня, например, нельзя расширять санузел за счет жилых метров. Если планировка законная, но не согласованная, ее нужно узаконить.
В ходе ремонта нельзя перегружать балки тяжелыми перегородками или армированными стяжками из бетона.
Всё включено
В стоимость ремонта входит всё: работы, материалы, документы.
Без вашего участия
После согласования проекта мы беспокоим хозяев только при сдаче ремонта.
Цена известна заранее
Стоимость ремонта фиксируется в договоре.
Фиксированный срок ремонта
Ремонт квартиры под ключ за 3,5 месяца. Срок закреплен в договоре.
Ремонт квартиры в старом фонде имеет и другие особенности. В ходе ремонта мы учитываем каждую из них, чтобы никто не пострадал и не имел проблем с законом. Мы работаем по фиксированной цене, значит, после заключения договора вы не услышите о ее увеличении даже на одну копейку.
Нужна новая квартира в старом фонде? Это возможно, если за дело берутся мастера компании «Сделано»!
Источник
Квартира в старом фонде: модернизировать или реставрировать
Назвать примерную стоимость модернизации такого жилья затруднительно (здесь у каждого свои аппетиты и возможности), но порой она сопоставима с ценой квартиры. Ведь только выравниванием стен, «освежением» потолков и обоев, как правило, обойтись не удается. А в квартире с коммунальным прошлым придется не только менять окна и двери, но также полы, электропроводку, трубы и сантехнику. Но самая большая проблема – перепланировки: легализованные и незаконные, произведенные предыдущими жильцами. А также те, которые вы сами планируете.
Почти неизбежной платой за право жить в «городе-музее» с набережными и престижными школами в пешей доступности могут стать также неразрешимый дефицит энергомощностей и соседи, мечтающие сделать ремонт за ваш счет.
Живой кирпич
На протяжении трех столетий жилье в городе не только строилось и перестраивалось, но и постоянно модернизировалось. В XIX веке в Петербурге появился водопровод. В 30-е годы XX века в домах, которые традиционно отапливались печами и каминами, начали монтировать водяное отопление. После войны в ленинградских квартирах появился газ, вытеснивший керосиновые примусы с кухонь и дровяные колонки из редких в те годы ванных комнат. Сегодня в это уже трудно поверить, но первый газопровод (со сланцевым газом) пришел к нам в город из Эстонии.
В 70-е годы прошлого века многие дома старого фонда получили лифты в вынесенных наружу шахтах-«стаканах», а по городу как стихийное бедствие, пожирающее лепнину, изразцовые камины и медные дверные ручки, пронесся плановый капитальный ремонт. Он породил «гребенчатые» планировки и квартиры с узкими комнатами, «картонными» дверями и неровно уложенными плитами межэтажных перекрытий. Порой жилье получало лишь «частичные удобства» (даже в домах, прошедших капремонт, есть квартиры без горячей воды и ванны).
Эти перестройки и модернизации, собственно, и привели к проблемам, которые приходится расхлебывать покупателю сегодня. Во-первых, повсеместное внедрение герметичных пластиковых окон и ухудшение воздухообмена зодчие XIX века уж точно никак предугадать не могли. Во-вторых, из-за того, что крыши зданий щедро подогреваются снизу (в домах, рассчитанных на печное отопление, чердаки были холодные и по ним гулял ветер), зимой на них образуются сосульки и наледи на крышах, приводящие к протечкам, сырости и биопоражениям.
Иными словами, сегодня старинным стенам из керамического кирпича приходится «работать» в непривычном для них температурно-влажностном режиме, что приводит к их ускоренному износу. Поэтому качественный ремонт в таком доме – дело непростое.
Мины замедленного действия
Чтобы узнать, была ли в квартире, которую вы покупаете, перепланировка, достаточно сверить то, что вы увидели на объекте, с паспортом жилья. «Вариантов будет немного: совпадение, несовпадение или стоящий штампик о незаконной перепланировке», – говорит генеральный директор компании «Альтер-проект» Антон Вендт.
Самовольная перепланировка не является препятствием для сделки. А если она не нарушает интересы соседей и выполнена в соответствии с требованиями Жилищного кодекса и СНиП 31-01-2003 («Здания жилые многоквартирные»), ее можно легализовать через суд. Но следует понимать, что сплошь и рядом попадаются перепланировки, которые невозможно узаконить. Например, расположенная не на месте кухня (которую сделали над комнатой) или «контрабандная» ванна, установленная в той же кухне или за перегородкой в комнате.
Приобрести такую квартиру, конечно, можно – если она вам очень нравится. Но, во-первых, имеет смысл договариваться с продавцом о снижении цены, во-вторых, если ваши соседи снизу сочтут, что вы ущемляете их интересы, суд займет их сторону. К такому повороту событий нужно быть постоянно готовым.
В любом случае, создание и утверждение во всех инстанциях проекта перепланировки, а также легализация произведенной перепланировки – это и повод пообщаться со специалистами, и серьезная работа, на которую может уйти не меньше полугода.
Ремонт со вскрытием
Кроме информации о перепланировках, паспорт объекта, полученный в проектно-инвентаризационном бюро (ПИБ), может содержать полезную для ремонтных работ информацию: например, о степени износа здания и балках перекрытий. Но доверять этим данным не следует. Нередко в одном и том же здании, и даже в одном помещении, могут встретиться как деревянные, так и металлические балки (это последствия ремонтов). А обозначенная в паспортах степень износа для зданий XIX века, в которых не было капремонта, практически повсеместно приближается к аварийной отметке 70%. Но эта цифра часто не отражает реального положения дел, ведь основным критерием, предписывающим работникам ПИБов присвоить дому ту или иную степень износа, является год постройки или ремонта. При этом в наших краях встречаются и великолепно сохранившиеся здания пушкинской поры, и трухлявые дома постройки XX века. Поэтому о реальном состоянии перекрытий и несущих конструкций можно узнать, только если перед ремонтом произвести вскрытие фрагментов полов, потолков и стен.
Работы, связанные с возведением новых перегородок на месте старых, а также в случае, если ремонт не затрагивает несущих конструкций, не являются перепланировкой. Тот есть, они не требуют ни согласований, ни проекта. Но здесь случаются казусы. Например, в разгар работ (когда старые перегородки снесены), могут явиться представители вызванной соседями снизу комиссии, попросить предъявить проект и попытаться составить акт о незаконно производимой перепланировке. Что делать? «Проявить красноречие и объяснить товарищам, что стены будут восстановлены по тому же плану», – советует Антон Вендт.
Вопреки расхожему убеждению, согласовывать ваш ремонт и перепланировку с соседями и получать от них согласие – не нужно. Но для домов старого фонда действует полезное, но нигде не прописанное правило. Перед началом масштабных ремонтных работ имеет смысл вызвать специалистов обслуживающей организации, чтобы они зафиксировали акт осмотра с фотофиксацией состояния стен и потолков помещений, расположенных ниже и выше этажом. Дело в том, что перекрытия в домах старого фонда (вне зависимости от того, деревянные или металлические балки), как правило, ветхие и подвижные, а внутренние перегородки, которые хоть и не считаются несущими, их поддерживают. Стало быть, если вы начали их ломать, в помещениях сверху и снизу могут появиться трещины и просадки.
При этом некоторые граждане (они могут жить как в отдельных, так и в коммунальных квартирах), просто спят и видят, как бы им обновить свой давно потрескавшийся и обвалившийся потолок, а заодно и стены, за счет богатого соседа. Строительные работы над головой дают им шанс добиться от вас возмещения через суд. Если перед началом ремонта соседи отказываются пускать проверяющих – их право. Но это обстоятельство также следует зафиксировать актом. В этом случае их шансы сделать евроремонт за ваш счет снизятся почти до нуля.
1-комн. кв. | 12 м 2 | 1/2 этаж
с. Павлово, ул. Быкова, 19
1-комн. кв. | 35 м 2 | 1/2 этаж
Всеволожск г., Линия 4-я, д 80
2-комн. кв. | 30 м 2 | 3/3 этаж
Лесное пос., д 15
2-комн. кв. | 44 м 2 | 1/5 этаж
Ломоносов г., Жоры Антоненко ул., д 14
Студия | 23 м 2 | 8/9 этаж
Ломоносов г., Михайловская ул., д 51
1-комн. кв. | 34 м 2 | 5/5 этаж
Ленинградская обл., Всеволожский р-н, Лесное пос., 18, 18
1-комн. кв. | 33 м 2 | 1/5 этаж
Ненимяки дер., д 115
2-комн. кв. | 53 м 2 | 3/5 этаж
п. Гаврилово, ул. Школьная, 6А
Студия | 22 м 2 | 5/12 этаж
Всеволожск г., Дорога Жизни шос., д 6
2-комн. кв. | 31 м 2 | 3/3 этаж
Лесное пос., д 17
3-комн. кв. | 75 м 2 | 10/12 этаж
Яхтенная ул., д 12
1-комн. кв. | 35 м 2 | 5/5 этаж
Стеклянный пос., д 43
Вопросы пола и перекрытий
«Опыт ремонтов в старом фонде показывает, что полы всегда требуют переборки», – подчеркивает инженер-строитель Игорь Тихонов. Это самая затратная составляющая квартирного ремонта. Как бы мы ни восхищались добросовестной работой дореволюционных строителей, но тотально высокое его качество – не более чем миф. Как утверждают практики, к вопросам заполнения пространства между балками в прежние годы строители подходили более чем легкомысленно – в него сгребался оставленный строителями мусор: от опилок и битого кирпича до старых шапок и фуфаек. Понятное дело, что за долгие годы эксплуатации все это хозяйство впитало в себя испарения коммунального быта, вылитые на пол жидкости, ртуть от разбитых градусников, болезнетворные бациллы и грибки. Замена тонн и кубометров мусора заполнителем из керамзита (под него подкладывается гидроизолирующая подложка) позволяет улучшить атмосферу в старом доме, избавив квартиру от затхлых запахов. Черновой пол, положенный поверх балок, может быть любым: армированная бетонная стяжка, так называемая «сухая стяжка» из гипсоволокнистых листов, фанера. Но строители, которые производят такой ремонт, должны помнить, что старые балки нельзя перегружать. Иначе придется ремонтировать и квартиру снизу.
Есть и инновационные методики ремонта старых зданий. «Подняв на этаж специальную мобильную установку, и спустив в окно шланг для подачи цементного раствора, перекрытие можно «вылечить», заменив тонны заполнителя пенобетоном плотностью 250-300 кг/куб. м, не причинив беспокойства соседям снизу», – рассказывает генеральный директор компании «Экомонолит» Константин Иванов. Такая технология успешно применяется в Европе, но пока не нашла распространения в России: оборудованием для монолитного пенобетона у нас располагают немногие из строительных организаций.
Если при ремонте пола мы не затрагиваем несущих конструкций, экспертиз и согласований не потребуется. Но как быть, если балки подгнили или проржавели в зоне санузлов, да и вообще, можно ли при ремонте трогать несущие конструкции? Строители, скорее всего, ответят, что нельзя. Запретов на сей счет нет, но если в результате работ перекрытия или стены «поедут», отвечать придется и собственнику, и его подрядчику. Поэтому любые ремонты, затрагивающие «силовые конструкции» – предмет дополнительных экспертиз и согласований, порой весьма длительных.
Освобождаем стены, реставрируем двери
Итак, с полами разобрались, переходим к стенам. В старых домах они, как правило, далеки от современных евростандартов: лазерными уровнями раньше не пользовались. Часто для выравнивания таких стен используют реставрационный гипсокартон, но, по мнению архитектора Сергея Ерофеева, много работавшего с интерьерами в старом фонде, это не лучший вариант для таких домов. Многолетние наслоения обоев, газет, краски и штукатурки имеет смысл снять, чтобы добраться до кирпичной кладки. И она может стать частью интерьера: покрытый бесцветной грунтовкой кирпич может присутствовать в отделке как в виде сплошной стены, так и во фрагментах – например, в углах, простенках, арочных проемах.
Кроме того, по его словам, для старых стен также не особо подходят виниловые моющиеся обои и глянцевые краски на акриловой основе. Старые стены должны «дышать». Поэтому более подходящим вариантом становятся натуральные глиняные или известковые штукатурки, а также ретрообои классических расцветок на бумажной основе из коллекций прежних лет. Они поддерживают стилистику интерьеров старых петербургских квартир (такие обои продаются в интерьерных салонах, но дороже современных, виниловых). С потолками дело обстоит иначе: квалифицированные штукатурные работы обходятся недешево, да и сохранить обновленный потолок без трещин при повышенных в условиях города вибрационных нагрузках непросто. Самое разумное решение для старого фонда – это все-таки подвесной потолок из двойного слоя идеально прошпаклеванного и покрашенного гипсокартона с элементами лепного декора на усиленном каркасе. При аккуратной работе и незначительном понижении высоты помещения можно спрятать коммуникации и при этом добиться эффекта безупречно сохранившегося старого потолка.
Что касается дверей из массива, то степень их сохранности может быть разной. Любитель старины захочет снять с них многолетние наслоения краски, прошпаклевать и выкрасить заново. Но, как правило, в местах замков и ручек двери имеют выбоины, которые придется заделывать вставками. И если это не резные двери из дубового массива, а обычные, сосновые, может оказаться, что дешевле заказать такие же, только новые.
Стандартные металлопластиковые рамы со стеклопакетами в глубоких проемах с широкими, как стол, подоконниками, порой смотрятся вызывающе нелепо. Для домов старого фонда лучше всего подходят окна так называемой финской конструкции: внутри – стеклопакет в деревянной раме, снаружи – одинарное «ветровое» стекло в тонкой алюминиевой раме по цвету и расстекловке, соответствующей фасадному решению данного дома. Но если вы не попали в утвержденную для данного дома цветографическую схему, будьте готовы к тому, что при фасадном ремонте рабочие могут неаккуратно закрасить вашу пластиковую или алюминиевую раму.
За рамками сегодняшнего обзора остались вопросы инженерных коммуникаций. Отметим только одну деталь. Настоящая беда старого фонда – дефицит энергомощностей (на квартиру, вне зависимости от количества комнат, выделяется лимит электрической мощности в 3кВт) без возможности их легального увеличения. Стало быть, всю инженерную начинку квартиры придется комплектовать электроприборами и лампами с низким энергопотреблением. Электричество придется экономить: мощную систему кондиционирования в таком доме не поставить (узнать об этом желательно до покупки, но не после), а стиральную машину, водогрей и электрочайник придется включать по очереди.
Источник
