Ремонт домов подрядными организациями

Эксперты рассказали, на что нужно обратить внимание при подборе подрядчика для работ по капремонту

subin pumsom / Shutterstock.com

С необходимостью подбора подрядчика для выполнения работ по капремонту сталкиваются многие собственники жилья в многоквартирных домах. Во-первых, это может происходить при проведении общественного контроля за ходом капремонта. По общему правилу, жильцы вправе принимать решения в связи с организацией проведения такого ремонта, когда необходимый фонд формируется на счете регионального оператора (п. 2 ч. 2 ст. 181 Жилищного кодекса). Во-вторых, в процесс выбора подрядчика неизбежно будут вовлечены собственники, решившие сформировать фонд капремонта на спецсчете. В последнем случае жильцы многоквартирных домов должны самостоятельно привлекать подрядные организации для капремонта и контролировать его качество (письмо Минстроя России от 8 июня 2016 г. № 17636-ЕС/04).

В связи с этим специалисты выделяют ряд вопросов, на которые нужно обратить внимание при подборе строительной организации. Так, технический эксперт Александр Муллин в ходе круглого стола, состоявшегося в ОП РФ, высказал мнение о том, что не стоит выбирать подрядную организацию по самой низкой цене. Ведь если фирма предлагает сделать ремонт в разы дешевле, чем указано в смете, она, вероятно, планирует сэкономить либо на материалах, либо на зарплате рабочим, что в дальнейшем скажется и на качестве работы.

Эксперт также порекомендовал ориентироваться не только на портфолио строительной компании, но и на рекомендации ее прошлых клиентов. Нелишним будет учесть и человеческий фактор. «Посмотрите, сможете ли вы с представителем организации найти общий язык. Потому что вам с ним работать минимум 3-4 месяца. И лучше найти человека, с которым вам комфортно выполнять эту работу», – отметил технический специалист.

Является ли капитальным ремонт лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, и ремонт лифтовых шахт? Узнайте из материала «Текущий и капитальный ремонт жилых домов» в Домашней правовой энциклопедии интернет-версии системы ГАРАНТ.
Получите полный
доступ на 3 дня бесплатно!

В то же время еще до выстраивания отношений с подрядчиком собственникам жилья рекомендуют проверить ряд документов и сведений, касающихся деятельности строительной организации. В их числе – бухгалтерский баланс компании, являющийся составной частью годовой бухгалтерской отчетности (ч. 2 ст. 13 Федерального закона от 21 ноября 1996 г. № 129-ФЗ «О бухгалтерском учете»). В соответствии с действующим законодательством, далеко не все организации обязаны раскрывать свою бухгалтерскую отчетность. Это должны делать, например, публичные акционерные общества, но не общества с ограниченной ответственностью (п. 69.2 Положения Банка России от 30 декабря 2014 г. № 454-П «О раскрытии информации эмитентами эмиссионных ценных бумаг»). В то же время, эксперты отмечают, что добросовестные организации соглашаются направить заказчику бухгалтерские документы по его запросу.

При помощи бухгалтерского баланса, по мнению члена палаты налоговых консультантов России Марины Смирновой, можно проверить финансовую состоятельность подрядчика. Она рассказала, что у солидной компании не должна быть пустой строка «основные средства» – в ней отображаются, в частности, здания и техника, находящиеся в собственности организации. Настороженность должна вызывать и незаполненная строка «денежные средства и денежные эквиваленты». По оценке эксперта, полное отсутствие денег на расчетных счетах фирмы говорит о том, что компания недостаточно состоятельна. Не исключено, что в связи с этим появятся проблемы с предоплатой – после перечисления денег выяснится, что расчетный счет, к примеру, заблокирован.

Собственникам, проверяющим положения бухгалтерского баланса, следует также различать строки «дебиторская задолженность» и «кредиторская задолженность». Первая, как отметила Марина Смирнова, свидетельствует о хорошем финансовом состоянии компании, так как отображает задолженности заказчиков перед ней, то есть оборотные средства, которыми фирма может располагать. А кредиторская задолженность уже касается долговых обязательств самой строительной организации – перед поставщиками, налоговой инспекцией и, возможно, собственными рабочими.

Кстати, наличие кредитных обязательств у строительной компании, не должно отпугивать заказчика, считает эксперт. «Вероятно, что кредит брали на приобретение дорогостоящей техники, оборудования. Большинство субъектов хозяйственной деятельности сегодня работают с кредитами и займами», – отметила член палаты налоговых консультантов. Главное, по ее мнению, чтобы соответствующие суммы были соразмерны с основными средствами организации.

Нелишним будет обратить внимание и на размер уставного капитала подрядной компании – его можно узнать из выписки из ЕГРЮЛ (соответствующие сведения находятся в бесплатном доступе на сайте ФНС России по адресу https://egrul.nalog.ru/). Если организационно-правовая форма компании – ООО, то минимальный размер капитала должен составлять 10 тыс. руб. (ч. 1 ст. 14 Федерального закона от 8 февраля 1998 г. № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»). Однако, как полагают эксперты, заслуживающие доверия фирмы уже ушли от этой суммы и стараются сформировать уставный капитал в более значительном размере.

Жильцам стоит учесть и то, что с 1 июля этого года, по общему правилу, юрлица, выполняющие работы по капремонту, должны состоять в саморегулируемых организациях (подп. «б» п. 1 ст. 1 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 372-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»; далее – Закон № 372-ФЗ).

Источник

Как выбрать подрядчика для проведения работ по ремонту многоквартирного дома?

Выбор подрядчика для проведения ремонтных работ в многоквартирном доме (МКД) – вопрос очень ответственный. И касается это не только капитального, но и текущего ремонта. На практике, почти у каждой управляющей организации или ТСЖ есть печальный опыт работы, после которого подрядчик или исчезал с деньгами или выполнял работы ненадлежащего качества. По каким критериям нужно выбирать подрядную организацию и должна ли быть у нее лицензия на выполнение ремонтных работ в МКД?

Кто может выбрать подрядчика для работ по содержанию и ремонту в МКД?

Согласно п. 3 ст. 182 Жилищного кодекса РФ, привлечением подрядчиков для ремонта в многоквартирном доме должна заниматься управляющая организация. Она же заключает с подрядными организациями договоры на проведение тех или иных работ или оказание услуг. Причем в документах должны быть предусмотрены гарантийные сроки, а также обязательства подрядчиков по устранению нарушений. Однако, все чаще в договоре управления собственники прописывают возможность самостоятельного выбора подрядной компании. Это позволяет более экономно расходовать средства. а также выбирать те компании, которые готовы делать работы качественно и нести ответственность и гарантию.

По какому принципу выбираются подрядчики для выполнения ремонтных работ?

При выборе подрядной организации для проведения ремонта в МКД, следует обратить внимание на несколько факторов. Как это делаем мы, специалисты системы ГИС РЕМОНТ ЖКХ? Прежде всего, смотрим на уровень квалификации подрядчика и опыт его работы — дата регистрации компании может быть датирована десятилетней давностью, но все эти годы фирма не вела деятельности. Также необходимо обратить внимание на гарантию качества, которую он предоставляет на выполненные работы, есть ли банковская гарантия?

Самым важным аспектом будет являться стоимость услуг (работ) подрядчика. Однако тот факт, когда подрядная организация предлагает слишком малую цену, должен как минимум насторожить председателя ТСЖ/ЖСК/УК. Часто это делается на первоначальном этапе, чтобы выиграть конкурс на выполнение работ, а затем либо «всплывают» новые статьи расходов, либо ремонт проводится с использованием крайне некачественных материалов. Поэтому важно требовать от подрядчика подробную смету с указанием конкретных материалов или их производителей.

Личное знакомство с директором подрядной компании и посещение ее офиса также будут не лишним аргументом при принятии решения в пользу того или иного подрядчика.

Должна ли быть лицензия у подрядчика для выполнения ремонтных работ?

Председатели обслуживающих компаний часто задают вопрос, а должна ли быть у подрядчика лицензия на выполнение различных видов ремонтных работ? В соответствии с Федеральным законом от 04.05.2011 N 99-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности», лицензия на проведение большинства видов ремонтных работ не нужна! Так, отделка гипсокартонном, штукатурные и облицовочные работы, полы и стяжки, малярные работы, фасадные работы, замена труб, монтаж сантехники и др. в многоквартирном доме не требуют специального разрешения.

Исключение составляет осуществление деятельности по монтажу, техническому обслуживанию и ремонту средств обеспечения пожарной безопасности. В соответствии со ст. 12, п. 14 Федерального закона N 99-ФЗ для проведения данных работ следует получить лицензию.

Для выполнения некоторого перечня работ необходим допуск СРО: например, для совершения деятельности по гидроизоляции, теплоизоляции, антисептированию (Приказ Министерства регионального развития Российской Федерации от 30 декабря 2009 г. N 624″Об утверждении Перечня видов работ по инженерным изысканиям, по подготовке проектной документации, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства»). Так, внутренние отделочные работы не требуют допуска, однако при их выполнении возможно проведение скрытых работ, например, гидро- или теплоизоляции, на которые уже нужен допуск СРО. Поэтому следует обратить внимание на состав данных работ. Что касается работ по теплоизоляции МКД, то, согласно п. 12.10 Приказа №624, для их выполнения нужно получить допуск СРО. Устройство наружных сетей трубопровода и канализации, а также тепло- и газоснабжения также возможно только при условии вступления подрядчиком в СРО. А при замене разводки, канализации, системы отопления допуск СРО необходим, только если работы ведутся на особо опасных и технически сложных объектах. Полный перечень ремонтных работ, для которых нужен допуск СРО, указан в Приказе №624.

Заметим, что подрядчик сам может привлекать организации с соответствующим допуском на выполнение указанных работ. При этом данный пункт следует предусмотреть в договоре с подрядной организацией.

Источник

Нашему дому предстоит капремонт. Можем ли мы, как собственники выбрать подрядную организацию для его проведения?

Возможность выбора подрядной организации напрямую зависит от способа формирования фонда капитального ремонта. В соответствии с действующим законодательством существует два варианта: открытие специального счета многоквартирного дома или воспользоваться услугами регионального оператора.

В случае если жители выбрали спецсчет, то они, как заказчики работ, имеют право выбора организации для его проведения. Это подтверждается Постановлением Конституционного суда РФ от 12 апреля 2016 года № 10-П, который указал, что «порядок решения вопросов, связанных с организацией проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, включая поиск подрядчиков (исполнителей), подготовку технического задания на оказание необходимых услуг и (или) выполнение работ, осуществление контроля за ходом капитального ремонта, определяется собственниками помещений в этом доме».

В соответствии со статьей 161 Жилищного кодекса РФ в зависимости от способа управления многоквартирным домом между собственниками и подрядной организацией будет выступать посредником управляющее многоквартирным домом юридическое лицо (управляющая компания, ТСЖ). Поскольку именно на нем лежит обязанность по оказанию всех услуг и выполнение работ, для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме.

Именно управляющая организация будет заключать договор с подрядной организацией, которая должна будет контролировать качество и сроки проведения ремонта, а при необходимости должна будет обратиться в суд.

Выбор подрядной организации должен быть оформлен решением общего собрания собственников жилого помещения. Кроме этого жители своим решением могут делегировать право выбора управляющей организации. (Письмо Минстроя России от 8 июня 2016 года № 17636-ЕС/04, Решение Арбитражного суда города Москвы от 19 декабря 2016 года по делу № А40-208019/2016).

Условия договора с подрядными организациями, осуществляющими оказание услуг и выполнение работ по капитальному ремонту, например, стоимость работ, гарантийный срок и иные, в случае формирования фонда капитального ремонта на специальном счете также должны утверждаться решением общего собрания собственников. Это соответствует компетенции такого собрания, установленной пунктом 1 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса РФ .

В случае если жители выбрали формирование фонда капитального ремонта у регионального оператора, в нашем регионе это « Фонд капитального ремонта многоквартирных домов Воронежской области », то в данном случае, выбор подрядной организации и контроль качества осуществляют представители регионального оператора. Порядок выбора регламентируется Постановлением Правительства РФ от 1 июля 2016 года № 615 и осуществляется в виде электронного аукциона.

В данном случае собственники жилья не могут влиять на выбор подрядной организации, так как в соответствии со статьей 182 Жилищного кодекса РФ договоры на проведение работ по капитальному ремонту заключаются от имени регионального оператора. Ответственность за последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по проведению капитального ремонта привлеченными подрядными организациями лежит также на региональном операторе.

Таким образом, возможность выбора подрядной организации зависит от способа формирования фонда капитального ремонта. При формировании средств на специальном счете решение о выборе подрядной организации принимают собственники жилья. При формировании фонда капитального ремонта у регионального оператора, решение о выборе подрядной организации принимается уполномоченной комиссией по итогам электронного аукциона.

Источник

Могут ли собственники МКД выбрать подрядчика для капремонта?

Могут ли собственники дома самостоятельно выбрать подрядчика для проведения капремонта?

На вопрос:

Могут ли жильцы многоквартирного дома, приняв решение о производстве капремонта, определив необходимые виды работ и их стоимость, самостоятельно определить организацию-подрядчика для выполнения этих работ? При любом способе формирования капремонта: на счете регионального оператора, на спецсчете.

Сообщаю:

Для ответа на вопрос были использованы следующие документы и нормативно-правовые акты:

1. Жилищный кодекс Российской Федерации;
2. Градостроительный кодекс Российской Федерации;
3. Приказ Минстроя России от 07.09.2016 N 624;
4. Письмо Минстроя России от 08.06.2016 N 17636-ЕС/04;
5. Постановление Конституционного суда Российской Федерации от 12 апреля 2016 г. № 10-П «По делу о проверке конституционности положений части 1 статьи 169, частей 4 и 7 статьи 170 и части 4 статьи 179 Жилищного кодекса Российской Федерации в связи с запросами групп депутатов Государственной Думы»;
6. Постановление Правительства РФ от 01.07.2016 № 615 об утверждении Положения о привлечении специализированной некоммерческой организации, осуществляющей деятельность, направленную на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, подрядных организаций для оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
7. Федеральный закон «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» от 21.07.2007 N 185-ФЗ (последняя редакция);
8. Решение Арбитражного суда города Москвы от 19.12.2016 г. по делу № А40-208019/2016;
9. Постановление Десятого Арбитражного Апелляционного суда от 08.08.2016 г. по делу № А41-12104/2016;
10. Решение Арбитражного суда Московской области от 09.06.2016 г. по делу № А41-12100/2016.

Исходя из представленной информации, сообщаю следующее:

Способ выбора подрядной организации напрямую зависит от способа формирования фонда капитального ремонта. Два основных варианта: открытие специального счета многоквартирного дома (далее МКД) или услуги регионального оператора. Таким образом, собственники определяют не только способ формирования фонда капитального ремонта, но и ответственность за его своевременное проведение, целевое расходование средств и качество работ. Рассмотрим обе ситуации более подробно:

1. Формирование фонда капитального ремонта на специальном счете.

В данном случае следует понимать, что прямыми заказчиками работ выступают собственники МКД, поэтому и выбор подрядной организации для проведения капитального ремонта они осуществляют самостоятельно. Такой подход подтверждается Постановлением Конституционного суда Российской Федерации от 12 апреля 2016 г. № 10-П, в котором указано, что «порядок решения вопросов, связанных с организацией проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, включая поиск подрядчиков (исполнителей), подготовку технического задания на оказание необходимых услуг и (или) выполнение работ, осуществление контроля за ходом капитального ремонта, определяется собственниками помещений в этом доме».

В зависимости от способа управления МКД (жилищный кооператив, товарищество собственников жилья, управляющая организация) между собственниками и подрядной организацией в качестве посредника будет выступать юридическое лицо, управляющее МКД (ст.161 ЖК РФ), поскольку именно на нем лежит обязанность по оказанию всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме. Таким образом, управляющая организация несет на себе функции «технического заказчика». Стоит отдельно отметить, что «техническим заказчиком» могут также быть отдельное физическое лицо, действующее на профессиональной основе, и специализированная организация, привлеченные решением общего собрания собственников МКД (п.22 ст.1 Градостроительного Кодекса РФ).

Договоры с подрядными организациями будут заключаться от имени «технического заказчика», который будет не только контролировать проведение работ, но и в случае их несоответствия заявленному качеству, обращаться в суд (Постановление Десятого Арбитражного Апелляционного суда от 08.08.2016 г. по делу № А41-12104/2016, Решение Арбитражного суда Московской области от 09.06.2016 г. по делу № А41-12100/2016).

Выбор подрядной организации может быть оформлен решением общего собрания либо его осуществляет специально созданная комиссия, куда в обязательном порядке войдут представители собственников жилья, представители технического заказчика и представители управляющей организации (при несовпадении двух последних). Критерии отбора при желании собственников можно утвердить на общем собрании. В таком случае необходимо составить протокол, который будет определять основные требования к подрядной организации, например членство в СРО, хорошая репутация и наиболее выгодная цена.

Более того, стоит отдельно отметить распространенное заблуждение, когда считается, что выбор подрядной организации это обязанность управляющей компании, но возможно так полагать только в том случае, если собственники жилья специальным решением общего собрания делегировали свои полномочия управляющей компании. При отсутствии надлежаще оформленного согласия выбор подрядной организации право и обязанность собственников (Письмо Минстроя России от 08.06.2016 N 17636-ЕС/04, Решение Арбитражного суда города Москвы от 19.12.2016 г. по делу № А40-208019/2016).

Условия договора с подрядными организациями, осуществляющими оказание услуг и (или) выполнение работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, в том числе условия о стоимости таких услуг и (или) работ, гарантийном сроке, иных существенных условиях, в случае формирования фонда капитального ремонта на специальном счете, также должны утверждаться решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в соответствии с компетенцией такого собрания, установленной п.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ.

При этом нужно отметить, что расходование средств со специального счета будет возможно только после подписания акта выполненных работ, что значительно усложняет выбор подрядной организации, поскольку более предпочтительна авансовая система расчетов.

Таким образом, при формировании фонда капитального ремонта на специальном счете, способ выбора подрядной организации напрямую зависит от собственников жилья, это может быть прямое указание на заключение договора с конкретным подрядчиком, принятое на общем собрании, либо выбор подрядной организации на конкурсной основе

2. Формирование фонда капитального ремонта у регионального оператора.

В данном случае решение о проведении капитального ремонта, сроках, выбор подрядной организации и контроль качества осуществляют представители регионального оператора. Регламент отбора подрядных организаций определен Постановлением Правительства РФ от 01.07.2016 № 615 и предусматривает проведение электронного аукциона. Контролирует процедуру в Москве Государственная жилищная инспекция города Москвы (Мосжилинспекция). Региональный оператор формирует комиссию по рассмотрению заявок, при этом не менее 1/3 членов комиссии по предварительному отбору от ее общего численного состава должны являться представителями регионального оператора.

Остальные члены комиссии это:

а) представители органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, ответственного за реализацию региональной программы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, в случае, если указанный орган не уполномочен субъектом Российской Федерации на ведение реестра квалицированных подрядных организаций;

б) представители органов исполнительной власти субъекта Российской Федерации, осуществляющих функции по формированию и реализации государственной политики в области государственной охраны, сохранения, использования и популяризации объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, в случае проведения предварительного отбора на право участия в электронных аукционах в отношении общего имущества в многоквартирных домах, являющихся объектами культурного наследия, выявленными объектами культурного наследия;

в) уполномоченный представитель общественного совета по вопросам жилищно-коммунального хозяйства, созданного в субъекте Российской Федерации;

г) представители иных общественных организаций.

Таким образом, можно сделать вывод, что в данном случае собственники жилья не могут влиять на выбор подрядной организации.

Договора на проведение работ по капитальному ремонту заключаются от имени регионального оператора. Ответственность за последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по проведению капитального ремонта привлеченными подрядными организациями лежит также на региональном операторе (статья 182 ЖК РФ).

За неисполнение или ненадлежащее исполнение региональным оператором обязательств субъект РФ несет субсидиарную ответственность перед собственниками.

Резюме:

Способ выбора подрядной организации напрямую зависит от способа формирования фонда капитального ремонта.

При формировании средств на специальном счете решение о выборе подрядной организации принимают собственники жилья. В данном случае допустима и конкурсная основа, и выбор конкретного подрядчика на общем собрании. Единственное, на что стоит обратить особое внимание, это обязательное членство подрядной организации в СРО при заключении договора на сумму более 3 млн рублей (подп. «б» п. 8 ст. 1 Закона № 372-ФЗ). Проверить членство подрядной организации в СРО можно на сайте Ростехнадзора.

При формировании фонда капитального ремонта у регионального оператора решение о выборе подрядной организации принимается уполномоченной комиссией по итогам электронного аукциона.

Полезная консультация? Поделитесь в соцсетях!

Источник