Ремонт двухквартирных жилых домов

Ремонт заброшенной квартиры в двухквартирном доме

Сосед много лет не живет в своей квартире в двухквартирном доме. Дом стоит на камнях. Со временем дом осел в сторону соседа, нижний брус сгнил, нужен капремонт. Сосед говорит, что живет в районном центре и эта квартира его не интересует. Что можно сделать в такой ситуации?

Порядок ваших дальнейших действий зависит от того, является ли сосед собственником квартиры или пользуется квартирой на праве найма, и в этом случае придется выяснять актуального собственника соседней квартиры. Также алгоритм действий зависит от того, какой способ управления домом у вас установлен.

Сначала надо выяснить, кто в настоящее время является собственником соседней квартиры, а для этого потребуется получить выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) (из Росреестра). Заказать выписку из ЕГРН по адресу интересующей вас квартиры можно на сайте Росреестра, или с использованием сервиса Госуслуг, или через МФЦ. Данную выписку может заказать любое лицо как на свою недвижимость, так и на чужую.

Нормы, устанавливающие и регулирующие порядок содержания общего имущества в многоквартирном доме, содержатся в Жилищном кодексе РФ, Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (далее — Правила).

В соответствии с ч. 3 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.

В вашем случае речь идет о долевой собственности, поэтому в соответствии с п. 1 ст. 247 Гражданского кодекса РФ собственники должны договариваться о том, как использовать общее имущество дома.

Согласно ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества. Владеть имуществом – это значит не только физически обладать им, но и относиться, как к своему, в том числе ремонтировать. При этом согласно ст. 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан участвовать соразмерно своей доле, в том числе в издержках по содержанию и сохранению общего имущества дома.

Собственники помещений вправе самостоятельно совершать действия по содержанию и ремонту общего имущества или привлекать иных лиц для оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества.

Согласно ч. 2 ст. 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем 30. При этом способе управления договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников (ч. 1 ст. 164 ЖК РФ);

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным (или другим специализированным потребительским) кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

При определении состава общего имущества используются содержащиеся в ЕГРН сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре.

Полный список того, что включается в общее имущество многоквартирного дома, перечислен в п. 2-7 Правил.

Согласно п. 2 Правил в состав общего имущества многоквартирного дома в том числе включены ограждающие несущие конструкции (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции).

В вопросе указано, что дом стоит на камнях, дом осел, а нижний брус сгнил. Вероятнее всего, требуется ремонт ограждающих несущих конструкций (т.е. фундамента и несущих стен), которые относятся к общему имуществу многоквартирного дома.

Какие виды работ необходимы для надлежащего содержания несущих конструкций (к которым относятся фундамент и несущие стены)?

Минимальный перечень работ услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержден постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290 (далее — Минимальный перечень услуг).

В п. 1 Минимального перечня услуг перечислены работы, выполняемые в отношении всех видов фундаментов, в том числе выявление признаков неравномерных осадок фундаментов всех типов.

В п. 3 Минимального перечня услуг перечислены работы, выполняемые для надлежащего содержания стен многоквартирных домов, которыми предусмотрено в том числе выявление в элементах деревянных конструкций рубленых, каркасных, брусчатых, сборно-щитовых и иных домов с деревянными стенами дефектов крепления, врубок, перекоса, скалывания, отклонения от вертикали, а также наличия в таких конструкциях участков, пораженных гнилью, дереворазрушающими грибками и жучками-точильщиками, с повышенной влажностью, с разрушением обшивки или штукатурки стен. В случае выявления повреждений и нарушений потребуется составление плана мероприятий по инструментальному обследованию стен, восстановлению проектных условий их эксплуатации и его выполнение.

Подводя итоги вышесказанному, можно сделать следующие выводы.

Вам необходимо письменно согласовать с собственником другой квартиры стоимость работ по приведению общего имущества дома в надлежащий порядок, для чего нужно составить смету расходов на производство работ и используемых материалов и направить ее почтой с описью вложения или вручить ему под расписку. Вместе со сметой направляется сопроводительное письмо с кратким описанием сложившейся ситуации и указанием разумного срока для ответа.

Если в указанный срок ответа не поступит или сосед откажется от участия в несении совместных расходов, то вы можете поступить одним из следующих способов:

— обратиться в суд с иском о понуждении соседа участвовать в расходах на содержание общего имущества дома или

— выполнить работы за свой счет, а затем предъявить соседу требование об оплате половины понесенных расходов на производство работ и использованные материалы по неотделимому улучшению общего имущества дома. Отказ соседа от возмещения указанных расходов может быть также обжалован вами в судебном порядке.

По сложившейся судебной практике, в том числе обобщенной Верховным Судом РФ по данной категории споров, учитываются размеры проведенных расходов по ремонту общего имущества, которые должны быть разумными.

Поэтому эффективней получить предварительное согласие собственника соседней квартиры на ремонт дома без обращения в суд.

Источник

Капитальный ремонт двухквартирного дома (муниципальная собственность)

Согласно пункту 1 части 2 статьи 44 Жилищного Кодекса РФ вопрос о ремонте общего имущества многоквартирного дома решается на Общем собрании собственников помещений многоквартирного дома и он должен проводиться за счет собственников помещений многоквартирного дома (ст. 154, ст. 158 ЖК РФ, ст. 210 ГК РФ. По закону согласно ст. 46 ЖК РФ инициировать общее собрание собственников может только собственник помещения в МКД.

В силу ст. 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Из системного анализа ст. ст. 289, 290 ГК РФ и ст. ст. 16, 36 ЖК РФ следует, что многоквартирный дом – это индивидуально-определенное здание, которое состоит из двух и более квартир, а также из входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме помещений общего пользования, признающихся общей долевой собственностью сособственников квартир. Юридическим фактом, лежащим в основе возникновения права собственности на общее имущество, является приобретение в собственность квартиры или иного жилого (нежилого) помещения.

На основании ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения. В соответствии с этим капитальный ремонт муниципальной квартиры должен производиться наймодателем данного жилого помещения. Обязанность по осуществлению капитального ремонта жилого помещения регламентирована пп.3 п.2 ст. 65 ЖК РФ. В свою очередь на основании п.5 статьи 67 ЖК РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения. Следовательно, ответственность за ремонт самой квартиры несет собственник, в тоже время наниматель согласно ЖК РФ обязан поддерживать переданное ему помещение в надлежащем состоянии.

Источник

Капитальный ремонт двухквартирного дома

Капитальный ремонт двухквартирного дома (муниципальная собственность)

Из системного анализа ст. ст. 289, 290 ГК РФ и ст. ст. 16, 36 ЖК РФ следует, что многоквартирный дом – это индивидуально-определенное здание, которое состоит из двух и более квартир, а также из входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме помещений общего пользования, признающихся общей долевой собственностью сособственников квартир. Юридическим фактом, лежащим в основе возникновения права собственности на общее имущество, является приобретение в собственность квартиры или иного жилого (нежилого) помещения.

Согласно пункту 1 части 2 статьи 44 Жилищного Кодекса РФ вопрос о ремонте общего имущества многоквартирного дома решается на Общем собрании собственников помещений многоквартирного дома и он должен проводиться за счет собственников помещений многоквартирного дома (ст. 154, ст. 158 ЖК РФ, ст. 210 ГК РФ. По закону согласно ст. 46 ЖК РФ инициировать общее собрание собственников может только собственник помещения в МКД.

Двухквартирные дома в программу капитального ремонта не попали

Изначально в региональном законе о домах с самостоятель­ными выходом на участок вооб­ще не шла речь, и они, по сути, могли остаться за бортом про­граммы по капремонту. Но об­ластная прокуратура вовремя за­метила эту несправедливость и указала на нее властям (об этом «Вечерний Котлас» писал 7 фев­раля 2014 года). Так что нынеш­ние изменения — это фактически работа над ошибками.

В областной закон «Об органи­зации проведения капитально­го ремонта общего имущества в многоквартирных домах, распо­ложенных на территории Архан­гельской области» недавно были внесены изменения, которые по­зволяют включать в программу так называемые сблокированные дома — состоящие из нескольких квартир с отдельным входом, со­общает пресс-служба правитель­ства региона.

Капитальный ремонт двухквартирного дома (муниципальная собственность)

Согласно пункту 1 части 2 статьи 44 Жилищного Кодекса РФ вопрос о ремонте общего имущества многоквартирного дома решается на Общем собрании собственников помещений многоквартирного дома и он должен проводиться за счет собственников помещений многоквартирного дома (ст. 154, ст. 158 ЖК РФ, ст. 210 ГК РФ. По закону согласно ст. 46 ЖК РФ инициировать общее собрание собственников может только собственник помещения в МКД.

Из системного анализа ст. ст. 289, 290 ГК РФ и ст. ст. 16, 36 ЖК РФ следует, что многоквартирный дом – это индивидуально-определенное здание, которое состоит из двух и более квартир, а также из входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме помещений общего пользования, признающихся общей долевой собственностью сособственников квартир. Юридическим фактом, лежащим в основе возникновения права собственности на общее имущество, является приобретение в собственность квартиры или иного жилого (нежилого) помещения.

Капитальный ремонт двухквартирного дома

8. По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение.

9. Если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда. Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее чем до истечения трех месяцев со дня получения собственником жилого помещения проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.

Оплата за капитальный ремонт в двухквартирном доме

— Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

Согласно п. 3 ст. 169 ЖК РФ обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт возникает у собственников помещений в многоквартирном доме по истечении восьми календарных месяцев, если более ранний срок не установлен законом субъекта Российской Федерации, начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором была официально опубликована утвержденная региональная программа капитального ремонта, в которую включен этот многоквартирный дом, за исключением случая, установленного ч. 5.1 ст. 170 настоящего Кодекса.

Суд отказал в капитальном ремонте частного двухквартирного дома в Светлом за счёт бюджета

Суд посчитал, что требования Б. не основаны на законе. На момент приватизации его часть дома и дом в целом не нуждались в ремонте, как указано в сообщении пресс-службы суда, цитирующей решение, а значит, дальнейшие расходы на поддержание жилого помещения в пригодном для жизни состоянии ложатся на собственника как самого помещения, так и общего имущества в доме.

Муниципалитет не обязан капитально ремонтировать жилой дом на две квартиры в том случае, если на момент первой приватизации его конструктивные элементы были в работоспособном состоянии. К такому выводу пришёл Светловский городской суд Калининградской области, рассматривая исковое требование гражданина Б. к администрации муниципального образования «Светловский городской округ».

Как сообщает пресс-служба суда, Б. стал собственником дома на улице Почтовой в Светлом в ноябре 2006 года, приватизировав в нём 44/100 доли. Дом был построен в 1954 году. 56/100 доли в доме принадлежит собственнице К.
Б. посчитал, что ещё в 2006 году дом нуждался в капитальном ремонте. По его мнению, закон «О приватизации жилищного фонда в РФ» обязывал взять на себя финансирование и организацию ремонта муниципалитет.
На судебном заседании выяснилось, что дом в 1976 – 1978 годах уже капитально ремонтировался, при этом к строению возвели пристройки. В 1990 – 1991 годах бюджет вновь профинансировал капремонт жилого помещения Б. При этом фундамент был сделан вразрез со строительными нормами, что привело далее к разрушению пристройки.

Что входит в капитальный ремонт многоквартирного дома? Перечень основных видов работ

Восстановительные работы на плоских крышах зачастую связаны с устранением протечек и пузырей в местах соединения кровельного ковра. Также осуществляется проверка стропильной системы. После чего деревянные перекрытия обрабатывают специальным раствором, который предотвращает гниение.

Полученные средства могут быть использованы для решения нескольких задач. К примеру, для оплаты услуг по ремонту общей собственности. Помимо этого, деньги могут направлять на погашение займов по уже оказанным услугам либо разработку проектной документации.

Перечень работ по капитальному ремонту многоквартирного дома

Создатели закона считают, что такая плата не будет в тягость обладателям жилья. К тому же, все эти деньги будут целевыми и пойдут исключительно на выполнение капитального ремонта вашего дома. В итоге главный ремонт будет происходить за счет двух источников: взносы владельцев квартир и федерального бюджета.

Представленный перечень дает четкую картину того, что при капитальном ремонте ко всем вопросам коммунальные службы обязаны подходить основательно. Перед началом работ проводится диагностика и анализ полученных сведений. Это подчеркивает необходимость регулярного его проведения.

Работы входящие в капитальный ремонт многоквартирного дома

• смена, ремонт подъездного освещения;
• замена, ремонт подъездных входных дверей;
• работы по смене, ремонту дверей в мусорокамерах;
• укрепление, восстановление, частичная смена лестничных ступеней, ремонт входной площадки и т. п.

Сразу отметим, что правообладатели жилья, вносящие взносы за капремонт, не являются единственным финансовым источником для проведения капитальных ремонтных работ в многоквартирных домах. В законодательстве прописаны целые финансовые механизмы участия и самих правообладателей квартир, и государственных органов различных уровней. Тем не менее, первоочередная обязанность финансировать ремонт собственного дома, разумеется, лежит на правообладателях жилья.

Капитальный ремонт деревянных жилых домов

Согласно статье 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Поэтому капремонт делается наймодателем своими силами и за свой счет. С перечнем работ сейчас разберемся.

В бюджетах бюджетной системы Российской Федерации предусматриваются субсидии бюджетным и автономным учреждениям на финансовое обеспечение выполнения ими государственного (муниципального) задания, рассчитанные с учетом нормативных затрат на оказание ими государственных (муниципальных) услуг физическим и (или) юридическим лицам и нормативных затрат на содержание государственного (муниципального) имущества.

Капитальный ремонт деревянного дома

Согласно ст.166 ЖК РФ перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание и (или) выполнение которых финансируются ЗА СЧЕТ СРЕДСТВ ФОНДА КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА, сформированного исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации. Для накопления средств на капитальный ремонт Вам нужно сформировать ремонтный фонд, обязательно учтите срок службы жилых зданий и продолжительность межремонтных периодов.

Рсходы по содержания имущества несет собственник- если иное вы не предусмотрели в договоре соцнайма -За счет местного бюджета + из средств фонда реформирования ЖКХ -наведите справку в областной администрации о порядке участия в данной программе.

Проект Капремонта нет: Сайт про капитальный ремонт жилого дома приветствует Вас

Даже если вы либо ваши родственники и знакомые еще не столкнулись с подобной ситуацией, то вероятность оказаться в ней велика (если ваш дом, конечно, не сдан в эксплуатацию 1-2 года назад). Практика показывает, что нормальный капремонт (включающий в себя все необходимые работы) делают далеко не всегда.

Потом получается, что капитальный ремонт вроде бы и сделали, но люди не чувствуют, что жить в их доме стало лучше и комфортнее. По большому счету, дом остался таким же, каким и был. Однако на протяжении еще 15-20 лет новый капремонт делать не будут, а это означает, что все эти годы люди должны будут мыкаться со своими проблемами. Или решать их сами и за свой счет…

Что входит в капитальный ремонт жилого многоквартирного дома

Также необходимо отличать капремонт от работ по реконструкции здания. При реконструкции, в отличие от ремонта, проводятся мероприятия по изменению ключевых параметров МКД (этажности, площади) или полной замена несущих конструкций.

1. Комплексный ремонт, осуществляемый с целью восстановления всех поврежденных частей общедомового имущества. После завершения такого ремонта техническое состояние здания должно полностью соответствовать всем строительным нормам и эксплуатационным требованиям.
2. Выборочный капремонт предполагает замену или ремонт отдельных составляющих здания, определенных элементов инженерных коммуникаций.

Капитальные ошибки капремонта

При этом говорится, что Нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, может быть дополнен услугами и (или) работами по утеплению фасада, переустройству невентилируемой крыши на вентилируемую крышу, устройству выходов на кровлю, установке коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, и узлов управления и регулирования потребления этих ресурсов (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа) и другими видами услуг и (или) работ.

Множество одноквартирных жилых домов разделено на три — четыре и более квартир. Собственники этих домов, находящихся в частной собственности, ремонтируемых самими собственниками должны платить взносы в региональный фонд капитального ремонта, а в двухквартирных не должны.

Текущий и капитальный ремонт многоквартирного дома

Заделка трещин, расшивка швов, перекладка отдельных участков кирпичных стен.
Герметизация стыков элементов полносборных зданий, заделка выбоин и трещин на поверхности блоков и панелей.
Пробивка (заделка) отверстий, гнезд, борозд.
Восстановление отдельных простенков, перемычек, карнизов, отливов.
Смена отдельных венцов, элементов каркаса, укрепление, утепление, конопатка пазов, смена участков обшивки деревянных стен.
Утепление промерзающих участков стен в отдельных помещениях.
3амена покрытий, выступающих частей по фасаду. Замена сливов на оконных проемах.
Восстановление участков штукатурки и облицовки, лепных изделий.
Ремонт и окраска фасадов.
Ремонт и окраска цоколей.

Читатели часто обращаются с просьбой рассказать, какие виды работ, согласно Жилищному кодексу Российской Федерации, относятся к капитальному ремонту многоквартирного дома, а какие к текущему.

Источник