Ремонт эксплуатация инженерных сетей

Обслуживание и ремонт инженерных сетей.

Чтобы коммуникации и сооружения работали бесперебойно и качественно необходимо периодически проводить ремонт инженерных сетей. Такие мероприятия осуществляют профильные компании силами лицензированных сотрудников.

Специалисты различают два типа ремонта:

• Плановый — направлен на устранение небольших неисправностей, смазку и чистку оборудования. Своевременное восстановление работоспособности системы при участии опытных специалистов позволит существенно увеличить срок эксплуатации сетей. Ремонт плановый рекомендуется осуществлять не реже одного раза в год.

• Капитальный — подразумевает полную замену инженерных сетей или отдельных элементов системы, которые находятся в неудовлетворительном состоянии. К нему также относится перекладка и усиление деталей конструкции, а также разборка оборудования.

Ремонт, реконструкция инженерных сетей осуществляются на объектах:

Техническая эксплуатация и обслуживание инженерных сетей

Профильные компании предлагают широкий спектр услуг, позволяющих содержать коммуникации и сооружения систем в работоспособном состоянии:

• Мониторинг техсостояния инфраструктуры.

• Планово-профилактические мероприятия.

• Подготовительные сезонные работы.

• Внеочередная проверка коммуникаций.

• Столярный, слесарный ремонт.

• Техобслуживание кондиционеров, вентиляции.

• Учёт потребления ресурсов пользователями.

• Текущий ремонт, устранение неполадок.

Документальное оформление и контроль за исполнением работ

Любые работы по профилактике, экспертизе, ремонту инженерных сетей требуют чёткого учёта и выполняются строго по инструкциям. Для этого организации ведут журналы, составляют техническую документацию, осуществляют анализ затрат энерго-, тепло- и других ресурсов. Профессионалы строго следуют требованиям техники безопасности, санитарным и противопожарным нормам при осуществлении работ. Определить лучшую компанию помогут отзывы других заказчиков. Чтобы узнать стоимость услуг свяжитесь с представителями предприятия, воспользовавшись контактными данными, размещёнными на сайте ПВ.РФ.

Программы техобслуживания

Содержание комплекса мероприятий по обслуживанию объекта зависит от особенностей сетей, интенсивности эксплуатации, пропускной способности и т. д.

Программа техобслуживания канализационной системы

• Регулярные проверки на наличие засоров внутренних сетей — 3 р. в день.

• Осмотр коллекторов, обслуживающих городские сети — 1 р. в 7 дней.

• Профилактические мероприятия по ликвидации засоров. Очистка канализации химическими и механическими способами — ежемесячно.

• Капитальный, текущий ремонт, ликвидация аварий — по мере появления неполадок.

Программа техобслуживания сигнализации охранной и пожарной, систем видеонаблюдения.

• Визуальный осмотр, испытания — 1 р. в день.

• Ремонт неисправностей или замена элементов — по необходимости.

Программа техобслуживания лифтового хозяйства.

• Осмотр оборудования — один раз за смену.

• Тестирование техники — один раз в день или по графику.

• Текущий ремонт — по необходимости.

• Подготовка оборудования хозяйства к ежегодной проверке в Ростехнадзоре — по требованию контролирующих органов или по графику ежегодно.

К дополнительным работам, которые проводятся на объектах и оплачиваются отдельно от мероприятий, запланированных в основной программе, относятся: замена или ремонт дверей, окон; косметические ремонт стен, пола, потолков и т. д.

Источник

Можно ли проводить обслуживание инженерных систем самостоятельно?

Чтобы эксплуатировать здание максимально эффективно, его инженерные системы нужно регулярно обслуживать. И здесь у собственников или арендаторов есть два варианта: выполнять его собственными силами или привлечь для этой цели специализированную компанию.

Какие работы выполняют при обслуживании инженерных систем

Обслуживание инженерных систем требует выполнения следующих работ:

• проведения регулярных визуальных осмотров коммуникаций и оборудования с устранением мелких неисправностей;
• выполнения планово-профилактических работ без отключения инженерных систем с тестированием оборудования, входящего в его состав;
• проведения плановых ремонтов с отключением инженерных систем, разборкой оборудования, его очисткой, смазкой и заменой изношенных деталей и узлов;
• выполнения сезонной подготовки инженерных систем;
• проведения аварийных ремонтов.

Обслуживание инженерных систем собственными силами

Принимая решение обслуживать инженерные системы здания самостоятельно, собственники преследуют две цели: они хотят удешевить процесс и лучше контролировать его. Мы можем выделить несколько особенностей такого подхода.

1. Собственнику понадобится нанять штат сотрудников: электриков, слесарей, сантехников, специалистов по ремонту и обслуживанию систем вентиляции и кондиционирования, специалистов по системам безопасности и прочих. Они должны быть опытными и квалифицированными, поэтому придется потратить время на их поиск.
2. Нанятым на работу сотрудником необходимо платить зарплату и налоги с нее. При этом нужно понимать, что не все они будут работать с полной загрузкой. Например, для автоматических систем пожаротушения, пожарной сигнализации, противодымной защиты и внутреннего пожарного водопровода оптимальная регулярность технического обслуживания – 1 раз в месяц; для систем видеонаблюдения, вентиляции и кондиционирования – 1 раз в квартал; для электросетей, систем охранной сигнализации, отопления, водоснабжения и канализации – 1 раз в год.
3. Нанятым в штат сотрудникам понадобится приобрести спецодежду, инструмент и оборудование, необходимое для технического обслуживания инженерных систем. Впоследствии все это нужно регулярно обновлять.
4. Необходимо обзавестись складом запчастей и расходных материалов. Они будут нужны при проведении текущих или аварийных ремонтов.
5. Придется регулярно взаимодействовать с коммунальными службами и надзорными органами. Вести с ними переговоры и вырабатывать подходящее решение не всегда просто.
6. Еще одна особенность состоит в том, что свой штат вовсе не обязательно приведет к уменьшению расходов на обслуживание инженерных сетей. Нанятых сотрудников вряд ли будут интересовать расходы собственника на плановые или аварийные работы. А раз такой заинтересованности нет, то и профилактическому обслуживанию штатный персонал может уделять недостаточное внимание. В результате количество поломок может не уменьшиться, а возрасти.

Авария может парализовать нормальное функционирование здания

Обслуживание инженерных систем силами специализированной компании

Привлечение специализированной компании для обслуживания инженерных систем может оказаться более удобным и выгодным вариантом для собственника здания.

1. У собственника отпадает необходимость нанимать штат сотрудников.
2. Не нужно приобретать спецодежду, инструменты и оборудование, необходимое для технического обслуживания инженерных систем.
3. Не понадобится запас расходных материалов и запасных частей для выполнения ремонтов.
4. Нет необходимости взаимодействовать с коммунальными службами и надзорными органами. При заключении долгосрочного договора эту часть работы берет на себя обслуживающая компания, специалисты которой знают действующие нормы и правила, умеют вести переговоры и вырабатывать оптимальные решения.
5. Специализированная компания в соответствии с требованиями договора регулярно проводит профилактические работы, диагностику и текущие ремонты, поэтому количество поломок уменьшится.
6. Оплата услуг специализированной компании при заключении долгосрочного договора оказывается ниже бюджета на содержание своего штата сотрудников. В нашей практике встречались случаи, когда она была в два раза меньше.

Заключение

Специализированная компания выполнит работу дешевле и избавит собственника от необходимости решать массу сопутствующих вопросов. Главное – грамотно подойти к выбору такой компании и доверить обслуживание инженерных систем опытным и знающим специалистам.

Источник

Техническое обслуживание инженерного оборудования

Техническое обслуживание (ТО) – это комплекс мероприятий и работ в отношении инженерных систем и строительных конструкций здания, позволяющий обеспечить их надёжную и безаварийную эксплуатацию в течении всего нормативного срока службы этих систем и конструкций.

Работы делятся по системам и элементам, таких как: водопровод, канализация, отопление, электроснабжение, лифты, лифтовая связь, диспетчерское обслуживание, круглосуточное аварийное обслуживание, содержание кровель, подвалов, технических помещений, ограждающих конструкций, оконных и дверных заполнений, внутренняя и внешняя отделка общих помещений и многое другое. Работы включают в себя ежедневный контроль состояния, профилактический ремонт или замену вышедшего из строя оборудования, подготовку к сезонной эксплуатации, герметизации систем, аварийный круглосуточный заявочный ремонт.

Перечень работ по техническому обслуживанию включает в себя большое количество работ, которые рекомендуются Правилами и Нормами технической эксплуатации зданий.

Техническое обслуживание инженерных систем — это комплекс взаимосвязанных организационно-технических мероприятий, направленных на обеспечение жизнедеятельности здания. Он позволяет обеспечить нормальное функционирование инженерных систем здания и его оборудования в течение всего периода использования. Это достигается за счет систематических регламентных, профилактических, настроечных и регулировочных работ, ремонта или замены отдельных блоков, приборов, узлов и деталей систем, вышедших из строя в процессе эксплуатации.

Техническое обслуживание и ремонт инженерного оборудования включают работы по техническому обслуживанию систем:

— теплоснабжения (отопления и горячего водоснабжения);

— вентиляции, кондиционирования и холодоснабжения;

— водопровода и канализации;

— дымоудаления, пожаротушения, пожарной сигнализации;

— лифтового хозяйства и подъемных устройств;

— внутридомового и наружного электроснабжения, электро-, радио-, теле- и прочего оборудования;

— тепловых пунктов и других инженерных систем.

Техническое обслуживание инженерных систем является основой бесперебойной работы любого здания. Значительно дешевле предотвратить поломку, чем устранять ее, когда она уже произошла. График планово- профилактических работ разрабатывается на основе технической документации заводов-изготовителей оборудования.

Техническое обслуживание инженерных систем объекта недвижимости включает работы по контролю технического состояния, поддержанию работоспособности и исправности оборудования, наладке и регулировке, подготовке к сезонной эксплуатации.

Техническое обслуживание может осуществляться на периодической основе, — выполняться согласно графику планово-профилактических работ. Постоянное техническое обслуживание предполагает мониторинг рабочего состояния инженерных систем на постоянной основе. Сезонное техническое обслуживание выполняется для подготовки или перевода систем к зимнему отопительному или летнему сезону. Выбор типа технического обслуживания зависит только от здания или сооружения, его инженерной инфраструктуры, архитектурно-строительного решения.

Контроль за техническим состоянием осуществляется путем проведения осмотров с использованием современных средств технической диагностики.

К работам, выполняемым при проведении осмотров основных инженерных систем здания, относятся следующие работы:

— устранение незначительных неисправностей в системах водоснабжения и водоотведения (смена прокладок в водопроводных кранах, уплотнение сгонов, устранение засоров, регулировка смывных бачков, крепление санитарно — технических приборов, прочистка сифонов, притирка пробочных кранов в смесителях, набивка сальников, смена поплавка шара, замена резиновых прокладок у колокола и шарового клапана, установка ограничителей — дроссельных шайб, очистка бачка от известковых отложений и др.), укрепление расшатавшихся приборов в местах их присоединения к трубопроводу, укрепление трубопроводов;

— устранение незначительных неисправностей в системах отопления и горячего водоснабжения (регулировка трехходовых кранов, набивка сальников, мелкий ремонт теплоизоляции и др., замена стальных радиаторов при течи, разборка, осмотр и очистка грязевиков воздухосборников, вантузов, компенсаторов регулирующих кранов, вентилей, задвижек; очистка от накипи запорной арматуры и др., укрепление расшатавшихся приборов в местах их присоединения к трубопроводу, укрепление трубопроводов);

— устранение незначительных неисправностей электротехнических устройств (протирка и смена перегоревших электролампочек в помещениях общественного пользования, смена или ремонт штепсельных розеток и выключателей, мелкий ремонт электропроводки и др.).

Проведение работ по техническому обслуживанию персоналом службы эксплуатации представлены на рисунках 3.1. и 3.2.

Рис. 3.1. Слесарь-сантехник выполняет наладку и регулировку инженерного оборудования системы отопления

Рис. 3.2. Электромонтер проводит технический осмотр осветительного оборудования

Общие осмотры, при которых уточняются объемы работ для включения в план текущего ремонта, проводятся два раза в год. При проведении частичных осмотров должны устраняться неисправности, которые могут быть устранены в течение времени, отводимого на осмотр.

Частичные осмотры систем водоснабжения и водоотведения проводятся 3 — 6 раз в месяц, системы центрального отопления 3 — 6 раз в месяц в отопительный период. Осмотры открытой электропроводки и светильников во вспомогательных помещениях проводятся 3 раза в месяц, осмотры скрытой электропроводки — 6 раз в месяц.

Результаты осмотров следует отражать в документах по учету технического состояния оборудования (журналах, специальных карточках и т.п.).

В этих документах должны содержаться: оценка технического состояния инженерного оборудования, выявленные неисправности, а также сведения о выполненных при осмотрах ремонтах.

В целях обеспечения бесперебойной работы системы отопления обслуживающему техническому персоналу необходимо изучить систему отопления здания, как по чертежам, так и путем ее осмотра в натуре. Персонал, обслуживающий отопительную систему, обязан своевременно выявлять и в кратчайший срок устранять неисправности системы, выводящие ее из строя или приводящие к перерасходу топлива, а также систематически поддерживать нормальную температуру в помещениях.

Системы горячего и холодного водоснабжения и канализации должны находиться в состоянии, обеспечивающем бесперебойную их работу. Из трубопроводов и приборов не должно быть утечек воды.

Инженерно-технический персонал, ведающий эксплуатацией зданий, обязан:

— в кратчайший срок устранять выявленные при осмотрах или отмеченные в заявлениях жильцов, арендаторов или нанимателей помещений неисправности системы;

— составлять ежегодно опись неисправностей водопровода и канализации, которые не могли быть устранены в порядке текущего ремонта (смена значительного количества санитарных приборов, смена труб дворовой канализации и т.п.);

— обеспечивать не реже 1 раза в год профилактическую прочистку дворовой канализационной сети;

— осуществлять не реже 2 раз в год профилактическую прочистку домовой канализационной сети (через ревизии);

— следить за постоянной доступностью для осмотра колодцев дворовой сети; крышки колодцев круглый год должны очищаться от земли, мусора и снега;

— отметить местоположение колодцев специальными табличками, прикрепленными к стенам здания, с указанием расстояния до колодца.

Главным требованием по содержанию и эксплуатации системы вентиляции является обеспечение нормативных воздухообменов во всех помещениях.

С этой целью инженерно-технические работники, обслуживающие систему вентиляции, обязаны:

— изучить систему вентиляции путем ее осмотра в натуре и ознакомиться с ее чертежами (в случае их отсутствия необходимо нанести на планы этажей и чердаков все вентиляционные каналы, чердачные короба и вытяжные шахты);

— принять меры к немедленному устранению всех выявленных неисправностей системы, ухудшающих ее работу.

Главными требованиями по содержанию и эксплуатации системы газоснабжения являются бесперебойная ее работа и отсутствие утечек газа в помещении. Все работы по ремонту и надзору за газовыми приборами и газопроводами производятся трестом (конторой) Горгаз.

Электрооборудование в зданиях должно обеспечить бесперебойную подачу электроэнергии к источникам освещения, бытовым приборам, силовым установкам и другим токоприемникам, имеющимся в здании.

При подготовке зданий к эксплуатации в весенне — летний и осенне — зимний периоды выполняются следующие работы:

— ремонт и утепление трубопроводов в чердачных и подвальных помещениях;

— ремонт, регулировка и испытание систем водоснабжения и отопления.

Также к техническому обслуживанию относятся:

— регулировка и наладка системы отопления в период ее опробования;

— промывка системы отопления;

— очистка и промывка водопроводных баков;

— регулировка и наладка систем автоматического управления инженерным оборудованием.

Техническое обслуживание должно проводиться постоянно в течение всего периода эксплуатации оборудования.

Текущий ремонт внутридомовых систем инженерного оборудования заключается в проведении планово — предупредительных работ с целью предотвращения его преждевременного износа, а также работ по устранению мелких повреждений, возникающих в процессе эксплуатации.

Источник