Ремонт фасада многоквартирного дома это капитальный или текущий ремонт

Текущий и капитальный ремонт: являются ли они взаимоисключающими

При сезонных осмотрах общего имущества собственников в МКД управляющая организация выявляет дефекты и неисправности и определяет объём работ для их устранения, в том числе в рамках текущего и капитального ремонта. Рассказываем о том, чем они различаются и являются ли взаимоисключающими при планировании ремонтных работ.

УО несёт ответственность за надлежащее содержание общего имущества собственников в доме

Управляющая домом организация, заключив с собственниками договор управления, несёт ответственность за надлежащее содержание и ремонт их общего имущества. Для этого УО обязана обеспечить техническое обслуживание дома, контроль за его состоянием и при необходимости проводить текущий и капитальный ремонт элементов МКД (ч. 6 ст. 55.24 ГрК РФ, ч. 1 ст. 36 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ, ч. 2 ст. 162 ЖК РФ).

Под надлежащим содержанием общего имущества дома в широком смысле понимается исправность конструктивных элементов дома, внутридомовых инженерных систем и сетей в соответствии с требованиями нормативно-правовых актов, СанПиН и технической документации на МКД (ч. 8 ст. 55.24 ГрК РФ, п.п. 10, 11 ПП РФ № 491).

Для надлежащего содержания общего имущества собственников УО должна проводить его осмотры. Согласно п.п. 2.1.1, 2.1.4, 2.1.5 Правил № 170, в год обязательно должны проводиться два плановых осмотра: весенний, после окончания отопительного сезона, и осенний, накануне осенне-зимнего периода. Остальные осмотры проводятся по мере необходимости и считаются внеплановыми.

УО проводит осмотры общего имущества и планирует работы по текущему или капремонту дефектов

По результатам весеннего осмотра УО составляет акт, где фиксирует обнаруженные в элементах дома неисправности и планирует работы по их устранению: в рамках текущего или капитального ремонта. Первый оплачивается из средств, которые собственники ежемесячно вносят за содержание жилого помещения. Второй – из фонда капремонта, который формируется за счёт ежемесячных взносов собственников.

Как указал Минфин РФ в письме от 14.01.2004 № 16-00-14/10, определять вид необходимых ремонтных работ – текущие или капитальные – обязаны технические службы управляющей организации в соответствии с существующими нормативно-правовыми актами и регламентами.

В письме Минстроя РФ от 27.02.2018 № 7026-АС/08 даны следующие определения видов ремонтов общего имущества:

1. Текущий – это устранение мелких неисправностей, выявляемых в ходе повседневной эксплуатации дома, при котором такой элемент практически не выбывает из эксплуатации, его технические характеристики не меняются. Это работы по систематическому и своевременному предотвращению износа конструкций дома с помощью профилактических мероприятий.
2. Капитальный – это восстановление утраченных первоначальных технических характеристик элемента дома в целом, при этом его основные технико-экономические показатели остаются неизменными.

В ст. 2 № 185-ФЗ под капитальным ремонтом многоквартирного дома понимается проведение работ по устранению неисправностей изношенных конструктивных элементов общего имущества собственников, в том числе по их восстановлению или замене, для улучшения их эксплуатационных характеристик. В такой же интерпретации понятие капремонта используется в ПП РФ № 491 (п. 21 ПП РФ № 491).

Текущий ремонт считается предупредительным и заключается в систематически проводимых УО работах по предотвращению износа конструкций, отделки, инженерного оборудования, а также работах по устранению мелких повреждений и неисправностей (п. 18 ПП РФ № 491).

Перечень работ по капремонту указан в ЖК РФ и № 185-ФЗ

Перечень работ, которые относятся к капитальному, указан в ст. 166 ЖК РФ, ч. 3 ст. 15 № 185-ФЗ:

• ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;
• ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;
• ремонт крыши, в том числе переустройство невентилируемой крыши на вентилируемую крышу, устройство выходов на кровлю;
• ремонт подвальных помещений;
• ремонт фасада;
• установка коллективных (общедомовых) приборов учёта, в том числе автоматизированных информационно-измерительных систем;
• ремонт фундамента многоквартирного дома.

При капитальном ремонте конструкций и инженерных систем в составе общего имущества многоквартирного дома осуществляется замена не менее 50% каждой конструкции и инженерной системы. Это указано в п. 2.1.6, прим. 1 к таблице 2.3 разд. 2 «Методических рекомендаций по формированию состава работ по капитальному ремонту многоквартирных домов», изданных 15 февраля 2013 года Фондом содействия реформированию ЖКХ.

Перечень работ, которые будут проведены в конкретном многоквартирном доме, и их стоимость утверждают собственники помещений на общем собрании собственников (п. 1 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 189 ЖК РФ). Управляющая организация выступает исполнителем таких решений и не вправе самостоятельно решать эти вопросы.

Текущий ремонт направлен на профилактику износа дома и устранение дефектов и неисправностей

В соответствии с п. 2.2 Методического пособия по содержанию и ремонту жилищного фонда. МДК 2-04.2004, текущий ремонт общего имущества жилого дома – это ремонт, выполняемый в плановом порядке с целью восстановления исправности или работоспособности жилого дома, частичного восстановления его ресурса с заменой или восстановлением его составных частей.

В приложении 2 пособия приведён перечень работ, которые относятся к текущему ремонту общего имущества и плата за которые включается в размер платы собственников за содержание жилого помещения. Работы разделены на 13 групп в зависимости от объекта работ.

Работы по текущему ремонту общего имущества собственников также указаны в ПП РФ № 290, где приведён обязательный минимальный перечень работ и услуг, которые УО необходимо выполнять/оказывать для надлежащего содержания общего имущества собственников в МКД.

Однако, как показывает практика, эти перечни не исчерпывающие. Если для поддержания элементов дома в надлежащем состоянии требуется провести работы, не указанные в ПП РФ № 290 и иных НПА, управляющая организация всё равно обязана их провести в силу обязательств, взятых на себя по договору управления.

При этом:

1. УО должна провести текущий ремонт даже без решения общего собрания собственников помещений.
2. Отсутствие у управляющей организации средств на такие работы не освобождает её от обязанности провести текущий ремонт.

Такая правовая позиция отражена в судебной практике: № А74-6267/2015, № 2-157/2018, № 33-9061/2017.

УО обязана проводить текущий ремонт элемента дома даже при необходимости в капитальных работах

УО обязана проводить необходимый текущий ремонт вне зависимости от того, есть ли у неё на это средства и принимали ли такое решение собственники на общем собрании. Капитальный ремонт проводится только в случае принятия решения об этом собственниками помещений в доме на общем собрании.

Но текущий и капитальный ремонт не являются взаимоисключающими, и необходимость в работах капитального характера не освобождает УО от проведения текущего ремонта.

Такой вывод сделал суд при рассмотрении апелляционной жалобы УО с требованием признать незаконным предписание органа ГЖН и решение суда первой инстанции в деле № А17-6634/2017.

Жилинспекция после внеплановой проверки деятельности управляющей организации обязала её устранить дефекты в конструктивных элементах дома. УО настаивала на том, что перечисленные в предписании работы относятся не к текущему, а к капитальному ремонту. На их проведение необходимо решение собственников на ОСС.

Однако суд указал, что орган ГЖН не обязывал управляющую организацию сделать в доме капремонт. У организации есть право выбора, как устранить выявленные нарушения, какой объём работ для этого необходим. Управляющая организация не смогла доказать, что указанные в предписании ГЖИ нарушения можно устранить только путём проведения капитального ремонта.

Суд отметил, что необходимость в капремонте сама по себе не является обстоятельством, освобождающим УО от обязанности по содержанию общего имущества дома в надлежащем состоянии и проведению текущего ремонта до момента, когда будут организованы соответствующие работы капитального характера.

Запомнить

Из анализа норм жилищного законодательства можно сделать выводы, что к капитальному ремонту относится строго определённый перечень работ по восстановлению, установке или замене элементов изношенных элементов общего имущества дома. Такие работы проводятся только с согласия ОСС и оплачиваются из средств фонда капремонта.

Работы по текущему ремонту, которые требуются для предотвращения износа элементов общего имущества или устранения небольших дефектов, УО обязана планировать и проводить самостоятельно в силу взятых на себя обязательств по договору управления и за счёт средств, которые жители МКД вносят ежемесячно за содержание жилого помещения.

При этом, если УО в ходе осмотра общего имущества установила, что для устранения обнаруженных неисправностей необходимо провести капремонт, это обстоятельство не освобождает её от текущих работ по ремонту таких элементов до момента, когда собственники примут решение о капремонте.

В ином случае орган ГЖН имеет право привлечь управляющую организацию к ответственности по ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ и обязать выполнить ремонт без учёта того, работы какого характера – текущего или капитального – необходимы для устранения нарушений.

Источник

Различия капитального и текущего ремонта в МКД по видам работ, срокам, финансированию, ответственным лицам

Закон РФ от 30.12.2009 №384-ФЗ регулирует мероприятия, направленные на обеспечение жизнеспособности зданий и сооружений, в т.ч. ремонты и реконструкции. Естественно, что вопрос различия между капитальным и текущим ремонтом вызывает интерес у жителей многоквартирных домов (МКД). Знания в данной области помогут правильно пользоваться своими правами для обеспечения комфортного проживания.

Определение понятий

Для эффективного поддержания жизнеспособности сооружений Градостроительным кодексом РФ (ГСК РФ) предусматривается 2 вида ремонта – текущий и капитальный. Четкое их определение и разграничение позволяет определить ответственность, сроки проведения, объем работ и порядок финансирования. В соответствии с Кодексом в использовании понятий следует учитывать рекомендации Минстроя РФ (письмо №29521-ОГ-04 от 03.07.2017):

1. Понятие капитального ремонта принимается в редакции ч.14.2 ст.1 ГрК РФ. Он определяется, как замена или восстановление строительных конструкций, инженерно-технических систем и сетей, отдельных несущих элементов.
2. Текущий ремонт рекомендовано определять в соответствии с п.2.2
   Методического пособия МДК 2-04.2004. Под ним понимаются мероприятия, проводимые в плановом порядке для устранения неисправностей, частичного восстановления эксплуатационных параметров с заменой или восстановлением некоторых элементов по перечню, установленному нормативными и техническими документами.

Уточняет понятие п.3.1 ГОСТ Р 56535-2015, определяющий текущий ремонт, как комплекс плановых работ в пределах содержания общего имущества МКД путем восстановления элементов, частично утративших функциональные способности, и доведение их до нормативного состояния. Объем работ не должен превышать 30% от всего общего имущества. При превышении этого объема мероприятия можно признать капитальным ремонтом.

Каковы отличия по градостроительному кодексу?

Различия между капитальным и текущим ремонтом по ГрК РФ вытекают из самих определений данных мероприятий:

1. Текущий ремонт затрагивает лишь частичное восстановление утраченных функциональных способностей и внешнего вида. Его целью является поддержание необходимой работоспособности сооружения в период эксплуатации. Он направлен на устранение дефектов и продолжение использования отремонтированных элементов.
2. Капитальный ремонт проводится для устранения существенного физического износа, замены конструктивных элементов для продления срока службы здания.Он предусматривает демонтаж отслуживших и установку новых конструкций. Соответственно, ремонты отличаются объемами работ и сроками их проведения. Больше о том, что подразумевает под собой капитальный ремонт и каких видов бывает, читайте тут.

Регулирующее законодательство

Проведение ремонта в МКД регламентируется законодательством РФ. Основными признаются следующие документы:

1. Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ). Капитальному ремонту посвящен раздел IX (главы 15-18). В них определяется порядок проведения мероприятий и перечень работ, особенности финансирования, правила мониторинга, ответственность государственных органов. Организация текущего обслуживания МКД рассматривается в разделе VIII. Особенности формирования платежей регламентирует ст.154 ЖК РФ.
2. Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 №170. Оно утверждает и вводит в действие Правила и нормы эксплуатации жилых зданий и сооружений (МКД 2-03.2003), которые определяют требования и порядок проведения ремонтных работ с целью проведения единой политики в сфере ЖКХ. Устанавливается состав технической документации и правила их корректировки. Нормируются условия и правила переоборудования помещений и улучшения благоустройства.

Регулируется проведение аварийных ремонтных работ. Четко определяется организация технического обслуживание жилого фонда. Важно отметить, что данное Постановление с последними изменениями продолжает действовать в настоящее время, ответственность за нарушение его положений предусмотрена КоАП РФ (ч.2 ст.14.1.3 и ст.7.22).
Методическое пособие МДК 2-04.2004. В нем устанавливается структура и состав работ по содержанию и ремонту жилых сооружений, требования к их исполнителям и их ответственность. Пособие предназначено для управляющих компаний, муниципальных органов и других организаций, ответственных за состояние жилищно-коммунальной сферы.

Определены перечни обязательных работ, подпадающих под текущий ремонт, и дополнительных мероприятий, проводимых по заказу потребителей.

Постановление Правительства РФ от 03.04.2013 № 290. Оно включает минимальный перечень работ (29 наименований) по содержанию и ремонту МКД.

Чем отличаются виды ремонта общего имущества МКД?

Ниже подробно рассмотрено, как отличить между собой виды ремонтных работ. Капитальный и текущий ремонт отличаются друг от друга составом и объемом работ, сроками (периодичностью) и продолжительностью проведения, ответственными исполнителями, стоимостью и порядком финансирования. Принципиальные различия определены законодательными и техническими документами.

Что включает в себя капитальный?

Важно понять, что является капремонтом. Капитальный ремонт направлен на устранение функционального и износа конструктивных (в т.ч. несущих) элементов и инженерно-технических коммуникаций, а также реконструкцию или модернизацию зданий (есть ли разница между реконструкцией и капитальным ремонтом?). Перечень работ определяется МДК 2-04.2004 и ст.166 ЖК РФ.

О том, как узнать по адресу, когда планируется капитальный ремонт, читайте в этой статье.

Какие работы относятся к текущему: таблица

Полный перечень работ, входящих в текущий ремонт, определен МДК 2-04.2004 (приложение 2). В табл.1 приведены основные мероприятия, включаемые в эту категорию.

№№	Элемент конструкции	Мероприятие
1	Фундамент	Заделка швов и трещин, восстановление облицовки и поврежденных участков тепло- и гидроизоляции, усиление фундамента в месте установки тяжелого оборудования, ремонт вентиляционных каналов, замена отмостков, ремонт или реконструкция подвального входа.
2	Фасад, стены	Заделка трещин, перекладка участков кирпичной кладки, герметизация стыков панелей, устранение отверстий и борозд, ремонт единичных перемычек и карнизов, чистка и промывка фасада, ремонт отдельных архитектурных и облицовочных элементов, ремонт промерзших или заплесневелых участков, устранение повреждений на штукатурке, окраска фасада.
3	Перекрытия	Усиление деревянных балок и замена отдельных деталей деревянного перекрытия, ремонт стяжки, противопожарная обработка, заделка швов и дефектов в ЖБ перекрытиях, утепление.
4	Крыша	Усиление стропильной конструкции, антисептическая и противопожарная пропитка деревянных элементов, замена поврежденных элементов кровельного покрытия, ремонт ограждений и лестниц, а также вентиляционных каналов, улучшение гидроизоляции и утепления, ремонт слуховых окон.
5	Окна и двери	Частичная замена отдельных элементов, остекление, установка дополнительных элементов, замена дверных полотен.
6	Межквартирные стены	Усиление, утепление, гидроизоляция, заделка трещин и мелких повреждений, замена отдельных участков.
7	Лестницы, балконы, козырьки	Заделка небольших повреждений, замена отдельных элементов (ступеньки, поручни и т.п.), укрепление перил и других элементов, установка новых козырьков, решеток, ограждений.
8	Внутренняя отделка служебных помещений и подъездов	Штукатурка, облицовка и покраска, восстановление архитектурных деталей.
9	Отопление	Замена отдельных труб, аппаратуры и единичных радиаторов, утепление магистрали, очистка дымоходов котельной, текущий ремонт насосов, котлов и другого оборудования.
10	Водоснабжение и канализация	Замена отдельных труб и сантехнического оборудования, восстановление теплоизоляции, замена кранов, раковин и других приборов, ремонт водонапорных емкостей на чердаке, установка припусков для отвода водопровода для полива, ремонт насосов, чистка канализации и дренажной системы.
11	Электрооборудование	Замена неисправной проводки и электрических аппаратов в общем щите; замена светотехники, установка защитных устройств.
12	Вентиляция	Текущее обслуживание вентиляционного оборудования, ремонт отдельных участков вентиляционных каналов и шахт.
13	Устройства общего пользования	Текущий ремонт и профилактика котельных и насосных станций, противопожарных систем, лифтового оборудования; замена и поверка приборов учета.

Кроме перечисленных в таблице работ, не следует забывать и о внешнем благоустройстве.

Узнайте о нормативах проведения капитального ремонта фасада, кровли и крыши многоквартирного дома.

Сроки проведения

Существенное различие между текущим и капитальным ремонтом заключается в сроках их проведения, они регламентируются ЖК РФ.

• Капитальный проводится в соответствии с установленным графиком, зависящим от климатических условий, конструктивных особенностей сооружения, даты постройки. Для умеренного климата срок составляет 25 и более лет.
• Текущий осуществляется в соответствии с 5-ти летним планом, принятым на общем собрании жильцов. Его периодичность (ежеквартальная, ежегодная и т.д.) принимается согласно действующим нормам.

Согласно ведомственным нормам (ВСН 58-88) минимальный срок эффективной эксплуатации составляет:

• для крупнопанельных и крупноблочных домов с бетонными перекрытиями при умеренных условиях – 3-4 года для текущего ремонта и 16-20 лет для капитального, а для тяжелых условий – 3-5 и 20-25 лет, соответственно;
• для домов с кирпичными стенами и деревянными перекрытиями – 2-3 и 10-15 лет, а в тяжелых условиях – 2 и 8-12 лет, соответственно.

Разница в финансировании

Оба вида ремонта оплачивают собственники жилья, но размер оплаты и формирование финансирования обеспечивается по-разному:

• Текущий оплачивается из платежей за содержание общего имущества. Они устанавливаются с учетом требований ст.156 ЖК РФ и Правил, установленных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491. Тариф устанавливается управляющей компанией и ежегодно утверждается общим собранием собственников жилья.
• Финансирование капремонта производится из других платежей. Тариф на него устанавливается независимо от оплаты на содержание дома. Он формируется с учетом Методических рекомендаций Минстроя от 27.06.2016 № 454/пр, которые предлагают региональные коэффициенты. Подробно о способах формирования счета для капремонта общего имущества МКД и Фонде капитального ремонта можно узнать здесь.

Есть ли разница в ответственных за проведение таких работ?

За текущее обслуживание МКД отвечает управляющая компания (УК). Она накапливает средства от жильцов на своем счету и заключает договор с соответствующими организациями на проведение ремонтных работ. За капитальный ремонт УК не несет прямую ответственность, однако ей может быть поручено его проведение собранием собственников. Кроме такого варианта, жильцы могут создавать жилищные кооперативы, ТСЖ и иные объединения, которые вправе решать вопросы ремонта.

Спорные вопросы

В ряде конкретных ситуаций возникают споры в вопросе, к какому типу ремонта отнести ту или иную работу, а это отражается в сроках ее проведении и порядке финансирования.

Отмостки многоквартирного дома

Отмосток МКД представляет собой бетонную или асфальтную полосу вокруг него с дренажной системой и считается общим имуществом собственников квартир в доме. Критериями отнесения ремонта отмостка к конкретной категории служит степень износа (повреждения). В соответствии с МДС 13-14.2000 (приложения 3 и 8) текущим ремонтом признается восстановление менее 20% от общей площади отмостка. При большем объеме работы причисляются к капитальному ремонту.

Профилактическое и текущее обслуживание, осмотр и контроль состояния отмостков находятся в обязанности управляющей компании. Она должна учитывать, что неудовлетворительное их обслуживание может привести к разрушению фундамента и фасада здания.

Двери и дверные блоки

Вопрос об отнесении замены дверей к определенному типу ремонта зависит от состава этих работ. Если он относится к дверям общего пользования (входные, в подъезде, вход в служебные помещения), то капитальным ремонтом признается замена всего дверного блока сразу в нескольких подъездах.

Например, установка металлических дверей взамен деревянных во всем доме. К текущему ремонту будет отнесена установка одного блока или замена только дверных полотен, а также установка замков и различных аксессуаров.

Окна в подъезде и квартире

Ремонт окон производится аналогично ремонту дверей. К общему имуществу относятся окна в подъезде, подвальном и служебных помещениях. Их обслуживание находится в ведении управляющей компании. Наиболее спорным считается вопрос остекления. Здесь действует общее правило. Текущим признается ремонт при замене менее 20% всех стекол.

Аналогичен подход и при установке пластиковым рам взамен деревянных конструкций. Окна внутри квартиры ремонтируются полностью за счет ее владельца.

Замена полов

К общедомовому имуществу относятся полы, расположенные на территории общего пользования и в служебных помещениях. К текущему ремонту относится замена небольших участков этого пола или его покрытия, когда они составляют не более 20% общей площади общественных полов.

Ремонт полов на территории, принадлежащей собственнику, то есть внутри квартиры осуществляется за счет владельца. Исключение составляет замена гидроизоляции в санузлах квартиры при истечении ее срока службы и капитальный ремонт перекрытий в соответствии с нормативами.

Капитальный и текущий ремонты жилых зданий имеют существенные различия. Правильное определение категории позволяет установить необходимые сроки проведения ремонтных работ и обеспечить финансирование. Их классификация регламентируется на законодательном уровне, а правила осуществления определяются методическими документами.

Источник