Ремонт фасада многоквартирного дома технология

Ремонт фасада здания

Материалы, используемые при отделке фасада изнашиваются под влиянием негативных факторов. Нарушение целостности облицовки может привести не только к ухудшению внешнего вида здания, но и к развитию патогенных микроорганизмов, понижению уровня тепло- и шумоизоляции, а также к разрушению самого строения. Чтобы избежать перечисленных проблем, следует своевременно осуществлять обследование и проводить ремонтные работы.

Ремонт фасадов зданий заключается в выполнении комплекса отдельных ремонтно-строительных работ

Обследование конструкции здания

Ремонт фасада может потребоваться по различным причинам. Чаще всего к капитальным мероприятиям прибегают, если появились трещины от фундамента к крыше и горизонтальных растрескиваний, а общий процент повреждений составил более 30%. Среди основных причин таких проблем выделяют:

• естественный износ материалов;
• несоблюдение технологии отделки, что приводит к образованию трещин и других дефектов;
• чрезвычайные ситуации, которые повредили отдельные части дома;
• использование некачественных материалов при проведении отделочных работ.

Перед началом ремонта фасада следует тщательно изучить все повреждения, провести анализ всего фасада, определение степени разрушений, установить их причину и спланировать дальнейшие действия. Для этого необходимо сделать проект реконструкции фасада здания. Только после устранения непосредственной причины можно приступать к устранению повреждений. Анализ проводится не только снаружи, но внутри. Это позволит сделать правильные выводы о необходимости капитального или косметического ремонта.

Капитальный ремонт

Капитальный ремонт фасадов жилых домов – длительный и трудоемкий процесс, поскольку он включает демонтаж старых покрытий и восстановление характеристик основных элементов здания. Проведение капитального ремонта комбинируют с теплоизоляцией, а также рекомендуется поменять окна и двери.

Фасада кирпичного здания

Кирпичная кладка достаточно надежная и долговечная, но даже для такого материала свойственны разрушения под воздействием неблагоприятных факторов. Кирпич впитывает влагу, нарушается теплоизоляция, ухудшается звукоизоляция. Влага, попавшая внутрь кладки, приводит к образованию грибка и плесени. Чтобы отремонтировать здание и вернуть привлекательный внешний вид, нужно будет:

• проанализировать состояние стен и удалить старую отделку с поверхности фасада;
• специальным составом заделать мелкие трещины;
• если поврежденный участок большой, то потребуется полностью заменить кирпич;
• важно осуществить грунтовку, в таком случае декоративная отделка будет более качественной и надежной;
• гидрофобизация поможет защитить от влияния влаги.

Ремонт фасада частного кирпичного дома подразумевает финишную отделку. Вариантов здесь множество. Одним из наиболее популярных считается монтаж сайдинг панелей. Наглядно демонстрируют, как крепить сайдинг, видео, где подробно описаны все подготовительные и основные процедуры.

Фасада панельного дома

Ремонт фасада панельного здания также предполагает предварительную очистку поверхности от старого отделочного слоя. После обработки и выравнивания стен необходимо обеспечить тепло- и гидроизоляцию швов. Для этого потребуется обработка грунтовкой и покрытие штукатуркой. В качестве финишной отделки могут использоваться плитка и керамогранит, сайдинговые панели, декоративная штукатурка. Чтобы продлить срок службы облицовки, важно обеспечить гиброфобизацию. Для этого наносится специальный раствор на слой отделки.

Косметический ремонт оштукатуренного фасада

При планировании ремонтных работ важно провести обследование не только снаружи здания, но и внутри. Если повреждения несущественны, то можно осуществить косметический ремонт фасада здания. Он позволит обновить внешний вид строения и обеспечить его защиту от внешних факторов.

Обследование фасада

Анализ необходимо проводить тщательно, поскольку при обнаружении серьезных проблем могут потребоваться дополнительные работы. Важно позаботиться про монтаж стен и крыши, тогда дом простоит долго и следующий ремонт не потребуется еще десятки лет. Если повреждения незначительны, то можно подумать над усовершенствованием дома, к примеру о пристройке деревянной террасы.

Для профессионального обследования фасадов необходимы специальные инструменты, опыт и знания

Очистка наружных стен

Удаление старой отделки домов, подготовка поверхности к дальнейшим работам – основа качественного результата. Именно от этого этапа будет в дальнейшем зависеть, как ляжет фасадная краска, штукатурка и другие материалы. Поскольку на чистых и ровных стенах любое покрытие будет не только прочно держаться, но и выглядеть более привлекательно.

Выравнивание стен

Несмотря на то что некоторые виды облицовки можно монтировать на неровные участки, лучше позаботиться о ровности стен. Обследование плоскостности – важная процедура. Только после нее можно осуществлять утепление швов и полную теплоизоляцию стен.

Цементная штукатурка для выравнивания стен

Если имеются существенные дефекты, то при работе с такими местами технология должна немного измениться. Штукатурка фасада ложится в несколько слоев, при этом каждый следующий можно наносить только после застывания предыдущего.

Покраска и штукатурка

Ремонт завершается финишной отделкой фасада дома. Среди наиболее востребованных вариантов поверхности, окрашенные краской, отделанные сайдингом или декоративной штукатуркой. В любом случае обязательно должна быть соблюдена технология нанесения или крепления материала, чтобы результат отличался качественностью и эстетичностью. Для тех кто любит старые стили оформления зданий, подойдет отделка природным или искусственным камнем, но по стоимости она превысит стандартные варианты.

Работы по утеплению стен

Совмещение ремонта фасада и теплоизоляции достаточно выгодно. Это позволит существенно сэкономить. Монтировать утеплитель необходимо на ровную поверхность, поэтом следует заранее просчитать с помощью линейки отклонение. Технология монтажа утеплителя будет зависеть от выбранного утеплителя. Для деревянных стен лучше использовать минеральную вату, для кирпича подойдет пенопласт. Это наиболее приемлемые варианты по стоимости и теплоизоляционным качествам. Независимо от теплоизоляционного материала, обязательно делается гидроизоляция, которая поможет продлить срок службы не только утеплителя, но и самого фасада.

Ремонт вентилируемого фасада

Вентфасад периодически также требует проведения ремонтных работ. С течением времени возможны следующие проблемы:

• повреждение утеплителя грызунами;
• коррозия металлопрофиля;
• ухудшение характеристик теплоизоляционного материала и обшивки.

Ремонт вентилируемого фасада здания

Замена фасадов может осуществляться частично или полностью. Если ремонту подвергаются отдельные элементы, то следует позаботиться об их максимальной гармонии с существующими. Ремонт вентфасада подразумевает выполнение следующих действий:

• обследование;
• очистка;
• укладка утеплителя;
• замена облицовки.

Видео монтажа и ремонта вентилируемых фасадов помогает произвести все работы своими руками. Важно четко следовать технологии, придерживаться алгоритма, тогда результат оправдает ожидания.

Регулярное устранение дефектов и обновление отделки поможет продлить срок эксплуатации здания. Капитальные действия раз в 10 лет и косметические процедуры раз в 5 лет дадут возможность избежать серьезных проблем и придать дому вид, который будет радовать взгляд долгие годы.

Источник

Нормативы проведения капитального ремонта фасада многоквартирного дома. Подробное разъяснение

Фасад дома или здания – его внешний облик, лицо сооружения. Строительные и отделочные материалы имеют ограниченный срок службы, износ которых увеличивается под воздействием окружающей среды. Капитальный ремонт – необходимая мера по восстановлению парадного образа сооружения для поддержания не только эстетического вида, но и потребительских свойств для жильцов, путем устранения внешних дефектов.

Что входит в КР жилых зданий: перечень мероприятий

Нормативный акт СП 368.1325800.2017 — это документ, регламентирующий основные правила проектирования капитального ремонта многоквартирных блочных и панельных жилых домов высотой до 75 м, перечень фасадных работ, входящих в комплекс мероприятий, следующий:

1. Теплоизоляция внешних стен и цоколя.
2. Изоляция от шума оконных и балконных проемов.
3. Установка стеклопакетов на внешние и внутренние балконы.
4. Реконструкция внешнего покрытия балконов и лоджий, соединительных перегородок, изоляция от влаги.
5. Установка или реконструкция, восстановление навесов над подъездами, балконами, окнами верхних этажей, входами в подвальные и подсобные помещения.
6. Ремонтные мероприятия по устранению дефектов фасада, цоколя, пожарных полётов, внешних стен листовых шахт, бетонных покрытий вокруг здания, а также стоков для воды.

По каким правилам выполняются работы?

В Постановлении Госстроя РФ №170 и СП 71.13330.2017 описываются правила и требования, предъявляемые к комплексу мер по восстановлению фасада МКД.

Перед началом работ по отделке фасадов правила устанавливают завершение следующих этапов ремонта:

1. Монтаж строительных и защитных конструкций: леса, сетчатое покрытие для защиты от влаги, солнечных лучей и пыли.
2. Установка электротехнических сетей освещения, если таковые предусмотрены проектом.
3. Устранение межпанельных и межблочных швов предусмотренными составами.
4. Остекление оконных проемов и балконных пролетов.
5. Устранение щелей между рам оконных и балконных блоков.
6. Установка закладных элементов.
7. Монтаж гидро- и теплоизоляции, выравнивание поверхностей внешних стен.
8. Фиксация креплений для систем водостока.

Все стадии исполняемых мероприятий на фасаде МКД фиксируются в специальном журнале приема работ.

Отделку производят при среднесуточной температуре окружающей среды и основания здания в границах от 5 до 30 градусов. Приступают к деятельности при поддержании таких значений за двое суток до начала работ и семи суток после их окончания.

Если термометр показывает меньше 5 градусов, тогда правила предписывают использовать материалы с морозостойкими компонентами и с повышенной устойчивостью к влаге.

Кто должен заниматься программой обновления?

Исполнителем капитального ремонта фасада домов выступает компания, именуемая региональным оператором или подрядчиком. Согласно Жилищному кодексу и ФЗ от 21.07.2014 №255 таковой признается некоммерческая организация, аккредитованная на выполнение соответствующего комплекса мер, обладающая необходимыми допусками и лицензиями.

Фирмы региональных операторов создаются местными органами государственной власти в рамках программы осуществления капитального ремонта жилого комплекса.

Подрядчика выбирают жильцы на домовом собрании путем голосования. Реквизиты избранной фирмы записывают в протокол. И документ отправляют в управляющую компанию.

Периодичность проведения работ

Периодичность проведения капитального ремонта определяется по сроку нормативной эксплуатации конструкций и элементов фасада (п.1.7, МДС 13-1.99). В документе СП 368.1325800.2017 указаны периоды минимального эффективного использования МКД и элементов до постановки их на капитальный ремонт.

О том, как узнать по адресу, когда планируется капитальный ремонт, читайте в этой статье.

Продолжительность по нормативам

В соответствии с пунктом 5.1 статьи 189 ЖК РФ сроки на проведение мероприятий по восстановлению и ремонту фасада МКД устанавливают жильцы. На собрание приглашаются эксперты, которые оценивают требуемый объем мер в соответствии с нормативами. Учитывая рекомендации специалистов, жильцы проводят голосование и общим решением выбирают срок. Период работ вписывается в протокол, который отправляется управляющей компании.

Нормативный срок проведения капитального ремонта на фасаде здания в зависимости от площади утвержден Министерством жилищно-коммунального хозяйства РСФСР в «Нормах продолжительности капитального ремонтажилых и общественных зданий и объектов городского благоустройства» и представлен в таблице 1.

Таблица 1 – Сроки восстановительных работ на фасаде

Площадь фасада здания, м2	до 500	501-1000	1001-1500	1501-2000	более 2000
Длительность работы, мес	0,5	1	1,5	2	2,5

Возможные проблемы

При проведении капитального ремонта фасада МКД подрядчик может столкнуться с различными проблемами. Практически все приводят к изменению плана принятых мер. Последствиями выступают увеличение затрат на материалы и изменение сроков.

Технические

Разрушение внешнего слоя стен

Мероприятия по устранению глубоких участков отслоения внешнего слоя стен регламентирует Постановление Госстроя РФ №170. Покрытие снимают полностью до основания бетонной плиты или кирпичной кладки. При наличии выпадающих частей, их убирают и производят закладку из новых. Отремонтированные места подлежат дополнительной изоляции от влаги.

Затягивание сроков

Действие подрядчика по исполнение запланированных мероприятий по восстановлению фасада регламентируются ЖК РФ, в котором и предусмотрено обязательное выполнение всех возложенных обязанностей.

За несвоевременное завершение капитального ремонта могут применяться меры административной и гражданской ответственности, возмещение неустойки по решению суда.

Сезонность

Планирование ремонтных работ должно учитывать сезон и климатические условия окружающей среды, так гласят акты Постановлении Госстроя РФ №170 и СП 71.13330.2017. Анализ погоды подкрепляют данными метеослужб. В сметы закладывают соответствующие материалы, способные выдержать агрессивное влияние погоды.

Непредвиденное изменение погоды приводит к увеличению сроков завершения капремонта.

Гарантия

Использование подрядчиком некачественных материалов или неквалифицированных кадров для производства мер по восстановлению фасада приводит к уменьшению срока долговечности проведенного ремонта.

Экономические

Недостаточное финансирование из-за неуплаты коммунальных взносов

Каждый месяц при уплате начислений за коммунальные услуги жители МКД обязаны вносить сумму на капитальный ремонт. Денежные средства аккумулируются на специальных счетах. Подробно о способах формирования счета для капремонта общего имущества МКД и Фонде капитального ремонта мы рассказывали в отдельной статье.

Если к моменту начала деятельности накопленной суммы недостаточно, то жильцами может быть произведен дополнительный сбор денег. Вторым вариантом решения проблемы выступает кредит, который плательщики дома оформляют через управляющую компанию.

Госжилинспекция определяет должников среди плательщиков дома. Список таковых отправляется управляющей компании. Для выплаты задолженности жильцам предоставляется срок равный 2 месяцам. При отсутствии поступления денежных средств, решение о способах взыскания требуемой суммы принимает суд.

Необходимость дополнительных действий, превышающих бюджет

Виды деятельности, не включенные в смету, несут дополнительную нагрузку на бюджет ремонта фасада. Требуемая сумма выплачивается региональным оператором из собственных средств. Но после завершения запланированных мер, на жильцов дома возлагается обязанность возместить остаточные денежные средства в соответствии с пунктом 7, статьи 182 ЖК РФ.

Что относится к текущему обновлению МКД?

Немаловажно знать, что включает в себя текущий ремонт фасада. Согласно постановлению Госстроя №170 это работы, связанные с:

• герметизацией стыков и трещин наружных покрытий;
• устранение дефектов деревянной обшивки;
• покраска фасадов и ликвидация небольших повреждений покрытия.

Текущий ремонт фасада — это мероприятие, проводящееся в зависимости от планового капитального ремонта или физического износа архитектурных элементов (часть 2.3, пункт 4). Продолжительность исполнительных мер регулируется нормативами жилищно-коммунального хозяйства (в чем различия капитального и текущего ремонта в МКД?).

Капитальный ремонт фасада дома – это результат совместной работы жильцов и управляющей компании. При этом материальная нагрузка полностью лежит на лицах, проживающих в доме. План-график проведения комплекса мер определяется региональной программой или инициируется решением большинства жильцов. Законодательными актами регламентируются список, сроки, порядок осуществления мероприятий по капитальному ремонту фасада.

Источник