Ремонт фасада за свой счет

Ремонт фасада за свой счет

Здравствуйте! Знающие люди, подскажите, пожалуйста, как быть.

Ситуация следующая. Есть квартира в многоквартирном одно подъездном кирпичном доме довоенной немецкой постройки, располагающийся в Калининградской области (это пишу для понимания, что очень большая влажность, постоянные ветра и дожди). Дом стоит в метре от достаточно оживленной дороги, по которой ездят большегрузные автомобили.

Под влиянием времени и внешних факторов фасадная штукатурка (не знаю, как правильно это называется) на первом этаже (где находится моя квартира) осыпалась. Причем не просто начала осыпаться и вздуваться, а до такой степени, что появились места метр на два до голого кирпича, также в самих стенах пошли сквозные трещины в квартиру, через которые в местах, где нет фасада, задувает воздух. Плюс из-за отсутствия фасада бешеная влажность в квартире.

Обратились в управляющую компанию, они осмотрели, сделали акт и т.п. УК сказала, что может сделать ремонт данного участка, если будет общее собрание жильцов и они решат, что ремонт данной стене необходим, будут выделены деньги из общего бюджета дома на ремонт. Но! Во-первых в доме много алкоголиков, которым вообще на всё равно они за квартиру годами не платят и участвовать в собрании не будут, а у остальных жильцов так же есть проблемы с ремонтом своих квартир, которые надо решать и они не позволят потратить общий бюджет на мою стену (общего бюджета не хватит на всех, тем более, если делать мою стену уйдет 80 % общего бюджета ( по словам УК)).

Мы задали вопрос УК, возможно ли сделать ремонт фасада стены на площади своей квартиры за свой счет, а потом не платить определенное время деньги за часть квартплаты которые идут на ремонт. УК ответила отрицательно, сказав, что это законом не предусмотрено и что этот фасад — часть нашей квартиры, за которую мы сами отвечаем и ремонт за свой счет не компенсируется.

Следовательно, у меня вопрос, возможно ли осуществить ОЧЕНЬ НЕОБХОДИМЫЙ ремонт фасада, за свой счет, а потом компенсировать его стоимость за счет квартплаты/части квартплаты?

Источник

Ремонт фасада за свой счет

• Автострахование
• Жилищные споры
• Земельные споры
• Административное право
• Участие в долевом строительстве
• Семейные споры
• Гражданское право, ГК РФ
• Защита прав потребителей
• Трудовые споры, пенсии

• Главная
• Управляющая компания обязана провести ремонт фасада жилого дома

Фасад нашего жилого многоквартирного дома находится в неудовлетворительном состоянии. В управляющей компании сказали, что для его ремонта необходимо собирать дополнительные деньги с жильцов (повышать тариф за ремонт общего имущества), а также проводить общее собрания собственников, на котором определять перечень работ. Является ли основанным на законе такой ответ, если часть фасада уже грозит обрушением, его отдельные части уже падают на головы проходящим мимо гражданам?

Ответ. Прежде всего, следует руководствоваться положениями Постановления Госстроя РФ № 170.

Проводить общее собрание собственников, на котором принимается решение о проведении текущего или капитального ремонта необходимо в случае, если планируются работы, предусмотренные Приложением № 7 к Постановлению Госстроя № 170.

В числе таких работ указаны, в частности: герметизация стыков, заделка и восстановление архитектурных элементов; смена участков обшивки деревянных стен, ремонт и окраска фасадов.

Приложением № 8 к Постановлению Госстроя РФ предусмотрен примерный перечень работ при капитальном ремонте. К таким работам относятся, в частности: ремонтно-строительные работы по смене, восстановлению или замене элементов жилых зданий, утепление жилых зданий (работы по улучшению теплозащитных свойств ограждающих конструкций, устройство оконных заполнений с тройным остеклением, устройство наружных тамбуров).

Указанные в Приложениях № 7 и № 8 работы производятся управляющей компанией на основании решения общего собрания собственников при наличии на проведение ремонта денежных средств.

Однако следует различать понятия «работы, относящиеся к текущему или капитальному ремонту» и «устранение неисправностей отдельных частей жилых домов».

Устранение неисправностей производится управляющей компанией в установленные предельные сроки вне зависимости от наличия или отсутствия решения общего собрания собственников и вне зависимости от наличия или отсутствия на это денежных средств «на доме».

Перечень таких неисправностей установлен в Приложении № 2 к Постановлению Госстроя № 170.

В части фасадов (стен) и наружной отделки, Приложением № 2 предусмотрены следующие виды неисправностей, которые управляющая компания обязана устранить в сроки от 1 до 5 суток: утрата связи отдельных кирпичей с кладкой наружных стен, угрожающая их выпадением; неплотность в дымоходах и газоходах и сопряжения их с печами; отслоение штукатурки потолка или верхней части стены, угрожающее ее обрушению; нарушение связи наружной облицовки, а также лепных изделий, установленных на фасадах со стенами.

В случае отсутствия со стороны управляющей компании какой-либо реакции на заявления и обращения жильцов, следует обращаться с жалобой в жилищную инспекцию по вашему региону или в прокуратуру.

В случае невыполнения управляющей компанией предписаний вышеуказанных органов, следует обращаться в суд.

Пример из судебной практики

Прокурор просил суд обязать управляющую компанию произвести работы по восстановлению облицовочного слоя фасада жилого дома (отслоение штукатурного слоя на фасаде здания).

Требования удовлетворены. Суд признал несостоятельными доводы управляющей компании о том, что необходимо решение общего собрания собственников, поскольку отсутствие такого решения не освобождает управляющую компанию от обязательств по содержанию общего имущества в жилом доме. Суд указал, что требования к содержанию общего имущества определяются Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлениями Госстроя России от 27.09.03 N 170. В соответствии с п. 4.2.1.1 Правил и норм технической эксплуатации, управляющая компания обязана обеспечивать устранение повреждений стен по мере выявления, не допуская их дальнейшего развития. При этом не допускается разрушение и повреждение отделочного слоя, в том числе облицовочных плиток (п. 4.2.1.5) ( см. подробнее апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 29 мая 2013 г. N 33-7332/2013).

Источник

Взыскание с управляющей компании расходов на утепление фасада

Сделать ремонт части фасада многоквартирного дома за свой счет, а потом взыскать деньги с управляющей организации не выйдет, если собственники провели его самовольно.

Собственники квартиры в одном из домов Ульяновска замерзли и решили утеплить часть фасада многоквартирного дома в границах своей квартиры. Заключили договор, оплатили работы по утеплению, а после работ написали претензию в управляющую компанию с требованием возместить расходы. Не получив ответа, обратились в суд, где попросили взыскать:

• расходы на проведение ремонта в размере 50 000 рублей;
• проценты в порядке ст. 395 ГК РФ;
• компенсацию морального вреда.

Все три инстанции отказали в иске.

Суды пришли к выводу, что обязанность управляющей организации возмещать расходы собственникам квартиры отсутствует.

Вот чем суды мотивировали отказ:

• Фасад – это общее имущество собственников МКД. Работы по утеплению части фасада относятся к капитальному ремонту (п.5. ч.1. ст. 166 ЖК РФ).
• Решение о проведении капитального ремонта принимает общее собрание собственников. (п.1 ч.2 ст. 44 ЖК РФ). Общего собрания собственников не было, вопрос утепления фасада в границах квартиры истцов не рассматривался.
• Истцы не обращались к УК с жалобами на нарушение температурного режима, герметичности стен и межпанельных швов. А еще не представили доказательств необходимости проведения работ по утеплению фасада.

Отсюда следует помнить, что самостоятельное улучшение условий проживания не влечет автоматической обязанности управляющей компании возмещать расходы собственников.

_{Источник: Определение Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 05.11.2020 по делу № 88 – 20155/2020}

Источник

Должна ли УО утеплять фасад дома за счёт средств текущего ремонта

Продолжаем разбирать сложные вопросы, связанные с разграничением капитального и текущего ремонтов общего имущества собственников помещений в МКД. Сегодня читайте о том, к какому виду ремонта относится утепление фасада и восстановление его теплозащиты согласно нормативно-правовым актам и судебной практике.

Текущий ремонт – предупредительный, предотвращает износ конструкций и устраняет мелкие повреждения

Споры о том, что относится к текущему, а что капитальному ремонту общего имущества многоквартирного дома, – типичная ситуация сегодня. Собственники, управляющие организации и региональные операторы по капремонту постоянно выясняют, кто, что и за какие деньги должен ремонтировать в МКД, особенно в старом жилфонде.

Минстрой РФ в письме от 27.02.2018 № 7026-АС/08 попытался разграничить понятия двух ремонтов общего имущества:

• Текущий – это устранение мелких неисправностей, выявляемых в ходе повседневной эксплуатации дома, при котором элемент практически не выбывает из эксплуатации, его технические характеристики не меняются.
• Капитальный – это восстановление утраченных первоначальных технических характеристик элемента дома в целом, при этом его основные технико-экономические показатели остаются неизменными.

Согласно п. 18 ПП РФ № 491, текущий ремонт считается предупредительным и заключается в систематически проводимых УО работах по предотвращению износа конструкций, а также работах по устранению мелких повреждений и неисправностей.

Несмотря на множество определений текущего и капремонтов, споры по этому поводу между УО, собственниками и органами ГЖН не прекращаются. Например, мы рассказывали о деле, в котором рассматривался вопрос, является ли ремонт отмостки дома капремонтом или проводится за счёт текущего.

Сегодня разбираемся с вопросом, к чему относить работы по утеплению фасада многоквартирного дома.

Правила № 170 включают восстановление теплозащиты и теплоизоляции стен МКД в перечень работ по текущему ремонту

Согласно пп. «в» п. 2 ПП РФ № 491, стены МКД входят в состав общего имущества собственников помещений, и за их надлежащее состояние и ремонт отвечает управляющая домом организация.

В п. 4.3.1 Правил № 170 указано, что УО должна обеспечивать восстановление теплотехнических, акустических, водоизоляционных свойств перекрытий, а также теплогидроизоляцию примыканий наружных стен, санитарно-технических устройств и других элементов и заданный температурно-влажностный режим внутри здания. Также УО отвечает за надлежащую тепло- и влагозащиту наружных стен и утепление промерзающих участков фасада (п.п. 4.2.1.1, 4.2.1.12 Правил № 170).

Согласно п. 4.10.5.1 Правил № 170, теплоизоляцию ограждающих конструкций жилых зданий следует устраивать в соответствии с действующими нормативными документами. В соответствии с п. 4.10.5.2 Правил № 170, теплозащиту дефектных участков стен и крыш производят путём

• устранения неисправностей в ограждающих конструкциях;
• просушки отсыревших участков стен и крыш;
• утепления участков ограждающих конструкций с недостаточным сопротивлением теплопередачи дополнительным утепляющим слоем;
• просушки или замены отсыревшего утеплителя на более эффективный;
• восстановления герметизации стыковых соединений панелей, сопряжений стен с оконными блоками, балконными плитами и отделкой стен.

Такие работы в отдельных помещениях МКД включены в перечень работ, входящих в плату собственников за текущий ремонт в составе размера платы за жилое помещение (приложение 2 к 2-04.2004 «Методическое пособие по содержанию и ремонту жилищного фонда»).

Утепление стен МКД входит в минимальный перечень работ и услуг по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества

Минимальный перечень необходимых для надлежащего содержания общего имущества собственников в МКД работ и услуг и порядок их выполнения определены Правительством РФ в ПП РФ № 290 (ч. 1.2 ст. 161 ЖК РФ). Согласно п. 3 ПП РФ № 290, управляющие организации должны:

• проводить обследование ограждающих конструкций домов на предмет нарушения теплозащитных свойств, гидроизоляции между цокольной частью здания и стенами;
• выявлять следы коррозии, деформаций и трещин в местах расположения арматуры и закладных деталей, наличия трещин в местах примыкания внутренних поперечных стен к наружным стенам из несущих и самонесущих панелей;
• устранять повреждения в кладке, выветривания, отклонения от вертикали и выпучивания отдельных участков стен, нарушения связей между отдельными конструкциями.

Если УО установила такие нарушения, в том числе утрату теплозащиты ограждающих конструкций, она обязана разработать план их устранения и выполнить его. Утепление входит в минимальный перечень работ и услуг как способ устранения нарушения теплозащитных свойств ограждающих конструкций.

Этого мнения часто придерживаются суды, разрешая споры о том, должна ли УО утеплять стены дома за счёт платы собственников за содержание жилья, или же это капремонт. Например, позиция, что такие работы относятся к текущему ремонту, содержится в решении Нижегородского районного суда Н. Новгорода от 13.05.2019 по делу № 2-617/2019.

УО обязана проводить текущий ремонт, даже если есть необходимость в капитальном

Согласно ч. 1 ст. 166 ЖК РФ, в перечень работ по капремонту общего имущества многоквартирного дома включён ремонт фасада. В некоторых регионах власти дополняют этот перечень и относят к ремонту стен дома ещё и их утепление, как, например, сделали в Санкт-Петербурге. А правительство в Самарской области, наоборот, решило исключить такие работы из перечня по капремонту из-за их высокой стоимости.

Но в данному случае речь идёт о капитальном ремонте целого фасада МКД. Если же в утеплении нуждается отдельный участок стены/помещении, то работы по восстановлению теплозащиты – обязанность УО, что предусмотрено ПП РФ № 290. Эту позицию подтверждает практика ВС РФ, который указывал, что необходимость в капремонте не прекращает обязанности управляющих организации проводить текущий ремонт для восстановления надлежащего состояния общего имущества в доме (определения от 21.08.2019 № 302-ЭС19-13268, от 27.08.2019 № 307-ЭС19-14880).

Такие выводы делают и суды нижестоящих инстанций, например, в деле № А17-6634/2017. Если УО в ходе осмотра общего имущества установила, что для устранения обнаруженных неисправностей необходимо провести капремонт, это обстоятельство не освобождает её от текущих работ по ремонту таких элементов до момента, когда собственники примут решение о капремонте.

На заметку

Вопрос разграничения текущего и капитального ремонтов отдельных частей и элементов, входящих в состав общего имущества собственников в МКД, по-прежнему спорный и решается зачастую в суде.

ПП РФ № 491 и № 290, Правила № 170 относят утепление части фасада многоквартирного дома, восстановление его теплозащиты к перечню работ, которые управляющая организация должна проводить в рамках текущего ремонта. Судебная практика часто придерживается именно этой позиции.

Однако, если собственники решат утеплить фасад в рамках капитального ремонта, то они могут включить такие работы в перечень и утвердить на общем собрании при условии, что:

• фонд капремонта МКД формируется на спецсчёте,
• или в региональную программу капремонта включены такие работы.

Также собственники вправе принять решение о сборе целевых взносов на утепление фасада многоквартирного дома. Если же они требуют от УО выполнить такие работы за счёт размера платы за содержание жилья и дело дойдёт до суда, судья может встать на сторону собственников.

Источник