Ремонт фасада здания закон

Согласование реконструкции фасадов (2020)

Строительные работы по реконструкции объектов недвижимости связаны с изменениями характеристик здания или отдельных его помещений, а также инженерно-технических коммуникаций. Самостоятельным видом реконструкции являются работы на фасадах здания, которые затрагивают внешний вид здания, позволяют восстановить или заменить первоначальные фасадные элементы, либо повысить их функциональность.

Что такое фасад здания – это внешние стены здания или лицевая сторона здания.

Понятие реконструкции фасадов

Работы на фасадах зданий могут носить капитальный или косметический характер, что непосредственно повлияет на необходимость и порядок согласования указанных работ в уполномоченных службах и ведомствах. Реконструкция подразумевает в увеличении или уменьшении площади, высоты или этажности, объема объекта или отдельных частей и т.д. Фасадные работы могут проводиться как в рамках общего проекта по реконструкции здания, так и в виде самостоятельных действий с внешними частями объекта.

Как правило, реконструкция связана с проведение работ внутри линии внешних границ здания, обозначенных на техническом плане объекта и иной документации. Фасад представляет собой линию внешних границ объекта недвижимости, поэтому большинство работ по изменению его характеристик требует согласования с уполномоченными службами. По правилам Градостроительного кодекса РФ, реконструкция объекта проводится на основании разрешения на строительство.

Юридически и простым языком

Правовое определение реконструкции объектов недвижимости зафиксировано в ч. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, оно распространяется и на аналогичные работы на фасадах зданий. Любые виды реконструкции подразумеваются изменение параметров объекта или его частей, а также качественных характеристик инженерно-технического оборудования. Исходя из особенностей рассматриваемого вида работ, реконструкция фасадов характеризуется следующими нюансами:

• если проведение работ затрагивает несущие конструкции и создает потенциальную угрозу безопасности здания, для реализации проекта нужно получить разрешение на строительство;
• если проект фасадных работ предусматривает проведение косметического ремонта на внешних стенах или элементах здания, разрешение на строительство не требуется;
• отдельные виды фасадных работ, не включенные в перечни нормативных актов, не требуют согласования с уполномоченными органами (например, в столице с 2011 года не проводится согласование на установку наружных кондиционеров на фасаде здания).

Таким образом, если запланированные работы связаны и изменением несущих конструкций (стены, перекрытия, фундамент и т.д.), они создают угрозу для целостности и безопасности объекта. Их выполнение будет проводиться на основании разрешения на строительство под контролем государственных и муниципальных ведомств.

Также при реконструкции может происходить смена внешнего вида объекта (изменение цветовых характеристик фасада и т.д.). Поскольку здания в городской черте должны отвечать общим архитектурно-художественным требованиям к внешнему виду, согласование по этому направлению будет проходить через Художественный совет Москомархитектуры. Единая архитектурная политика Москвы заключается в рассмотрении и согласовании проектной документации и архитектурных решений.

Комментарий специалиста. Даже если проект реконструкции фасада не связан с изменениями основных и капитальных элементов зданий, нужно предварительно убедиться в необходимости получения разрешения на строительство. При незаконном проведении реконструкции частей зданий может последовать привлечение к административной ответственности и значительный штраф. Для устранения неблагоприятных последствий лучше обратиться к профессиональным экспертам в указанной сфере.

Постановления правительства Москвы

На территории столицы, помимо Градостроительного кодекса РФ, действует ряд региональных нормативных актов, определяющих перечень работ по перепланировке, переустройству и реконструкции помещений и зданий. Именно из указанных документов можно уточнить, требуется ли согласование для проведения фасадных работ, и в какой форме будут выдаваться разрешительные документы. По состоянию на 2017 год, необходимо руководствоваться следующими нормативными актами в сфере ремонта и реконструкции зданий:

• Постановление Правительства Москвы от 27.08.2012 № 432-ПП (далее – Постановление № 432-ПП);
• Постановлением Правительства Москвы от 25.10.2011 № 508-ПП (далее – Постановление № 508-ПП);
• Постановление Минрегиона РФ от 30.12.2009 № 624 (далее – Приказ № 624).

В нормативных актах Правительства Москвы утверждены приложения с перечнями работ, которые не требуют получения разрешения на строительства. Своевременное уточнение данных положений позволит сэкономить время на согласования проекта реконструкции.

Примеры реконструкции

Исходя из норм Постановлений № 508-ПП и № 432-ПП, без разрешения на строительство, но с согласованием проектной документации, могут проводиться следующие виды фасадных работ:

• обустройство на первом этаже здания балконов, лоджий и иных аналогичных архитектурных элементов;
• облицовка внешних стен объекта новыми строительными материалами, отличающимися от первоначального состояния фасада;
• обустройство, монтаж или переоборудование внешних конструкций – козырьков, витрин, навесов и т.д. (без опоры на земельную поверхность);
• возведение, демонтаж или восстановление лестниц, тамбуров, связанных с выходом за внешние границы здания;
• устройство отдельных входов в жилые или нежилые помещения;
• работы с оконными и дверными проемами – изменение формы, ликвидация, закладка, монтаж и т.д.

Для проведения указанных видов работ на территории Москвы потребуется не только получить проект, но и оформить положительное техническое заключение об отсутствии воздействия на несущие элементы и конструкции здания.

Комментарий специалиста. Оформление проектной документации, а также технического заключения для субъектов г. Москвы, входит в компетенцию специализированных экспертных организаций. Эти организации должны состоять членами саморегулируемых организаций в сфере строительства, а также иметь допуск РФ на выполнение проектных работ.

Мнение Минрегиона о реконструкции фасадов

Для безопасного проведения работ на объектах капитального строительства должен быть разработан и согласован проект реконструкции. В отношении указанных видов работ на фасадах зданий, в Приказе Минрегиона РФ № 624 сформулировано требование об обязательном проведении инженерных изысканий и подготовке проектной документации при:

• облицовке поверхности внешних стен зданий природными и искусственными камнями и линейными фасонными камнями;
• устройстве вентилируемых фасадов.

Как указано в Приказе № 624, именно эти работы на фасадах зданий оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства.

Для жилых и нежилых объектов недвижимости

Для реконструкции фасада жилого объекта недвижимости (например, многоквартирного здания) требуется не только составить и утвердить проектную документацию, но и получить согласие собственников жилых помещений. Это согласие входит в обязательный комплект документов для одобрения проекта на проведение работ. Д

Проведение работ по реконструкции помещений и фасадов жилых зданий создает потенциальную угрозу гражданам, поэтому для положительного согласования проектной документации оформляется техническое заключение экспертной организации. К его ключевым характеристикам относится:

• документ содержит результаты обследования строительных конструкций, связанных с выполнением фасадных работ, на предмет их безопасности;
• в документ включаются исходные планы стен и фасадов, а также планы с указанием проектных решений;
• техзаключение выдается организацией, имеющей допуск СРО.

Для реконструкции нежилых зданий согласование существенно проще, нормативные акты Правительства Москвы не предусматривают требования о представлении положительного технического заключения. Однако это не устраняет обязанности по согласованию проекта фасадных работ в Москомархитектуры и утверждению акта выполненной реконструкции.

Комментарий специалиста. Общий перечень документов для согласования реконструкции, если для нее требует получить разрешение на строительство, регламентирован Градостроительным кодексом РФ. На территории Москвы соблюдение единого архитектурно-художественно облика города контролирует Москомархитектура (Комитет по архитектуре и градостроительству города Москвы).

Мнение кадастровой палаты и Росреестра

Если в ходе реконструкции зданий, в том числе и работ на фасадах, происходит изменение параметров здания (например, увеличение его объема за счет обустройства балконов, увеличение количества этажей и т.д.), после согласования итогового акта осуществляется подготовка технического плана с последующим кадастровым учетом в ЕГРН. Нюансы проведения кадастрового учета при различных видах работ по реконструкции регламентированы следующими актами:

• письмо Минэкономразвития РФ и ФГБУ «ФКП Росреестра» от 08.07.2013 № 08-2135-КЛ;
• письмо Минэкономразвития РФ и ФГБУ «ФКП Росреестра» от 26.06.2013 № 08-0906-НС.

Эти документы устанавливают рекомендации при проведении кадастрового учета отдельных видов работ по реконструкции, в том числе на фасадах зданий.

Исходя из содержания указанных актов, можно выделить следующие нюансы:

• проведение кадастрового учета осуществляется на основании технического плана и акта приемочной комиссии местного органа власти;
• если при изготовлении технического планакадастровый инженер выявит несоответствие параметров объекта требованиям проектной документации, он обязан изложить их в своих выводах;
• если в ходе проведения работ не изменяются внешние границы и назначение объекта, кадастровый учет проводится на основании заявления и технического плана.

По итогам кадастрового учета правообладателям выдается выписка из госреестра ЕГРН, после чего реконструкция считается официально узаконенной.

Комментарий специалиста. Указанные письма носят рекомендательный характер. Однако на практике, они применяются должностными лицами Росреестра при проведении кадастрового учета. По этой причине, положения писем Минэкономразвития и ФГБУ «ФКП Росреестра» будут учитывать и кадастровые инженеры при подготовке техническое документации.

Этапы согласования или узаконивания реконструкции фасадов

Реконструкция фасадов объекта недвижимости осуществляется на основании разрешения на строительство, если эти работы затрагивают конструктивные элементы здания и угрожают безопасности. Указанный документ будут выдавать органы местного самоуправления по месту расположению земельного участка под объектом недвижимости. Основанием для выдачи разрешительного бланка являются следующие документы:

• правоустанавливающие документы на землю – свидетельство о праве или выписка из ЕГРН;
• градостроительный план на землю, выданный не ранее трех лет до дня обращения;
• проектная документация;
• положительное экспертное заключение;
• согласие всех правообладателей на проведение реконструкции;
• копия свидетельства независимой экспертной организации, выдавшей заключение.

После оформления проекта реконструкции и получения экспертного заключения, все документы подлежат проверки в уполномоченном органе местной власти. В разрешении на строительство указывает срок выполнения работ.

Если работы на фасадах не подпадают под действие разрешения на строительство, этапы согласования реконструкции в Москве выглядят следующим образом:

• подготовка проекта запланированных работ в экспертной организации, имеющей аккредитацию и допуск СРО;
• получение положительного технического заключения о безопасности работ;
• положительное решение художественного совета Москомархитектуры;
• утверждение проекта службой Мосжилинспекции.

Наиболее важными этапами согласования являются подготовка проекта реконструкции и оформление положительного заключения по представленному проекту. По этой причине необходимо тщательно относится к выбору экспертной организации, имеющей право на разработку и оформление указанной документации. После завершения работ необходимо получить акт приемочной комиссии и технический план для проведения кадастрового учета.

Узаконивание реконструкции фасадов может проводиться и после фактического завершения работ. В этом случае оформляется аналогичный комплект документации, а согласование будет проводиться в административном или судебном порядке

Комментарий специалиста. Выдача положительного заключения по проекту реконструкции может осуществляться государственной или негосударственной экспертной организацией. При оформлении документов по второму варианту в уполномоченный орган представляется свидетельство об аккредитации экспертной организации.

Возможные сложности при согласовании

Нужно учитывать, что узаконить фактически проведенные фасадные работы намного сложнее, чем следовать стандартному варианту оформления документов. При подготовке первоначального проекта и технического заключения будут учета все требования градостроительных стандартов и регламентов к проведению работ, что исключит возможность отказа в согласовании.

На стадии оформления технического плана происходит проверка условия проведения работ, включенных в содержание проектной документации. Кадастровый инженер обязан изложить любые выявленные несоответствия в своем заключении, что создаст проблемы при получении акта приемочной комиссии. В этом случае положительное прохождение процедуры кадастрового учета будет невозможным.

Экспертная организация, имеющая аккредитацию и допуск СРО, имеет право выполнять все виды работ по оформлению проектной документации. В этом случае заказчик избежит неблагоприятных последствий на всех этапах согласования. Однако нудно учитывать, что любое отступление от проекта потребует повторного согласования и оформления новых разрешительных документов.

Источник

Ремонт фасада многоквартирного дома: рассмотрим в общих чертах

При возникновении разрушений на фасаде дома у жильцов возникает законный вопрос, кто должен выполнять ремонт и кто его оплатит. Эта статья поможет разобраться, когда возникает необходимость в капитальном восстановлении фасада, что входит в ремонт фасада многоквартирного дома.
Осуществление ремонтных и восстановительных работ регламентируют строительные правила СНИП, и решения местных исполнительных органов.

Кто отвечает за состояние фасада МКД

Как указано в п.1 ст.158 ЖК РФ, владелец квартиры обязан нести расходы на содержание помещения, которое ему принадлежит, поддерживать оптимальное состояние общего имущества в МКД соразмерно своей доле в праве общей собственности. Для этого он ежемесячно вносит фиксированную плату. Это правило также распространяется на владельцев нежилых помещений в доме.

Если компания управляет имуществом МКД на основании договора, она несет ответственность за надлежащее содержание фасада. Что касается того, кто ремонтирует фасад, если в доме ТСЖ, как правило, жильцы обращаются за услугами к подрядчику.

В контексте данной темы полезно выяснить, в чем заключаются права и обязанности ТСЖ.

Чтобы инициировать действия УК, нужно отправить обращение на имя директора организации. В письме следует аргументировать необходимость благоустройства наружных элементов здания.

Множество нормативно-правовых актов разной юридической силы регламентируют права и обязанности собственников квартир и управляющей компании.

Организационные мероприятия по выполнению капитального ремонта перечислены в Федеральном законе № 271-ФЗ в ЖК РФ от . Согласно этому документу, в субъектах РФ предусмотрены разные способы финансирования работ по капремонту.

Также следует принимать во внимание положения следующих нормативно-правовых актов:

1. Ст.166-174 ЖК. В них указаны общие требования относительно проведения капитального ремонта в МКД.
2. Гражданский кодекс (ст.210 о бремени содержания имущества).
3. Градостроительный кодекс.
4. Постановление Правительства № 615 от .

Перечисленные документы призваны урегулировать взаимодействие между собственниками квартир и региональными властями. Так, в постановлении Правительства № 615 указано, какие работы входят в капремонт, определены обязательства и ответственность за их выполнение.

На территориальные власти возложены организаторские и контролирующие функции. Владельцы же обязаны собрать средства на оплату работ.

Общие сведения

Ремонт преимущественно направлен на восстановление первоначальных характеристик объекта недвижимости и улучшение его внешнего вида.

Капремонт фасада можно разделить на три стадии:

1. Подготовительные работы. В их рамках осуществляется демонтаж старого покрытия, удаление грибковых образований, а также загрязнений с поверхности. Производится обработка швов, а также устранение трещин и повторная штукатурка.
2. Отделочные работы. Сюда входит нанесение нового слоя отделочного покрытия, например, камня, краски, плитки или декоративной штукатурки. На этой стадии можно осуществить установку вентилируемого фасада.
3. Замена или восстановление функциональных элементов. Если имеется необходимость, проводятся работы по восстановлению козырьков, перегородок, стеклопакетов, водостоков, а также прочих составляющих фасада объекта недвижимости.

Чем отличается капитальный ремонт от текущего

Отличительные особенности капитального и косметического ремонта представлены в таблице:

Вид ремонта	Особенности
Капитальный	Отличается большим объемом работ, включает в себя: · полностью удаляют с поверхности старое покрытие; · очищают поверхность от ржавчины, грибковых поражений, солевых пятен, пыли, и т. д.; · заделка трещин, грунтовка фасада; · выполняют утепление стен, герметизацию стыков; · нанесение защитно-декоративного покрытия в виде штукатурки, плитки, камня, и др.; · иногда выполняют полную замену окон, дверей, отливов, водосточных труб и др. элементов здания. Работы при капитальном ремонте здания направлены на полное восстановление или придание нового облика дому.
Косметический	Способствует поддержанию здания в хорошем состоянии. Включает в себя: очистка поверхности от старого покрытия, пятен ржавчины, плесени; заделка трещин, герметизация швов; грунтовка и покраска. Не только обновляется внешний вид, но и защищаются конструкции от разрушения в течении эксплуатации. Работы по реставрации фасада различаются, в зависимости от степени его разрушения. Нормативными документами устанавливается межремонтный интервал для проведения текущего ремонта 5 лет, для капитального — 10 лет. Когда необходим капитальный ремонт фасада В большинстве случаев разрушения фасада заметны невооруженным глазом, но полноценный визуальный осмотр проводит комиссия с участием специалистов, сотрудников УК и жителей МКД. Если речь идет о капитальном ремонте, привлекаются представители регионального оператора. Для выявления скрытых недостатков нужны инструментальные исследования. Явные признаки, которые свидетельствуют о необходимости восстановления фасада: штукатурный слой поврежден или опадает на площади более 30%; между блоками/панелями видны швы; трескается утеплительный слой; деформированы водосточные желоба; осадки скапливаются на наружной стене. В случае обнаружения вышеперечисленных признаков нужно как можно скорее начинать ремонтные работы. Узнайте подробнее о том, какой спектр работ включается в капитальный ремонт многоквартирных домов. Как действовать, если капремонт нужен раньше? Если собственники сочтут, что какие-то конструктивы подлежат немедленному восстановлению, то можно, не дожидаясь запланированной даты, приступать, но тут возникает большой вопрос с финансированием. Придется на эти внеплановые работы собрать дополнительные взносы сверх тех, которые утверждены как обязательные (ст. 189 ЖК). Корректировка оплат будет обязательно проведена, так что на определенное время жильцов, потратившихся на дополнительный ремонт, от внесения взносов освободят. Кроме средств, нужна также проектно-сметная документация, а еще кто-то должен этим заниматься вплотную. За решением этих проблем следует обратиться в свою управляющую компанию, которая от имени жильцов работает с местными властями и Региональным оператором. Орган местной администрации на основании подписанного между ним и оператором договора поручает последнему изготовление проекта и организацию проведения экспертизы. В соответствии с графиком производства работ в сроки, оговоренные в этом графике и в договоре, выполняются работы по капремонту общего имущества жильцов. Полезные советы о проектно-сметной документации смотрите на видео ниже: Как определяется необходимость проведения капитального ремонта фасада Основной документ, который служит причиной начала капитального ремонта фасада многоквартирного дома – официальное заключение спецкомиссии. Её участниками являются: господрядчик; уполномоченный работник управляющей организации (орган власти); активные члены из числа собственников, назначенные на общем собрании. После проверки и анализа всех разрушений, комиссия принимает решение – нужен ли капитальный ремонт или допустимо ограничиться лишь поверхностным восстановлением. Данное решение не основывается лишь на собственных убеждениях, а должно соответствовать нормативным документам. Капремонт многоквартирного дома проводиться с разрешения комиссии Так, капитальный ремонт проводится в том случае, если: износился утеплитель или нарушены швы между плитами, что влияет на проникновение влаги на несущую стену; 35% внешних стен содержит разрушение внешней облицовки; нарушена система водостока. Согласно результатам обследования внешних стен, комиссия выносит на обсуждение, какие капитальные работы нужно осуществить в зависимости от характера и степени разрушений. Исполнитель капитального ремонта Восстановлением фасада в рамках капительного ремонта занимается подрядчик, которого также называют региональным оператором. Организация не должна быть коммерческой. Фирму создают местные органы государственной власти с целью реализации программы проведения ремонтов, в соответствии с ФЗ от N 255). Оператор не обязан выполнять работы самостоятельно. Он может лишь координировать их, контролировать оплату, качество и сроки. Подрядчика можно выбрать и голосованием собственников, но им должна быть аккрадитованная фирма, обладающая разрешениями и допусками к проведению специальных видов работ. Источник Оцените статью Вам также может понравиться Схемы спутниковых ресиверов для ремонта РЕМОНТ СПУТНИКОВЫХ РЕСИВЕРОВ Рано или поздно, но большая Термостат для смесителя ремонт Ремонт смесителя с термостатом своими руками На взгляд Типовая норма времени по ремонту тяговых электродвигателей Определение трудоемкости ремонта тягового электродвигателя Уборка после ремонта иконка Как эффективно убрать квартиру после ремонта своими Фильтр тонкой очистки топлива ремонт Фильтр тонкой и грубой очистки топлива: устройство Холодильник зил 64 кш 260п ремонт Ремонт холодильника ЗИЛ своими руками Статья может Что будет если не платить взнос за капитальный ремонт Официально: Юристы объяснили, можно ли не платить за Шифтеры для велосипедов ремонт Как разобрать и смазать манетки велосипеда С помощью Правообладателям Политика конфиденциальности