Ремонт инженерных систем зданий что это

Ремонт внутридомовых инженерных систем

Виды инженерных систем жилого дома

Поддержка комфортных условий и нормального функционирования жилого дома обеспечивается целым комплексом инженерных систем. Основными из них можно назвать следующие коммуникации:

• холодное и горячее водоснабжение;
• водоотведение и канализация;
• теплоснабжение;
• газоснабжение;
• электрическая проводка и слаботочные сети;
• вентиляция;
• мусоропроводы;
• лифтовое хозяйство и т.д.

От технического состояния этих сетей зависит не только удобство, но и безопасность жильцов. Это предъявляет повышенные требования к своевременности и качеству исполнения восстановительных работ. В особой степени это относится к ремонту внутридомовых инженерных систем газоснабжения, электрической проводки и других инженерных сетей.

Текущий и капитальный ремонт

Работы по восстановлению инженерных систем многоквартирного жилого дома подразделяются на текущий и капитальный ремонт.

Текущий ремонт внутридомовых инженерных систем холодного водоснабжения и других коммуникаций предусматривает устранение локальных неисправностей и неполадок. В ходе такого ремонта может выполняться замена отдельных элементов системы, которые имеют повреждения, дефекты или отслужили свой регламентный срок эксплуатации. Например, проводится замена участков трубопроводов, запорной арматуры, устройств распределения электроэнергии и т.д. Регулярное проведение текущих ремонтных работ позволяет продлить ресурс инженерных коммуникаций, обеспечить их исправную работу с максимальной эффективностью.

Капитальный ремонт внутридомовых инженерных систем предполагает их полную замену или замену их значительной части. Его проведение предусматривается при достижении определенных сроков, при которых износ оборудования приближается к критическому уровню.

Состав работ по капитальному ремонту

Перечень работ при капремонте является индивидуальным для каждого типа инженерных сетей. Также он зависит от их технического состояния и особенностей комплектации.

При ремонте внутридомовых инженерных систем тепло- и водоснабжения проводится замена стояков и разводящих магистралей, запорной, запорно-регулирующей, предохранительной арматуры. Может меняться насосное и контрольное оборудование. В сетях отопления дополнительно предусматривается балансировка системы, замена или ремонт воздухоотводчиков, монтаж индивидуального теплового пункта и другого оборудования. Производится замена радиаторов отопления или других отопительных приборов в местах общего пользования.

Капитальный ремонт водоотведения и канализации предусматривает замену канализационных стояков и лежаков. Также меняются или реконструируется внутренний водосток дома, монтируется водоотвод. Выполняется установка канализационных клапанов, которые обеспечивают более комфортное пользование системой и предотвращают аварийные ситуации.

В капитальный ремонт внутридомовых систем электроснабжения входит замена электропроводки, вводно-распределительных устройств. Устанавливаются новые домовые, подъездные, этажные распределительные электрощиты, меняется защитная аппаратура. Также сюда входит замена сетей общедомового освещения, аварийного, наружного освещения. Могут устанавливаться фотовыключатели и другое современное оборудование, повышающее эффективность и экономичность системы. Меняются сети электроснабжения инженерного оснащения дома.

В сетях газоснабжения проводится замена внутридомовых и фасадных газопроводов. Устанавливается новое газовое оборудование и запорная арматура. Проводится замена или ремонт разводящих газовых магистралей.

Капитальный ремонт вентиляции многоквартирного дома предусматривает чистку вентканалов, замену вентиляционных решеток. При использовании в здании принудительной вентиляции с механическим побуждением проводятся работы по диагностике и капремонту оборудования.

Периодичность проведения капремонта

Эффективность и безопасность сетей зависит от того, насколько своевременно выполняется их реконструкция. Для каждого типа внутридомовых инженерных коммуникаций предусматривается своя периодичность проведения капитального ремонта. В том числе для основных сетей нормативной документацией устанавливаются следующие сроки:

• капитальный ремонт внутридомовых инженерных систем теплоснабжения — 25 лет;
• горячее и холодное водоснабжение — 15 лет (при оцинкованных стояках — 30 лет);
• замена внутридомовых сетей электроснабжения — 20 лет;
• замена чугунных стояков канализации — 40 лет;
• замена пластиковых и керамических стояков канализации — 60 лет.

При нарушении сроков капитального ремонта инженерные сети приходят в аварийное состояние. Результатом этого становятся ЧП, которые приводят к существенному материальному ущербу. Также может возникать угроза безопасности жильцов и персонала, обслуживающего здание. Поэтому организация, эксплуатирующая жилой дом, обязана строго контролировать сроки эксплуатации систем и своевременно проводить ремонтные работы.

Однако необходимость проведения капитального ремонта может возникать и раньше установленного регламентом срока. Ресурс систем зависит от многих факторов, включая качество установленных элементов, качество монтажных работ, условия эксплуатации и т.д. Поэтому в некоторых случаях критический износ может наступать раньше. На наличие серьезных проблем могут указывать различные нарушения в работе коммуникаций, например, значительное снижение напора воды на верхних этажах, слабый прогрев радиаторов отопления, появление неприятного запаха из подвала или из вентиляционных каналов, частые засоры в канализационных стояках, сбои в работе электрооборудования и т.д.

Как запросить досрочный капитальный ремонт

Капремонт инженерных систем жилых домов проводится в соответствии с региональной программой, которой устанавливаются конкретные сроки для каждого здания. Поэтому выполнение работ раньше срока возможно только при наличии оснований.

Для этого жильцам дома необходимо обратиться с соответствующим заявлением в ТСЖ, управляющую компанию или другую организацию, на балансе которой находится здание. Заявление составляется в свободной форме с указанием сути проблемы, даты последнего осмотра, описания состояния сетей.

На основании поданного заявления проводятся экспертизы, в ходе которых оценивается фактическое состояние инженерных систем и необходимость в капитальном ремонте. После этого подается заявка на внесение изменений в региональную программу, и проводится капремонт аварийных коммуникаций.

Кто оплачивает капитальный ремонт инженерных систем

Определение лица, обязанного оплачивать капитальный ремонт инженерных систем, зависит от того, в чьей собственности находится жилье.

Если квартиры в доме приватизированы жильцами, то именно на них ложится бремя стоимости капремонта. Формирование фонда на капитальный ремонт осуществляется за счет отчисления части средств из оплаты коммунальных услуг, перечисляемой собственниками жилья. С недавнего времени в платежки за квартплату внесена соответствующая графа. Размер платы определяется площадью жилья. Соответственно, чем больше габариты квартиры, тем больше средств должны должен вносить ее владелец. Перечисляемые жильцами средства аккумулируются в фонде капитального ремонта. При наступлении плановых сроков или при необходимости внеочередной реконструкции инженерных систем накопленные средства на оплату соответствующих работ, материалов, услуг.

Квартиры в многоквартирных домах могут быть не приватизированными, а находиться в муниципальной собственности или в собственности юридических лиц. В подобных случаях обязанность финансирования затрат на капитальный ремонт инженерных систем возлагается на соответствующего собственника здания — муниципальные органы или организации.

Источник

Работы по инженерно-техническому обслуживанию зданий

Инженерно-техническое обслуживание зданий — мероприятия, которые направлены на поддержание исправности всех инженерных систем, которые используются на объекте. Грамотное профессиональное обслуживание инженерных систем необходимо для обеспечения безопасности объекта и соблюдения требований, установленных государственными инстанциями. Заказ услуги возможен как в разовом формате, так и на условиях постоянного комплексного обслуживания.

Что такое инженерно-техническое обслуживание зданий?

Инженерно-техническое обслуживание зданий — это работа с рядом сетей на объекте. К ним относятся:

• водоснабжение, канализация;
• отопление, вентиляция, кондиционирование;
• газоснабжение и компоненты;
• охранные и пожарные системы;
• электрообеспечение.

Обслуживание инженерных систем позволяет решить следующие задачи:

• предотвратить аварийные поломки и заранее провести необходимые профилактические работы;
• настроить оборудование корректно и следить за его работой, чтобы избежать преждевременного износа;
• добиться максимального комфорта для людей, работающих или живущих на объекте;
• обеспечить безопасность работы производства или жилого здания, соблюсти требования контролирующих и проверяющих органов;
• оптимизировать расходы на эксплуатацию объекта, выбрать экономичные приборы и эффективные решения.

Заказать инженерно-техническое обслуживание зданий можно в организациях, которые специализируются на техобслуживании объектов определенного класса. Чаще всего такие компании предлагают обслуживание инженерных систем в жилых объектах. Если требуется работа со сложным промышленным объектом, заранее согласовываются условия и объем услуг. Не каждая компания имеет компетенцию, чтобы работать с профильным оборудованием, и может гарантировать достойное содержание сетей со сложной структурой.

Объем работ по инженерно-техническому обслуживанию зданий

Услуги по инженерно-техническому обслуживанию зданий могут включать следующие виды работ:

• предупредительный и текущий ремонт сетей всех видов;
• диагностика оборудования, локальная настройка и замена комплектующих;
• подготовка к сезонной эксплуатации — измерения, проверка исправности, промывка, очистка механизмов, перенастройка;
• контроль состояния приборов, ведение отчетной документации, планирование замены, модернизации;
• плановые и экстренные осмотры, целью которых является фиксация состояния приборов и техники, определение необходимости ремонта или замены.

Инженерно-техническое обслуживание зданий может дополнительно включать клининг территории и помещений, ландшафтные работы, маркетинговые услуги по продвижению объекта и коммерческое управление недвижимостью.

Обслуживание инженерных систем — это обязательная процедура, которая позволяет существенно минимизировать риски аварий на объекте и снизить расходы на дорогостоящее восстановление объекта после серьезных поломок.

Преимущества инженерно-технического обслуживания зданий в компании AKTAVEST

В нашей компании вы можете заказать инженерно-техническое обслуживание зданий и сооружений на выгодных условиях. Наша организация специализируется на комплексных услугах и готова предложить наиболее подходящий для вас формат сотрудничества.

Обслуживание инженерных систем мы можем совместить с полным техническим обслуживанием объекта. Мы самостоятельно будем вести отчетную документацию, планировать осмотры, ремонт в соответствии с требованиями объекта. Наши специалисты могут предложить оптимальные варианты для развития вашего объекта, его совершенствования, снижения затрат на ресурсы.

Инженерно-техническое обслуживание зданий выполняется с использованием высокоточных измерений, опирается на действующие стандарты и нормативы, учитывает специфику использования объекта.

В перечень оказываемых услуг входит все, что необходимо для безопасной и комфортной эксплуатации строения. Обращаясь к нам, вы экономите свое время, силы и гарантируете зданию отличное состояние и полное отсутствие претензий со стороны проверяющих инстанций.

Источник

Можно ли проводить обслуживание инженерных систем самостоятельно?

Чтобы эксплуатировать здание максимально эффективно, его инженерные системы нужно регулярно обслуживать. И здесь у собственников или арендаторов есть два варианта: выполнять его собственными силами или привлечь для этой цели специализированную компанию.

Какие работы выполняют при обслуживании инженерных систем

Обслуживание инженерных систем требует выполнения следующих работ:

• проведения регулярных визуальных осмотров коммуникаций и оборудования с устранением мелких неисправностей;
• выполнения планово-профилактических работ без отключения инженерных систем с тестированием оборудования, входящего в его состав;
• проведения плановых ремонтов с отключением инженерных систем, разборкой оборудования, его очисткой, смазкой и заменой изношенных деталей и узлов;
• выполнения сезонной подготовки инженерных систем;
• проведения аварийных ремонтов.

Обслуживание инженерных систем собственными силами

Принимая решение обслуживать инженерные системы здания самостоятельно, собственники преследуют две цели: они хотят удешевить процесс и лучше контролировать его. Мы можем выделить несколько особенностей такого подхода.

1. Собственнику понадобится нанять штат сотрудников: электриков, слесарей, сантехников, специалистов по ремонту и обслуживанию систем вентиляции и кондиционирования, специалистов по системам безопасности и прочих. Они должны быть опытными и квалифицированными, поэтому придется потратить время на их поиск.
2. Нанятым на работу сотрудником необходимо платить зарплату и налоги с нее. При этом нужно понимать, что не все они будут работать с полной загрузкой. Например, для автоматических систем пожаротушения, пожарной сигнализации, противодымной защиты и внутреннего пожарного водопровода оптимальная регулярность технического обслуживания – 1 раз в месяц; для систем видеонаблюдения, вентиляции и кондиционирования – 1 раз в квартал; для электросетей, систем охранной сигнализации, отопления, водоснабжения и канализации – 1 раз в год.
3. Нанятым в штат сотрудникам понадобится приобрести спецодежду, инструмент и оборудование, необходимое для технического обслуживания инженерных систем. Впоследствии все это нужно регулярно обновлять.
4. Необходимо обзавестись складом запчастей и расходных материалов. Они будут нужны при проведении текущих или аварийных ремонтов.
5. Придется регулярно взаимодействовать с коммунальными службами и надзорными органами. Вести с ними переговоры и вырабатывать подходящее решение не всегда просто.
6. Еще одна особенность состоит в том, что свой штат вовсе не обязательно приведет к уменьшению расходов на обслуживание инженерных сетей. Нанятых сотрудников вряд ли будут интересовать расходы собственника на плановые или аварийные работы. А раз такой заинтересованности нет, то и профилактическому обслуживанию штатный персонал может уделять недостаточное внимание. В результате количество поломок может не уменьшиться, а возрасти.

Авария может парализовать нормальное функционирование здания

Обслуживание инженерных систем силами специализированной компании

Привлечение специализированной компании для обслуживания инженерных систем может оказаться более удобным и выгодным вариантом для собственника здания.

1. У собственника отпадает необходимость нанимать штат сотрудников.
2. Не нужно приобретать спецодежду, инструменты и оборудование, необходимое для технического обслуживания инженерных систем.
3. Не понадобится запас расходных материалов и запасных частей для выполнения ремонтов.
4. Нет необходимости взаимодействовать с коммунальными службами и надзорными органами. При заключении долгосрочного договора эту часть работы берет на себя обслуживающая компания, специалисты которой знают действующие нормы и правила, умеют вести переговоры и вырабатывать оптимальные решения.
5. Специализированная компания в соответствии с требованиями договора регулярно проводит профилактические работы, диагностику и текущие ремонты, поэтому количество поломок уменьшится.
6. Оплата услуг специализированной компании при заключении долгосрочного договора оказывается ниже бюджета на содержание своего штата сотрудников. В нашей практике встречались случаи, когда она была в два раза меньше.

Заключение

Специализированная компания выполнит работу дешевле и избавит собственника от необходимости решать массу сопутствующих вопросов. Главное – грамотно подойти к выбору такой компании и доверить обслуживание инженерных систем опытным и знающим специалистам.

Источник