Ремонт кровли арендованного помещения

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25 мая 2004 г. N Ф08-2158/04 «Поскольку договором на арендатора возложена обязанность по проведению текущего ремонта только занимаемых помещений, а крыша не относится к предмету аренды, то арендатор не должен нести расходы по ремонту кровли» (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа
от 25 мая 2004 г. N Ф08-2158/04
«Поскольку договором на арендатора возложена обязанность по проведению
текущего ремонта только занимаемых помещений, а крыша не относится к
предмету аренды, то арендатор не должен нести расходы по ремонту кровли»
(извлечение)

Южно-Российский институт международных отношений (далее — институт) обратился в арбитражный суд с иском к ОАО «Учебно-производственный комбинат «Профекс»» (далее — комбинат) о проведении ремонта крыши здания, арендуемого по договору аренды от 01.09.97 N 26.

В ходе рассмотрения дела истец уточнил исковые требования и просил понудить ответчика исполнить условия договора от 01.09.97, устранив протекание крыши арендуемого здания.

Решением суда от 17.12.03, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 16.02.04, иск удовлетворен.

Судебные акты мотивированы тем, что ремонт крыши обязан осуществлять арендодатель, поскольку предоставляемое им имущество должно находиться в состоянии, пригодном для использования по назначению.

В кассационной жалобе комбинат просит судебные акты отменить, в иске отказать. Заявитель утверждает, что крыша повреждена по вине истца. Поэтому обязанность по устранению вреда лежит на институте. Кроме того, заявитель полагает, что суд неправильно применил статью 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку устранение течи крыши относится к текущему ремонту, который обязан производить истец.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела и проверив обоснованность доводов жалобы, считает, что судебные акты надлежит оставить без изменения по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, на основании договора от 01.09.97 N 26 комбинат передал в аренду институту нежилые помещения для использования в качестве учебных аудиторий 3-го и 4-го этажей здания, расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. Восточно-Кругликовская, 45.

В процессе пользования имуществом выявилась течь крыши. Истец неоднократно сообщал ответчику о дефекте кровли и просил устранить данный недостаток.

Ответчик факт течи крыши не отрицает, но считает, что расходы по ремонту крыши обязан нести арендатор.

Суды первой и апелляционной инстанций, полно и всесторонне исследовав обстоятельства дела, сделали правильный вывод о том, что истец не обязан участвовать ни в текущем, ни в капитальном ремонте кровли.

В соответствии с пунктом 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Пунктом 2.1.1 договора от 01.09.97 на арендодателя возложена обязанность по проведению капитального ремонта предоставляемых помещений.

Согласно пункту 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Поскольку договором от 01.09.97 на арендатора возложена обязанность по проведению текущего ремонта только занимаемых помещений, а крыша не относится к предмету аренды, то истец не должен нести расходы по ремонту кровли.

Доводы заявителя о виновности истца в повреждении крыши были предметом исследования и оценки судами первой и апелляционной инстанций. Выводы судебных инстанций о недоказанности вины истца основаны на исследовании и оценке материалов дела. Поскольку кассационная инстанция неправомочна переоценивать доказательства, то данный довод ответчика подлежит отклонению.

Арендатор на основании статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации имеет право требовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков переданного в аренду имущества. Поэтому судебные инстанции правомерно удовлетворили иск и обязали комбинат устранить дефект крыши.

При указанных обстоятельствах у суда основания для удовлетворения жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 274 , 286 , 287 , 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение от 17.12.03 и постановление апелляционной инстанции от 16.02.04 Арбитражного суда Краснодарского края по делу N А32-25253/03-1/440 оставить без изменения, кассационную жалобу — без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Источник

Аренда помещения: как не потерять деньги на ремонте

Справочная / Договоры

Аренда помещения: как не потерять деньги на ремонте

Арендатор редко обходится без ремонта помещения. Чтобы не отдать за ремонт лишнего, стоит знать закон, внимательно читать договор аренды и действовать правильно. Мы разобрали три частые ошибки арендаторов и рассказали, как их избежать.

Ремонт без согласия арендодателя

Часто арендатор первым делом вкладывается в ремонт: меняет планировку и дизайн под свой бизнес и вкус. После такого ремонта работать в помещении более комфортно, а его цена увеличивается. Арендодатель сможет продать его дороже или сдать новому арендатору по ставке выше, чем сейчас. Закон называет это неотделимыми улучшениями имущества — ст. 623 ГК РФ.

Неотделимые улучшения — это когда в помещении сделали ремонт, чтобы стало лучше, новее. Но технической необходимости не было: с потолка не капало, пол не проваливался, розетки не искрили.

По закону так: если арендодатель согласился на неотделимые улучшения, он компенсирует арендатору расходы, когда тот съезжает. Как вариант — стоимость ремонта засчитывают в будущую арендную плату. Это идеальная ситуация для арендатора.

Ремонт, сделанный без согласия арендодателя, арендатору не возмещается. Даже если арендатор сделал очень качественный ремонт и помещение выросло в цене. Суды разбирали подобные споры. К примеру, предприниматель вложил в обновление зала под закусочную почти три миллиона. Потом так вышло, что договор аренды разорвали досрочно. Арендатор хотел компенсацию, но суд отказал. Собственник не давал согласия на улучшения, а смету на работы вообще не видел — дело № А62-289/2017.

Чтобы получить компенсацию за ремонт, надо письменно согласовать с арендодателем проект перепланировки, смету на работы и стройматериалы и любые другие расходы.

В договор аренды может попасть невыгодное арендатору условие, что арендодатель не возмещает стоимость неотделимых улучшений и не уменьшает за их счёт арендную плату. Так можно по закону. Не пропустите подобные пункты в договоре.

Отдельная история — когда арендатор поторопился и начал ремонт до подписания договора аренды. Потом что-то пошло не так, с арендой не получилось и договор так и не оформили. В этом случае правила об аренде и улучшениях не работают. Ремонт остаётся собственнику, и он обязан оплатить его по правилам о неосновательном обогащении из ст. 1102 ГК РФ. Но тоже только если соглашался на работы и был в курсе стоимости. В подобной ситуации предприниматель потерял полмиллиона на установке новых окон и вентиляции в помещении, где так и не получилось поработать — дело № А17-702/2011.

Капремонт по договору аренды делает арендатор

Время от времени в помещении что-то отваливается, выходит из строя и нуждается в замене. Правила из ст. 616 ГК РФ здесь такие: мелкий ремонт делает арендатор, капитальный — арендодатель.

Но в договоре аренды обязанности можно распределить как угодно. Например, и текущий, и капитальный ремонт повесить на арендатора. Бывает, арендодатели сдают недвижимость именно на таких условиях. А бывает, что подобный пункт случайно попал в шаблон договора аренды. Но суть дела не меняется.

Капитальный ремонт — это замена труб, проводки, сантехники, сгнившего пола, текущего потолка, треснувшей штукатурки. Капитальный ремонт всегда вызван технической необходимостью. Без него работать в помещении опасно, холодно или негигиенично. Как правило, на капитальные работы и материалы уходят немаленькие деньги.

Если по договору аренды капремонт возложен на арендатора, придётся платить из своего кармана. Один предприниматель потерял два с половиной миллиона на ремонте текущей крыши и затопленного подвала. Предъявить расходы собственнику не получилось. По договору аренды капремонт делает арендатор, а состояние крыши и подвала он видел, когда принимал помещение— дело № А73-15490/2017.

Простая онлайн-бухгалтерия для предпринимателей

Сервис заменит вам бухгалтера и поможет сэкономить. Эльба сама подготовит отчётность и отправит её через интернет. Она рассчитает налоги, поможет формировать документы по сделкам и не потребует специальных знаний.

Ремонт за свои деньги, если во время приёмки арендатор не сказал о недостатках

Арендодатель обязан передать помещение, в котором арендатор сможет вести свой бизнес. В договор записывают, что именно арендатор собирается делать — организовать магазин, офис или ресторан. Это следует из ст. 611 ГК РФ.

Передачу помещения оформляют актом. Во время приёмки арендатор осматривает его состояние и если видит недостатки, записывает в акт. Такие недостатки называют видимыми. Дальше собственник устраняет недостатки за свои деньги, делает скидку к арендной плате или компенсирует арендатору его расходы.

Если арендатор молча согласился с недостатками, с арендодателя снимается ответственность. Даже когда по факту помещение не пригодно для вида деятельности арендатора, и собственнику это ясно. К примеру, помещение берут под шаурму навынос, но в зал не подведена вода. Без записи в акте арендатор заплатит за трубы и канализацию своими деньгами. Правило — из ст. 612 ГК РФ.

А вот предъявить собственнику скрытые недостатки можно и после подписания акта. Если спустя время окажется, что склад в цоколе затапливают вешние воды, можно требовать установить дренаж, снизить плату или возместить свои расходы. Ограничений по времени здесь нет.

Источник