Ремонт крыши при непосредственном управлении

Чинить крышу в новостройке обязана УК, даже если причиной прорех в кровле и протечек являются дефекты, допущенные застройщиком

AndrewLozovyi / Depositphotos.com

Возникновение недостатков общего имущества МКД по вине застройщика, а равно гарантийные обязательства застройщика по устранению допущенных нарушений не устраняют обязанности УК, установленные законодательством и договором управления, по содержанию общего имущества в надлежащем состоянии (Определение Верховного Суда РФ от 20 февраля 2021 г. № 309-ЭС20-20751).

На это указала тройка судей СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ, пересматривая дело об спаривании предписания органа ГЖН.

Ранее жилищная инспекция – по многочисленным жалобам жителей МКД – осмотрела крышу дома и обнаружила прорехи в металлической кровле. По мнению ОГЖН, виновата УК, – это ею не произведены работы, выполняемые в целях надлежащего содержания крыши, не обеспечено надлежащее ее содержание (наличие повреждений, просветов, отверстий кровли над двумя квартирами). ОГЖН выдал УК предписание с формулировкой «произвести работы, выполняемые для надлежащего содержания крыши МКД, – устранить вышеуказанные нарушения».

УК с предписанием не согласилась, в суде ссылалась на следующее:

• по результатам строительно-технической экспертизы крыши дома эксперт пришел к заключению, что спорные дефекты в кровле являются строительными дефектами, по причине которых в зоне вентиляционных каналов некоторых квартир третьего этажа здания появились следы увлажнения, повредившие отделочную поверхность;
• следовательно, выявленные в кровле недостатки возникли не в результате ненадлежащего содержания общедомового имущества, а являются строительными дефектами. То есть вопрос об их устранении должен решаться застройщиком в рамках гарантийных обязательств (и иск городской администрации к застройщику по данному вопросу уже подан в арбитражный суд; правда, впоследствии из-за ликвидации ответчика дело прекращено, – сразу после рассмотрения судом округа дела о предписании);
• УК управляет спорным МКД по результатам открытого конкурса. Это значит, что у нее нет возможности поднять тариф на СОИ. А следовательно, и денег на ремонт крыши у нее нет и взять их неоткуда. Получается, что оспариваемое предписание является неисполнимым;
• согласно мнению эксперта, ремонт дефектов кровли должен носить «капитальный» характер;
• значит, для устранения выявленных нарушений нужны работы по капитальному ремонту кровли. Однако ОСС по данному вопросу не было, а в отсутствие соответствующего решения ОСС проводить работы по капремонту недопустимо.

В первой инстанции УК выиграла, затем проиграла, однако суд округа вновь встал на ее сторону и признал спорное предписание недействительным, – дескать, предписание дано ненадлежащему лицу, а обязанность по ремонту крыши должна быть возложена на застройщика; денег на ремонт у УК объективно нет (конкурс был выигран с минимальным тарифом), а УК проводила неотложные срочные работы, которые не устранили проблемы.

Все важные документы и новости о коронавирусе COVID-19 – в ежедневной рассылке Подписаться

Верховный Суд РФ отменил постановление суда округа и оставил в силе постановление апелляционного суда:

• согласно Правилам техэксплуатации жилфонда № 170 УК должна обеспечить исправное состояние кровли, защиту от увлажнения конструкций от протечек кровли, устранять, не допуская дальнейшего развития, деформации в различных кровельных конструкциях;
• по пункту 7 Минимального перечня к работам, выполняемым в целях надлежащего содержания крыш МКД, относятся, кроме прочего, проверка кровли на отсутствие протечек, а при выявлении нарушений, приводящих к протечкам, – незамедлительное их устранение. В остальных случаях – разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ;
• таким образом, действующим законодательством предусмотрена безусловная обязанность УК выполнять работы, связанные с содержанием и ремонтом общего имущества, входящие в Минимальный перечень, вне зависимости от обязательств иных лиц в отношении такого имущества, а в определенных случаях – незамедлительно;
• суд апелляционной инстанции верно отметил, что оспариваемым предписанием на УК возложена обязанность по обеспечению надлежащего содержания крыши МКД путем устранения повреждений кровли над конкретными квартирами, а не по проведению капитального ремонта крыши;
• следовательно, предписание соответствует закону и не нарушает права и законные интересы УК. При этом сам по себе факт возникновения недостатков вследствие ненадлежащего исполнения обязанностей застройщиком и наличия у него обязательств по устранению допущенных нарушений в течение гарантийного срока не устраняет установленные законодательством и договором управления обязанности УК по содержанию общего имущества в надлежащем состоянии.

Источник

При непосредственном способе управления проведение ремонта крыши обеспечивают собственники

3 Августа 2018, 10:17

В инспекцию государственного жилищного надзора Волгоградской области поступило коллективное обращение жителей многоквартирного дома № 4″б» по ул. Ленина в р.п. Быково по вопросам обоснованности переноса срока капитального ремонта жилого здания на более поздний период. Также граждане пожаловались на ненадлежащее техническое состояние конструктивных элементов крыши многоквартирного дома.

Инспекцией Госжилнадзора Волгоградской области было проведено обследование конструктивных элементов крыши, в ходе которого установлено ненадлежащее техническое состояние кровельного покрытия дома. При этом ответственность за техническое состояние крыши несут собственники дома, поскольку дом находится на непосредственном способе управления. То есть собственники либо разово нанимают специалистов для проведения каких-либо работ, либо заключают договор обслуживания на более длительный срок.

Собственниками помещений в данном многоквартирном доме выбран непосредственный способ управления. Однако договор на выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества с какой либо управляющей или обслуживающей организацией до настоящего времени не заключен. Таким образом, вся ответственность о надлежащем состоянии крыши лежит на собственниках помещений в указанном доме.

Заявителям даны разъяснения, что выбор способа управления многоквартирным домом – это обязанность собственников помещений в многоквартирном доме, которые должны решить этот вопрос на общем собрании путем голосования. В соответствии со статьей 45 Жилищного кодекса Российской Федерации, любой собственник помещений вправе выступить инициатором проведения общего собрания по вопросу выбора способа управления домом и выбора управляющей организации.

Согласно информации УНО «Региональный фонд капитального ремонта», капитальный ремонт дома № 4″б» по ул. Ленина в р.п. Быково запланирован на 2033 год. Очередность проведения капитального ремонта определяется в соответствии с установленными критериями, в числе которых, собираемость взносов на капитальный ремонт, общий физический износ и другие. Так, собираемость взносов на капитальный ремонт по данному дому составляет чуть более 85%.

Источник

Ремонт общего имущества в небольшом доме. Можно ли взыскать расходы с других собственников?

Крыша, разрушенная штормовым ветром, стала «яблоком раздора» между собственниками небольшого многоквартирного дома в Кривошеинском районе Томской области.

Дом не обслуживался какой-либо организацией, собственники содержали его своими силами.

В октябре 2019 года штормовой ветер частично разрушил кровлю, стропильную систему и кирпичный парапет по фасаду МКД. Актом обследования дома, утвержденным главой Кривошеинского района, зафиксированы все повреждения и установлен размер причиненного ущерба — 242 тысяч рублей.
Собственники жилых помещений, справедливо опасаясь осенней непогоды, промокания конструкций дома и порчи имущества, оперативно приняли меры по ремонту крыши.
На восстановительный ремонт было потрачено 159 тысяч рублей, из которых 104 тысячи — стоимость строительных материалов, а остальное — оплата бригаде строителей за выполненные работы.

Все вопросы, связанные с ремонтом крыши, обсуждались собственниками на общем собрании. Однако решения принимались в устной форме и не были запротоколированы.
Только один собственник (далее — ответчик) наотрез отказался от участия в общем собрании и оплаты восстановительных работ. Проигнорировал он и письменную претензию с требованием добровольно выплатить сумму, уплаченную за него при проведении ремонта.

Конфликт пришлось разрешать в мировом суде Кривошеинского судебного района Томской области.
Истцом выступил собственник, за чей счет производилась оплата ремонта.

Стороны предъявили следующие требования и их обоснования:

Истец	Ответчик
Взыскать с ответчика стоимость ремонтных работ — 39 711,75 руб., расходов по оплате госпошлины — 1 392 руб.	Отказать в удовлетворении исковых требований
Крыша МКД — это общедомовое имущество, поэтому оплатить ремонт обязаны все собственники, независимо от этажа проживания	Ремонт крыши был выполнен в одностороннем порядке, без проведения общего собрания Истцом не представлены доказательства необходимости ремонта и несения расходов на него

Что касается фактических обстоятельств дела, суд первой инстанции установил:

• необходимость ремонта кровли возникла в связи с чрезвычайной ситуацией, вызванной погодными условиями;
• истец представил все доказательства, подтверждающие повреждение кровли, расчет затрат на необходимый ремонт, факт произведенной оплаты;
• срочность принятых мер по ремонту крыши была обусловлена реальной угрозой уничтожения имущества и промокания конструкций МКД;
• работы по ремонту были направлены на сохранение общего имущества дома, являлись необходимыми и выполнены в интересах всех собственников;
• ответчик не представил доказательств, опровергающих доводы истца и подтверждающих его собственные доводы.

Что касается взыскания с ответчика суммы на ремонт крыши, то суд руководствовался следующим:

• будучи собственником квартиры, ответчик обязан соразмерно своей доле участвовать в издержках по содержанию общего имущества МКД (ст. 249 ГК РФ);
• «участник долевой собственности, понесший расходы на неотделимые улучшения общего имущества в целях приведения его в состояние, пригодное для использования, вправе требовать их возмещения от другого сособственника соразмерно его доле» (Определение СК по гражданским делам Верховного суда РФ от 13 марта 2018 года № 11-КГ17 – 37);
• необходимость проведения ремонтных работ для сохранения имущества пригодным для его использования по назначению — одно из главных условий для возмещения расходов, понесенных другим сособственником. В данном деле оно соблюдено.

Суд первой инстанции удовлетворил требования истца частично. С учетом долей в общем имуществе сумма взыскания была снижена до 39 314 руб., а компенсация госпошлины — до 1 379,12 руб.

Ответчик попытался оспорить это решение в апелляционном и кассационном порядке, однако суды отказали ему в удовлетворении жалоб. Ранее вынесенное решение было оставлено без изменений (Определение Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 15.03.2021 № 88 – 4864/2021).

Источник

При непосредственном управлении МКД жильцы не ремонтируют наружную стену дома и крышу.

При непосредственном управлении МКД жильцы не ремонтируют наружную стену дома и крышу. Дом постепенно разрушается. Кто и как исправляет ситуацию?

Ответы на вопрос:

Обслуживающая организация, с которой вы заключили договор.

Похожие вопросы

У нас угловая квартира и зимой потекла стена, хотя крыша отремонтирована. Кто должен ремонтировать наружные стены? И куда обращаться? Квартира куплена недавно, и уезжать с нее мы не хотим.

Мы живём в многоквартирном доме на последнем этаже. Не давно обнаружили протечки крыши. Собрались в жко, они пообещали отремонтировать крышу. У нас в квартире натяжной потолок. Из за протечки крыши отвалилась штукатурка на этот самый потолок и начала разрушаться стена. Сейчас нам нужно вскрывать потолок и ремонтировать стену. Можем ли мы компенсировать свои расходы от жко?

Протекает крыша в новом доме, гарантийный срок истек. Крыше требуется капитальный ремонт. Кто и на какие средства должен ремонтировать крышу?

Спасибо, что отозвались на мой вопрос!

Хотела бы уточнить: в УК обращалась, Ногтях мероприятия не приносят желаемого результата, обратилась в жилищную инспекцию: они видят решение проблемы в открытие спецсчета на капитальный ремонт. Но даже если спецсчет будет открыт, деньги на него поступят по истечении двух лет, так мне пояснили в УК. А крыша протекает на протяжении уже трех лет. Текущий ремонт не помогает устранить протечку. Могу ли я требовать капитального ремонта от УК уже сейчас? Где можно взять средства на ремонт?

В многоквартирном доме протекает крыша и швы в стенах. Квартиры находятся в частной собственности. Последний ремонт крыши проводился в 1998 году, подъезды не ремонтировались еще дольше. Замены труб и сантехники в квартирах за 30 лет эксплуатации дома не было. Управляющая компания ремонтировать крышу и стены отказывается. Никаких ТСЖ и пр. жильцы не организовывали. В квитанции по оплате ежемесячных коммунальных услуг значится графа «содержание и ремонт жилья», оплата берется за кв.м. соответственно площади квартиры. Кто должен ремонтировать крышу и за чей счет?

Главный инженер управляющей компании заявил что будет ставить вопрос о полном ремонте крыши за счет жильцов правомерно ли это?

В многоквартирном доме протекает крыша и швы в стенах. Квартиры приватизированы в начале 90-х годов. Последний ремонт крыши проводился в 1996 году, подъезды не ремонтировались еще дольше. Замены труб и сантехники в квартирах за 30 лет эксплуатации дома не было. Управляющая компания ремонтировать крышу и стены отказывается, мотивируя отказ приватизацией квартир. Никаких ТСЖ и пр. жильцы не организовывали. В квитанции по оплате ежемесячных коммунальных услуг значится графа «содержание и ремонт жилья», оплата берется за кв.м. соответственно площади квартиры. Кто должен ремонтировать крышу и за чей счет?

От дождя протекла крыша в некоторых квартирах. Капремонт дома сделан в июле-августе 2012 года. В доме непосредственное управление. Гарантия по капремонту вроде бы 3 года. Кто должен ремонтировать крышу и погашать убытки?

Источник