ЧАСТЬ I Определение стоимости ремонта квартиры ресурсным способом — ценообразование
1. Как составить смету на ремонт квартиры.
1.3. Определение накладных расходов сметы.
1.3.1.
Что значит накладные расходы, применительно к ремонту квартиры
Если сказать по простому, то Накладные расходы, это такая штука, которую на стенку не приклеешь, а деньги на неё потратишь. Вот список основных затрат, которые приходится делать при ремонте, и которые не всегда учитывают при расчёте стоимости ремонта, но обязательно тратят по окончании.
Вынос и вывоз строительного мусора
Доставка материалов автотранспортом, разгрузка, перенос и подъём материалов
Оплата труда прораба и снабженца
Уборка в квартире
Хотелось бы поговорить по каждому пункту отдельно.
1.3.2.
Вынос и вывоз строительного мусора
При ремонте одной комнаты, со снятием старых покрытий и заменой окон и дверей, получается около 250 кг строительного мусора. Если у Вас в договоре написано, что исполнитель обязуется вынести и вывезти мусор, значит он заложил стоимость этих работ в свои расценки, если нет, то придётся дополнительно оплатить вынос мусора и самосвал, который не бывает меньше 5 тонн. Даже если Вам нужно везти всего 250 кг, всё равно придётся заказывать пятитонник. Всё это удовольствие обойдётся Вам примерно в три тысячи рублей.
1.3.3.
Доставка материалов автотранспортом
При ремонте всё той-же одной комнаты, с заменой покрытий, окон и дверей, а так-же выравниванием стен гипсокартоном, необходимо привезти около 1000 кг строительных материалов. Если у Вас в договоре написано, что исполнитель обязуется привезти, разгрузить, донести и поднять материалы на объект, значит он заложил стоимость этих работ в свои расценки, если нет, то придётся дополнительно оплатить все эти работы и полуторатонный грузовик. Всё это удовольствие обойдётся Вам примерно в одну тысячу рублей, если привезёте все материалы за один раз и уложитесь в два часа времени. Но практика показывает, что если материалы считать вручную, то машину придётся заказывать раза три — минимум, соответственно и расходы вырастут примерно во столько же раз. Ну а если объект находится в отдалённом районе, то можете всё это ещё умножить на два.
1.3.4.
Оплата труда прораба и снабженца
Если Вы хорошо разбираетесь в строительных технологиях, у Вас масса свободного времени, и Вы не знаете на что его потратить, то можете смело взять на себя функции прораба и снабженца. Если нет, то эти две функции нужно поручить человеку, обладающему соответствующей квалификацией. Практика показывает, что какие бы «волшебные» ни были исполнители, качество работ нужно постоянно контролировать, и решать на объекте организационные и технические вопросы. Платить прорабу и снабженцу (скорее всего в одном лице) можно по разному, в зависимости от условий, сложности и объёмов работ, чаще всего это процент от зарплаты рабочих. И плата может составить от пяти до тридцати тысяч в месяц.
1.3.5.
Уборка после ремонта
Если за уборкой обратиться в организацию, то это будет стоить от 100 руб. за м2, если к частному лицу по объявлению, то, конечно, дешевле. Данные расходы относятся к разряду приятных. Тем более, что на них можно сэкономить, сделав работу самому.
1.3.6.
Смета на ремонт квартиры
Думаю можно подвести итоги. Что бы посчитать точную смету на ремонт квартиры, нужно выполнить рекомендации описанные на странице определения стоимости прямых затрат сметы, а именно:
Как можно мельче дробить работы сметы. В нормальной смете на ремонт квартиры их должно быть порядка 200 (если не делить по помещениям). В смете не место расценкам типа: «Потолок вкруговую».
При проверке зарплаты, в качестве основного ориентира брать время исполнения каждой работы.
При подсчёте материалов стараться выявлять самые дорогие (не по стоимости за единицу, а по суммарной стоимости за весь объём), и для таких материалов особенно тщательно проверять их расход и стоимость.
Плюс, ко всему этому прибавить затраты описанные на этой странице. Смета готова.
ВОЗМОЖНО ВАС ЗАИНТЕРЕСУЕТ
Определяем стоимость ремонта квартиры
Как узнать стоимость строительства дома
Источник
Составление сметы на ремонт квартиры
Содержание статьи
Но одновременно с этим привлечение специалистов может и увеличить общую стоимость ремонта не только на цену составления сметы, но и на все работы по ремонту, особенно если смету составляет тот же человек или организация, которые будут проводить ремонтные работы. Чтобы смета на ремонт квартиры была точной, исчерпывающей, но не завышенной, необходимо самим знать основные правила сметного расчёта.
Общие правила ремонтного сметного расчёта
При составлении сметы на ремонт квартиры обычно все предстоящие расходы делят на две основные категории: прямые расходы и накладные.
Прямые затраты. В этой категории учитываются оплата работы исполнителям, стоимость материала и эксплуатации механизмов.
Накладные расходы. В эту категорию входят работы, обеспечивающие условия для организации и ведения процесса. В ходе ремонта необходимо привезти стройматериал, что связано с расходами на оплату грузовика, поднять стройматериал в квартиру, что предполагает оплату работы грузчиков, обеспечить вынос мусора и уборку помещения, оплатить работу снабженца, если закупкой стройматериалов занимается нанятый исполнитель. Всё это составляет приблизительно 15% от стоимости прямых затрат, а в случае вывоза строительного мусора при демонтаже перегородок – ещё больше.
Стоимость работы можно высчитать, взяв за основу нормы времени (трудозатраты), которые нужны для выполнения той или иной работы в часах. Размер оплаты измеряется путём умножения часовой ставки рабочего на норму времени. На практике при выборе исполнителя, заказчик чаще сравнивает не столько соответствие нормативных показателей сметным, сколько стоимость одинаковых работ на одинаковом по площади участке, выбирая тех исполнителей, у кого дешевле. Такой общий сравнительный подход, однако, не даёт возможности оценить разницу в квалификации работников. Чтобы обойти занижение цены менее квалифицированными конкурентами, некоторые профессиональные бригады вводят «коэффициент» на профессионализм. В таких сметах указывается минимальная стоимость работ, а потом эти минимальные цены индексируются , в зависимости от выбора заказчиком работников разной квалификации и опыта.
В общей классификации существует ещё один вид затрат – сметная прибыль, которую при ремонте квартир частными исполнителями обычно не насчитывается.
Такие средства (плановые накопления) необходимы для покрытия расходов на развитие производства, стимулирование работников своей организации, уплату налогов и погашение расходов подрядчиков. Чаще всего, нанятая за наличные бригада и, тем более, отдельный исполнитель не ставят перед собой такие задачи и поэтому уже окончательную стоимость своей работы расписывают по конкретным статьям расходов – видам работ. Однако ремонтно-строительная организация, с высокой вероятностью внесёт дополнительные проценты в сметный состав (обычно это от 8% до 15% себестоимости). Как и остальные неочевидные моменты по ремонту, этот следует предварительно оговаривать с нанимаемой организацией.
Все виды работ организованы в табличной части сметы по разделам. Каждый раздел касается какого-то одного конструктивного элемента квартиры: стен, потолка, пола. Кроме того, грамотный образец сметы будет содержать раздел с перечислением накладных расходов. Для каждой работы указывается единица измерения, которая потом соотносится с общими характеристиками квартиры, вынесенными в «шапку» документа: количеством комнат, общей ремонтируемой площадью, высотой стен, объёмом. Кроме наименования работ и единиц измерения, в документе присутствуют графы количества, цены и итоговой суммы. Нередко для удобства перечень работ и применяемых при этом материалов вписывается рядом в табличную часть одной сметы.
Особенности состава сметы на ремонт квартир разного типа
При составлении любого договора на ремонт квартир, содержание которого отражает сметный расчёт, оговариваются виды работ, которые необходимо будет оплатить отдельно. Так, если в договоре указано, что исполнитель берёт на себя обязанность выполнить какую-либо определённую работу в пределах сметного расчёта – вывезти мусор, привести стройматериал, разгрузить его и поднять на этаж и т. д., – значит, стоимость его работы по этим статьям расходов уже включена в основную цену. Если нет, то подобные расходы появляются отдельной строкой с указанием всех расценок.
В данном случае, важно максимально подробно ознакомиться с каждой составляющей работ, разделив детальный ремонтный процесс построчно. Обобщающие описания опасны тем, что уже в ходе ремонта может обнаружиться новая статья расходов. Так, смета на ремонт однокомнатной квартиры, в среднем, содержит порядка 200 строк, где, например, демонтаж перегородок складывается из:
разборки кирпичных перегородок до 12 см (если стена толще, и работа становится, соответственно, более трудоёмкой, то такой демонтаж выносится отдельной строкой с расценками),
разборки деревянных перегородок,
демонтажа плинтуса,
демонтажа розеток и выключателей на разбираемых стенах.
Причём каждая из этих работ, как и вывоз мусора, может оплачиваться отдельно. Это особенно актуально при переделке квартиры в студию, когда ремонт предполагает образование большого количества строительного мусора.
Ремонт квартиры в новостройке в целом всегда менее затратный, чем в ремонт в квартирах старых домов, где замены почти всегда требует сантехника и окна. При составлении сметного расчёта для многокомнатной квартиры, руководствуясь общим принципом разделения на элементы, целесообразно каждую комнату оформлять отдельным разделом. Так будет проще сравнить расчёты и при необходимости внести коррективы.
Кроме того, важно прописать в примечании к смете и в договоре, входит ли стоимость расходных материалов – от кистей и валиков, до защитной плёнки и мешков для мусора – в стоимость работ или за них необходимо будет доплачивать отдельно. При независимой оплате такие расходы часто проводятся строкой «Прочие затраты».
Взаимодействие с подрядчиками при планировании ремонтных расходов
Даже примерная смета на ремонт квартиры выполняет две функции:
Первая – основная – она позволяет спланировать бюджет ремонта.
Вторая – неочевидная, но тоже очень полезная – она позволяет выбрать добросовестного и профессионального исполнителя. Если составлением сметы занимается специалист, по содержанию получившегося документа можно судить о его квалификации и честности. То же самое можно сказать, предложив специалисту оценить собственноручно составленный документ. Но для этого необходимо знать, на что обращать внимание и какие вопросы задавать.
Если речь идёт о готовой смете, которую нужно оценить на предмет присутствия лишних или завышенных расходов, внимание, в первую очередь, следует обратить на три основных параметра: объёмы (размеры), виды работ, материалы.
Указанные в документе размеры
При оценке объёмов и площади помещения, которое предстоит ремонтировать, целесообразно провести самостоятельно контрольный замер хотя бы одной-двух стен помещения или площади стен одной комнаты.
Во-первых, это позволит прямо сравнить собственные значения со значениями, внесёнными в документ сметчиками, и при расхождении потребовать уточнений.
Во-вторых, так можно обнаружить, присутствуют или исключена в «чужом» расчёте площадь окна и дверного проёма, которые при большинстве облицовочных работ можно не учитывать.
В-третьих, это покажет отношение исполнителя к расходу материала. Об экономности можно судить по тому, например, включён ли в общую длину периметра плинтус на кухне за рабочей поверхностью и перед дверью. Экономный исполнитель либо исключит эти расходы, либо отдельно оговорит их с заказчиком.
В целом, сам факт согласования с заказчиком важных вопросов, которые могут сэкономить деньги владельца квартиры, признак, как минимум, ответственного исполнителя.
Виды работ
Именно в описании этого раздела, чаще всего, могут возникать погрешности. Владелец квартиры часто недооценивает количество работ на одном и том же участке, а нанятый специалист (составитель сметы и исполнитель в одном лице) – переоценивает. Например, цена за 1 м2 на работу по монтажу перегородки из гипсокартона может различаться в 2 раза, поскольку разные составители вкладывают в эту статью расходов разное содержание.
В одном случае напишут цену за готовую перегородку, в стоимость которой уже вошли работы:
по креплению металлического профиля (каркаса),
по укладке утеплителя между листами,
по креплению ленты-уплотнителя,
по креплению самих гипсокартонных панелей,
по обработке и затирке швов.
В другом случае понятие «монтажа перегородки» будет включать только крепление панелей (иногда – только одной панели), а все остальные работы пройдут в смете отдельными строчками. То есть, при беглом сравнении в первом варианте сметы «монтаж перегородки» будет стоить гораздо дороже, чем во втором, но при сложении всех работ, относящихся к фактическому процессу обустройства перегородки, стоимость реальных работ в первом случае может оказаться значительно ниже.
Ряд затрат при самостоятельном расчёте и исполнении в смете должен присутствовать обязательно, а при расчёте, который готовится к исполнению другими, – по договорённости. Так, например, стоимость расходных материалов, которые неизбежно придётся задействовать в работе – кисти, валики, шлифовальные круги и наждачная бумага, пилки, средства защиты и т. д. – должны быть учтены при составлении сметы «для себя», но могут уже «по умолчанию» включаться в стоимость работы при выполнении её подрядчиком. В любом случае в примечании к документу эти вопросы лучше оговаривать.
Материалы
При составлении сметы на ремонтно-облицовочные работы своей квартиры необходимый для этого материал, чаще всего, включается в виде отдельного раздела в состав сметного документа. Но его можно выносить и в самостоятельный документ, разделяя работы (услуги) и материалы, которые необходимо задействовать в работе. При этом выбор статей затрат и закупку материалов владелец квартиры далеко не всегда производит самостоятельно. В этом случае следует:
проверять по чеку соответствие сметной стоимости материала и фактической с учётом фасовки и марки материала,
проверять количество привозимого материала тому количеству, которое указано в смете,
сравнить приведённые подрядчиком в смете цены на материалы со среднерыночными,
не допускать добавления к стоимости материалов процента транспортных затрат, поскольку они практически всегда идут отдельной статьёй расходов.
Кроме этого, составители смет нередко включают в её состав налоговые отчисления (НДС) или непонятные коэффициенты, на которые умножается работа. В некоторых случаях при использовании определённых методов сметных расчётов применение коэффициентов оправдано. При индивидуальных ремонтах квартир сметные расчёты, как правило, носят упрощённый характер, но крупные организации могут по традиции переносить методологию расчёта строительства и ремонта крупных объектов на аналогичные работы по мелким объектам. Однако если смета и последующий ремонт выполняется частной бригадой с наличной оплатой и без сопроводительных документов, внесение дополнительного процента НДС вызывает вопросы и должно насторожить заказчика.
При составлении сметы на ремонт квартиры обычно все предстоящие расходы делят на две основные категории: прямые расходы и накладные.
При составлении сметы на ремонтно-облицовочные работы своей квартиры необходимый для этого материал, чаще всего, включается в виде отдельного раздела в состав сметного документа. Но его можно выносить и в самостоятельный документ, разделяя работы (услуги) и материалы, которые необходимо задействовать в работе. При этом выбор статей затрат и закупку материалов владелец квартиры далеко не всегда производит самостоятельно. В этом случае следует:
