Ремонт квартир сталинской постройки

Школа ремонта: как превратить «сталинку» в новостройку

Дизайнер о том, с чего начать ремонт квартиры в доме начала 1950-х годов

Жильё в домах времен сталинской застройки имеет свой шарм — высокие потолки, толстые кирпичные стены. После хорошего капремонта и при грамотном подходе к обустройству пространства эти дома могут конкурировать с новостройками. О том, чем специфичны квартиры в «сталинках» и как отремонтировать такое жильё, читайте в нашем материале.

Квартиры в домах периода сталинского типового строительства отличаются от современных так же, как быт сегодняшних дней отличается от тех времён. Эта банальная мысль помогает при выборе будущего жилья и при его реконструкции. Можно выделить три основных блока проблем, которые описывают эти отличия.

Планировочные решения

В основе планировок в «сталинках» — коридорная система с изолированными просторными жилыми помещениями на одно и, редко, два окна. Эти комнаты универсальны по своему назначению. Даже если квартира не была коммуналкой, в одной комнате можно устроить быт целой семьи. Просторные жилые помещения контрастируют с крохотными, обычно раздельными санузлами и небольшой кухней.

Увеличить её площадь можно, объединив с соседней комнатой. По нормам, в домах с газовым отоплением кухни отделяются перегородкой, которую можно сделать складной и лёгкой. Санузлы легко увеличить за счёт коридоров. Также коридорная система позволяет при реконструкции сосредоточить инженерные коммуникации и хранение в центральной части квартиры, оставив жилые комнаты более просторными, чем до ремонта.

Окна в «сталинках» больше, чем в советских домах поздней эпохи, а благодаря толстым стенам на подоконниках можно сидеть, как на лавках. Вы должны быть внимательны при замене стеклоблоков: это не косметический ремонт, такие изменения нужно согласовывать. Квартиры обычно выходят на две стороны дома, благодаря этому жильё в «сталинках» очень светлое и просторное. Балконы в таких домах, напротив, маленькие, с низкими коваными перилами и явным уклоном для водосброса. Замечу, что мы использовали эту особенность и сделали из балконной двери французское окно до пола.

Конструктивные решения

Помимо толстых кирпичных стен, в таких домах обычно деревянные перекрытия, которые меняют при капитальном ремонте. В домах конца 40-х и более поздней застройки установлены сборные железобетонные перекрытия, опирающиеся на ригели и несущие стены. Любое вмешательство в конструктивные элементы таких зданий должно проходить под контролем профессионалов и согласовываться с городскими службами. Пороги полов обычно очень толстые, с керамзитовой засыпкой для шумоизоляции, тонкой стяжкой и уложенным на битумную мастику паркетом.

Когда открываешь такие полы, кажется, что всё требует замены. Однако оптимальным решением будет не трогать оригинальный керамзит засыпки, а только выровнять его и установить поверх сборные полы, не используя «мокрые» строительные процессы. Относительная дороговизна материалов с лихвой компенсируется сжатыми сроками ремонта и сокращением затрат на логистику.

Замена засыпки на каменную вату не улучшит звукоизоляцию, а стяжка может начать резонировать в больших комнатах. Я говорю об этом так подробно, потому что выдержать искушение и не увеличить потолки за счёт переделки пирога пола обычно трудно.

Мне встречались перегородки двух типов: деревянные оштукатуренные и из пазогребневых блоков. Они могут находиться не только внутри квартиры, но и между соседями. Это означает, что стоит дополнительно изолировать перегородку с соседями специальными материалами.

Санузлы разделены кирпичными перегородками со встроенными вентиляционными каналами. При покупке квартиры стоит проверить в них тягу. Если, сняв штукатурку, вы увидели камень, то, скорее всего, это несущая или содержащая коммуникации стена. Также при разборе вентиляционных каналов существует риск обрушения, так как качество раствора почему-то хуже, чем в стенах. Вентиляционные каналы не опираются на перекрытия, поэтому их обрушение приведёт вас в гости к соседям снизу.

Инженерные решения

Дома этого периода обычно газифицированы полностью. Газ используется для подогрева воды в кухне и санузлах, однако электрические сети рассчитаны на небольшую нагрузку. Современные чайники, стиральные и посудомоечные машины требуют отдельную новую сеть. Электропроводка имеет одну особенность: кабели для потолочного освещения проложены в пироге перекрытия верхней квартиры. Это приводит к тому, что при ремонте пыль и мусор могут высыпаться вниз к соседям через кабель-каналы.

Чтобы защититься от шума сверху и компенсировать значительные перепады высот, в помещениях применяется потолок из гипсокартонного листа с дополнительной шумоизоляцией. Полностью убрать звуки от соседей очень трудно, так как ригели, на которые перекрытия крепятся к колоннам, передают остаточный звук.

Стоит обратить внимание на максимальную выделенную для квартиры мощность. Её может не хватить для всей вашей техники. Пироги полов вентилируются, для этого в полах жилых помещений часто находятся продухи с изящными латунными вентиляционными решётками. Обычно они забиты мусором. Отопление имеет избыточную мощность радиаторов. Зимой в «сталинке» часто открывают форточки, поэтому при установке новых батарей можно предусмотреть ручную регулировку мощности.

Для канализации использовались чугунные трубы, подлежащие замене. Проблема устраняется только капитальным ремонтом по всему стояку. Даже заменив свой участок, вы будете получать протечки от соседей сверху.

Ещё одно последствие капитального ремонта — это замена газовых колонок на центральное горячее водоснабжение. Обычно новые трубы «съедают» пространство и без того маленьких санузлов, при этом остаются старые не используемые трассы. Вентиляция кухни и санузлов раздельная в виде пустот в кирпичных перегородках. Толстые стены позволяют не делать дополнительные системы кондиционирования, даже если окна выходят во двор. Когда же это необходимо, разводку трасс, как и в случае с электрикой, удобно размещать в коридоре.

Несмотря на разницу в «ментальности», квартиры в домах сталинской эпохи дают широкое поле для адаптации к современной жизни. Решайте инженерные проблемы, и вы получите комфортабельное жильё, зелёный двор и всё, о чём советский человек мог только мечтать.

Андрей Сидякин, руководитель архитектурной студии «Преображение»
Фото предоставлены автором

Источник

Ремонт сталинки по цене новой комнаты за более чем 1 000 000 рублей.

Что нужно знать и жильцам, и отделочникам, перед тем как начинать ремонт в «Сталинке» — он никогда не бывает косметическим. Геометрия помещений, мягко говоря, ужасна. При демонтаже обоев штукатурка гарантированно будет отходить от стен, а кривизна и уклон полов сделают невозможным укладку плитки и монтаж навесной мебели, так как нет необходимого — углов в 90°. Так и получилось в пригороде Казани, в посёлке Юдино, планировка БТИ ниже:

Первое, на что следует обратить внимание – ошибки в планах. Фактические размеры оказались меньше, чем по данным БТИ. По плану площадь — 71 м2, фактически — 69 м2. Это может сказаться на стоимости квартиры при её продаже, потенциальный покупатель не захочет платить за несуществующие квадратные метры. Разумеется, приписками размеров БТИ не занималось, но ошибочные замеры встречаются часто. Плюс, вероятно, стены из дранки и штукатурки размокли и разбухли, ужав площади комнат и коридоров. Плюс плитка в ванной и сан узле уложена на пяти сантиметровый слой клея. Нет необходимости приглашать БТИ для повторных обмеров и уточнения плана квартиры (зачем дополнительные расходы?), нужно просто учитывать это при торге. Третий, верхний, этаж, вкупе с дырявой кровлей, — периодическое подтопление такой квартиры.

Хозяева квартиры пригласили нас на предпродажный косметический ремонт, какого же было их удивления, когда мы начали подробно разбирать все аспекты предстоящего действа, составлять план работ, закупки и завоза материала. Из косметического ремонт очень быстро переквалифицировался в капитальный, хотя не лишним бы была и полная реконструкция, ниже прикрепляю сметы на работу и материал:

Вывод : делать ремонт в «Сталинке» невыгодно, если вы готовите квартиру к продаже. Комфортабельность жизни в «Сталинке» с современным ремонтом существенно выше, чем в «Хрущёвке», но по выгодной цене её продать не сможет даже самый опытный риелтор. Однозначно – необходимо делать ремонт для себя, для продажи — категорически нет. Расклад получается следующий:

1. Рыночная стоимость до ремонта — 2 200 000 рублей

2. Рыночная стоимость после ремонта — 2 700 000 рублей

3. Стоимость ремонта — 1 023 607 рублей

То есть чистая потеря составила более чем 500 000 рублей.

Наиболее выгодное решение – снести все старые некапитальные перегородки и сделать новую, современную планировку квартиры.
Общая стоимость работ — 483 607, стоимость материала — 540 000.

Ставьте «Нравится» и подписывайтесь на канал, впереди ещё много полезного и интересного.

Источник

«До и после: Как я делала ремонт в убитой сталинке на Попова» Дизайнер Полина Сотникова — о недобросовестных рабочих, тараканах и реставрации старинной чешской мебели

В августе 2019 года дизайнер-декоратор Полина Сотникова решила снять квартиру из старого жилого фонда в центре Екатеринбурга. У нее было 100 тысяч рублей на ремонт и желание пожить в сталинке несколько лет. Так Полина оказалась в доме на Попова, 7. Дизайнер вспоминает, что квартира была в ужасном состоянии — прошлые хозяева ни разу не делали в ней капитальный ремонт. Но ее это не испугало: девушка не только сделала полноценный ремонт, но и выкупила жилье у хозяев.

The Village Екатеринбург попросил Полину Сотникову рассказать, как она ремонтировала убитую сталинку на Попова, сколько денег пришлось на это потратить и что стоит знать людям, которые решат последовать ее примеру.

О себе

У меня за плечами три года в УрГАХУ на градостроительстве. Я вовремя поняла, что это не моя история, и ушла. Последний год я работаю на себя и создаю проекты, которые связаны с текстилем и реставрацией несложных объектов. Мне интересно давать помещению новую жизнь.

Меня можно назвать дизайнером-декоратором, но я не загоняю себя в рамки. Я люблю внедрять искусство в интерьер, использовать экспериментальный подход. Выступаю за воздушные интерьеры, которые в зависимости от потребностей могут трансформироваться.

Нельзя прийти в сталинку и полностью ее переделать

Я считаю, что каждая квартира индивидуальна. Нельзя прийти в сталинку, полностью ее переделать и сделать современной. Мебель, которая находится в ней — часть истории. Поэтому выбрасывать ее я не имею права — это будет неуважением. Если в помещении есть лепнина и сталинский ампир, то, сделав натяжной потолок, я не сохраню эстетику. При этом не стоит превращать жилье в музей. Нужно адаптировать его под сегодняшний день, сохранить баланс между новым и старым.

Квартира

В августе я переехала из Санкт-Петербурга в Екатеринбург и стала искать жилье. Меня интересовали квартиры из старого жилого фонда, подобного тому, в которых я жила в Питере. Оказалось, что это сложная задача. В Екатеринбурге не так много таких объектов. Причем большая часть находится на Уралмаше, а мне хотелось квартиру в центре. И, конечно, они в ужасном состоянии.

Однажды я все-таки нашла подходящую по всем параметрам двухкомнатную квартиру на N1.RU. Это был дом в самом центре города — на Попова, 7. В этот же день я встретилась с собственниками. Они удивились, что квартира вызвала интерес у молодой девушки, и спросили, видела ли я фотографии квартир. Я, конечно, видела, но сказала, что хочу изменить в квартире все — собственники согласились.

У меня был челлендж — сделать ремонт за 100 тысяч рублей в короткие сроки. Я ошиблась в десять раз

Мы договорились, что я буду снимать квартиру за 20 тысяч рублей в месяц, но первый месяц будет бесплатным — в качестве ремонтных каникул. Также я попросила хозяев помочь заменить окна, поскольку они оставляли желать лучшего.

У меня был челлендж — сделать ремонт за 100 тысяч рублей в короткие сроки. У меня были подобные проекты, в которых я укладывалась в обозначенные суммы. О глобальных изменениях речи не шло. Я верила, что мне удастся сделать то же самое для себя. Но я не провела комплексную экспертизу квартиры и, как оказалось, недооценила объем работ.

Ремонт

Я не учла, что квартиру никогда не ремонтировали, а ей более 60 лет. Собственники говорили, что когда-то в ней жил архитектор кинотеатра «Космос», но это оказалось неправдой. Я выяснила, что здесь жил бухгалтер «Уралспецстройкомплекса». У него не было детей, квартира досталась племяннику, который тут не жил и сдавал ее мигрантам, а они распоряжались ею не очень аккуратно — использовали ее как ночлег.

Когда я разбирала антресоль, то нашла там кладбище тараканов. Потом тараканы преследовали меня по всей квартире — пришлось травить их дважды. Это был первый звоночек, когда я стала подозревать, что сотней тысяч здесь не обойтись.

Пол в квартире оказался многослойным. Над коричневым эмалированным полом была штукатурка, затем — два вида линолеумов и ковры. В общей сложности из квартиры уехало три газели с мусором. Когда мы открыли вентиляцию, из нее посыпалась зола. Дело в том, что когда-то здесь работало печное отопление. Пришлось сделать полностью новую проводку и сантехнику.

Сначала я не хотела покупать эту квартиру. Думала пожить в ней некоторое время, а потом переехать в новостройку. Но когда я вложила в ремонт больше 100 тысяч, то задумалась о том, чтобы выкупить ее. Собственники продавать жилье отказались категорически. Тогда я остановила ремонт — вкладывать огромные деньги в квартиру, из который ты потом съедешь, было не рационально.

Когда я разбирала антресоль, то нашла там кладбище тараканов

Когда я стала искать другие квартиры для покупки, мне позвонила хозяйка и сообщила, что готова продать квартиру. Она назвала цену, которая на 600 тысяч превышала сумму в кадастровом паспорте, но я все равно согласилась.

Мне не повезло с рабочими — в разное время у меня было целых три бригады. У первого парня не хватило опыта для того, чтобы работать в старом фонде. Вторая бригада вдруг запила и сделала лишь 20 % работы, хотя я внесла 80 % предоплаты. Наконец, пришли третьи. Итоговый результат мне в целом понравился, но могло быть и качественнее.

После ремонта

Для меня было важным сохранить ту эстетику, которая закладывалась архитекторами. Я не хотела все сломать и заставить мебелью из «Икеа» — наоборот, подружить старое и новое. В итоге мне удалось сохранить 50 % элементов, которые были в помещении до ремонта. Планировку я не трогала.

В спальне я сохранила светильник, тумбы, шкаф, лепнину, карниз и потолочную розетку. Остался тот же рельеф стен, мы его хорошо выкрасили. Пол полностью новый, но похож на прежний. То же касается и дверей. Я постаралась сделать ретро-выключатели. Около шкафа поставила треногу, которую купила на берлинском блошином рынке.

В гостиной тоже остался потолочный светильник и карниз. На стене появилась карта Свердловской области 60-х годов, которая, по всей видимости, принадлежала еще первому хозяину квартиры. На полу — ковры с уралмашевской блошки за 200 рублей.

Я сохранила в квартире эстетику, которую в нее заложил первый архитектор

Новая кухня теперь не похожа на старую. Я решила сделать ее на заказ. Поменяла столешницу из фанеры на столешницу из дуба. Из старого в кухне осталась только настольная лампа и окошко в ванну. В таких домах его часто заделывают, потому что оно не несет никакой функции, но я оставила его как элемент интерьера. В самом ужасном состоянии была ванная, поэтому сейчас она изменилась до неузнаваемости. Остался только сушитель для полотенца.

Все стены в квартире белые. Мне нравится использовать их как холст, на который можно постоянно что-то наносить — добавлять и переставлять арт. Мне по душе наивная эстетика, я не люблю репродукции. Кроме того, яркие картины, оказываясь на белом фоне, добавляют правильные акценты. В квартире есть работы современных авторов из Петербурга – Марии Королевой и Алисы Гвоздевой. На диване в гостиной можно увидеть подушки моего авторства, рядом с диваном еще один мой проект — пражское кресло 60-х годов, которое я купила на «Авито» и отреставрировала.

Выводы и советы

Я провалила челлендж «ремонт за 100 тысяч». Работы обошлись в 1 миллион рублей. Они заняли почти три месяца — с 1 октября по 28 декабря. Квартира получилась и не дорогой, и не дешевой. Мне удалось соблюсти компромисс между своим вкусом и финансовыми возможностями.

Я поняла, что в общении с рабочими нужно четко ставить задачи, быть требовательной и строгой, иногда изменять своей этике общения. Еще поняла, что сделать идеальную квартиру не получится. Нужно вовремя остановиться и трезво оценить силы.

Если вам не нравятся сталинки, то повторять мой опыт точно не стоит

Старый стиль и образ интерьера плохо согласуется с сегодняшними потребностями человека. В советские годы у людей не было такого количества вещей, как сейчас. Поэтому если бы у меня, например, был ребенок, пришлось бы отказаться от старых декоративных мест хранения в пользу шкафов из «Икеа».

Первым делом нужно провести грамотную экспертизу с электриками, сантехниками и строительной бригадой. Они должны четко рассчитать объем работ и сколько денег на них понадобится. В сталинке не стоит делать дорогую отделку: вы никогда не окупите ремонт. Вы не продадите квартиру сильно дороже, чем покупали, потому что такое жилье не ценится на рынке. Зато можно разгуляться на мебели и декоре.

Источник