Перепланировка квартиры: начальные действия
Чтобы перепланировать жилье без проблем, важно получить все необходимые разрешения. Самодеятельность способна обернуться крупными штрафами и даже требованием вернуть квадратным метрам прежний вид. 
Собираясь провести перепланировку квартиры, важно знать, с чего начать оформление документов. Если все подготовительные этапы провести правильно, то претензий со стороны контролирующих органов к вам не будет, и ремонтные работы пройдут без нарушения строительных норм. 
С чего начать оформление
Основной момент, с чего нужно начинать подготовку к перепланировке, выяснить: необходимо ли согласование ваших действий или нет. Некоторые работы не являются опасными для конструкции здания и не влияют на теплоизоляцию, увеличение или уменьшение площадей. А, значит, их вы можете выполнить самостоятельно без всяких разрешений. К изменениям, не считающимся перепланировкой, относят:
- замену стеновых, половых и потолочных покрытий;
- установку новой сантехники;
- возведение перегородок, которые можно демонтировать без проблем;
- монтаж встроенной мебели.
К простым перепланировочным действиям с незначительным изменением нагрузки на перекрытия относят остекление лоджий и балконов, создание арок и проемов дверей в некапитальных стенках или разбор подобных переборок. 
В этих случаях получить разрешение проще, достаточно будет создания эскиза и корректировка техплана, что делается в БТИ. Если же происходит сложная трансформация пространства, то потребуется создание проекта, что увеличит затраты и время на подготовку.
Подобные работы включают:
- устройство дверных проемов в капитальных стенках;
- соединение нескольких квартир в одну;
- изменение конфигурации полов;
- монтаж вентиляционной системы;
- возведение тяжелых перегородок.
Если же перемены касаются сантехнического оборудования, приборов для приготовления пищи или изменения водопроводных, отопительных сетей, их относят к переустройству. В большинстве случаев их также надо согласовать, а сложные работы тоже требуют составления проекта. 
Определив план работ, начните приводить документы в порядок. Вам потребуются техплан квартиры, паспорт гражданина РФ, а также выписка из Росреестра, говорящая о праве собственности на недвижимость.
Перепланировку может провести только собственник квадратов, а вот переустройство доступно и владельцу квартиры в ипотеке, но он должен предварительно уведомить об этом банк.
Если предполагается сложная трансформация помещения, лучше уже на этом этапе обратиться в проектное бюро. Специалисты пошагово подскажут, с чего начать перепланировку вторичного жилья. При обращении в бюро на руках нужно иметь техпаспорт, поэтажный план дома, экспликацию помещений. А также документацию формы 5 и 1-А, которые нужно оформить в Бюро техинвентаризации. 
Куда обращаться
Раздумывая, с чего начинать перепланировку в квартире, следует составить список организаций, которые придется посетить для получения разрешений.
К таким службам относятся:
| Организация | Какой документ выдает | Дополнительные нюансы |
| Росреестр | Выписку из ЕГРП, которая подтвердит право собственности. | После того, как перепланировочные работы будут проведены, следует еще раз обратиться в Росреестр, чтобы внести изменения в данные о праве собственности, если они значительные. |
| БТИ | Технический паспорт, эскиз и даже проект перепланировки. | Если перемены незначительные, то в БТИ отметят их по эскизу прямо в техническом плане. Красным будут выделены удаляемые конструкции, зеленым – те, что вы собираетесь построить. |
| Роспотребнадзор и Роспожнадзор | Разрешения на переустройство. | Разрешительная документация может потребоваться при переносе коммуникативных магистралей и бытовых приборов. |
Собрав все эти документы и написав заявление о разрешении сделать перепланировку в квартире, необходимо обратиться в МФЦ, жилищную инспекцию или отдел администрации населенного пункта, курирующий жилищные вопросы. В Москве заявление можно подать в службу единого окна при Мосжилинспекции.
Если человек получает отказ, то он может внести изменения в проект и подать новое заявление по истечению трех месяцев. При этом указывается просьба о пересмотре предыдущего решения. Если собственнику вновь отказывают в перепланировке без видимых оснований, он может оспорить это в суде.
Что нужно
Перед обращением с заявлением, собственник должен собрать все, что нужно для перепланировки:
- выписку из Росреестра, а также из домовой книги, подтверждающей число зарегистрированных лиц;
- технический паспорт на квартиру;
- проектную документацию;
- разрешения пожарного и санитарного контроля (при необходимости).
Также потребуется письменное согласие на перепланировку остальных собственников жилья. Если здание, где расположена перепланируемая квартира, считается исторической ценностью, понадобится разрешение органов по охране памятников культуры и архитектуры. Если планируется расширение площади за счет общедомового имущества, добро должны дать в МЧС.
Если перепланировать предстоит нежилое помещение, согласно законодательству потребуется документ, подтверждающий учреждение ООО или ИП.
Когда разрешение на проведение изменений получено, можно нанимать мастеров и начинать ремонт. 
При незначительных изменениях возможно сделать перепланировку и самостоятельно. Но если требуются серьезные перемены, желательно обратиться к профессионалам, которые могут произвести выдачу акта о завершенном переустройстве или перепланировке.
После выполнения всех ремонтных работ, их соответствие проекту проверяет специальная приемная комиссия. Только после проведения экспертной приемки, возможно внести изменения в техплан и ЕГРН.
Стоимость
Дешевле всего провести регистрацию небольшой перепланировки через БТИ. На это уйдет 5000 рублей или даже меньше. Если ни у вас, ни в бюро нет технического паспорта, его потребуется создать. Это будет стоить 2000 рублей, а по времени займет 10 суток.
Серьезная перепланировка требует создания индивидуального проекта. Он обычно стоит от 10000 рублей и выше.
Если же квартира была изменена без соответствующих разрешений и согласований, то на узаконивание в суде придется потратить от 25000 рублей.
Оформление
Если перепланировать помещение на свой страх и риск, без создания проекта и эскиза, а также последующего согласования, можно получить много проблем. Такие действия законодательно наказуемы. 
Владельцев могут оштрафовать, заставить вернуть квартире прежний вид и даже изъять жилье. Без должного оформления перепланировочных действий помещение невозможно продать, а также обзавестись кадастровым и техническим паспортами.
Как оформить перепланировку квартиры – пошаговая инструкция:
- Сбор необходимой документации, создание проекта.
- Заполнение заявления.
- Осмотр жилплощади специалистами жилотдела администрации, представителями застройщика, сотрудниками коммунальных организаций.
- Составление акта техосмотра помещения.
- Получение разрешения или отказа.
- Заключение договора на выполнение строительно-ремонтных работ и их выполнение.
- Проверка приемочной комиссии с оформлением акта приемки.
Затем ведется оформление нового технического паспорта, после чего перепланировку нужно утвердить путем изменения данных Росреестра.
После приема заявления до вынесения решения должно пройти не более 45 календарных дней. При подаче через МФЦ учитываются еще несколько суток, которые требуются для передачи бумаг в жилищный отдел администрации либо в жилинспекцию. 
Проводить перепланировочные работы можно в продолжение ближайших шести месяцев. Собственник в заявлении указывает приблизительную дату окончания ремонта. После этого в квартиру прибывает экспертная комиссия, которая выписывает акт приемки. Несколько дней потребуется для получения нового техпаспорта, и неделя – на внесение изменений в Росреестр.
Как узаконить
Бывают моменты, когда узаконивание перепланировки приходится проводить уже после того, как она сделана. Так может случиться, если вы приобрели жилье с незаконными изменениями или даже провели их сами, не задумываясь о последствиях. Если серьезных нарушений строительных норм нет, узаконить перепланировку вполне реально. Начать следует со сбора документов, доказывающих, что изменения не нарушают интересов соседей и соответствуют строительным и санитарным требованиям.
Если перемены незначительны, их могут признать законными в БТИ путем внесения изменений в техплан.
Их вносит специалист бюро. После этого нужно обратиться в жилинспекцию или соответствующий отдел администрации. Если серьезных нарушений нет, выдается новый кадастровый паспорт, а в БТИ – техпаспорт с изменениями.
Однако при серьезных трансформациях жилплощади сделать перепланировку законной можно только через суд. Для этого собирается тот же перечень документов, который нужен для получения разрешения на перепланировочные работы. Дополнительно необходимо заключение строительно-технической экспертизы, которая подтвердит соблюдение пожарных, санитарных и строительных нормативов.
Обычно реально сделать законными следующие изменения:
- демонтаж либо возведение некапитальных стеновых конструкций;
- перенос дверей, создание арок;
- увеличение жилых площадей путем присоединения части коридора или кладовки;
- трансформация кухни, санузла и иных вспомогательных помещений;
- монтаж систем климат-контроля на фасаде здания;
- застекление балконных конструкций и лоджий.
При переносе сантехнических приборов и замене оборудования для приготовления пищи учитываются технические возможности здания и нормативы безопасности.
Если при трансформации жилья строительные или санитарные нормы были нарушены, судебное решение будет не в пользу владельца квадратов. Его заставят вернуть перепланированному помещению прежний внешний вид и выплатить штраф.
Какие виды запрещены
До того, как начинать сбор документов, нужно оценить возможность задуманной перепланировки. Законодательно запрещены следующие изменения:
- уменьшение жилых площадей более чем на 25 процентов;
- снос капитальных стенок;
- объединение комнаты и кухни в однокомнатной квартире, снащенной газом;
- установка теплого пола путем отведения тепла от общего обогревательного стояка;
- увеличение площади лоджии за счет жилой комнаты;
- перенос «мокрых» мест в санузлах и на кухне.
Увеличить кухонное помещение за счет санитарного узла можно в квартире на верхнем этаже.
Все эти сложности связаны не с бюрократической волокитой. Изменения конструктивных составляющих жилья или инженерных коммуникаций могут создать риск для проживания людей не только в перепланируемой квартире, но и во всем доме. Чтобы избежать опасности, необходимо проведение только разрешенных работ по трансформации пространства.
Источник
Перепланировка своими руками: предостережения, полезный софт и нескончаемый ремонт
- в них нельзя прописаться — можно сделать только временную регистрацию;
- нет возможности погасить часть цены жилья материнским капиталом;
- налог на имущество выше — 0,5−2 % против 0,1 % для обычных жилых квартир;
- более высокие тарифы ЖКХ.
- Дотошность. Для точности расчётов — и времени, и стоимости — лучше дать бригаде максимально полные данные. Желательно, чтобы они были зафиксированы на бумаге. Если рабочим достаточно экскурсии по квартире, когда заказчик ходит по комнатам и показывает пальцем, где «вроде как что-то должно быть», скорее всего она недостаточно педантична. Мы предоставили почти полный план — но намеренно умолчали про одну деталь, хотели проверить, спросят ли у нас о ней. Спросили: бригадир и правда оказался заинтересованным человеком.
- Спокойствие. Руководитель бригады не обязан (скорее, даже не должен) разделять ваш энтузиазм по поводу грядущего ремонта или фонтанировать эмоциями. В идеале он должен выглядеть уравновешенным и спокойным.
- Умеренная скорость движений и речи. Если человек нетерпелив, перебивает вас, куда-то торопится, то велика вероятность, что он не проявит достаточной усидчивости и оставит многое на уровне «и так сойдёт».
- Отсутствие негатива. Есть такие люди, которые сразу начинают сетовать и жаловаться, что всё вокруг сделано через одно место. Другие бригадиры — «козлы», «в том магазине не берите, там всё не то», «предыдущие заказчики были идиоты и не прислушались к мудрому совету». Такой человек никогда не признает своих ошибок, с ним не получится конструктивно разобрать спорную ситуацию. Он и его решения всегда самые лучшие и справедливые.
- стяжка пола (выравнивающий слой, на который кладётся покрытие);
- возведение перегородок;
- сантехнические работы.
- Не стремитесь уложиться в рекордные сроки. Даже если вы думаете, что всё рассчитали — заложите дополнительное время. У нас ремонт наложился на роды — хотя двойного стресса можно было и избежать.
- «Качественно + недорого» или «качественно + быстро» — хорошие комбинации, «недорого + быстро» — рискованная. Нам не повезло с этим — не факт, что повезёт вам. Лучше не рискуйте.
- Не забывайте оставлять дополнительное пространство. Нам с этим было несложно: мы сразу знали, что в квартире будет расти ребёнок, которому со временем нужно всё больше места. Но бывают и другие случаи — например, друзья неожиданно увлеклись горнолыжным спортом, а хранить снарягу оказалось негде. В итоге пришлось избавляться от некоторой мебели, к которой уже привыкли. Лучше иметь свободные метры: если найдётся чем — заполните, если нет — в помещении будет больше воздуха, а значит, оно будет выглядеть просторнее.
- Не стоит считать всё «на бумажке» или вручную с калькулятором. За относительно скромные деньги на софт или задействовав пару друзей-инженеров, можно сэкономить и время, и силы. Которые, кстати, дороже денег.
- Всё реально. Даже если это ваш первый ремонт. Не бойтесь. Ошибки будут. Возможно, вы потратите больше, чем стоило бы. Недочёты — тоже будут. Но зато результат будет максимально «вашим», родным, каждым своим элементом отражающим именно ваши потребности и вкусы. А к ошибкам, когда совершаешь их сам, кстати, относишься куда менее болезненно. Попробуйте — будет интересно!
Комментарии 33
Интересная штука (особенно учитывая бесплатность). А как там с выбором мебели и остальных ресурсов?
Можно загружать дополнительную мебель, но я обхожусь стандартной. Мне главное понимать размеры: влезет или нет на конкретное место, а внешний вид не важен.
Гуглите наборы мебели или единичные экземпляры, например от той же IKEA.
Не зашла что-то.
Я использую SketchUp.
Не давно дом в скетче делал, размер материалов с закупочным, цены и т.п.
Проводка, мелкие детали. Даже гипсокартон приделал )
Не зашла что-то. Я использую SketchUp.
Порог входа все таки разный.
У Вас более сложный вариант использования. Sweet Home больше для расстановки мебели и общих габаритов комнат. Проводку, я так думаю, там вообще не сделать.
Ну и после этого мы уже получим кадастровый паспорт и дело можно считать завершённым.
К сожалению, уведомительный порядок перепланировки работает в только ограниченных случаях. В остальных случах нужно выполнить несколько формальных шагов, часть из которых стоит денег.
Переустройство ванной и туалета требует
1) получение тех.плана в БТИ до перепланировки,
2) подготовки проекта организацией, имеющей допуск СРО,
3) согласование проекта в ГЖИ (бесплатно),
4) составления актов перепланировки строительной организацией, имеющей допуск СРО,
5) выезд инспектора ГЖИ (бесплатно),
6) получение акта перепланировки в ГЖИ (бесплатно)
7) выезд БТИ для обмеров и составления нового тех. плана.
Переустройство ванной/туалета может включать изменение их границ, в том числе их увеличение за счёт нежилой площади (коридоров), но обязательно всегда требует проведения гидроизоляции. В случае сомнений, ГЖИ может назначить экспертизу, которая станет очень дорогой в случае нарушений.
Причём есть такой момент, что узаканивание перепланировки постфактум (через суд) обходится даже дешевле, чем есть делать всё по правилам. Хотя бы за счёт того, что не нужно составлять техплан до перепланировки (это платная услуга).
А если добавить сюда момент, что формальный путь ешё и занимает кучу времени (2-3 месяца), то он становится абсолютно невыгодным, если вы купили квартиру в ипотеку: к стоимости согласования надо приплюсовать и платежи по процентам за всё то время, пока квартира пустовала. А если учесть, что иногда ключи выдают до регистрации собственности (а без неё согласовать не получится), то это все полгода.
Поэтому, если вы точно уверены, что не делаете ничего противозаконного, но таки хотите следовать формальной процедуре, то можно начать делать ремонт сразу после пункта 1 — выезда инспектора и получения техплана.
ГЖИ тоже узаконит перепланировку с таким заключением и без решения суда.
А это тоже от региона зависит. У нас, например, это можно сделать только через суд. При этом ничего страшного в суде нет, это простая формальность.
Прежде чем начинать ремонт и перепланировка с целью узаконить через суд нужно проконсультироваться с людьми, которые много лет занимаются перепланировками. Иначе можно сильно влететь с решением суда о восстановлении изначальной планировки, если что-то сильно меняли. Если резали проёмы в несущих. Если из кухни с газом и комнаты сделали оьщую кухню с бурной стойкой. Влететь можно просто на ровном месте.
Все эти требования очень сильно зависят от типа дома, города, района… У меня наоборот, в туалете размером 1 квм обязательно должна была быть раковина с горячей водой, хотя в соседнем районе это не требовалось. Возможно у вас проще, у меня был старый фонд. С переносом газовой колонки и проектом по газу, с утверждением в газпроме, что стоило почти года по времени.
В общем, прежде чем крушить стены, вы со своим планом лучше сходите в свой ГУЖА, найдите тех, кто потом должен будет принимать вашу перепланировку, а заодно попросите сделать вам нормальный план, который ни у кого не вызовет нареканий.
Словом, в обычных квартирах «мокрые точки» должны совпадать с «мокрыми точками» у соседей сверху и снизу, так что расположить ванну над коридором тех, кто живёт под вами, не вариант.
И зачем это на Хабре? Это больше подходит личной жежешке или Фейсбуку.
Давайте каждый начнёт рассказывать как он покупал, делал ремонт квартиры, машины, ездил зарубеж.
Тут посты про миграцию с натяжкой принимают.
Не хватало ещё постов про то как открывали мастерскую, пиццерию, кафе, шаурмячную.
Главные ошибки — покупка жилья на вторичке (судя по фото и проблемам перепланировки — на очень вторичке) и «я смогу все сам». Оно, конечно, интересно (местами), но зачем, когда есть специально обученные люди? И кому, как не IT-шнику, иметь представление о «время-деньги»?
А вообще, Хабр… Запилить, что ли, статью, как я регулировал клапана на своей Тойоте? На моторах 1ZZ это весьма нетривиальная процедура. ))
Ну да ладно. Автору — респект за то, что попробовал.
эм, ну новостройки строят там, где могут, а жить хочется там, где хочется, или где денег хватило.
Оно, конечно, интересно (местами), но зачем, когда есть специально обученные люди?
Возможно, запрет проистекает из старых норм и невозможности установки стандартной раковины в тесном туалете так, чтобы она не мешала выходу — выход ведь может случиться и экстренный, в полной темноте. Впрочем, сейчас есть и нестандартные компактные раковины, в т.ч. угловые, и гибридные конструкции, продолжающие DIY поделки.
Да по-разному бывает, и в новостройках в т.ч. В некоторых можно вообще на стадии строительства внести изменения в планировку.
Но вторичка — это нечто. Иногда бывает, что боишься пальцем ткнуть в стену, не то, что снести/перенести.
В любом случае — автор заслуживает похвалы. Но не на этом ресурсе. ))
Источник
