Ремонт квартир вторичного жилья это

Наш блог

Виды ремонтов в квартирах на вторичном рынке .

Состояние внутренней отделки влияет на стоимость квартиры. В статье рассмотрим, какие бывают виды ремонтов в квартирах на вторичном рынке.

Одно из достоинств вторичного жилья – наличие отделки. Но ремонт может сильно отличаться по качеству. В одном случае он способен серьезно повысить стоимость объекта, а в другом – лишь добавить покупателям головной боли. Попробуем разобраться, какие виды ремонтов бывают в квартирах и как они влияют на ценник.

Какие бывают ремонты

В объявлениях часто фигурируют субъективные характеристики внутренней отделки. «Отличный ремонт» или «средний ремонт», «делали для себя», «заезжай и живи», «дизайнерская отделка» – все это отражает лишь мнение хозяина о той обстановке, в которой он жил. Покупатель же может прийти в ужас от «отличного» или мысленно высмеять владельца за то, что он сделал «для себя».

При оценке недвижимости пользуются более объективными категориями:

под чистовую отделку;

Хотя и в этих категориях могут встречаться расхождения, общие черты каждой выделить реально. А проанализировав их, легко понять, насколько обосновано повышение стоимости.

Квартира без отделки на вторичном рынке

Очевидно, что когда-то на таком объекте отделка была, но либо от нее ничего не осталось, либо владельцы намерено ее уничтожили. Иными словами, квартире требуется капитальный ремонт. Покупателя могут поджидать такие сюрпризы:

прогнивший пол и необходимость заливать новую стяжку;

трухлявые перегородки, которые предстоит перекладывать;

изношенные коммуникации, которые безопаснее сразу заменить;

старые деревянные окна (как правило, едва удерживающиеся в проемах).

На рынке такие квартиры ценятся разве что за полное отсутствие следов предыдущих хозяев. Но они потребуют значительных вложений – таких же, что и новостройка. Поэтому конкурировать с последней позволяют крайне низкие цены.

Квартира под чистовую отделку

Это компромиссный вариант для тех, кто не хочет иметь ничего общего с предыдущими владельцами, но и не готов к капитальному ремонту. Хозяева таких объектов позаботились о:

штукатурке и шпатлевке стен;

замене труб на полипропиленовые;

монтаже окон ПВХ;

установке современных радиаторов отопления и полотенцесушителей.

Покупателям остается отделать квартиру под свой вкус: поклеить обои, выложить плитку и напольные покрытия, установить сантехнику. Розеток и выключателей там, как правило нет, но готовы подрозетники. Такой объект – чуть дороже, ведь продавец избавляет покупателя от самых грязных, длительных и затратных работ. Однако сразу въехать туда не получится.

Квартира в среднем состоянии

Это так называемый «бабушкин ремонт». Чисто теоретически жить в такой квартире можно, но не каждый согласится. Она отличается:

старыми или некачественными материалами;

бывшей в употреблении сантехникой;

местами поврежденной отделкой;

отсутствием напольных покрытий;

не очень комфортным микроклиматом;

минимальным набором мебели.

В большинстве случаев такие объекты сразу же ремонтируют после покупки. В отличие от жилья под чистовую отделку, здесь может не быть штукатурки под обоями или прочной стяжки на полу. К тому же новые хозяева понесут дополнительные расходы на демонтаж. Поэтому более высокая цена оправдана лишь в случаях необходимости моментального заселения.

Квартира в хорошем состоянии

Наиболее сложно определяемая категория. Не всегда можно с уверенностью сказать, где находятся нижний и верхний предел понятия «хороший». С последним – проще: некоторые оценщики переводят евроремонт на ступень ниже через 5 лет после проведения работ.

Разграничить «среднюю» и «хорошую» отделку можно по:

современным отделочным материалам;

наличию хотя бы линолеума или ковролина на полу;

отсутствию очевидной необходимости проводить косметический ремонт в ближайшее время.

Несмотря на относительное качество материалов, в таких квартирах бывают на виду трубы, скромно покрашенные потолки, плитка может присутствовать лишь в мокрых зонах. Поэтому в данную категорию попадает достаточно много объектов недвижимости, ощутимо различающихся визуально.

Евроремонт

Есть мнение, что этот термин придумали обыватели в 90-е, чтобы отличать модный ремонт с импортными материалами от советской отделки. Когда-то этим словом могли назвать выполненную перепланировку, установку металлической двери и пластиковых окон, снос антресолей.

Иногда подобный подход можно встретить и сегодня. Но теперь понятие евроремонта пополнилось новыми традициями:

монтажом биметаллических радиаторов;

наличием современной сантехники (подвесного унитаза и раковины, биде, гигиенического душа, водонагревателя, душевой кабины или уголка);

тотальным покрытием поверхностей плиткой (особенно пола на кухне и в прихожей);

подвесными многоуровневыми потолками;

расположением розеток и выключателей по стандартам;

сооружением конструкций из гипсокартона (перегородок, коробов, ниш);

Для соответствия евростандартам квартира должна быть отделана в хорошо угадывающемся стиле. Желательна комплектация ее современной мебелью и встроенной техникой. Эта категория недвижимости характеризуется устойчивой фразой «заезжай и живи». Здесь есть все, чтобы справить новоселье в день покупки и несколько лет не задумываться о ремонте. За такую радость доплата оправдана.

Ремонт премиум-класса

Здесь речь идет о реализованном дизайн-проекте. Это значит, что все работы выполнялись строго по чертежам, и отделка осуществлялась с учетом будущего расположения предметов обстановки. Также ремонту премиум-класса присущи такие черты:

маниакально точное выравнивание полов и стен;

приведение всех углов к 90 градусам;

наличие системы кондиционирования;

комплектация элементами системы «умный дом»;

утепление балкона или лоджии (иногда присоединение их к комнате или кухне, хотя это и является нарушением);

замена стандартных радиаторов отопления на внутрипольные конвекторы;

монтаж «теплого пола».

Продавцы таких объектов всегда акцентируют внимание на зарубежном происхождении отделочных материалов и сантехники (чаще всего итальянском и немецком). За это они требуют значительной переплаты.

Поскольку ремонт премиум-класса делается по дизайн-проекту, часто он бывает нестандартным, а в некоторых случаях и вовсе вычурным. Бывает, что хозяева вложили в него огромные деньги, а потом долго не могут реализовать квартиру именно из-за интерьера. Покупатели не хотят переплачивать за дикость, от которой в любом случае придется избавляться.

Источник

Этапы ремонта квартиры вторички: с чего начать

Вопрос, как провести капитальный ремонт в квартире, относящейся к вторичному жилому фонду, волнует многих. Ведь большое количество людей покупает именно их по причине, что они дешевле. И такие квартиры делятся на две группы: давно без ремонта и, так сказать, «убитые».

Отличаются они друг от друга характерным запахом второго варианта: сыростью, плесенью, бытом. И если в первой можно обойтись косметическим ремонтом, то в «убитой» надо делать капитальные изменения. О них и пойдет речь.

Этапы капитального ремонта

Сразу надо оговориться, что ремонтный процесс во вторичке начинается с полов. И это не просто замена покрытия новым. К примеру, заменили линолеум ламинатом. Это демонтаж всего основания до плиты перекрытия. Именно черновой пол является источником неприятных запахов в квартире. Поэтому от него надо избавляться любыми силами и средствами.

Первый этап

Первый этаж граничит с подвалом, откуда запахи проникают. А значит, после демонтажа всех напольных слоев рекомендуется обработать бетонную плиту антисептиками уложить гидроизоляционную мембрану или покрыть поверхность специальными мастиками из полимеров и залить стяжку толщиною 3-5 см. Немногим отличается капитальный ремонт полов в квартире этажами выше. Просто редко из-под них в квартиру проникают запахи.

Во вторичном фонде есть старые дома сталинской эпохи, где перекрытия – это несущие деревянные балки, пространство между которыми заполнено шлаком, грунтом или строительным мусором. Все это придется убирать, обрабатывать балки антисептиками и антипиренами, заполнение между ними проводят современными теплоизоляционными материалами.

В более поздних постройках встречаются квартиры, где полы уложены по лаговой конструкции, которая сама смонтирована на бетонную плиту перекрытия. В этом случае лучший вариант – убрать лаги полностью и залить толстую стяжку толщиною 5 см.

Рекомендация! Когда делается капитальный ремонт в сталинках, нужно пригласить представителя управляющей компании, который заактирует и сфотографирует потолки соседей с нижней квартиры. Люди разные, кто-то захочет за ваш счет провести ремонт потолка у себя дома. Не допускайте этого.

Второй этап

Здесь придется работать с электропроводкой. Обычно во вторичке эта система собой представляет светильники, выключатель в каждой комнате и одна-две розетки здесь же. Нередко количество розеток хозяева увеличивают. Но как проложены контуры к ними, никто не знает. Поэтому от всего этого надо будет избавляться. Особенно, если провода алюминиевые.

Встречаются квартиры, где распределительный щит перебрали, проложена новая проводка с точным расчетом потребляемой мощности на каждой группе. Тогда нет смысла ее менять. Просто надо знать, где проложены кабели, чтобы невзначай их не пробить при сверлении стен. Можно добавить розетки или изменить их место расположения.

Третий этап

В его состав входит две операции:

• демонтаж сантехнического оборудования;
• удаление инженерных трубных систем, включая радиаторы отопления.

Четвертый этап

Демонтаж окон и межкомнатных дверей. Входную трогать пока нельзя. Ее надо менять на более поздних этапах. Отметим, что окна надо заказать заранее. Их лучше сразу установить после демонтажа старых.
Иногда мастера старые оконные конструкции не демонтируют и проводят остальные ремонтные процессы с ними. Неплохой вариант, который не потребует прикрывать оконные проемы от загрязнений строительными смесями и пыли.

Пятый этап

Потолок и стены очищаются от старой отделки до основания этих конструкций. Иногда появляются проблемы, касающиеся колоний микроорганизмов. С этим явлениям надо бороться сразу. Для этого используют различные химически активные жидкости, в некоторых случаях применяют открытый огонь – газовую горелку.

Шестой этап

Он касается перепланировки. Не всем нравится размеры и расположение комнат в квартирах вторичного фонда. Поменять все это законом не запрещается. Но сложность заключается в том, что получить разрешение не просто.

Для этого необходимо собрать большое количество документов, оббить большое количество порогов разных государственных инстанций. То есть времени будет затрачено много. Поэтому совет – хотите перепланировать квартиру, начинайте заниматься получением разрешения за несколько месяцев до начала капитального ремонта.

Если разрешение получено, то на этом этапе проводят именно смену плана квартиры. Перегородки сносятся, и на полу обозначаются новые места их сооружения. После чего эти конструкции строятся.
Если перепланировка не запланирована, то рекомендуется перегородки перебрать. Запах «убитой» квартиры проникает в них глубоко. Избавиться от него косметическими методами не получится.

Седьмой этап

Монтаж инженерных сетей. Первой прокладывается канализация, потому что она монтируется под наклоном. Далее водопровод, отопление.

Обратите внимание, что при прокладке отопительной системы первыми навешиваются радиаторы. А уже к ним подводят трубы.

Если в комнатах будут устанавливаться кондиционеры, то на этом этапе надо просверлить стены для прокладки трубок.

Восьмой этап

Здесь начинаются черновые работы:

• выравнивание полотков штукатурными смесями или монтажом подвесных конструкций;
• выравнивание стен штукатуркой и шпаклевкой, иногда используют гипсокартон;
• заливка стяжки на пол или формирование лаговой конструкции с монтажом чернового пола.

После проведения всех этих строительных операций производят установку межкомнатных дверей, демонтаж старых окон и установку новых. Здесь же формируют откосы.

Девятый этап

Работы чистовые, они же финишные отделочные:

• покраска потолков, монтаж на них пластиковых панелей или других потолочных материалов;
• покраска стен, наклеивание на них обоев, укладка керамической плитки и прочее;
• укладка напольных облицовочных материалов: ламинат, линолеум, инженерная доска, кафель и прочее.

Далее производится монтаж сантехники с ее подключением к инженерным сетям, установка мебели. На этом этапе устанавливается и входная дверь. Ее монтаж можно производить до формирования откосов или после. В последнем случае стыки между дверной коробкой и плоскостями проема обязательно закрываются наличниками.

Источник

Ремонт квартиры во вторичном фонде: нюансы

Что нужно знать при ремонте вторички? Что стоит отремонтировать в первую очередь, а что прослужит ещё долгие годы? Что не стоит трогать категорически?

Покупатели вторичного жилья находят множество плюсов в обжитых районах с транспортной доступностью. Как правило, эта категория покупателей переделывает жильё, не щадя ни ремонта, ни планировки. Но есть и те, кто в целях экономии стараются вложиться в ремонт по минимуму, обойтись только косметическим.

Ценители исторического фонда, как правило, покупают квартиру не только из-за её близости к центру города, но и из-за эстетической ценности постройки. Их привлекает архитектура, история здания. Менять планировку в таких квартирах – нарушения техники безопасности.

Рассмотрим все варианты, чтобы найти пути решения сложных ситуаций. Как правило, полученный результат ремонта находится в прямой зависимости от исходных данных. Это тип дома, перспективные возможности квартиры, цели ремонта, представления о комфорте, бюджет, выделяемый на ремонт, а также команда, которая берется за его осуществление.

«Кирпич» и «каркасный монолит» 80-90-х годов прошлого века громко назывался «улучшенная планировка» и, как правило, строился в 9-14 этажей. По сравнению с предыдущим массовым вариантом — «хрущевками» — здесь действительно налицо прогресс: кухни достигают 8 м2, комнаты становятся раздельными, как и санузлы. Если это действительно «улучшенная планировка», то даже без глобальной реконструкции в ней вполне можно жить. А если не пожалеть денег на капремонт, получить вполне комфортное жилье.

«Старая панель» — 9-этажка. Технология панельного домостроения родилась в 1960-х годах. Что касается первенцев индустриальной застройки, они страдают плохой теплоизоляцией, единообразием планировок, что при сложности частичного демонтажа панели становится непоправимым. Путь к улучшению внутреннего пространства квартир: кладовка при входе демонтируется и ее пространство увеличивает кухню до 12 м2. Можно рискнуть объединить смежные санузлы и в результате получить один, но довольно просторный.

«Сталинки» возводились в 30-50 годах XX века и первоначально задумывались как «советский ампир». Дома пользовались заслуженным спросом благодаря высоким потолкам и приличным размерам комнат и кухонь. Существенный недостаток — длинные коридоры, которые можно обратить на пользу дела. Проблемные места — старые коммуникации, столярка, перекрытия. Однако тем, кто предпочитает жить рядом с историческим центром и готов затратить определенные средства, можно попытаться и обжить заново эти дома «с историей». Любой «исторический» стиль будет уместен.

«Хрущевки» и «брежневки» — кирпичные 4-5-этажки, возведенные в 60-70-х годах для массового решения квартирного вопроса. Как правило, на первых этажах холодно и нет балконов/лоджий, а на верхних жарко и протекает крыша. Кухни — всего 5-6 м2, раздельный санузел и несмежные комнаты — редкость. Плюсы все же есть, по сравнению с панелью тех же лет постройки. Материал внешних стен — кирпич, дающий хорошую тепло- и звукоизоляцию, несущие стены — только по периметру, между комнатами — легкие гипсовые перегородки. Самый радикальный и эффективный подход к ремонту — снести все до основания, а затем построить заново. Из 1-2-комнатной квартиры получается неплохая «студия». Из 3-4-комнатной — достойная «двушка» с просторной кухней-столовой. Лучше всего поддаются перепланировке прямоугольные в плане и угловые квартиры. В стилевом отношении спокойная классика и современный стиль без излишества мебели и декора.

«Старая панель» в 5-этажках гораздо худший вариант, чем кирпич. Это проблема межплиточных швов и принципиальная сложность демонтажа панельных конструкций, а в таких домах даже межкомнатные стены могут быть несущими.

«Старый фонд» делится на две категории. Первая сродни антиквариату, если довести его до ума. Жилье дореволюционной постройки в историческом центре — это бывшие частные особняки и доходные дома в 2-3 этажа. В таких квартирах заложен потенциал для создания роскошных классических интерьеров. Но приготовьтесь к тому, что инженерные системы, возможно, придется менять во всем доме по причине крайней ветхости. Вторая категория старых зданий никакой ценности, кроме высоких потолков, не представляет.

Старые дома, несмотря на износ и недостатки планировки, имеют большое преимущество — проверенную временем стабильность конструкции. За долгие годы стены дали усадку и после сделанного ремонта жилье может прослужить довольно долго. Что еще нужно учесть при планировании работ?

Приступая к ремонту во вторичном фонде, обязательно выясните, какая проводка. Чем старше здание, тем больше вероятность, что проводка медная. В этом случае можно не беспокоиться ещё долгое время. Если же проводка алюминиевая, то она уже устарела, не рассчитана на современные нагрузки и не отвечает требованиям безопасности. Алюминий встречается в постройках 1970-1980 гг., он быстрее изнашивается и истончается. В старых квартирах это чревато замыканиями и выбитыми пробками.

В первую очередь разберите щиток, смените проводку в стенах. Все провода на обоях должны находится в стене, если это не стилистическая особенность интерьера. Если проводки на обоях нет, придётся переделывать всю скрытую, а это чревато полным ремонтом.

Неработающая розетка или моргающая люстра, перебои в работе бытовой техники или неполадки с компьютером и ноутбуком – не самое страшное, гораздо опаснее вероятность возгорания.

Оконные, дверные конструкции и приточная вентиляция

Ремонтируя вторичку, в первую очередь хочется сменить старые деревянные оконные рамы со слоями краски, щелями и ржавыми щеколдами. При этом многие покупатели стеклопакетов забывают о приточной вентиляции, то есть о поступлении свежего воздуха с улицы. В старом фонде она не предусмотрена; воздух поступал в помещение дозировано через щели в оконных рамах, а выходил через вытяжки в кухне и туалете.

Современные окна в старых квартирах создают парилку, благоприятную для развития грибков, плесени и клещей в перекрытиях, в стенах и под полом. Все дело в строительных смесях того времени, которые имели в составе органические примеси. Замена окон и дверей в исторической застройке ухудшает естественный воздухообмен. Сначала на окнах образуется конденсат, потом появляется запах сырости в санузлах, затем и во всей квартире.

Решение такой проблемы – установка клапанов приточной вентиляции. Установка допускается оконная или настенная. Специфика выбора оборудования зависит от типа дома и планировки квартиры.

Если затеяли ремонт, обязательно смените трубы, сливы, обвязки. В большинстве старых домов водопровод и канализация находятся в удручающем состоянии. Старые трубы забиты накипью, ржавчиной, отложениями. Возможны утечки в местах стыков. У этих изделий ограниченный срок службы, и он давно истёк. Стоят они намного дешевле ремонта квартиры залитых снизу соседей, да и после завершения отделки стен доступ к ним будет закрыт.

Замена коммуникаций — трудоемкая и грязная работа, поэтому ее нужно проводить в первую очередь и желательно с привлечением профессионалов.

Практически любое вторичное жилье требует основательных работ по выравниванию стен и пола. Стяжка или шпаклевка необходимы для качественной последующей укладки напольного покрытия, плитки, наклейки обоев.

Запахи сырости и плесени – верный показатель необходимости ремонта. Чаще всего большинство этих запахов копятся под полом – его следует незамедлительно сменить. И не только верхний слой (ламинат или паркет), но и весь «пирог» подпольной отделки.

В квартире первого этажа стоит сменить пол до самого основания. Необходима гидроизолированная стяжка, чтобы не дышать подвальными испарениями. Если запаха нет, квартира в хорошем состоянии, а паркет является достоянием эпохи, его можно циклевать и лакировать. Но в этом случае придётся смириться со скрипом половиц. Если местами паркетная доска вздулась от сырости – заменить придётся всё напольное покрытие.

Длительность и стоимость таких работ зависит от конструкции перекрытий в здании. В дореволюционных и довоенных домах под черновым полом скопились межбалочные заполнения – уголь, мусор, грунт, грибок и плесень – всё это необходимо вычистить.

В хрущёвках и брежневках также стоит снять верхний слой и вычистить весь мусор. Бетон под половицами следует загрунтовать. В панельках 90х достаточно выровнять пол и положить новое покрытие.

В старых советских квартирах легко обнаружить наклеенные в несколько слоёв обои и под ними газету. Если добраться до основания такого пирога и выровнять бетон, можно обойтись бюджетным косметическим ремонтом. Меловую побелку потолков снимаем, выравниваем под краску. В старом фонде часто встречаются неточности геометрии пространства. Заваленные углы, стены, скосы, перепады высот. Если вы не перфекционист и видите в этом эстетику, с этим можно мириться. Если вас это раздражает, будьте готовы – это самая трудозатратная часть ремонта.

Источник