Ремонт квартиры с последующей продажей

Ремонт квартиры для продажи. Стоит ли делать? Советы профессионального риелтора

Краткое содержание:

Стоит ли ремонтировать квартиру перед продажей или продавать с имеющимся ремонтом? Как лучше поступить? Этот вопрос я очень часто слышу от своих клиентов. В этой статье попробую ответить на этот вопрос. В конце статьи дам очень полезный лайфхак, что нужно сделать в квартире, чтобы продать быстрее.

Чего покупатель хочет?

Состояние квартиры безусловно влияет на стоимость квартиры и на принятие решения покупателя о покупке. Примерно 70% покупателей хотят купить квартиру с ремонтом, так чтобы сразу въехать и жить.

Но есть определенные категории, которые хотят купить квартиру без ремонта, чтобы сделать полностью под себя. К последним зачастую относятся квартиры элитного уровня, когда у человека возможности позволяют потратить месяц-два на ремонт квартиры, делая так как хочется, а не так как продали.

Естественно, в этой ситуации чем хуже состояние квартиры – тем лучше. В идеале квартира без отделки, т.к. не придется тратиться на демонтаж.

Но если мы говорим о среднестатистической квартире, эконом-варианте, то зачастую людям нужна квартира с ремонтом. Желательно с мебелью и техникой, но это уже менее принципиально.

Нужен ли ремонт перед продажей квартиры?

Если вы перед продажей квартиры хотите отремонтировать квартиру, я бы этот вопрос поставил чуть по-другому: окупится ли этот ремонт?

Условно: есть однокомнатная квартира в СПБ, в обычном спальном районе, состояние среднее – ремонт 90-х годов. Рыночная стоимость таких квартир в районе 4 млн рублей. Квартиры с ремонтом чуть дороже, квартиры без ремонта чуть дешевле. Конечно, любой собственник хочет продать быстро и выгодно. Вот тут и возникает дилемма: сделать ремонт чтобы продать дороже, или продавать «как есть» но сделав скидку?

На практике стоимость ХОРОШЕГО ремонта вы никогда не компенсируете. Я очень много раз слышал от собственников, что они вложили полтора миллиона в ремонт квартиры, поэтому их квартира стоит на полтора миллиона дороже остальных. Сами понимаете – это все ерунда, ни один покупатель не будет переплачивать полтора миллиона за ремонт.

В такой ситуации покупателю будет действительно проще купить квартиру без ремонта и на эти полтора миллиона отремонтировать так, как ему самому хочется — вкусовые предпочтения никто не отменял.

Но если вы все же хотите не делать существенной скидки, обладаете запасом времени и денег, то выход есть – минимальный косметический ремонт. Включает он в себя элементарные вещи – перебелить потолки, переклеить обои, покрасить батареи, если окна деревянные – их тоже покрасить. Не нужно штукатурить стены, менять окна на пластиковые, ставить дорогую входную дверь. С полом нужно смотреть отдельно. Если у вас старый скрипучий паркет — не поверите, но лучше оставить «как есть». Вы не знаете, что под этим паркетом, в итоге демонтаж паркета, демонтаж того что под ним,, возможная перезаливка пола, новый материал — выйдут в довольно серьезную сумму. Если же пол нормальный, просто старый изношенный линолеум — есть смысл его обновить. Материалы для ремонта стоит брать по цене чуть ниже среднего. Нет смысла брать дорогие виниловые обои (если только они не по акции), и итальянский керамогранит на пол. Обычные обои среднего ценового сегмента, обычный дешевый линолеум — этого хватит, чтобы придать квартиры свежий жилой вид.

Отдельная статья – ремонт санузла! Для покупателя это вопрос принципиальный! Если санузел в убитом состоянии, ванна в коричневых потеках, грибок не стенах и потолке — это необходимо устранять. В целях экономии я всем рекомендую акриловый вкладыш в ванну и стены покрыть пластиковыми панелями.

Естественно, новая ванна и хорошая плитка – это гораздо лучше, надежнее, красивее. Но мы сейчас решаем вопрос, как именно минимальными вложениями повысить стоимость квартиры. Если у вас много лишних денег – можете купить итальянскую плитку и сделать подогрев пола, только не удивляйтесь, что покупатель не захочет на эту сумму поднять стоимость квартиры.

Цветовые решения

Потолок просто побелить! Обои – выбирайте самые обычные светлые обои, желательно без рисунка, в идеале светло-бежевые. Пол – «под дерево». Ваша задача просто придать квартире жилой вид, чтобы человек просто поставил свою кровать и шкаф и смог жить.

Не нужно строить из себя крутого дизайнера, если вы таковым не являетесь, и пытаться совместить фиолетовые обои с зеленым потолком. Поверьте, покупателей это только оттолкнет!

Важнейший момент!

Многие продавцы об этом не задумываются, а момент важнейший: ЗАПАХ В КВАРТИРЕ

Очень много квартир, особенно после пожилых людей в которых свои специфические запахи. У меня есть товарищ — дагестанец, у него жена прекрасно готовит, но эта вкуснейшая еда содержит много специй, соответственно запах этих специй в квартире присутствует! Вывести их непросто, но необходимо! В данном случае пришлось перелакировать кухонный гарнитур — кухня деревянная, дерево прекрасно впитывает запахи. Снятие старого лакового покрытия и перелакировка стоили 3000 рублей, и проблема была решена.

Поверьте, квартиры с неприятными запахами продаются очень тяжело и долго, часто даже скидка не помогает, человек в принципе не хочет в квартире задерживаться!

Лайфхак. Как продать квартиру быстрее

Любой человек большинство своих выборов в жизни делает подсознательно: выбирает цвет машины, стиль одежды, даже любимого человека выбирает подсознательно — любят просто потому что любят. Ни один мужчина не сможет объяснить почему ему нравятся блондинки, или невысокие женщины, или наоборот женщины в «формах» – это просто подсознательный выбор.

И на это подсознание можно влиять.

Как я описал выше, неприятные запахи на подсознательном уровне вызывают отторжение.

А что с приятными запахами. Точно! Они вызывают симпатию!

Если вы хотите, чтобы ваша квартира «запала в душу» покупателю — нужно создать благоприятную ауру! Делается это очень просто приятные ароматы. 90% людей испытывают приятные чувства от запахов свежей выпечки, ванили, кофе.

Конечно, это имеет смысл делать, когда квартира в приличном состоянии и не имеет своих ярко выраженных запахов. Если квартира убитая, и в ней воняет канализацией — никакими ароматизаторами не поможешь. Еще враг покупателей №1 – никотин! Никогда не курите в квартире, которая продается! Я не курю минимум за час до показа! Запах никотина на некурящего человека оказывает крайне негативное воздействие — общение хочется побыстрее прекратить, из квартиры уйти.

Надеюсь статья была вам интересна, жду ваших комментариев!

За оценку публикации звездами буду отдельно благодарен!

Источник

Купил запущенную квартиру, отремонтировал и перепродал дороже. Выгодно ли это в России?

На Западе на этом бизнесе строят целые ТВ-шоу. К примеру, на американской сети «Дом и Сад» НGTV сразу несколько программ рассказывают, как люди покупают ветхий дом, ремонтируют его и продают с некоторой маржой, иногда большой, иногда не очень, а бывает и вовсе уходят в ноль или даже минус. Насколько это выгодно у нас, в России?

Несколько лет назад необходимо было приобрести квартиру и я довольно много шерстила объявлений. И вдруг вижу предложение значительно дешевле рыночного. Ну просто даром. В хорошем месте, правда, на первом этаже. Неплохой дом с интересной планировкой. И за такую цену! Я созвонилась, на том конце провода ответила приятная девушка-риелтор:

— Это не квартира, это натуральный бомжатник, — вдруг огорошила она. — Там практически нет пола. Они его сожгли. То ли пожар был, толи костер разводили. Хозяева — алкаши, и честно говоря, я уже с ними замучилась. У них по пять раз на дню меняются желания. Гигантский долг по коммуналке. Звонят по этой квартире очень многие, но знаете, я уже хочу от них отказаться. Пусть сами ищут покупателей или делают, что хотят. И никому не посоветую. Даже если вложиться и все отремонтировать, наверняка их дружки-собутыльники еще какое-то время по старой памяти будут туда долбиться. Да и бывшие владельцы все нервы истреплют. Они не помнят, о чем вчера договаривались. Решат еще, что их надули.

Это меня здорово отрезвило. Тем более мы искали квартиру не для перепродажи, а для родственников. И когда в соседнем подъезде продавали еще одну «нехорошую» квартиру, ее низкая цена уже не казалась привлекательной. Если вспомнить все ужасы, о которых рассказывала риелтор, то и даром такого не надо.

Однако если отбросить сантименты и организовывать на такой недвижимости бизнес, то почему бы нет. Мне казалось, что в России покупка старой квартиры, ее ремонт и продажа по высокой цене не очень развит. Потому что главным фактором считается место расположения жилья в мегаполисе, качество дома (новостройка в монолитно-каркасном определенно будет дороже соседней хрущевки даже при одинаковой квадратуре). Но вот ремонт никогда не был определяющим в стоимости квартиры. Да, хорошее состояние поможет быстрее продать, но никак не поможет значительно увеличить ее цену.

Поэтому возможны два варианта:

1. Покупать по-настоящему «убитую» квартиру, тот самый бомжатник. Приводить его в порядок. Даже не нужен дизайнерский ремонт. Достаточно вычистить эти авгиевы конюшни. Сделать бетонную стяжку с укладкой ламината. Вставить новые двери, пластиковые окна, поменять сантехнику и оштукатурить стены. И такую квартиру уже можно продавать по рыночной цене.

Года три назад на одном из форумов увидела как один из участников делился своим опытом с такой квартирой. Форумчане сомневались, что из этого что-то выгорит. Мол, люди и сами готовы отремонтировать. Но по итогу он отписался, что за полгода фактически заработал 800 тысяч рублей. На ремонт потратил примерно 340 тысяч рублей. Делал все сам. Все это сумел провернуть за полгода. В конце января начал ремонт. В мае уже выставил на продажу.

Но много ли таких вариантов? Ведь залог успеха — наличие той самой убитой квартиры по цене значительно ниже рынка. На днях обратилась за интервью к еще одному человеку, который занимается таким бизнесом. Но он отказал. Мол, ему огласка не нужна. Итак объектов нет, поэтому и привлекать внимание не стоит. Более того, интересовался у знающих людей, как перейти в строительство коттеджей, потому что его бизнес что-то плохо идет.

Действительно, в период экономической нестабильности народ вкладывает деньги в недвижимость. И говорят, на этом рынке ушли даже откровенные неликвиды, не говоря уже о дешевых квартирах с явным шансом последующей перепродажи.

2. Покупать квартиру в строящемся доме с черновой отделкой.

Многие строительные компании продают квартиру в черновом варианте. Но если нужна под ключ, то необходимо будет доплатить, к примеру, по 5-10 тыс. рублей за квадрат.

А есть такие клиенты, которым нужна свежая новостройка, с хорошей качественной отделкой, в которую уже можно въехать. Буквально завтра-послезавтра. И в таком случае можно взять отделку под ключ на себя, то есть купить квартиру и отремонтировать. Но дешевый линолеум и простенькие обои не подойдут. Здесь уже нужен чуть более дорогой, но нейтральный ремонт без каких-либо вычурностей.

Но самый главный вывод — такой бизнес по перепродаже отремонтированных квартир в России не развит. Дает случайные заработки, а в период нестабильности стремится к нулю.

Размер дохода от перепродажи с ремонтом может уменьшить налог. Ведь, наверняка владели ей меньше 3 лет. С 2020 года меньше 5 лет.

Идеально, если на это уходит несколько месяцев. Но многие продвинутые бизнесмены используют всякие хитрости. Вроде владения квартиры вскладчину. Тогда каждый может использовать имущественный налоговый вычет — 1 млн. рублей. Либо включают в расходы стоимость ремонта.

Источник

Купить, отремонтировать и продать. Стоит ли игра свеч?

Это вроде бы простой рецепт: найти «убитую» квартиру за копейки, отремонтировать ее и продать дороже. Так делают за рубежом, где это довольно популярный бизнес. На этом зарабатывают 15-20% от вложенных средств, утверждает Ян Вайнрух, генеральный директор компании Alegria, который занимался таким редевелопментом в Испании. Он приобретал квартиры, делал ремонт и меблировал, после чего перепродавал.

Так поступают и с частными домами. Кстати, сейчас, после кризиса, вызванного ковидом, пошла волна интереса к инвестициям в коммерческую недвижимость – прежде всего, офисную. Потому что на рынке появилось большое число предложений.

«После покупки офис переводят в жилой фонд. Операции с офисами более затратны по времени и усилиям и требуют проведения тщательного анализа объекта. Но зато позволяют увеличить доходность инвестиций в 1,5 раза», – рассказывает Ян Вайнрух.

Ну а как дело обстоит у нас, в России? Кто занимается превращениями из ничего в конфетку и много ли зарабатывает на этом?

Финансист

Увы, в нашей стране, чтобы преуспеть в этом бизнесе, необходимо или располагать крупной суммой собственных средств, или иметь быстрый доступ к заемным деньгам с низкой ставкой.

Именно поэтому на данном поприще не встретишь профессиональных инвесторов. Они знают, что есть масса других инвестиционных инструментов с большей и более прогнозируемой доходностью.

Покупкой недвижимости для ремонта и последующей продажи занимаются частники. Которым в наследство достался дом или квартира , а собственное жилье уже было в наличии. Они не представляют действительной стоимости ремонта, поскольку никогда не оценивают свой труд в денежном выражении.

Реновацией квартир занимаются очень редко. Их проще сдать в аренду и получать ежемесячный доход. А также потому, что их стоимость в валюте постоянно снижается начиная с 2008 года. И нужно быть реальным фанатом, работающим ради самого процесса, т. к. доходность мероприятия невысока.

Впрочем, Андрей Стригалев, директор «НДВ-Девелопмент», считает:

«Хорошей инвестицией может стать покупка одно- или двухкомнатной квартиры на вторичном рынке. Но именно «бабушкин вариант» по цене 8-10 млн рублей. При этом вложения в ремонт не должны превышать 500-600 тыс. рублей. Перепродать такую квартиру после обновления можно с выгодой в 10-15%».

Титан

Чаще всего ремонтируют и продают дома . На рынке множество недостроев, некоторые из которых «зачаты» еще в 90-х годах прошлого века. Ценообразование коттеджей дифференцированное, зависит от множества факторов. Поэтому стоимость даже двух соседних домов может отличаться на несколько миллионов рублей.

Это позволяет выкупить «замороженную» стройку со значительным дисконтом. Но чтобы не ошибиться в выборе, необходимо разбираться в технологиях строительства в мельчайших деталях. А также представлять объем и стоимость отделочных материалов, которые потребуются для завершения ремонта.

Но даже в этом случае нужно иметь понимание о предпочтениях потенциальных покупателей. Иначе все труды окажутся напрасны. Нередко коттеджи зависают в продаже годами из-за своеобразного представления хозяев о стилях архитектуры и отделки. Иногда стоит ограничиться лишь прокладыванием коммуникаций.

Вот каково мнение генерального директора IKON Development Антона Детушева:

«Сравнивая сходные варианты «с ремонтом» и «без», потребитель часто отдает предпочтение тому, у которого цена квадратного метра ниже. Справедливо это и для загородной недвижимости Новой Москвы и ближайшего Подмосковья, где значительную часть стоимости составляет земля».

Стоик

Выкупить дом и сделать в нем ремонт – лишь полдела. Основная задача – продать недвижимость на вечно падающем рынке, лавируя между нескончаемыми кризисами. Поэтому нередки случаи, когда такой объект отделывается «под себя», а потом продается в уже обжитом виде. Есть целая когорта людей, кочующих из дома в дом по мере их ремонта и продажи.

Признать такой бизнес успешным не представляется возможным. Те немногие, кто в нем преуспел, становятся профессиональными строителями , которые возводят следующие объекты с нуля, а не тратят время и деньги на покупку очередного «кота в мешке».

Все остальные, кому не повезло, занимаются этим по мере своих возможностей. Как правило, у каждого из них есть другой, основной источник дохода. Из которого они черпают ресурсы для продолжения строительства или отделки дома на продажу .

И можно только согласиться с Федором Ушаковым, директором по продажам AFI Development, который уверен:

«Тема реновации жилья для нашей страны не совсем актуальна. Для России более привычна ситуация, когда недвижимость рассматривается как выгодный объект для финансовых вложений, от которого инвесторы хотят максимально быстро получать доход без дополнительных издержек».

Источник