Ремонт не сданом доме

Когда можно начинать ремонт в новостройке?

– Можно ли начинать ремонт в новостройке после подписания акта приема-передачи, но до регистрации права собственности?

Отвечает ведущий юрисконсульт компании «Мой Семейный Юрист» Дарья Кашлева:

После подписания акта-приема передачи жилого помещения у Вас есть возможность сделать только так называемый косметический ремонт. Для более масштабного ремонта с переустройством жилого помещения (установки, замены или переноса инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования) или его перепланировкой (изменение его конфигурации) требуется внесение изменений в технический паспорт жилого помещения и предварительное согласование с органом местного самоуправления. Там Вам потребуется подтвердить наличие зарегистрированных прав, так что будет необходимо предоставить свидетельство о праве собственности на жилье.

Отвечают специалисты юридического отдела СК «Неометрия»:

Регистрация права собственности имеет скорее заявительный характер. Эта процедура необходима для начисления налогов, учета в государственных органах, для оформления дальнейших сделок. Но самое главное для того, чтобы застройщик как можно скорее отказался от земельного участка в пользу дольщиков, что возможно только после 100-процентного оформления права собственности на все объекты недвижимости жилого комплекса.

Ремонт в новой квартире можно начинать до регистрации права собственности. Но учтите, что по закону после подписания акта приема-передачи риск случайной гибели или повреждения объекта переходит к участнику долевого строительства. То есть, если при проведении ремонтных работ будут допущены ошибки, которые приведут к разрушению перекрытий, систем водоснабжения или отопления и прочему, ответственность будете нести Вы, а не застройщик. Проще говоря, не существует прямой взаимосвязи между ремонтом и регистрацией права собственности. Если Вы уверены в подрядчике, имеете необходимые ресурсы и компетенции для грамотного проведения ремонта, можно приступать к работам в любой момент, имея на руках подписанный акт приемки-передачи.

Комментирует старший аналитик компании BSA Алексей Зубик:

Я бы рекомендовал приступать к ремонту уже после регистрации прав собственности на квартиру. Само оформление квартиры в собственность занимает не так много времени. Если с документами все будет в порядке, то процедура займет около пяти-семи рабочих дней.

В законе четко прописано, что никаких изменений в конфигурацию квартиры вносить нельзя. Это все делается не просто так. Дело в том, что после подписания акта приема-передачи квартиры покупатель несет все имущественные риски, связанные с гибелью или порчей имущества (как своего, так и других участников долевого строительства). Если получится так, что Вы уже приступили к ремонтным работам или изменили планировку, то при возникновении споров или помех в регистрации права собственности придется все привести в первоначальны вид, поскольку в противном случае будет существовать несоответствие между переданным Вам объектом и тем объектом, право собственности на который Вы хотите зарегистрировать.

Отвечает адвокат, партнер Беркшир Адвайзори Групп Сергей Копейкин:

Можно, но надо предварительно либо получить разрешение от застройщика на проведение ремонта, либо оформить с ним двустороннее соглашение. Учитывая тот факт, что лицо, которое хочет начать ремонт в новостройке, является соинвестором или долевым инвестором, то есть имеет заключенный инвестиционный договор на приобретение жилья в этой новостройке, разрешение или соглашение является приложением к инвестиционному договору.

В инвестиционном договоре закреплен этаж, подъезд, указан план квартиры (которой на данном этапе еще не присвоен номер). За таким приложением к договору можно обращаться с того момента, когда будет подписан акт государственной приемки. Собственность в этом случае не передается владельцу немедленно, поскольку на оформление документов уйдет еще не менее трех-шести месяцев, но многие застройщики подписывают соглашение на ремонт в дополнение к инвестиционному договору на период, пока идет оформление собственности, либо предоставляют разрешение о возможности начала ремонта.

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Конечно можно. С момента приемки квартиры по акту приема-передачи Вы имеете право пользоваться этой квартирой как объектом недвижимости в соответствии с его предназначением. Наличие ремонта никак не может сказаться на оформлении права собственности. Но если Вы сделаете капитальную перестройку квартиры с переносом электросетей, стен, мокрых зон, наружных границ без соответствующей разрешительной документации, то у Вас могут возникнуть проблемы с подключением к энергосетям, а если очень не повезет, то и с регистрацией прав.

Отвечает юрист девелоперской группы «Сити-XXI век» Василий Шарапов:

Ремонт возможен, если не предполагает перепланировки или переустройства. В случае таковых потребуется их легализация, а процедура легализации перепланировки или переустройства включает в себя в качестве требования предоставление заявителем документа, подтверждающего право собственности на квартиру. Поскольку удостоверяющий право собственности документ (выписка из ЕГРН) еще не получен, с легализацией перепланировки или переустройства могут быть проблемы. Таким образом, начать ремонт возможно, но мероприятия по перепланировке или по переустройству лучше выполнять после государственной регистрации права собственности на квартиру и получения разрешения на это в уполномоченном органе государственной власти. Иначе такие действия считаются незаконными и могут повлечь негативные юридические последствия в виде обязанности по иску заинтересованных лиц демонтажа ранее выполненных результатов работ.

Отвечает адвокат GRAD Евгений Лазарев:

Да, после подписания АПП можно приступать к ремонту квартиры в новостройке. Действующим законодательством установлены два существенных требования к оформлению права собственности на квартиру в новостройке:

• квартира должна быть передана от застройщика к покупателю по акту приема-передачи;
• право собственности на квартиру должно быть зарегистрировано в установленном законом порядке покупателю должно быть выдано свидетельство о праве собственности.

Здесь необходимо понимать различие данных документов. Государственная регистрация необходима только для одной цели сообщение всем иным лицам (кроме застройщика и покупателя), что конкретный гражданин является собственником конкретной квартиры. То есть пока регистрация права собственности не прошла, про то, что на квартиру претендует конкретный гражданин, знает только застройщик и сам гражданин. Публичной эта информация становится только после регистрации права собственности.

Акт приема-передачи в данном случае играет как раз ключевую роль. Ведь после подписания акта приема-передачи к покупателю переходят все риски, связанные с квартирой, в частности бремя ее содержания. Законодательство признает акт в качестве не только обязательного документа, который должен быть подписан между сторонами, но и накладывает на покупателя ряд обязанностей по содержанию квартиры, в частности, ст. 153 ЖК РФ обязывает покупателя вносить плату за коммунальные услуги до регистрации права собственности.

Таким образом, именно акт приема-передачи, а не свидетельство о праве собственности является ключевым документом. Именно он позволяет покупателю фактически начать пользоваться новой квартирой, в частности осуществлять в ней ремонт.

Отвечает ведущий юрист юридической компании «Юристо» Владимир Константинов:

Рассмотрю вопрос с юридической точки зрения, не принимая во внимание строительные нюансы, такие как усадка, деформация и неработающее лифтовое оборудование. Между подписанием акта приема-передачи и оформлением права собственности часто проходит значительное время по вине в том числе и застройщика. Законодательство, регулирующее вопросы проведения шумных работ, изменилось, и владельцам квартир в новостройках на проведение ремонта на «льготных» условиях выделено с даты ввода в эксплуатацию шесть месяцев в Московской области, 1,5 года в Москве. После этого срока периоды на проведение шумных работ существенно сокращены, что повлияет на скорость ремонта.

С юридической точки зрения необходимо рассмотреть ситуацию с нескольких сторон, предварительно ответив на вопросы:

• Какие условия содержит акт?
• На основании какого договора подписан акт (договор долевого участия в строительстве, предварительный договор, договор участия в ЖСК)?
• Какие задачи необходимо решить после подписания акта?

Подписание акта квартиры во временное пользование по предварительному договору не свидетельствует о том, что квартира уже принадлежит только тому, с кем этот акт подписан. Существуют случаи двойных продаж квартир по договорам, которые не регистрируются в Федеральной регистрационной службе. Это относится и к договорам участия в ЖСК. Проведение ремонта в такой квартире до оформления права собственности не рекомендуется. Лучше дождаться оформления права собственности на квартиру, после чего приступить к проведению ремонта.

Подписание акта по договору долевого участия допускает проведение ремонта до оформления права собственности на квартиру, однако стоит отметить, что если есть претензии по качеству построенной квартиры или по фактической площади переданной квартиры, то проведение ремонта может сделать невозможным установление существенных обстоятельств, необходимых для разрешения спора в пользу участника долевого строительства.

Таким образом, проводить ремонт в квартире, переданной по акту, до оформления права собственности можно, если квартира приобретена по договору долевого участия в строительстве и если у Вас отсутствуют претензии к застройщику в части качества строительства и площади квартиры. Вопрос взыскания неустойки с застройщика, при правильном подходе к вопросу подписания акта приема-передачи, не влияет на проведение ремонта в квартире, как и наоборот, подписанный акт и выполненный ремонт не лишает Вас права на обращение в суд за взысканием неустойки в пределах срока исковой давности, то есть трех лет.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Источник

Особенности ремонта в еще не сданном доме

Когда новоселье хочется произвести как можно быстрее, а дом будет введен в эксплуатацию только через несколько месяцев, покупатели обычно стремятся поскорее начать ремонт. Как это сделать правильно и как к такой инициативе относятся застройщики?

Часто покупатели квартир в новостройках торопятся поскорее начать ремонт в будущем доме, иногда не дожидаясь официального вручения ключей и ввода дома в эксплуатацию. Винницкие строители не очень приветствуют такую практику, но иногда идут навстречу своим инвесторам.

Первый шаг к тому, чтобы начать ремонт в еще не введенном в эксплуатацию доме — подписание акта приема-передачи квартиры. До этого момента застройщик обязан за свой счет устранить все недоделки, выявленные будущим владельцем жилья.

В данном случае риск состоит в том, что, как правило, обещание застройщика выдать ключи сразу после подписания акта вынуждает инвесторов на многое закрывать глаза. Поэтому акт часто подписывают при первой же возможности, а огрехи строителей устраняют самостоятельно. Многие, не дожидаясь особого приглашения, добиваются от застройщика первоочередного подписания документа. Как рассказывает инвестор киевского новостроя Инна Петрик, чтобы получить такой акт, пришлось стучать во все двери.

— К счастью, удалось договориться о встрече с сотрудником компании, осмотреть квартиру и на месте подписать акт, — говорит она.

После этого она получила карты для входа в дом, ключи от квартиры, и раньше других инвесторов смогла начать ремонт. Но так везет не всем. Да и застройщики не очень приветствуют подобную практику.

— Дело в том, что лишние люди на стройке — это не очень хорошо, — говорит директор ООО «Винницастрой» Владимир Гигинеишвили. — Во-первых, в таком случае труднее контролировать процесс строительства. Во-вторых, это дополнительные расходы. Ведь пока дом не сдан в эксплуатацию, например, электроэнергия, которую использует будущий жилец, ляжет на наши расходы. Также все зависит от тех работ, которые собираются делать жильцы: одно дело, если они просто штукатурят, а другое — если сносят стены и делают перепланировку квартиры. Последнее может стать причиной того, что через одного жителя будет задержка с вводом в эксплуатацию всего дома.Кроме того, преждевременный ремонт — сам по себе риск. Ведь пока дом не подключен ко всем сетям и не принят на баланс горсовета, не передан на содержание коммунальным службам, все ремонтные работы могут быть напрасными. А, например, оплата энергии со стройплощадки будет осуществляться по промышленным тарифам (0,86-1,2 грн / кВт).

Тем, кто решил затеять ремонт квартиры.

Во-первых, необходимо подыскать строительную бригаду, которая сделает евроремонт быстро и качественно. Лучший способ – опрос друзей, знакомых и родственников. Возможно, кому-то повезло уже иметь дело с бригадой строителей, результат деятельности которой был успешным. Если нашли бригаду «на стороне», добросовестность незнакомых работников нужно обязательно проверить до начала ремонта. Как пример, при общении с бригадиром, выдвиньте заведомо невыполнимые требования. Грамотный специалист выскажет свои мысли и даст отказ от нереальной работы.
Жители новостроек активно создают ОСМД
Кстати, сейчас во всех винницких новостройках, которые сдаются в эксплуатацию, создаются объединения совладельцев многоквартирных домов. Если в жилом комплексе уже сдана в эксплуатацию часть квартир и есть объединение, которое заключило договоры о предоставлении коммунальных услуг, инвестор может попытаться договориться с организацией или стать ее членом, несмотря на фактическое отсутствие права собственности на квартиру. В этом случае можно добиться применения тарифов ниже коммерческих. Однако на практике такое случается редко: обычно ОСМД создается гораздо позже, после заселения большинства жителей дома.В целом риски проведения ремонтных работ до сдачи дома в эксплуатацию достаточно высоки. Квартира может быть затопленной по вине соседей или строителей, обворована, пострадать от огня или холода. Инвестор и сам может залить жителя, который на днях уже наклеил обои и положил дубовую паркетную доску. Поэтому до начала ремонта, возможно, стоит задуматься о страховке. Обычный полис имущественного страхования, который используется для введенного в эксплуатацию жилья, в этом случае не поможет. На период ремонта нужно покупать полис строймонтажа (CAR) и рассмотреть покупку полиса TPL, который покрывает риски, связанные с гражданской ответственностью перед третьими лицами.

А еще существует риск усадки дома, которая может проявиться через один-два года после завершения строительства. Если усадка будет значительной, ремонт придется делать заново. Впрочем, если дом в сооруженном состоянии уже пережил одну-две зимы, риски усадки существенно снижаются.

Источник