Ремонт недвижимости за границей

Особенности ремонта за рубежом

Каждый владелец недвижимости рано или поздно сталкивается с необходимостью ремонта. Многие специально покупают квартиры или дома, требующие реставрации: , такое жилье дешевле; , благодаря ремонту можно обустроить его по собственному вкусу. Но прежде чем приобретать такую недвижимость за границей, стоит узнать об особенностях ремонта в выбранной стране: есть ли ограничения на определенные виды работ, какова стоимость материалов и рабочей силы.

Франция

Недвижимость во Франции не всегда можно перестраивать по своему желанию. Все существенные изменения во внешнем и внутреннем облике дома нужно согласовывать с мэрией.

Если объект представляет собой историческую ценность, то перепланировка может быть запрещена. Не стоит слепо доверять продавцу, который гарантирует отсутствие всяких ограничений; лучше обратиться за информацией в администрацию. Местные правила, касающиеся строительства и ремонта, излагаются в специальном документе под названием Certificat d’urbanisme.

Италия

Покупатели домов в сельской Италии могут услышать термин «Al grezzo». Это значит, что стены и крыша здания находятся в хорошем состоянии, но все остальное требует ремонта: нужно поставить окна и двери, положить напольное покрытие, провести коммуникации. Такая недвижимость стóит дешево, но придется потратить не один месяц, чтобы привести ее в порядок.

В каждом регионе Италии есть собственные ограничения на ремонт. Например, они могут касаться размеров здания, и тогда нельзя будет расширить лоджию или крытую террасу. Или может быть запрещена установка бойлера без участия аккредитованного инженера.

На согласования с местной администрацией могут уйти . Кроме того, к хорошим ремонтным фирмам в Италии нужно обращаться заранее, потому что их график работы расписан на несколько недель вперед. При этом нужно учесть, что в августе почти вся Италия уходит в отпуск.

Также может возникнуть проблема языкового барьера: в этой стране мало кто говорит .

Испания

В Испании правила еще более строгие: не только на перепланировку, но даже на то, чтобы просто застеклить лоджию, нужно получить разрешение от муниципалитета и соседей. Если это требование не соблюдено, владелец квартиры выплачивает штраф и устраняет все несогласованные изменения.

Если соседи по многоквартирному дому или таунхаусу не возражают, можно подавать заявление в муниципалитет. Положительного ответа приходится ждать . Если планируется капитальный ремонт, собственник должен заплатить администрации за соответствующую лицензию. Стоимость этого документа различается в зависимости от населенного пункта, но не превышает 500 евро. Кроме того, хозяин квартиры должен заказать специальный контейнер для строительного мусора.

В Испании часто практикуются строительные работы без договора, чтобы сэкономить на налогах. Однако если бригада не закончит работу или сделает не так, то подать на нее в суд не удастся.

Греция

В Греции есть ограничения на расширение зданий. Чтобы разобраться в них, желательно обратиться к компетентному местному архитектору.

Всю деятельность по перепланировке нужно согласовывать с IKA — крупнейшей греческой организацией социального страхования. Если хозяин дома нанимает работников и оплачивает их услуги, он также должен перечислять определенный процент на счет IKA. За нарушение этих правил налагается штраф.

На Кипре, если здание не представляет собой историческую ценность и не находится под защитой государства, владелец может делать любой ремонт по своему усмотрению. Впрочем, и на ремонт памятника архитектуры можно получить грант от правительства. При этом все ремонтные работы нужно согласовать с местными властями.

Болгария

В Болгарии нет ограничений на работы по внутреннему ремонту, однако существует целый ряд требований к внешнему виду зданий. Это касается и цвета, и архитектуры, и даже оформления придомовой территории. Прежде чем внести даже незначительные изменения в экстерьер дома, нужно обратиться в администрацию населенного пункта и выяснить, не противоречат ли ваши планы местным правилам.

Если недвижимость расположена в курортной зоне, то нельзя проводить строительные или внешние ремонтные работы во время туристического сезона. На горнолыжных курортах ремонт запрещен зимой, а на черноморском побережье — летом.

Чехия

В Чехии разрешение местной администрации нужно для перепланировки помещений. Для зданий, которые являются памятниками архитектуры, требуется также разрешение краевого управления. Обычно все эти согласования проводит строительная фирма, занимающаяся ремонтом.

По сравнению с западноевропейскими странами, в Чехии дешевле сделать ремонт: здесь меньше стóят как материалы, так и рабочая сила.

Как и в России, в зарубежных странах никто не застрахован от мошенничества. Чтобы свести риск к минимуму, нужно больше узнать о ремонтной фирме, услугами которой вы собираетесь воспользоваться. Лучше всего руководствоваться рекомендациями соотечественников.

Источник

Пандемия: проблемы владельцев зарубежной недвижимости и их решение

Собственников зарубежной недвижимости в текущей ситуации можно разделить на две категории. К первой можно отнести тех, у кого оформлено резидентство или гражданство в стране, где было приобретено жилье, в связи с чем у таких владельцев практически в любой стране мира был доступ к нему даже в условиях строгого карантина. Ко второй категории относятся те хозяева недвижимости, у отсутствует иммиграционный статус, поскольку ранее они имели свободный доступ к ней, передвигаясь либо по временным туристическим, либо по долгосрочным шенгенским визам или вообще без них, например, в случае Турции, где для наших соотечественников работает безвизовый въезд.

Испания

Текущая ситуация показала, что статус резидента или гражданина для покупателя зарубежного жилья крайне необходим, так как любая страна может закрыть границы и даже особенная ситуация не всегда может стать уважительной причиной для въезда. Например, у одного россиянина в Испании есть дом в собственности, где случился форс-мажор — потекли трубы и понадобился срочный ремонт. На руках у него были данные от страховой и управляющей компаний, где было указано, что необходимо присутствие собственника для принятия финального решения. Тем не менее, консульство Испании не разрешило въезд, поэтому он сейчас находится в процессе оформления ВНЖ, чтобы иметь доступ к недвижимости в любой момент.

Черногория и Турция

В Черногории и Турции наличие в стране недвижимости является основанием для получения ВНЖ. Причем, в отличие от европейских программ «Золотая виза», статус не привязан к стоимости дома или квартиры, и может быть оформлен бонусом к абсолютно любой собственности. Так что люди, владеющие недвижимостью в Черногории и Турции и оформившие ВНЖ, могли попасть туда во время пандемии даже в период самых строгих ограничений. Турция пока открыта, через нее сейчас многие летают в другие страны, в том числе в Черногорию, которая принимает граждан России даже при отсутствии прямых рейсов.

Греция

В Греции есть квота на прием порядка 500 туристов в месяц, поэтому въехать в эту страну можно даже без наличия недвижимости. Одним словом, возможность есть, но нужны основания и понимание того, что в случае необходимости, придется пройти карантин.

Другие страны

Что касается многих других стран, то ситуация не совсем безнадежная, если есть основания и документ, подтверждающий отсутствие коронавируса (тест), то добраться, в принципе, можно. Для этого нужно иметь основание: решение наследственных вопросов, необходимость перерегистрации, лечение и прохождение курса лечебных процедур, посещение родственников, поездка к жениху или невесте и т.д. Перед поездкой стоит о деталях проконсультироваться в консульстве страны, в которую направляетесь. Однако быть полностью уверенным, что все пройдет легко и просто, сейчас нельзя, но если есть необходимость выехать в страну, то надо искать реальные основания и выезжать в страну по этой причине.

Сейчас уже становится более доступным другой способ — на основании вакцинации. При наличии вакцины и документа, подтверждающего вакцинирования, выехать станет легче. Некоторые страны, в том числе Кипр, подтвердили, что с 1 марта 2021 года в страну можно будет въехать при наличии вакцины. Еще есть один способ — поездка на машине, поскольку при таком виде перемещения снижается риск возможности прохождения карантина, как в случае перелета, когда хотя бы у одного пассажира рейса обнаруживают вирус — все пассажиры должны быть изолированы. В Болгарии, Черногории, Словакии и ряде других стран сейчас находится достаточно много граждан России, которые приехали туда на машинах.

Сдача недвижимости в аренду в 2020 году

В этом вопросе ситуация очень разная не только по регионам, но и по конкретным локациям. Ни для кого не секрет, что бешеной популярностью стала пользоваться недвижимость в пригородах крупных городов, особенно отдельно стоящие здания — дачи, таунхаусы. Они сейчас активно арендуются людьми, которые работают дистанционно и хотят находиться семьей в безопасном и комфортном месте, но при этом чтобы оттуда можно было оперативно добраться до большого города.

Для всех очевидно, что туристов в этом году в большинстве стран немного, однако всегда есть граждане той страны, где находится купленная недвижимость. И как в случае Сочи или Крыма в России, там и за рубежом, местное население приезжает и арендует недвижимость. В Черногории, Хорватии, Италии и Испании прибрежные дома и виллы в этом году активно брали в аренду как раз местные и жители соседних стран. Внутри ЕС перемещения не были запрещены, поэтому много, в том числе, русскоязычных жителей ЕС, арендовали объекты недвижимости в Черногории, на Кипре, и других странах.

Согласно данным крупнейших мировых агентств недвижимости, огромное количество объектов в Греции и на Кипре были сданы на срок в год и более, тем более, что оставалась возможность вылета туда, когда были «репатриационные рейсы» в том числе и для тех, у кого был ВНЖ или ПМЖ. Даже когда пандемия только начиналась, были рейсы от частных авиакомпаний на 8-10 мест в небольших самолетах, которые позволяли одной или нескольким семьям с комфортом добираться до места назначения. Стоимость варьировалась от 18 000 до 26 000 евро за самолет в один конец. Уже по прилету можно было на месте снять или приобрести недвижимость, подать на ВНЖ — и за время самоизоляции прожить один год из пяти для получения гражданства.

В Болгарии было достаточно много граждан Украины, поскольку им был разрешен въезд, прежде всего, на сезонные работы, поэтому этим воспользовались и многие отдыхающие. Что касается 2021 года, то стоит надеяться, что он принесет определенные облегчения в плане перемещения, поскольку уже в ряде стран началось, также на это повлияет начинающаяся массовая вакцинация. Но о полном восстановлении туризма в тех объемах, как было до пандемии говорить пока рано, во всяком случае, по разным оценкам, этого стоит ждать в период 2022-2025 гг.

Уход за зарубежной недвижимостью

Чаще всего зарубежные квартиры и дома сдаются через управляющую компанию, которая обеспечивает уход, уборку и поддержание технически пригодного состояния недвижимости. Если такого варианта нет, то можно попросить кого-то на месте присмотреть за жильем. Поэтому важно поискать знакомых, проживающих по соседству с ним. Если там неподалеку есть управляющая компания, то вопрос может решиться быстро, но где-то это возможно только при приезде владельца (особенно когда необходимо передать ключи и т.д.). В этом году, в связи с закрытыми границами, очень многие не оплатили не только налоги, но и затраты на управляющую компанию в своих резиденциях. Кто-то смог успешно совершить оплату через интернет, а у кого-то это не получилось.

Как продать зарубежную недвижимость дистанционно

Продажу недвижимости, как и ее покупку, также можно провести дистанционно: для этого нужно сделать доверенность и оформить сделку у нотариуса, который также сможет оценить состояние объекта, размеры земельного участка и прочие характеристики недвижимости, которые интересуют потенциального покупателя. Другой вопрос, что это тот формат сделки, на которую согласятся не все покупатели, но всегда нужно смотреть, о какой стране идет речь и каком объекте. Например дистанционным образом хорошо продается инвестиционная недвижимость в Великобритании, при этом продавец и покупатель даже не видят друг друга, а все делается дистанционно через юристов.

Важно, чтобы в стране продажи был уполномоченный, который имеет возможность приехать в объект недвижимости, имеет право (доверенность) на все действия от имени владельца. Если продавец находит такого человека, то доверенность на него оформляется в посольстве, где есть юристы, которые помогут правильно ее составить и отправят по DHL или каким-то иным способом. Правда многие эксперты все-таки советуют подождать до лучших времен с продажей своей зарубежной недвижимости, поскольку сейчас во многих странах наблюдается слабая динамика рынка, многие находятся на дистанционном режиме работы и не всегда заинтересованы в покупке. И, скорее всего, придется продавать даже самый ликвидный в прошлом объект с существенным дисконтом.

Благодарим за помощь в подготовке материала:

Анну Ларину, руководителя проектов департамента зарубежной недвижимости Knight Frank

Источник

7 советов для россиян, которые в первый раз покупают жилье за рубежом

Некоторые россияне хотят купить недвижимость за рубежом. Одни стремятся инвестировать свои накопления для получения пассивного дохода, другие хотят использовать квартиру или дом в качестве дачи, третьи планируют переезд или покупают в мировых столицах жилье для своих детей.

Этим летом россияне проявили повышенный интерес к недвижимости в Болгарии, Испании, Италии, США и Германии. Мы сделали подборку из 7 самых популярных экспертных рекомендаций, которые помогут купить жилье за рубежом.

1. Узнайте о стране как можно больше

В первую очередь необходимо посетить страну, в которой планируется покупка. А еще лучше — пожить там какое-то время. «Как минимум, это поможет быстрее определиться с критериями поиска, как максимум — сразу выбрать объект», — объясняет руководитель отдела продаж Tranio Марина Филичкина. К тому же, если планируется ипотека, можно заранее подготовить документы и во время поездки подать их в банк.

«Если вы хотите сдавать жилье, то стоит ознакомиться с нюансами налогообложения — как на недвижимость, так и на доход от аренды. Заранее проверьте, есть ли у страны заключенный с Россией договор об избежании двойного налогообложения», — советует управляющий партнер коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнеры» Владимир Старинский.

Все вопросы можно прояснить путем консультации с риелторами и юристами. Также есть смысл лично пообщаться с собственниками недвижимости в данном регионе, рекомендует президент Международного агентства недвижимости Gordon Rock Станислав Зингель.

При выборе недвижимости для постоянно проживания проводится более глубокий анализ. Особенно тщательно изучается инфраструктура района, в котором находится объект. «Речь идет об уточнении состава населения и уровня развития социальной и транспортной инфраструктуры. Одновременно с этим выясняется отношение местного населения к иностранцам», — комментирует Станислав Зингель.

Важно также узнать о возможностях рынка труда и иммиграционном законодательстве страны. «В части приобретения жилья иностранными гражданами могут быть установлены как ограничения, так и разные бонусы. Например, упрощенный порядок приобретения вида на жительства или гражданства при покупке недвижимости», — рассказывает адвокат, эксперт по судебной защите Тарас Котосин.

2. Проанализируйте риски

До принятия решения о покупке жилья за рубежом следует оценить свои финансовые возможности: хватит ли средств на покупку и содержание такой недвижимости, есть ли риск сокращения ваших доходов. «Может оказаться, что экономически целесообразнее и проще не покупать «зарубежную дачу», а просто арендовать ее в случае необходимости. Если выгоды от приобретения жилья окажутся весомее, то сделку заключать действительно стоит», — говорит Станислав Зингель.

«Перед оформлением сделки необходимо оценить последующую стоимость владения. Налоги, коммунальные платежи и мелкий ремонт могут обойтись в сумму, которую вы не готовы выплачивать», — рекомендует эксперт Prian.ru Филипп Березин.

3. Посмотрите объект перед покупкой

По оценке Prian.ru, около 2-3% сделок совершаются удаленно. Однако покупать жилье дистанционно эксперты не рекомендуют. «Изучите его потребительские характеристики, посетите в дневное и вечернее время. Очень важно понять, ликвиден ли приобретаемый объект — как с точки зрения дальнейшей перепродажи, так и с точки зрения аренды», — объясняет директор департамента зарубежной недвижимости Savills в России Юлия Овчинникова.

Отправляясь на просмотр, сформулируйте 8-10 основных параметров, по которым будете сравнивать все варианты. Составьте свою таблицу, чтобы потом было проще анализировать, советует Филипп Березин. Обратите внимание на техническое состояние объекта, наличие необходимых коммуникаций, придомовую территорию. «Обязательно самостоятельно убедитесь в отсутствии существенных недостатков. Если возникают сомнения, можно также обратиться к специалистам, которые оценят недвижимость», — советует Владимир Старинский.

При этом ехать на просмотры лучше уже с небольшой денежной суммой, которую при необходимости можно оставить в качестве задатка. «Особенно это актуально для разогретых рынков. В Германии хорошие объекты продаются за несколько дней, поэтому решение нужно принимать как можно быстрее», — рассказывает Марина Филичкина из Tranio.

При покупке курортной недвижимости, основное внимание обращают на близость объекта к морю или горнолыжным курортам, качество пляжей, чистоту воды, температуру воздуха. Значимыми становятся конструктивные особенности жилья — наличие террас или лоджий с хорошими видовыми характеристиками. Большим плюсом является близость расположения международных аэропортов, рассказывает Станислав Зингель.

Выбирая жилье в мегаполисе, покупатели изучают состав населения района, наличие рядом с домом парков, школ, остановок общественного транспорта и паркингов для автомобилей. Их интересует информация о сетях розничной торговли, качестве и стоимости услуг ЖКХ, наличии смога и уличного шума. Близость метро и отсутствие автомобильных пробок становится важнее близости международного аэропорта.

4. Узнайте о дополнительных платежах

К цене объекта можно сразу прибавить до 12% на сопутствующие расходы, говорит эксперт Tranio Марина Филичкина. К ним относятся перевод документов, открытие счета в местном банке, оплата услуг риелтора и нотариуса.

Не стоит забывать и о расходах, сопутствующих заключению сделки купли-продажи. «Может быть предусмотрен единоразовый сбор, величина которого зависит от цены договора. Например, на Кипре уплачивается налог на регистрацию права собственности — от 3 до 8% от стоимости жилья, а также гербовый сбор в размере 0,15-0,2%», — рассказывает Владимир Старинский.

Эксперт по судебной защите Тарас Котосин перед покупкой советует проводить независимую оценку недвижимости. «Даже если вы разбираетесь в средних ценах на жилье в данной стране, оценка не помешает — это избавит вас от неприятных сюрпризов в будущем. К тому же эта оценка пригодится, если впоследствии вы решите продать недвижимость», — объясняет он.

5. Забудьте про заочный торг

Договариваться о скидках лучше всего не заранее, а уже по итогам просмотров. Это еще одна причина, почему стоит проводить независимую экспертизу объекта, считает руководитель отдела продаж Tranio Марина Филичкина. «В этом случае у потенциального покупателя появятся убедительные основания для снижения цены. Заочный торг отпугивает продавцов и агентов», — добавляет она.

6. Выберите способ оплаты

Далее необходимо определиться с финансированием покупки и продумать все нюансы оплаты. Как вы будете переводить деньги за недвижимость? С какого счета? Станете ли привлекать ипотечные кредиты, если такая возможность предусмотрена в выбранной стране?

Скорее всего, понадобится открыть счет в иностранном государстве, а это не всегда простая процедура. Во-первых, на нее потребуется время. Во-вторых, необходимо будет подготовить определенный пакет документов. Не стоит забывать и о том, что резидент России, открывший счет за рубежом, должен уведомить об этом Федеральную налоговую службу России, предупреждает адвокат Тарас Котосин.

Нередко для приобретения недвижимости за границей используются кредитные деньги. Поскольку после рассмотрения заявки банк может отказать в выдаче займа, покупателю следует заранее продумать свои действия. Например, прописать в договоре возврат средств, если заемщик отдает первоначальный взнос до одобрения кредита, советует управляющий Владимир Старинский.

7. Не экономьте на услугах специалистов

Не стоит пренебрегать помощью юристов и риелторов. Они проверят «чистоту» объекта, чтобы обезопасить покупателя от всевозможных рисков — будь то переплата или покупка объекта с обременениями. «Полная проверка включает четыре вида экспертизы: юридическую, техническую, финансовую и налоговую. Ее проводят инвесторы в доходные объекты. Покупатели жилой недвижимости, в свою очередь, могут ограничить круг вопросов, на которые хотят получить ответ», — рассказывает Марина Филичкина.

При покупке жилья на первичном рынке следует изучить прописанные в соглашении сроки сдачи объекта, а также ответственность застройщика в случае задержки исполнения обязательств. «Если же вы приобретаете недвижимость на вторичном рынке, то обращайте внимание на отсутствие на ней долгов. Велика вероятность, что оплачивать их в итоге придется новому собственнику», — говорит Владимир Старинский.

С особой тщательностью нужно изучить документы, касающиеся перехода права собственности. Для этого лучше всего обратиться к адвокатам, которые смогут объяснить все нюансы. Не стоит надеяться только на себя и свое знание языка, так как это может привести к большим проблемам в будущем, предупреждает Тарас Котосин.

Юлия Овчинникова из Savills рекомендует поручить поиск жилья и заключение сделки проверенным риелторам с большим опытом работы и положительными рекомендациями от клиентов. «Тщательно анализируйте все данные и не совершайте эмоциональных, не подкрепленных разумными доводами приобретений. Покупка недвижимости за рубежом — это серьезный шаг, который требует ответственного и взвешенного подхода», — добавляет она.

Источник