Ремонт несущих конструкций мкд

Достаточно часто между собственниками помещений МКД и управляющими организациями происходят споры о составе работ по текущему ремонту МКД. При этом собственники абсолютно уверены, что управляющая компания в счет платы за содержание и ремонт должна выполнять все работы по ремонту МКД. О том, как определить, что те или иные работы не относятся к текущему ремонту, поговорим в данной статье.

Для начала необходимо определиться с понятиями «Текущий и капитальный ремонт», которые даны в действующем законодательстве.

Согласно п.14.2 ст.1 Градостроительного кодекса РФ (ГрК РФ), капитальный ремонт объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) — замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов.

В соответствии с п.3.13 ГОСТ Р 51929-2014 «Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Термины и определения», капитальный ремонт общего имущество многоквартирного дома – это комплекс работ (услуг) по замене и (или) восстановлению (ремонту), потерявших в процессе эксплуатации несущую и (или) функциональную способность конструкций, деталей, систем инженерно-технического обеспечения, отдельных элементов несущих конструкций многоквартирного дома на аналогичные или иные улучшающие показатели до их нормативного состояния, когда объем таких работ превышает текущий ремонт.

Как указано в п.3.1 «ГОСТ Р 56535-2015 Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Услуги текущего ремонта общего имущества многоквартирных домов. Общие требования» от 29.07.2015 г., текущий ремонт — комплекс работ (услуг), включенных в план работ и проводимых в рамках содержания общего имущества многоквартирного дома, связанных с восстановлением потерявших в процессе эксплуатации функциональную способность частей многоквартирного дома, на аналогичные или иные, улучшающие показатели до их нормативного состояния, когда объем таких работ не превышает тридцати процентов от ремонтируемого имущества. Восстановление имущества может проводиться путем замены или ремонта, за исключением элементов несущих конструкций многоквартирного дома, восстановление которых осуществляется в рамках капитального ремонта.

Таким образом, если объем работ превышает 30% — смело относите их к капитальному ремонту.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 № 290 утвержден Минимальный переченьуслуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме. Выбирая нужный раздел в указанном документе можно также понять относятся ли те или иные работы к содержанию/текущему ремонту.

Требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда предусмотрены также Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда (утв. Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170, далее — Правила №170). В названном документе перечислено, что именно должно включаться в содержание и техническое обслуживание дома, а также указаны параметры и условия, которым в целях безопасности людей и сохранности жилого дома в любом случае должны отвечать строительные конструкции и системы инженерно-технического обеспечения дома.

Пунктом 1.1 Правил № 170 определено, что требования и порядок обслуживания и ремонта жилищного фонда с целью обеспечения выполнения установленных нормативов по содержанию и ремонту должны соблюдаться собственниками жилищного фонда, уполномоченными управляющими и иными организациями различных организационно-правовых форм, занятых

обслуживанием жилищного фонда. Раздел II Правил № 170 дает определение организации технического обслуживания и текущего ремонта жилищного фонда. Текущий ремонт здания включает в себя комплекс строительных и организационно-технических мероприятий с целью устранения неисправностей (восстановления работоспособности) элементов, оборудования и инженерных систем здания для поддержания эксплуатационных показателей.

Именно перечисленными выше документами руководствуются суды при отнесении ремонтных работ к текущему (капитальному).

Следует также иметь в виду, что понятие текущего ремонта, сформулированное судебной практикой (например, Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 06.07.2017 № Ф06-21624/2017 по делу № А65-20224/2016, Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.03.2018 № 11АП-1670/2018 по делу № А65-17456/2017) определяется как выполнение конкретных работ, а не осуществление определенной деятельности в течение неопределенного периода.

Определением ВС РФ от 30.06.20178г, № 303-КГ18-10160 по делу А24-4793/2017, суд признал обоснованным требование ГЖИ к управляющей организации о проведении ремонтных работ и указал, что восстановление работоспособности внутридомовой системы вентиляции, включая вентиляторы и их электроприводы, относятся к работам по текущему ремонту.

Работы по герметизации стыков, заделке и восстановлению архитектурных

элементов, ремонту и окраске фасадов относятся к работам по текущему ремонту (Постановление двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 ноября 2018 года по делу № А06-6834/2018).

При этом достаточно часто для отнесения вида работ к текущим или капитальным необходимо заключение специалиста (эксперта).

Следует понимать, что в каждом конкретном случае необходимо четко понимать состав работ и характер повреждений общего имущества.

Так, Постановлением Девятнадцатого апелляционного суда от 27.12.2018г. по делу №14-9050/2018 суд отказал в удовлетворении апелляционной жалобы ГЖИ, указав следующее: «Разрушение и повреждение отделочного слоя, ослабление крепления выступающих из плоскости стен архитектурных деталей (карнизов, балконов, поясов, кронштейнов, розеток, тяг и др.) следует устранять при капитальном ремонте по проекту.

Таким образом, вменяемыми пунктами Правил № 170 установлено, что разрушение и повреждение отделочного слоя, ослабление крепления выступающих из плоскости стен архитектурных деталей (карнизов, балконов, поясов, кронштейнов, розеток, тяг и др.) устраняется при капитальном ремонте по проекту. В представленном в материалы дела заключении специалиста от 28.07.2017 четко отражено, что для устранения дефектов необходим частичный демонтаж дефектных участков с восстановлением поврежденных элементов. Работы по устранению указанных дефектов носят капитальный характер . В спорном предписании обществу и предложено удалить потерявший прочность сцепления стеновой материал со стороны фасада над входом в магазин, выполнить ремонт карнизного пояса фасада. В силу пункта 1 статьи 189 ЖК РФ проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме осуществляется на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением случаев, предусмотренных частью 6 настоящей статьи.

В случае возникновения аварии, иных чрезвычайных ситуаций природного или техногенного характера решение по вопросам, предусмотренным пунктами 1 — 4 части 5 статьи 189 ЖК РФ, принимается в порядке, установленном нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации. В указанном случае капитальный ремонт многоквартирного дома осуществляется без его включения в краткосрочный план реализации региональной программы капитального ремонта и только в объеме, необходимом для ликвидации последствий, возникших вследствие аварии, иных чрезвычайных ситуаций природного или техногенного характера , за счет средств регионального оператора, определенных статьей 185 настоящего Кодекса и законом субъекта Российской Федерации в качестве денежных средств для обеспечения финансовой устойчивости деятельности регионального оператора, и учитывается при ежегодной актуализации региональной программы капитального ремонта.

Исходя из приведенных норм права, суд апелляционной инстанции считает верным вывод суда первой инстанции о том, что у управляющей компании отсутствует право на самостоятельное распоряжение собранными денежными средствами и осуществление работ по капитальному ремонту.

Компания «Бурмистр.ру» продолжает прием заявок на «Закрытую ветку-2019». Вся необходимая информация о сервисе тут .

Обсудить статью и задать вопросы можно на нашем форуме или же воспользуйтесь формой ниже.

Источник

Замена несущих стен и конструкций в здании – как произвести и согласовать в 2020 году

Есть целью строительных работ в здании или сооружения является замена несущих конструкций, нужно согласовывать реконструкцию. Эта процедура предусматривает оформление проекта и его экспертизу, получения разрешения на строительство, а затем и на ввод объекта в эксплуатацию. Целью реконструкции является полная замена несущих элементов здания, утративших несущую способность в силу естественного износа или внешних факторов.

Что такое несущие конструкции, нормативные документы, как происходит согласования и мнение строительного эксперта – подробнее в статье.

Что такое несущие конструкции

Каждое здание или сооружение представляет собой набор конструкций, которые могут носить несущие, ограждающие или эстетические функции. К несущим конструкциям относятся элементы, обеспечивающие устойчивость и прочность объекта, воспринимающие все нагрузки. Соответственно, от надлежащего состояния таких элементов и своевременности из замены, восстановления или ремонта зависит надежностью здания, безопасность людей и имущества.

Простым языком

Даже исходя из названия “несущие конструкции” понятно, что они несут на себе нагрузку, приходящуюся на здание. Все указанные элементы соединены между собой, чтобы перераспределять вес здания, различные виды воздействия. К несущим конструкциям относятся:

Информация в статье содержит общую информацию, но каждый случай носит уникальный характер. По одному из наших телефонов можно получить бесплатную консультацию от наших инженеров — звоните по телефонам:

8 (499) 322-05-14 — Москва (наш адрес)

8 (812) 425-35-90 — Санкт-Петербург (наш адрес)

Все консультации бесплатны.

остов объекта, т.е. совокупность вертикальных, горизонтальных и наклонных конструктивных элементов (перекрытия, балки, стены, столбы, пилоны, колонны и т.д.);
фундамент, который воспринимает и выдерживает нагрузки остова, перераспределяет общий вес объекта на основания (к основаниям относятся специальные площадки, грунт);
лестницы, если они задействованы в обеспечении прочности объекта;
крыши, чердачные перекрытия (эти элементы не всегда относятся к несущим конструкциям).

В здании могут быть стены, перегородки и перекрытия, которые не задействованы в обеспечении устойчивости и надежности, т.е. являются ненесущими конструкциями. Например, к ним относятся перегородки внутри комнат или помещений, отдельные блоки фасадов и наружных стен. Для замены или ремонта ненесущих конструкций также может потребоваться оформление проектной документации и согласования. Однако только в отношении реконструкции, т.е. замены или восстановления основных конструктивных элементов объекта, нужно получать разрешение на строительство.

Как определяются несущие стены в хрущевке

Юридическим языком

Правовое определение несущих конструкций содержится в строительных правилах СП 13-102-2013. Согласно указанного нормативного акта, несущие конструкции воспринимают эксплуатационные воздействия и нагрузки здания, обеспечивают его пространственную устойчивость. Для оценки фактического и нормативного состояния основных конструктивных элементов здания применяются следующие критерии:

повреждения – неисправности элемента, полученные в результате эксплуатации, изготовлении, монтаже;
дефекты – несоответствие конструкций определенных нормативным показателям;
аварийное, недопустимое, работоспособное или ограниченное работоспособное состояние конструкций – перечень параметров, определяющих исчерпание несущих способностей, влекущих определенную опасность обрушения объекта;
физический износ – ухудшение несущих характеристик по объективным причинам (например, в связи с длительным сроком эксплуатации);
моральный износ – постепенное отклонение параметров и показателей конструкций от современных требований.

По указанным выше критериям будет проводиться диагностика, обследование несущих конструкций, чтобы принять решение о реконструкции или иных видах строительных работ. Например, при моральном износе может потребоваться замена только отдельных элементов несущих конструкций, чтобы улучшить общие показатели устойчивости. Такие работы подпадают под капитальный ремонт, поэтому не нуждаются в оформлении разрешения на строительство. Если же будет меняться вся конструкция (например, целиком перекрытие или несущая стена), без указанного разрешения проводить работы нельзя.

Комментарий специалиста. Неправильное определение вида строительных работ влечет усложнение процедуры проектирования, прохождения обязательных согласований, удорожания сметы. Чтобы избежать таких проблем, обращайтесь только в надежные и проверенные проектные организации. В компании Смарт Вэй вы можете заказать любые виду услуг в сфере проектирования строительства, реконструкции и перепланировки, получить помощь в оформлении разрешительных документов.

Когда требуется менять несущие конструкции

Общими словами, конструктивные элементы здания подлежат замене, если они полностью или в большей степени утратили несущую способность, влияют на устойчивость и надежность здания. Для разных видов конструкций такой вывод можно сделать только на основании экспертного обследования, визуального осмотра, полного или частичного вскрытия стен или перекрытий, проведения расчетов и измерений.

Замена несущих конструкций может потребоваться:

при истечении нормативных сроков эксплуатации объекта или его отдельных элементов (точное решение может приниматься по результатам обследований и расчетов, так как возможен вариант с усилением несущей способности);
при выявлении повреждений и дефектов, влияющих на прочность конструкций и устойчивость объекта;
при устранении последствий аварийных или чрезвычайных ситуаций, природных катаклизмов;
при изменении целевого или технологического назначения здания, что требуется монтаж более надежных и устойчивых конструкций;
при изменении параметров объекта (например, при наращивании высоты и этажности объекта может оказаться недостаточно запаса прочности несущих стен и перекрытий на нижних этажах);
в иных случаях, если такое решение собственник принимает самостоятельно или по предписанию органов стройнадзора.

В законодательстве есть три важных определения состояния объекта, при которых также может потребоваться замена несущих конструктивных элементов – ветхость, аварийность, угроза обрушения. Особенно эти понятия важны для оценки состояния жилфонда, когда речь идет о безопасности людей. Например, путем замены несущих конструкций можно устранить аварийность здания, либо снизить показатели износа для ветхого жилья. Окончательное решение о необходимости замены конструкций принимает собственник на основании экспертных заключений, предписаний уполномоченных органов, решения суда.

Как выглядят несущие стены

Усиление несущей способности здания – как происходит

Так как снижение несущей способности здания может повлечь его полное или частичное обрушение, по результатам обследований могут приниматься решения:

о полной или частичной замены несущих конструкций на новые, в том числе более современные элементы;
использование дополнительных несущих конструктивных элементов, арматуры для снижения или перераспределения нагрузки (например, монтаж дополнительных балок);
увеличение площади подошвы, усиление фундамента, как основного несущего элемента;
наращивание сечений перекрытий и балок;
иные методы и варианты, в зависимости от состояния несущих конструкций, особенностей объекта и грунта.

Если речь идет о замене или восстановлении несущих конструктивных элементов, до начала работ нужно заказать проектную документацию, получить положительное заключение экспертизы, оформить разрешение на строительство.

Комментарий эксперта. Специалисты компании Смарт Вэй помогут провести обследования, диагностику и расчеты, выбрать оптимальный вариант усиления несущей способности любого объекта. Все необходимые требования к строительным работам будут учтены в проектной документации. Подробнее об этом вы можете узнать на консультации у наших специалистов.

Усиление фундамента – процедура и этапы

Фундамент является основой любого здания или сооружения, воспринимает всю нагрузку за счет оснований. Уже на стадии проектирования и строительства дополнительное усиление предусматривается для фундаментов на грунтах, склонных к осыпаниям, оползаниям, на болотистых почвах. Если же исходные элементы фундамента повреждены и имею дефекты, их замена и восстановление осуществляется путем реконструкции.

Изготовление проекта реконструкции

Основным документом, в котором будут предусмотрены виды необходимых работ по усилению несущей способности здания и фундамента является проект реконструкции. Его можно заказать в проектной организации, состоящей в СРО. В проекте будут указаны:

8 (499) 322-05-14 — Москва (наш адрес)

8 (812) 425-35-90 — Санкт-Петербург (наш адрес)

Все консультации бесплатны.

исходные характеристики здания, состояние несущих конструкций по итогам обследования и расчетов;
перечень необходимых работ для восстановления или замены элементов;
требования к безопасности работ, установке ограждающих конструкций, отключения инженерных коммуникаций от всего объекта или его части;
перечень архитектурных решений, которые будут реализованы при реконструкции;
чертежи и схемы, расчеты нагрузок, перечень мер по усилению конструкций;
иные разделы, в зависимости от особенностей работ.

Так как проект будет проверяться в органах стройнадзора и применяться подрядчиком, его содержание должно строго соответствовать нормативным актам, строительным правилам, иным обязательным требованиям. Закажите разработку проекта нашим специалистам, чтобы устранить любые проблемы при последующих согласованиях.

Проведение экспертизы проектной документации

Проекты строительства и реконструкции ОКС должны проходить экспертизу в государственных или независимых экспертных организациях. Целью такой проверки является подтверждение, что содержание проектной документации соответствует требованиям безопасности. Эксперты выполнят необходимые расчеты, дадут положительное заключение об отсутствии угрозы снижения несущей способности или обрушения в ходе строительных работ. После прохождения экспертизы можно обращаться за оформлением разрешения на строительство.

Получение разрешения на реконструкцию в 2020 году

Разрешение на реконструкцию (строительство) выдается по нормам ГрК РФ, региональных и муниципальных нормативных актов. Подать заявление нужно в муниципалитет или уполномоченный им орган стройнадзора. Помимо проекта и экспертного заключения нужно представить:

правоустанавливающие документы на участок и реконструируемый объект;
согласие всех собственников на проведение работ;
ГПЗУ со сроком действия не более трех лет;
иные документы, предусмотренные административными регламентами.

Срок оформления разрешения не может превышать 7 дней, а заявителю не нужно платить госпошлину за эту государственную услугу. После выдачи разрешения, собственник или подрядчик должны получить ордера на проведение земляных, строительных работ, на установку ограждающих конструкций и временных объектов.

Специалисты компании Смарт Вэй окажут сопровождение на всех стадиях согласований и оформления разрешения на реконструкцию. С нашей помощью у вас не возникнет проблем с приостановкой или возвратом документов, отказом в выдаче разрешительного бланка.

образец разрешения

Проведение строительных работ

Строительные работы при реконструкции осуществляются в строгом соответствии с проектом и на основании полученных ордеров. Проверять надлежащий ход реконструкции могут должностные лица стройнадзора и административно-технических комиссий. По мере завершения отдельных этапов работ и всей реконструкции оформляются акта приемки между заказчиком и подрядчиком. Для прохождения заключительного этапа согласований нужно получить разрешение на ввод здания в эксплуатацию.

Получение разрешение на ввод в эксплуатацию

Ввести реконструированный объект в эксплуатацию нужно через тот же орган, что выдавал исходное разрешение на строительство. На заключительной стадии будут проверяться:

журналы выполнения работ;
промежуточные и окончательные акты приемки между заказчиком и подрядчиком;
закрытые ордера.

Комиссия проверит соответствие выполненных работ проектной документации, после чего выдаст разрешение на ввод в эксплуатацию.

Что делать – если уже провели реконструкцию

Согласовать уже проведенную реконструкцию крайне сложно, однако в ряде случаев это допускается. Собственнику предстоит доказать, что фактически выполненные работы не нарушают строительные нормы и правила, проведены с соблюдением требований безопасности, не влекут угрозу устойчивости здания. Для этого нужно оформить проектную документацию, в которой отразить реально выполненные работы и фактические параметры несущих конструкций, расчеты устойчивости и надежности здания. Как и при стандартной процедуре, нужно заказать экспертизу.

Узаконить состоявшуюся реконструкцию можно в административном или судебном порядке. Если органы стройнадзора откажут в выдаче разрешений на строительство и на ввод здания в эксплуатацию, придется обращаться в суд. Хотя гарантию успешного узаконивания давать сложно, при поддержке специалистов компании Смарт Вэй вы можете рассчитывать на положительный результат.

Мы подготовим проектную документацию, которая будет соответствовать законодательству, не вызовет сомнений у надзорного органа или суда. При необходимости, наши юристы выступят вашим представителем в суде, добьются положительного решения.

Незаконная реконструкция – штрафы и ответственность

Осуществление реконструкции без оформления разрешения повлечет вынесение предписания об устранении нарушения, штрафы по ст. 9.5 КоАП РФ. Отдельные штрафы предусмотрены на проведение работ без разрешения и начало эксплуатации объекта без надлежащего ввода:

гражданам придется заплатить от 2 до 5 тыс. руб.;
с предпринимателей взыщут штраф от 20 до 50 тыс. руб.;
для предприятий штраф составит от 500 тыс. до 1 млн. руб.

Помимо взыскания штрафа собственника могут обязать вернуть исходное состояние объекта, если при проведении работ были нарушены требования безопасности.

Стоимость и сроки усиления или изменения несущих конструкций

За выдачу разрешений на строительство и на ввод в эксплуатацию госпошлины не уплачивается. Сроки выдачи этих документов определены нормативными актами, не превышают 7 дней. На остальных этапах реконструкции собственнику нужно учесть следующие расходы:

за проведение обследований и экспертиза состояния несущих конструкций;
за изготовление проектной документации;
за прохождение экспертизы;
за оформление технического плана, в котором будут отражены изменения в характеристиках объекта (при наличии).

Точная стоимость оформления указанных документов, а также сопровождения процедур согласования зависит от объема и сложности работ, особенностей самого объекта. Обратившись в компанию Смарт Вэй, вам гарантированы максимально выгодные условия сотрудничества, сжатые сроки подготовки документов. Звоните, мы бесплатно проконсультируем вас по всем возникшим вопросам.

Выводы

Для замены или восстановления несущих конструкций здания проводится реконструкция. Так как указанные конструктивные элементы обеспечивают устойчивость и прочность объекта, для выполнения работ нужно заказать проект, пройти экспертизу, получить разрешение на строительство. После завершения реконструкции нужно получить разрешение на ввод в эксплуатацию.

В компании Смарт Вэй вы получите полный комплекс услуг по оформлению документации и сопровождению согласований. Обращайтесь к нашим специалистам, чтобы узнать подробнее об условиях сотрудничества и преимуществах для клиентов.

Источник