Ремонт нежилого помещения до заключения договора аренды

Глава 34. Аренда (ст. 606 — 670)

Глава 34. Аренда

ГАРАНТ:

Об отдельных вопросах практики применения правил настоящего Кодекса о договоре аренды см. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 г. N 73

См. Обзор практики применения арбитражными судами положений главы 34 Гражданского кодекса РФ

См. схему «Договор аренды. Договор безвозмездного пользования (ссуда)»

• § 1. Общие положения об аренде (ст. 606 — 625)
  • Статья 606. Договор аренды
  • Статья 607. Объекты аренды
  • Статья 608. Арендодатель
  • Статья 609. Форма и государственная регистрация договора аренды
  • Статья 610. Срок договора аренды
  • Статья 611. Предоставление имущества арендатору
  • Статья 612. Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества
  • Статья 613. Права третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество
  • Статья 614. Арендная плата
  • Статья 615. Пользование арендованным имуществом
  • Статья 616. Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества
  • Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон
  • Статья 618. Прекращение договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды
  • Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя
  • Статья 620. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора
  • Статья 621. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок
  • Статья 622. Возврат арендованного имущества арендодателю
  • Статья 623. Улучшения арендованного имущества
  • Статья 624. Выкуп арендованного имущества
  • Статья 625. Особенности отдельных видов аренды и аренды отдельных видов имущества
• § 2. Прокат (ст. 626 — 631)
  • Статья 626. Договор проката
  • Статья 627. Срок договора проката
  • Статья 628. Предоставление имущества арендатору
  • Статья 629. Устранение недостатков сданного в аренду имущества
  • Статья 630. Арендная плата по договору проката
  • Статья 631. Пользование арендованным имуществом
• § 3. Аренда транспортных средств (ст. 632 — 649)
• § 4. Аренда зданий и сооружений (ст. 650 — 655)
  • Статья 650. Договор аренды здания или сооружения
  • Статья 651. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения
  • Статья 652. Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения
  • Статья 653. Сохранение арендатором здания или сооружения права пользования земельным участком при его продаже
  • Статья 654. Размер арендной платы
  • Статья 655. Передача здания или сооружения
• § 5. Аренда предприятий (ст. 656 — 664)
  • Статья 656. Договор аренды предприятия
  • Статья 657. Права кредиторов при аренде предприятия
  • Статья 658. Форма и государственная регистрация договора аренды предприятия
  • Статья 659. Передача арендованного предприятия
  • Статья 660. Пользование имуществом арендованного предприятия
  • Статья 661. Обязанности арендатора по содержанию предприятия и оплате расходов на его эксплуатацию
  • Статья 662. Внесение арендатором улучшений в арендованное предприятие
  • Статья 663. Применение к договору аренды предприятия правил о последствиях недействительности сделок, об изменении и о расторжении договора
  • Статья 664. Возврат арендованного предприятия
• § 6. Финансовая аренда (лизинг) (ст. 665 — 670)
  • Статья 665. Договор финансовой аренды
  • Статья 666. Предмет договора финансовой аренды
  • Статья 667. Уведомление продавца о сдаче имущества в аренду
  • Статья 668. Передача арендатору предмета договора финансовой аренды
  • Статья 669. Переход к арендатору риска случайной гибели или случайной порчи имущества
  • Статья 670. Ответственность продавца

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2021. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Источник

Аренда помещения: как не потерять деньги на ремонте

Справочная / Договоры

Аренда помещения: как не потерять деньги на ремонте

Арендатор редко обходится без ремонта помещения. Чтобы не отдать за ремонт лишнего, стоит знать закон, внимательно читать договор аренды и действовать правильно. Мы разобрали три частые ошибки арендаторов и рассказали, как их избежать.

Ремонт без согласия арендодателя

Часто арендатор первым делом вкладывается в ремонт: меняет планировку и дизайн под свой бизнес и вкус. После такого ремонта работать в помещении более комфортно, а его цена увеличивается. Арендодатель сможет продать его дороже или сдать новому арендатору по ставке выше, чем сейчас. Закон называет это неотделимыми улучшениями имущества — ст. 623 ГК РФ.

Неотделимые улучшения — это когда в помещении сделали ремонт, чтобы стало лучше, новее. Но технической необходимости не было: с потолка не капало, пол не проваливался, розетки не искрили.

По закону так: если арендодатель согласился на неотделимые улучшения, он компенсирует арендатору расходы, когда тот съезжает. Как вариант — стоимость ремонта засчитывают в будущую арендную плату. Это идеальная ситуация для арендатора.

Ремонт, сделанный без согласия арендодателя, арендатору не возмещается. Даже если арендатор сделал очень качественный ремонт и помещение выросло в цене. Суды разбирали подобные споры. К примеру, предприниматель вложил в обновление зала под закусочную почти три миллиона. Потом так вышло, что договор аренды разорвали досрочно. Арендатор хотел компенсацию, но суд отказал. Собственник не давал согласия на улучшения, а смету на работы вообще не видел — дело № А62-289/2017.

Чтобы получить компенсацию за ремонт, надо письменно согласовать с арендодателем проект перепланировки, смету на работы и стройматериалы и любые другие расходы.

В договор аренды может попасть невыгодное арендатору условие, что арендодатель не возмещает стоимость неотделимых улучшений и не уменьшает за их счёт арендную плату. Так можно по закону. Не пропустите подобные пункты в договоре.

Отдельная история — когда арендатор поторопился и начал ремонт до подписания договора аренды. Потом что-то пошло не так, с арендой не получилось и договор так и не оформили. В этом случае правила об аренде и улучшениях не работают. Ремонт остаётся собственнику, и он обязан оплатить его по правилам о неосновательном обогащении из ст. 1102 ГК РФ. Но тоже только если соглашался на работы и был в курсе стоимости. В подобной ситуации предприниматель потерял полмиллиона на установке новых окон и вентиляции в помещении, где так и не получилось поработать — дело № А17-702/2011.

Капремонт по договору аренды делает арендатор

Время от времени в помещении что-то отваливается, выходит из строя и нуждается в замене. Правила из ст. 616 ГК РФ здесь такие: мелкий ремонт делает арендатор, капитальный — арендодатель.

Но в договоре аренды обязанности можно распределить как угодно. Например, и текущий, и капитальный ремонт повесить на арендатора. Бывает, арендодатели сдают недвижимость именно на таких условиях. А бывает, что подобный пункт случайно попал в шаблон договора аренды. Но суть дела не меняется.

Капитальный ремонт — это замена труб, проводки, сантехники, сгнившего пола, текущего потолка, треснувшей штукатурки. Капитальный ремонт всегда вызван технической необходимостью. Без него работать в помещении опасно, холодно или негигиенично. Как правило, на капитальные работы и материалы уходят немаленькие деньги.

Если по договору аренды капремонт возложен на арендатора, придётся платить из своего кармана. Один предприниматель потерял два с половиной миллиона на ремонте текущей крыши и затопленного подвала. Предъявить расходы собственнику не получилось. По договору аренды капремонт делает арендатор, а состояние крыши и подвала он видел, когда принимал помещение— дело № А73-15490/2017.

Простая онлайн-бухгалтерия для предпринимателей

Сервис заменит вам бухгалтера и поможет сэкономить. Эльба сама подготовит отчётность и отправит её через интернет. Она рассчитает налоги, поможет формировать документы по сделкам и не потребует специальных знаний.

Ремонт за свои деньги, если во время приёмки арендатор не сказал о недостатках

Арендодатель обязан передать помещение, в котором арендатор сможет вести свой бизнес. В договор записывают, что именно арендатор собирается делать — организовать магазин, офис или ресторан. Это следует из ст. 611 ГК РФ.

Передачу помещения оформляют актом. Во время приёмки арендатор осматривает его состояние и если видит недостатки, записывает в акт. Такие недостатки называют видимыми. Дальше собственник устраняет недостатки за свои деньги, делает скидку к арендной плате или компенсирует арендатору его расходы.

Если арендатор молча согласился с недостатками, с арендодателя снимается ответственность. Даже когда по факту помещение не пригодно для вида деятельности арендатора, и собственнику это ясно. К примеру, помещение берут под шаурму навынос, но в зал не подведена вода. Без записи в акте арендатор заплатит за трубы и канализацию своими деньгами. Правило — из ст. 612 ГК РФ.

А вот предъявить собственнику скрытые недостатки можно и после подписания акта. Если спустя время окажется, что склад в цоколе затапливают вешние воды, можно требовать установить дренаж, снизить плату или возместить свои расходы. Ограничений по времени здесь нет.

Источник

Ремонт нежилого помещения до заключения договора аренды

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Организация планирует заключение договора аренды помещения. Помещение еще никогда не эксплуатировалось, требует ремонта для доведения до состояния, пригодного для использования. В процессе ремонта будут произведены замена некоторых систем (демонтирована и заменена кабельная система) и создание новых (кондиционирование). Кроме этого будут проведены отделочные работы (шпаклевка, окраска, укладка пола и т.п.). Договором будет предусмотрен ремонт за счет арендатора. После окончания ремонта арендодатель принимает от арендатора неотделимые улучшения, но по стоимости существенно ниже затрат на ремонт. Стоимость передаваемых улучшений засчитывается в счет арендной платы. Например, вся стоимость ремонта (в том числе неотделимых улучшений) — 500 000 руб. Арендодатель готов возместить 300 000 руб.
Каков в данном случае бухгалтерский и налоговый учет у арендатора?

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2021. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС». Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, info@garant.ru.

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), editor@garant.ru

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3136), adv@garant.ru. Реклама на портале. Медиакит

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Источник

Налоговое планирование. Обоснуйте расходы на ремонт еще не арендованного помещения

Если будущий арендатор ремонтирует помещение за свой счет еще до заключения договора аренды, есть риск, что налоговики признают такие расходы неоправданными. Проанализируем, как надежнее обосновать расходы.

Мы видим два варианта оформления отношений сторон будущего договора аренды. Эти способы позволяют принять затраты на ремонт в уменьшение налогооблагаемой прибыли и закрепляют право компании на аренду отремонтированного помещения.

Вариант первый: заключить предварительный договор

До проведения ремонта стороны могут оформить предварительный договор аренды. Такое соглашение свидетельствует, что в будущем (например, в течение шести месяцев после заключения предварительного договора) арендатор получит право пользоваться этим помещением на определенный срок. Даже если владелец помещения передумает, то другая сторона имеет право в судебном порядке принудить его к заключению договора (ст. 429, п. 4 ст. 445 ГК РФ).

Наличие предварительного договора будет свидетельствовать о том, что на момент проведения ремонта компания планировала использовать помещение для осуществления деятельности, направленной на получение дохода. Дополнительным обоснованием затрат на ремонт может послужить то обстоятельство, что здание расположено в удобном для компании месте, либо стоимость аренды ниже, чем по аналогичным помещениям. В итоге расходы компании будут экономически обоснованы и могут быть учтены при расчете налога на прибыль (ст. 252, 260 НК РФ). Обратите внимание, спорные расходы на ремонт (без учета затрат на создание неотделимых улучшений) относятся ко всему периоду аренды. Подобные затраты Минфин рекомендует отражать в налоговом учете равными долями в течение срока аренды (письмо от 23.06.06 № 03-03-04/1/542 со ссылкой на п. 1 ст. 272 НК РФ). Хотя нормы Налогового кодекса позволяют учесть расходы на ремонт единовременно в составе прочих расходов (подп. 3 п. 7 ст. 272 НК РФ).

Заметим, данный вариант оформления расходов на ремонт не гарантирует отсутствие претензий со стороны налоговых органов. Налоговики могут в качестве аргумента использовать положение пункта 1 статьи 611 ГК РФ о том, что арендодатель обязан передать имущество в состоянии, пригодном для использования. Из этого вытекает, что арендатор не обязан проводить ремонт за свой счет.

Риск существует и для арендодателя. Инспекторы могут признать, что владелец помещения получил доход, равный стоимости ремонта (без учета затрат на создание неотделимых улучшений), проведенного на безвозмездной основе. В результате компании могут доначислить налог на прибыль (п. 8 ст. 250, подп. 32 п. 1 ст. 251 НК РФ).

Вариант второй: заключить агентский договор

Владелец помещения может заключить с организацией, претендующей на аренду, агентский договор. Согласно этому договору, будущий арендатор должен отремонтировать помещение, действуя от своего имени, но за счет собственника недвижимости (ст. 1005 ГК РФ). Чтобы в итоге ремонтные расходы легли на арендатора, плата за аренду увеличивается на сумму произведенных расходов, а также на сумму вознаграждения агента.

Обратите внимание: если стоимость ремонта намного превышает сумму ежемесячной арендной платы, то компенсацию расходов лучше распределить на несколько месяцев. Если же все расходы будут возмещены в первый месяц, то резкие колебания арендной платы могут привлечь внимание налоговиков.

При использовании данного варианта будущему арендатору стоит подстраховаться, оформив еще и предварительный договор. Он гарантирует, что после проведения ремонта собственник помещения не передумает заключить договор аренды.

Источник