Ремонт нежилого помещения многоквартирном доме

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Организация арендует помещение у мэрии в жилом доме. Управляющая компания (далее — УК) в этом году поменялась. 18.09.2020 она предложила заключить с 01.02.2021 договор на возмещение общедомовых расходов. Организационно-правовая форма у УК — ООО. УК берет на себя определение доли общедомовых расходов и предъявление их по тарифу 25,6 руб. за 1 кв. м. Кроме того, она предлагают уплатить пени 0,5% от просроченной суммы за каждый день просрочки платежа.
Правомерно ли это? Возложена ли на арендатора нежилого помещения в многоквартирном доме обязанность по заключению договора с управляющей организацией?

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
На арендатора нежилого помещения в многоквартирном доме не возложена обязанность по заключению договора с управляющей организацией. Договор управления многоквартирным домом не может предусматривать иной размер пеней, чем установленный законом.

Обоснование позиции:
1. В соответствии со ст.ст. 210, 249 Гражданского кодекса РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором; в случае долевой собственности собственник обязан участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению соразмерно со своей долей.
Статьей 39 Жилищного кодекса РФ (далее — ЖК РФ) также установлено, что бремя расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме несут собственники помещений. В силу ч. 1 ст. 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Соответственно, положениями раздела VIII ЖК РФ и пунктов 16, 30 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, собственнику помещения в многоквартирном доме предоставлено право выбора способа управления домом, а также утверждения перечня работ и услуг, условий их оказания и размера финансирования за счет собственных средств*(1).
Поэтому именно на собственника помещения в многоквартирном доме возложена обязанность по заключению договора с управляющей организацией (ст.ст. 161, 162 ЖК РФ, определение Верховного Суда РФ от 24 августа 2016 г. N 303-ЭС16-9762 по делу N А73-9195/2015), а также по несению расходов на содержание общего имущества (ч. 2 ст. 153, ч. 2 ст. 154 ЖК РФ, постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.04.2012 N 15222/11).
Так, в постановлении от 12.04.2011 N 16646/10 Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ указал следующее: «Непосредственно на арендатора данного имущества в силу положений статей 161, 162 Жилищного кодекса обязанности по заключению от своего имени договора с управляющей компанией на управление многоквартирным домом и оплате понесенных ею расходов возложены быть не могли. Ссылка суда на то, что такая обязанность арендатора вытекает из пункта 3.2.8 договора аренды, является неосновательной, поскольку этот договор регулирует отношения собственника и арендатора. Оснований считать, что в нем содержится условие об исполнении арендатором в пользу третьего лица обязательств собственника по несению названных расходов, а также считать, что арендатор неосновательно обогатился за счет управляющей компании в результате отказа от оплаты понесенных ею расходов на содержание общего имущества, у судов не имелось».
На этом основании суды признают договоры управления многоквартирным домом, заключенные управляющими организациями с арендаторами нежилых помещений, не соответствующими закону и не порождающими поэтому правовых последствий, в связи с чем отказывают в удовлетворении исков к арендаторам о взыскании платы по таким договорам. Смотрите, например, постановление ФАС Волго-Вятского округа от 16.10.2013 по делу N А29-4969/2012, постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 28.10.2013 по делу N А81-5/2013.
Поэтому мы полагаем, что на арендатора нежилого помещения в многоквартирном доме не возложена обязанность по заключению договора с управляющей организацией и оплате ей услуг по содержанию и ремонту общедомового имущества. Арендатор несет обязанность лишь перед арендодателем по компенсированию собственнику помещения соответствующих расходов, если это предусмотрено договором аренды. В частности, арендатор может вносить плату непосредственно управляющей организации за собственника помещения в порядке ст. 313 ГК РФ, если это предусмотрено договором аренды. Но стороной договора управления многоквартирным домом арендатор нежилого помещения быть не может.
Однако обращаем внимание на то, что в своих судебных актах Верховный Суд РФ делает акцент на том, что обязанность по оплате коммунальных услуг и услуг по содержанию и ремонту лежит на собственнике (арендодателе) нежилого помещения лишь в случае отсутствия договора между арендатором нежилого помещения и исполнителем коммунальных услуг (ресурсоснабжающей организацией), заключенного в соответствии с действующим законодательством и условиями договора аренды (вопрос 5 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 11.11.2015 N 305-ЭС15-7462 по делу N А40-30146/2014, определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 17.09.2020 N 305-ЭС19-28087 по делу N А40-179353/2018). В связи с этим появляется новая судебная практика. Так, в постановлении от 18.07.2019 N Ф04-2737/19 по делу N А75-11575/2018 Арбитражный суд Западно-Сибирского округа отказался признавать недействительным договор ссудополучателя нежилого помещения в многоквартирном доме*(2) с управляющей организацией в части содержания и ремонта общедомового имущества, мотивировав это акцессорным характером расходов, связанных с содержанием общего имущества, и тем, что возложение на ссудополучателя обязанности по возмещению платы за содержание помещения следует из положений жилищного законодательства. Определением Верховного Суда РФ от 07.11.2019 N 304-ЭС19-19932 по делу N А75-11575/2018 было отказано в передаче кассационной жалобы по этому делу для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ.
2. Согласно ч. 14 ст. 155 ЖК РФ лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги (должники) (за исключением взносов на капитальный ремонт), обязаны уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно. Увеличение установленного в настоящей части размера пеней не допускается.
Суды применяют эту норму и к правообладателям нежилых помещений: смотрите, например, решение Арбитражного суда Рязанской области от 02.12.2011 N А54-3886/2011, постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.02.2013 N 13АП-717/13, определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 12.10.2017 N 305-ЭС17-10359 по делу N А40-51128/2016. Как указал Верховный Суд РФ в последнем определении, предусмотренные частью 14 ст. 155 ЖК РФ пени по своей правовой природе являются законной неустойкой (ст. 332 ГК РФ), увеличение размера которой в силу части 14 статьи 155 ЖК РФ не допускается. Поэтому управляющая организация не может выставлять пени в большем размере, чем указано в ч. 14 ст. 155 ЖК РФ.
Что касается семимесячной задолженности по оплате услуг управляющей организации, отметим, что в силу п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за помещение и коммунальные услуги возникает у собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение. Соответственно, суды признают, что несвоевременное направление управляющей организацией счетов на оплату не влечет освобождение собственника от внесения спорной платы и, как следствие, от применения к обязанному лицу ответственности в виде пени, поскольку обязанность внесения платы за помещение и коммунальные услуги у собственника помещения возникает с момента приобретения права собственности на такое помещение, сроки внесения платы установлены законом и подлежали соблюдению безотносительно действий истца по направлению счетов. В этой связи смотрите, к примеру, апелляционное определение СК по гражданским делам Кировского областного суда от 5 июля 2016 г. по делу N 33-3125/2016, апелляционное определение СК по гражданским делам Магаданского областного суда от 05.02.2019 по делу N 33-83/2019, апелляционное определение СК по гражданским делам Самарского областного суда от 13.11.2019 по делу N 33-14121/2019, постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 16.03.2018 N Ф06-31003/18 по делу N А65-1014/2017, постановление Арбитражного суда Уральского округа от 20.05.2020 N Ф09-2626/20 по делу N А60-53308/2019. Поэтому собственник помещения в любом случае обязан погасить перед управляющей организацией соответствующую задолженность. Соответствующее денежное обязательство арендатора (перед арендодателем) определяется условиями договора аренды.

К сведению:
В соответствии с п.п. 4, 5 постановления Правительства РФ от 02.04.2020 N 424 «Об особенностях предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» в период с 06.04.2020 по 01.01.2021 не применяются положения договоров управления многоквартирными домами, устанавливающие право лиц, осуществляющих управление многоквартирными домами, на взыскание неустойки (штрафа, пени) за несвоевременное и (или) неполное внесение платы за жилое помещение, а также приостановлено взыскание неустойки (пени, штрафа) в случае несвоевременных и (или) внесенных не в полном размере платы за жилое помещение и коммунальные услуги и взносов на капитальный ремонт. Согласно разъяснениям в вопросе 7 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 2, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020, на период моратория приостановлено не только взыскание, но и начисление неустоек (пеней, штрафов), и, соответственно, плательщики освобождены от уплаты неустоек за соответствующий период.
При этом Верховный Суд РФ в своих разъяснениях упоминает собственников помещений (т.е. и нежилых помещений тоже). Но буквальный текст постановления Правительства РФ касается только собственников жилых помещений, поэтому отдельные суды отказываются применять данный мораторий к собственникам нежилых помещений (постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 августа 2020 г. N 18АП-7120/20 по делу N А76-9660/2020). Таким образом, следует констатировать, что пока применение моратория к собственникам нежилых помещений остается спорным.

Рекомендуем также ознакомиться с материалами:
— Арендатор или арендодатель: на ком бремя расходов? (И. Дубровская, газета «эж-ЮРИСТ», N 43, ноябрь 2017 г.)
— Энциклопедия решений. Управление многоквартирным домом управляющей организацией;
— Энциклопедия решений. Плата за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Павлычев Дмитрий

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Прибыткова Мария

24 сентября 2020 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

————————————————————————-
*(1) Обратите внимание: поэтому управляющая организация не устанавливает тарифы произвольно. В соответствии с ч. 7 ст. 156 ЖК РФ размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном ст.ст. 45-48 ЖК РФ, за исключением размера расходов, который определяется в соответствии с ч. 9.2 ст. 156 ЖК РФ. Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год. При этом размер платы за содержание и ремонт жилого помещения является одним из условий договора управления многоквартирным домом (п. 3 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ). А часть 4 ст. 162 ЖК РФ прямо закрепляет, что условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Смотрите также Вопрос: Учреждению на праве оперативного управления принадлежат нежилые помещения, находящиеся в многоквартирном доме (далее — МКД). Управление МКД осуществляет управляющая компания. Решением общего собрания собственников помещений утвержден тариф на услуги по содержанию мест общего пользования. Правомерно ли при заключении договора об управлении многоквартирным домом с отдельным собственником помещения для некоторых собственников изменить тариф (в сторону увеличения либо уменьшения) по соглашению сторон (договором установлен размер платы за содержание общего имущества, отличающийся от установленного общим собранием собственников помещений)? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, август 2018 г.)
*(2) Исходя из схожести договоров ссуды и аренды, полагает возможным применение этой позиции на практике и к арендаторам.

Источник

За что платит собственник нежилого помещения в жилом доме?

– Что должен оплачивать собственник нежилого помещения, находящегося в жилом доме? Я собственник нежилого помещения, у нас есть два договора на обслуживание и уборку с управляющей компанией. Сейчас компания поменяла название и требует, помимо договора, оплачивать капремонт в доме, уборку подъезда и освещение в подъезде. Доступа в подъезд мы не имеем. Кроме того, общей электрической линии с жилым домом тоже нет, так как у нас своя электролиния, подключенная к подстанции, на что есть договор с электросетями.

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Вопрос действительно спорный. С одной стороны, Вы члены ТСЖ, соответственно, как собственник помещения в доме, обязаны участвовать в оплате общих расходов. А уж тем более платить за капитальный ремонт. С другой стороны, Вы многим не пользуетесь. В разных ТСЖ это решается по-разному: в каких-то по закону, в каких-то – по справедливости, в каких-то – по-братски. Это регулируется общим собранием собственников жилья и членов ТСЖ. Выносите этот вопрос на собрание и пробуйте отстоять свою точку зрения. Или созывайте внеочередное собрание. Только за капремонт Вам платить все равно придется, так как этот вопрос регулируется законодательством, а не собранием.

Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

В соответствии с Жилищным Кодексом РФ и состоявшейся в соответствии с ним судебной практикой, собственник нежилого помещения в жилом доме должен наравне с собственниками жилых помещений оплачивать и капитальный ремонт дома, и уборку подъезда, и освещение в подъезде, и прочие расходы, связанные с содержанием общего имущества в многоквартирном доме.

Если у Вас установлены индивидуальные приборы учета, в том числе своя электрическая линия, Вы вправе оплачивать данный вид услуг самостоятельно, уведомив об этом УК и исключив платежи по электроэнергии в отношении конкретно Вашего помещения, что, однако, не освобождает Вас от обязанности участвовать в оплате расходов по содержанию общего имущества в объеме, пропорциональном Вашей доле в собственности всего дома.

В случае, если у Вас имеются два действующих договора с одним предметом и Вам предлагают заключить третий, то Вам необходимо ознакомиться с их условиями. Никто не вправе дважды получать денежные средства за одну и ту же услугу или навязывать ее Вам.

Все возникающие разногласия, касающиеся объемов, стоимости оказанных услуг и лица, которому Вы должны их оплачивать (особенно при смене управляющих компаний), подлежат разрешению в судебном порядке.

Отвечает консультант комиссии по недвижимости общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленобласти Анна Горбенко:

Собственник нежилого помещения в МКД так же, как и собственник жилого помещения, обязан платить за содержание общего имущества вне зависимости, пользуется он всем имуществом или нет (ст. 39 ЖК РФ). Таким образом, оплачивать Вы обязаны. Например, все подъезды освещаются, следовательно, расходы по электроэнергии пропорционально ложатся на всех собственников. Так же как и мытье всех лестниц и пролетов. Набор платежей может варьироваться в каждом конкретном случае, например, дополняться затратами на обслуживание подъемников для инвалидов и так далее.

Отвечает ведущий юрисконсульт ООО «Центр правового обслуживания» Владимир Бражников:

Жилищное законодательство не содержит различий в правовом статусе нежилого и жилого помещения в вопросе содержания общего имущества и возлагает равные обязанности на собственников любых помещений в доме, в соответствии со ст. 39 ЖК РФ. Следовательно, собственники как жилых, так и нежилых помещений в равной степени участвуют в содержании общедомового имущества. Закон устанавливает обязанность физических и юридических лиц оплачивать коммунальные услуги и капительный ремонт в доме своевременно и в полном объеме.

Плата собственника за коммунальные услуги и помещение включает в себя платежи за содержание, а также ремонт помещения (в том числе за работы и услуги, с помощью которых осуществляется управление жилым домом), оплату капремонта и текущего ремонта имущества в многоквартирном доме, в соответствии со ст.154 ЖК РФ. Размер уплачиваемых сумм на содержание зависит от размера доли конкретного собственника в праве общей собственности на общее имущество.

Таким образом, собственник нежилого помещения в жилом доме обязан оплачивать содержание общедомового имущества независимо от того, в каком размере и в каком порядке он оплачивает содержание своего помещения. Наличие собственной электрической линии и договоров на уборку и обслуживание не освобождает собственника нежилого помещения от несения бремени расходов на содержание общего имущества дома. Нежилое помещение не может существовать автономно и является конструктивной частью жилого дома. Собственник нежилого помещения так же, как и собственники квартир, обязан вносить предусмотренные законом платежи своевременно и в полном объеме. При этом фактическое неиспользование общего имущества собственником помещений не освобождают его от обязанностей по содержанию общего имущества.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Теоретически общим имуществом многоквартирного дома собственник нежилого помещения не пользуется. Однако 36 статьей Жилищного Кодекса предусмотрено, что на праве общедолевой собственности собственникам квартир и нежилых помещений принадлежат несущие конструкции, оборудование, а также сам земельный участок, на котором расположен дом. Соответственно, бремя содержания также лежит на них.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Источник