Ремонт нежилых помещений тсж

Оплата текущего ремонта в МКД для нежилого помещения

Обязан ли собственник офиса или магазина (нежилого помещения) в многоквартирном доме вносить оплату ТСЖ или УК за текущий ремонт? Иначе эта плата может называться как «компенсация за содержание общего имущества в МКД». А если помещение имеет отдельный вход, водовод и прочее изолированное имущество, словом формально независимо от МКД?

Текущий ремонт в МКД для нежилого помещения

Хотелось бы мне данной публикацией обрадовать всех собственников нежилых помещений — но увы, закон и судебная практика не позволяют этого сделать. Оплачивать содержание общего имущества в доме — это обязанность, прописанная в ЖК РФ. Даже если у собственника помещения есть прямые договоры на поставку холодного, горячего водоснабжения, воды, электричества.

Смысл статей 39, 158 в ЖК РФ, предписывающей собственникам общего имущества нести бремя расходов по содержанию имущества пропорционально их доле — однозначно понятен. Нельзя быть частью многоквартирного дома и ничего не вкладывать в его содержание. Главное, о чем следует знать, плата для нежилых помещений не может быть выше платы, установленной для обычных жильцов . Об этом еще в 98 году говорил Конституционный суд.

Если общим собранием собственников МКД было принято решение о взымании с нежилых помещений повышенного размера взносов — решение собрания можно успешно оспорить в суде. Поэтому я рекомендую собственникам нежилых помещений не пропускать годовые собрания МКД — именно на них принимаются важные решения. В том числе выражать на них свою волю путем голосования. Если же собрание пропущено — запросить в УК\ТСЖ протокол для ознакомления.

А если я не являюсь членом ТСЖ или у меня нет договора с УК?

Значит вы не будете оплачивать членские взносы, но плату на содержание общего имущества вносить все равно обязаны. Принципиального значения не имеет являетесь вы членом ТСЖ или нет, заключен договор с управляющей компанией или нет. Кстати, даже если вы производили расходы по ремонту общего имущества МКД, например, улучшили территорию, отремонтировали козырек входной группы и так далее — это не является уважительной причиной не оплачивать текущий ремонт. Об этом как то высказывался Президиум ВАС.

А если я вообще не пользуюсь общим имуществом дома, имею отдельный вход, у меня свой договор на вывоз мусора?

Пока существует минимальный перечень услуг УК — до тех пор плата за эти услуги будет законна. Вывоз ТБО входит в графу содержание общего имущества — поэтому суд признает законным начисление данной платы. И даже если помещение совершенно изолировано от МКД, у него своя лестница, вход и прочее — все равно платить придется. Вот практика совсем свежая. И вот здесь суд приводит подробное обоснование позиции.

Можно ли снизить размер платы?

Как я указывала выше, это можно сделать в случае, если УК\ТСЖ установила плату для нежилых помещений выше, чем для физ лиц. Кстати, такие случаи довольно распространены и почему то мало кто оспаривает незаконные начисления. Видимо, срабатывает привычка — если счет выставлен, значит все правильно.

Также плату можно снизить если в счет включены расходы на услуги, которые УК по факту не оказывает. Например, УК или ТСЖ включает в счет холодную воду — хотя у нежилого помещения есть прямой договор с Водоканалом. Но! Речь НЕ идет о расходах на ОДН — этот платеж обязателен и теперь он вносится управляющей компании, а не ресурсоснабжающей. Об этом я написала здесь.

Ну и конечно, плату можно снизить или вовсе не вносить, если управляющая компания или товарищество не выполняют свои обязанности. Факт невыполнения услуг должен фиксироваться актами. Нельзя просто прекратить оплату потому что «управляющая компания не подметает крыльцо». Как составить такой акт я напишу в другой статье.

Источник

Ремонт нежилых помещений тсж

• Автострахование
• Жилищные споры
• Земельные споры
• Административное право
• Участие в долевом строительстве
• Семейные споры
• Гражданское право, ГК РФ
• Защита прав потребителей
• Трудовые споры, пенсии

• Главная
• Статьи и комментарии ПЦ «Логос»
• Cодержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме

Должен ли собственник нежилого помещения платить за содержание и ремонт общего имущества?

Я собственник магазина, находящегося в жилом доме. Управляющей кампанией проводится ремонт дома (бетонирование фундамента край дома). Нас заставляют заключить договор и оплатить часть ремонта. Если мы не хотим, могут ли нас привлечь в обязательном порядке это сделать?

Мне принадлежит нежилое помещение в многоквартирном жилом доме (МКЖД). ТСЖ выставляет счета на оплату содержания и ремонта общего имущества МКЖД. Но мы не пользуется ни двором (вход в помещение с улицы), ни подъездами, почему мы должны платить за дворника, электрика, обслуживание, ремонт, ведь прилегающую ко входу в нежилое помещение территорию мы убираем сами, у нас есть свой электрик, услугами ТСЖ мы не пользуемся. Имеем ли мы право, учитывая то, что мы сами оплачиваем услуги по обслуживанию нашего помещения не платить ТСЖ за содержание и ремонт по тарифу, который утвержден на общем собрании членов ТСЖ?

Может ли ТСЖ взыскать с меня как с собственника нежилого помещения расходы на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного жилого дома если у меня отсутствует договор с ТСЖ на обслуживание, а значит, тариф, утвержденный на общем собрании членов ТСЖ для меня не является обязательным? Членом ТСЖ я не являюсь.

Подобные вопросы часто возникают у собственников нежилых помещений, расположенных в многоквартирных жилых домах.

Действительно, собственники нежилых помещений, в которых находятся магазины, кафе, офисы и склады сами несут расходы по содержанию и ремонту, но, как правило, СВОЕГО нежилого помещения, а не общего имущества МКЖД.

Непонимание со стороны собственников нежилых помещений возникает по причине отсутствия фактического пользования некоторыми услугами, предоставляемыми ТСЖ или управляющей организацией.

Например, уборка дворовой территории — расходы на дворника, тогда как вход в магазин осуществляется с улицы, при этом, расходы по уборке прилегающей ко входу в магазин территории собственник нежилого помещения несет самостоятельно, заключая соответствующий договор с третьими лицами; аналогично с расходами на слесаря, сантехника, услугами которых собственник нежилого помещения также не пользуется, так как имеет договор с иной организацией, оказывающей ему соответствующие услуги в части обслуживания нежилого помещения.

Вызывает непонимание и обязанность нести расходы по управлению. Собственники помещений, где расположены магазины, кафе и офисы не могут понять почему они должны участвовать в выплате заработной платы председателю ТСЖ, бухгалтеру, ведь их услугами принадлежащие собственникам заведения уж точно не пользуются. Почему «магазин» должен участвовать в ремонте дома (например, покраска фасада здания, косметический ремонт и т.д.) если «свою» часть фасада собственник нежилого помещения облагораживает всегда сам и не за счет ТСЖ и собственников, а за свои деньги?

Ответы на некоторые часто возникающие у предпринимателей вопросы:

Рекомендуем также обзор: Взыскание задолженности за жилищно-коммунальные услуги. Судебная практика, комментарии

Александр Отрохов, Правовой центр «Логос», 09.02.2012г.

Источник

Новости ЖКХ

Сегодня редкий владелец нежилого помещения не осознает, почему он должен нести расходы в отношении общего имущества в МКД. Управляющие организации (далее-УО) выигрывают суды и взыскивают задолженность за нежилые помещения не только по коммунальным услугам, но и за текущий ремонт и содержание МКД.

В начале пути «борьбы» собственников нежилых помещений с УО в судах применялись более примитивные доводы по типу «я имею отдельные договора на уборку придомовой к помещению (в частности, магазину) территории, коммунальные услуги, не пользуюсь входом в подъезд, не мусорю в подъездах дома, не езжу на лифте…».

Судебные решения различных инстанций по вышеуказанным вопросам поставили жирную точку.

Так, в Постановлении Президиума ВАС РФ от 09.11.2010 №4910/10 было указано, что собственник нежилого помещения в МКД по закону обязан участвовать в содержании общего имущества дома посредством ежемесячной платы независимо от расходов на содержание собственного помещения и коммунальные услуги. К тому же, «в силу характера правоотношений по содержанию общего имущества размер расходов управляющей организации и размер платы одного из собственников помещений не совпадают, управляющая компания не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у неё в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений».

Чёткое определение по поводу обязательств по оплате следует из Письма Минрегиона РФ №6177-АД/14 от 06.03.2009 «Об особенностях установления размера платы за содержание и ремонта общего имущества в многоквартирном доме»:

«Собственники нежилых помещений в многоквартирном доме обязаны нести расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме наравне с собственниками жилых помещений. Такие расходы указанные собственники нежилых помещений несут путем внесения платы за содержание и ремонт общего жилого помещения и коммунальные услуги (ч.2 ст.154, ст.155-158 ЖК РФ)».

Вывод о том, что обязанность собственника оплачивать расходы на содержание и ремонт не обусловлена наличием договорных отношений с управляющей организацией можно найти в пункте 24 Обзора судебной практики применения законодательства РФ о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд, утверждённого Президиумом Верховного Суда РФ от 28.06.2017 года.

При этом данный Обзор подтверждает обязанность любого владельца нежилого помещения нести такие расходы, даже если таковым является муниципальное образование, субъект РФ или в целом Российская Федерация.

Нередким средством судебной защиты владельца нежилого помещения являлось указание на наличие отельного от подъезда (двора МКД) входа. Постановлением ФАС СЗО от 14.05.2010 по делу №А56-56016 был подтвержден факт, согласно которому наличие отдельного входа в нежилое помещение не является основанием для освобождения его собственника от расходов на содержание общего имущества дома.

Аналогичные доводы содержатся в Постановлениях Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.07.2013 года по делу №А48-4560/2012 и Шестого арбитражного апелляционного суда от 01.06.2012 года №06АП-2128/2012 по делу №А37-1985/2011.

В настоящее время распространенным доказательством собственников нежилых помещений в свою пользу являются экспертные заключения о том, что нежилое помещение по установленным экспертами параметрам не является частью МКД, поэтому начисление платы в отношении него неправомерно. Однако и здесь стоит отметить, что не все суды соглашаются с такими доводами.

В решении Арбитражного суда Иркутской области, суд счел заключение эксперта об автономности нежилого помещения незаконным по причине его принадлежности к общему зданию (МКД) и отмёл иные основания в пользу собственника нежилого помещения. При этом в основу решения суд заложил нормы, охраняющие интересы иных собственников помещений МКД и возможные неблагоприятные последствия для дома в целом.

В настоящей статье расскажем об относительно свежем (применительно к нашей теме) Определении Верховного суда РФ от 01 октября 2019 года № 301-ЭС19-16635.

Суд высшей инстанции указал, что если проектной документацией МКД изначально предусмотрено наличие встроенно-пристроенного помещения, оно будет считаться частью многоквартирного дома.

Данный вывод стал решающим в споре о том, является ли нежилое встроенно-пристроенное помещение МКД его частью либо является самостоятельным объектом недвижимости.

Второе утверждение было рассмотрено по следующим критериям:

жилой дом и спорное помещение имеют отдельные входы,

жилой дом и спорное помещение не связаны общими коммуникациями и какими-либо проходами;

между жилым домом и нежилыми помещениями отсутствуют общие лестничные клетки;

спорные нежилые помещения имеют собственные точки подключения к магистралям инженерных сетей. Электроснабжение первого и цокольного этажей встройки проложено отдельно от системы электроснабжения МКД; система разводки труб отопления также является отдельной от верхних этажей МКД;

у нежилых помещений и жилого дома нет общих стен с сообщением между частями жилых и нежилых помещений при наличии общей несущей конструкции — фундамента;

у нежилых помещений и помещений дома разное функциональное назначение и различные архитектурные решения;

регистрация прав на недвижимость проведена при наличии отдельных технических паспортов с присвоением отдельных кадастровых номеров нежилым помещениям первого и цокольного этажа.

Несмотря на широкий спектр кажущихся относимых и допустимых доказательств, у Верховного суда РФ не возникло сомнений в принадлежности спорной пристройки к МКД по следующим основаниям:

пристроенным нежилым помещением считается нежилое помещение, являющееся самостоятельным объектом недвижимости, пристроенное к МКД, имеющее самостоятельные инженерные коммуникации и расположенное на выделенном земельном участке. Документами-основаниями, подтверждающими данные факты, являются: документы на право собственности на объект недвижимости (пристроенному нежилому помещению должен быть присвоен новый адрес), документы на земельный участок, на котором расположено нежилое помещение, документы, подтверждающие наличие самостоятельных инженерных коммуникаций, отличных от внутридомовых сетей многоквартирного жилого дома;

однако если при этом в МКД изначально предусмотрено наличие встроенно-пристроенного помещения, оно будет считаться частью многоквартирного жилого дома;

из технического паспорта исследуемого здания следует, что спорные нежилые изначально предусматривались как встроенно-пристроенные помещения указанного МКД;

МКД и встроенно-пристроенное помещения имеют общие несущие конструкции — часть фундамента, часть крыши, монолитные колонны, простенки и балки перекрытий на первом и цокольном этажах;

между нежилым помещением и помещениями МКД имеются общие ограждающие несущие конструкции: наружные несущие ограждающие стены нежилого помещения со стороны двора, стены, ограничивающие лестничный марш в подъезде дома и межэтажное перекрытие первого этажа нежилого помещения.

Таким образом, приведенная судебная практика указывает на правомерность исковых требований УО, в помощь которым при судебном разбирательстве мы посоветуем учесть следующие положения для вынесения решения в пользу управляющего:

нежилое помещение и МКД имеют одинаковый адрес;

нежилое помещение в качестве такового указано в сведениях Росреестра;

нежилое помещение расположено на придомовой территории МКД;

собственник нежилого помещения не платит земельный налог;

в проектной документации нежилое помещение изначально указано в качестве встроенно-пристроенного к МКД;

собственники помещений МКД не давали 100-процентного согласия на уменьшение общего имущества МКД;

собственник нежилого помещения платит либо не платит, но имеет обязанность по внесению взносов на капремонт.

Источник