Ремонт общего имущества ненадлежащего качества

Роспотребнадзор

Роспотребнадзор

Права потребителей при неисполнении (ненадлежащее исполнение) управляющими организациями, ТСЖ, ЖСК, ЖК обязанности по содержанию общего имущества многоквартирных домов (своевременное проведение текущего ремонта, уборки. — RSS

Права потребителей при неисполнении (ненадлежащее исполнение) управляющими организациями, ТСЖ, ЖСК, ЖК обязанности по содержанию общего имущества многоквартирных домов (своевременное проведение текущего ремонта, уборки.

Права потребителей при неисполнении (ненадлежащее исполнение) управляющими организациями, ТСЖ, ЖСК, ЖК обязанности по содержанию общего имущества многоквартирных домов (своевременное проведение текущего ремонта, уборки лестничных клеток, придомовых территорий, снега и мусора и т.д.), подготовке жилищного фонда к отопительному сезону

Общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома, безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества, соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц и др.

Содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя: осмотр общего имущества, осуществляемый ответственными лицами, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан, уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества, сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов, текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества и т.п.

Законом РФ от 07.02.1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» (ст. 29, далее — Закон РФ «О защите прав потребителей») установлено, что потребитель при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги) вправе по своему выбору потребовать помимо безвозмездного устранения недостатков выполненной работы (оказанной услуги), возмещения понесенных расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами, полного возмещения убытков, причиненных в связи с недостатками выполненной работы (оказанной услуги),а также соответствующего уменьшения цены выполненной работы (оказанной услуги).

В случаях оказания услуг и выполнения работ ненадлежащего качества, органы управления товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, управляющая организация, а при непосредственном управлении многоквартирным домом лица, оказывающие услуги и (или) выполняющие работы (далее — ответственные лица), обязаны снизить размер платы за содержание и ремонт жилого помещения собственникам помещений в порядке, установленном Правилами изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность утв. Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491.

В том случае, если оказание услуг и выполнение работ ненадлежащего качества управляющими организациями, ТСЖ, ЖСК, ЖК, привело к нанесению вреда жизни, здоровью или имуществу потребителя, то такой вред подлежит возмещению в полном объеме (ст. 14 Закона РФ от 07.02.1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей»).

Не допускается изменение размера платы, если оказание услуг и выполнение работ ненадлежащего качества, связано с устранением угрозы жизни и здоровью граждан, предупреждением ущерба их имуществу или вследствие действия обстоятельств непреодолимой силы.

Алгоритм действий:

Собственники помещений вправе обратиться с заявлением об изменении размера платы к ответственному лицу, а наниматели жилых помещений, занимаемых по договору социального найма или договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда (далее — наниматель), — к наймодателю.

При управлении многоквартирным домом управляющей организацией наниматели вправе обратиться с заявлением об изменении размера платы к соответствующей управляющей организации.

Заявление об изменении размера платы может быть направлено в письменной форме или сделано устно в течение 6 месяцев после соответствующего нарушения и подлежит обязательной регистрации лицом, которому оно направлено.

Лицо, которому направлено в письменной форме или сделано устно заявление, обязано в течение 3 рабочих дней со дня его получения жалобы (заявления, требования и претензии) направлять потребителю ответ о ее удовлетворении либо об отказе в удовлетворении с указанием причин отказа.

При личном обращении на экземпляре заявления собственника помещения или нанимателя жилого помещения делается отметка о дате его приема и регистрационном номере.

Факт выявления ненадлежащего качества услуг и работ отражается в акте нарушения качества. Указанный акт является основанием для уменьшения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Акт нарушения качества или превышения установленной продолжительности перерыва в оказании услуг или выполнении работ составляется в порядке, установленном Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам для составления акта непредоставления или предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества.

В соответствии со статьей 23.55 КоАП РФ рассмотрение дел об административных правонарушениях, предусмотренных статьей 7.22 КоАП РФ «Нарушение правил содержания и ремонта жилых домов» и выдачу предписания с требованием об устранении выявленных нарушений осуществляют органы государственного жилищного надзора.

Контроль и надзор в сфере жилищно-коммунального хозяйства в Санкт-Петербурге осуществляет Государственная жилищная инспекция Санкт-Петербурга. Адрес: 195272, Санкт – Петербург, Малоохтинский пр., д. 68.

Источник

Ремонт общего имущества ненадлежащего качества

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

ООО по договору управления оказывает услуги по содержанию и ремонту жилого помещения. В соответствии с п. 12 ст. 162 ЖК РФ по результатам исполнения договора управления образовалась экономия, которая, по мнению УК, не привела к ненадлежащему качеству оказанных услуг. Собственники МКД с этим несогласны. Каковы критерии оценки надлежащего и ненадлежащего качества оказанных услуг?

С 11 января 2018 г. вступила в силу норма ч. 12 ст. 162 ЖК РФ, согласно которой в случае, если по результатам исполнения договора управления многоквартирным домом в соответствии с размещенным в системе отчетом о выполнении договора управления фактические расходы управляющей организации оказались меньше тех, которые учитывались при установлении размера платы за содержание жилого помещения, при условии оказания услуг и (или) выполнения работ по управлению многоквартирным домом, оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предусмотренных таким договором, указанная разница остается в распоряжении управляющей организации при условии, что полученная управляющей организацией экономия не привела к ненадлежащему качеству оказанных услуг и (или) выполненных работ по управлению многоквартирным домом, оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предусмотренных таким договором, подтвержденному в порядке, установленном Правительством РФ. При этом договором управления многоквартирным домом может быть предусмотрено иное распределение полученной управляющей организацией экономии.
Правительство РФ, в свою очередь, внесло соответствующую норму в п. 17 Правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность (утверждены постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491, далее — Правила N 491). В случае если по результатам исполнения договора управления многоквартирным домом управляющей организацией получена экономия в соответствии с частью 12 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, при определении качества оказанных услуг и (или) выполненных работ по управлению многоквартирным домом, оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предусмотренных договором управления многоквартирным домом, качество таких услуг и (или) работ считается ненадлежащим, если о ненадлежащем качестве таких услуг и (или) работ в период, за который управляющей организацией представлен отчет о выполнении указанного договора, составлялся акт нарушения качества или превышения установленной продолжительности перерыва в оказании услуг или выполнении работ. При этом в силу п. 16 Правил N 491 такой акт составляется в порядке, установленном Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам для составления акта непредоставления или предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества.
При этом в разделе X Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов (утвержденных постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. N 354, далее — Правила N 354), который регулирует порядок установления факта предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, по сути, предусмотрено несколько способов установления данного факта (не только путем составления исполнителем акта), что непосредственно вытекает из п. 111 Правил N 354:
а) обнаружение исполнителем факта нарушения качества коммунальной услуги всем или части потребителей, что фиксируется исполнителем в журнале учета таких фактов (п.п. 104, 107 Правил N 354);
б) доведение потребителем до сведения аварийно-диспетчерской службы сообщения о факте нарушения качества коммунальной услуги, что фиксируется исполнителем в журнале регистрации сообщений потребителей, если в ходе проведенной в соответствии с настоящим разделом проверки такой факт будет подтвержден, в том числе по результатам проведенной экспертизы (п. 108 Правил N 354);
в) нарушение качества коммунальной услуги, которое было зафиксировано коллективным (общедомовым), общим (квартирным), индивидуальным прибором учета или иным средством измерения, которое предназначено для этих целей и используется в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации о единстве измерений, если указанные приборы учета и средства измерения способны сохранять зафиксированные сведения;
г) нарушение качества коммунальной услуги, которое было зафиксировано в акте проверки качества предоставляемых коммунальных услуг, составленном потребителем в соответствии с п. 110.1 Правил N 354, в случае если нарушение качества было подтверждено в ходе проверки факта нарушения качества коммунальной услуги или в результате проведения экспертизы качества коммунальной услуги.
Мы полагаем, что данные способы установления фактов ненадлежащего качества оказанных услуг и (или) выполненных работ по управлению многоквартирным домом, а также по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме должны применяться наряду с составлением исполнителем акта непредоставления или предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества.
Верховный Суд РФ, признавая п. 16 Правил N 491 не противоречащим действующему законодательству, в решении от 5 сентября 2012 г. N АКПИ12-1004 подтвердил данную позицию, указав, что положения оспариваемых нормативных правовых актов не содержат запрета собственнику жилого помещения самостоятельно обратиться в объединения потребителей, органы государственной жилищной инспекции и не лишают гражданина права представлять в суде любые доказательства, подтверждающие факт непредоставления услуг либо предоставления услуг ненадлежащего качества организацией, оказывающей такие услуги.
Поскольку не так много времени прошло с 11 января 2018 г., говорить об устоявшейся судебной практике по данному вопросу не приходится. Нам не известно ни об одном споре об оставлении экономии управляющей компанией, который бы дошел до Верховного Суда РФ.
К примеру, в решении Новгородского районного суда Новгородской области от 08 ноября 2018 г. по делу N 2-4112/2018 суд оставил экономию денежных средств в распоряжении управляющей компании, поскольку истец не представил допустимых доказательств непредоставления или предоставления услуг или работ ненадлежащего качества; претензии были предъявлены после получения извещения о расторжении договора управления; отчет о финансово-хозяйственной деятельности был утвержден на общем собрании, при этом каких-либо претензий управляющей компании на собрании не было заявлено. Схожие обстоятельства положены в основу решения Невинномысского городского суда Ставропольского края от 22 января 2019 г. по делу N 2-38/2019.
Без какой-либо особой мотивировки отказали во взыскании с управляющей компании суммы экономии Ленинский районный суд г. Новосибирска Новосибирской области в решении от 28 сентября 2018 г. по делу N 2-530/2018 и Арбитражный суд Московской области в решении от 9 июля 2019 г. по делу N А41-36796/2019.
Арбитражный суд Хабаровского края в решении от 30 марта 2018 г. по делу N А73-1322/2018 сослался на то, что отчеты об исполнении условий договора управления согласованы с собственниками, опубликованы в установленном порядке и не были обжалованы в суде; коллективные акты о ненадлежащем качестве услуг в адрес Исполнителя (ответчика) в период управления последним многоквартирным домом не направлялись; включенные и выполненные виды работ, являющиеся дополнительными по отношению к условиям договора и выполненные ответчиком в многоквартирном доме, были произведены без каких-либо возражений и в интересах собственников общего имущества в многоквартирном доме, являющихся выгодоприобретателями по договору.
Однако в практике есть и противоположные решения. Так, Арбитражный суд Ростовской области в решении от 2 июля 2019 г. по делу N А53-3152/2019 взыскал суммы экономии на основании норм о неосновательном обогащении, не исследуя качество оказанных управляющей компанией услуг.
А основанием для отказа в применении ч. 12 ст. 162 ЖК РФ в решении Арбитражного суда Костромской области от 14 октября 2019 г. по делу N А31-15578/2018 послужил составленный собственниками спорного многоквартирного дома акт, подтверждающий оказание услуг и выполнения работ ответчиком ненадлежащего качества.
В свою очередь, Арбитражный суд Сахалинской области в решении от 16 сентября 2019 г. по делу N А59-1394/2019 пришел к выводу о том, что для того, чтобы оставить себе экономию средств, управляющая организация должна получить подписанные собственниками помещений в многоквартирном жилом доме акты приемки оказанных услуг и выполненных работ, составленные в соответствии с требованиями пункта 9 Правил оказания услуг и выполнения работ», утвержденных постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2013 г. N 290 (форма акта утверждена приказом Минстроя РФ от 26 октября 2015 г. N 761/пр); однако каких-либо актов об оказании услуг надлежащего качества ответчик в ходе рассмотрения дела не представил; к тому же о ненадлежащем качестве оказываемых услуг неоднократно указывал истец, в подтверждение чего представил соответствующие фототаблицы.
Обнаружить судебные акты вышестоящих инстанций по аналогичным спорам нам не удалось.
Таким образом, следует констатировать, что в настоящее время судебная практика еще не выработала однозначные критерии решения данного вопроса.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Прибыткова Мария

Ответ прошел контроль качества

6 декабря 2019 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2021. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС». Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, info@garant.ru.

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), editor@garant.ru

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3136), adv@garant.ru. Реклама на портале. Медиакит

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Источник