Ремонт общего имущества по предписанию

Предписание жилнадзора может «преодолеть» сроки ремонта общего имущества, установленные на общем собрании собственников

olexa_ / Depositphotos.com

ВС РФ отказал управляющей МКД организации в пересмотре дела об отмене предписания органа ГЖН (Определение Верховного Суда РФ от 1 октября 2020 г. № 301-ЭС20-13447).

Ранее жилнадзор обнаружил плачевное состояние общего имущества МКД, которым управляет УК:

• следы протечек на стенах и потолках подъездов;
• растрескивание кровли над подъездами;
• местные разрушения отмостки;
• местами трещины в несущих стенах;
• неряшливые следы неряшливой штукатурки фасада;
• выкрошился температурный шов в некоторых местах.

Орган ГЖН предписал исправить все эти огрехи, срок – все лето и почти целиком сентябрь.

УК не оспаривала, что дом, действительно, требует ремонта в указанной в предписании части. Однако, по ее мнению, спешка в этом вопросе ни к чему, – жители дома еще несколько лет назад провели ОСС и сами, добровольно, выбрали другие сроки для проведения текущего ремонта — попозже. А значит, и жилнадзор должен был в своем предписании указать именно сроки из решения ОСС.

Все важные документы и новости о коронавирусе COVID-19 – в ежедневной рассылке Подписаться

Однако суды всех инстанций отказали в удовлетворении заявления:

• согласно постановлению Президиума ВАС РФ от 29 сентября 2010 г. № 6464/10 все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться УК независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение ОСС;
• наличие выявленных повреждений находится в непосредственной причинной связи с ненадлежащим исполнением обязанностей УК по содержанию общего имущества МКД,
• соответственно, их устранение входит в её обязанности;
• предписание направлено на устранение допущенных УК нарушений требований законодательства в жилищной сфере при содержании общего имущества, является реально исполнимым;
• и не противоречит положениям действующего законодательства.

Источник

Когда предписание ГЖИ важнее сроков ремонта общего имущества, установленных собственниками

Жилищным законодательством установлено «главенство» решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (далее – МКД) по любым вопросам, связанным с общем имуществом (далее – ОИ).

Уже много лет в нашей стране владельцы жилых и нежилых помещений разрешают вопросы о сдаче ОИ в аренду, его увеличения/уменьшения, о сроках его ремонта и иные.

Действующее (не признанное недействительным/незаконным) решение собственников является «зелёным светом» для исполнения обязанностей управляющих организаций в отношении ОИ.

Именно такое, имеющееся в распоряжении компании, решение, оформленное протоколом, послужило основанием для судебного спора, инициатором которого выступила управляющая организации с исконно русским названием ООО «Калинка» (далее – УО).

Государственная жилищная инспекция Ивановской области (далее – ГЖИ) обнаружила «плачевное» состояние ОИ в МКД, находящемся в управлении УО:

• следы протечек на стенах и потолках подъездов,
• растрескивание кровли над подъездами,
• местные разрушения отмостки,
• местами трещины в несущих стенах,
• неряшливые следы неряшливой штукатурки фасада,
• выкрошился температурный шов в некоторых местах.

ГЖИ предписала устранить указанные огрехи в указанные сроки.

УО не согласилась с предписанием ГЖИ по выполнению мероприятий, не вошедших в перечень, предусмотренный Приложением к договору управления между УО и собственниками помещений спорного дома.

При этом факт выявленных повреждений УО не оспаривался, однако с возложением обязанности устранить указанные нарушения в установленный оспариваемым предписанием срок данный заявитель был не согласен, полагая, что основным способом установления и изменения перечня услуг и работ, выполняемых управляющей организацией и сроков их выполнения является волеизъявление собственников помещений в многоквартирном доме путем принятия решения об этом на общем собрании. Поэтому и срок выполнения мероприятий должен быть идентичным с установленным владельцами помещений спорного МКД.

ГЖИ в ответ указала:

«…обязанность по надлежащему содержанию общего имущества многоквартирного дома возложена на ООО «Калинка» положениями действующего жилищного законодательства и условиями договора управления многоквартирным домом. Выполнение работ по восстановлению общего имущества многоквартирного дома является обязательным, поскольку обеспечит соблюдение целей управления — обеспечение безопасности и благоприятного проживания граждан. Общество, как обслуживающая организация, обязано устранять обнаруженные неисправности (дефекты) конструкций жилого дома и (или) предпринимать меры для уменьшения их вредных последствий. Указанные в оспариваемом предписании работы включены в Минимальный перечень № 290 и должны быть выполнены ООО «Калинка» независимо от решения собственников помещений многоквартирного дома и утвержденного плана работ…».

Решением Арбитражного суда Ивановской области от 23 сентября 2019 года по делу № А17-6953/2019 требование УО было оставлено без удовлетворения.

Поддержали суд все последующие инстанции, а ВС РФ отказал УО в пересмотре дела об отмене предписания, изложив в Определении от 01 октября 2020 года № 301-ЭС20-13447 следующее:

• согласно Постановлению Президиума ВАС РФ от 29.09.2010 № 6464/10 все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме;
• наличие выявленных повреждений находится в непосредственной причинной связи с ненадлежащим исполнением обязанностей УО по содержанию ОИ МКД, поэтому их устранение входит в её обязанности;
• УО в данном случае выступает как специализированная коммерческая организация, осуществляющие управление многоквартирными домами в качестве своей основной предпринимательской деятельности. Поэтому определение в договоре должного размера оплаты за предвидимое при обычных условиях, нормально необходимое содержание и текущий ремонт жилого дома с учетом его естественного износа является их предпринимательским риском. Если же выполнение неотложных работ и услуг (и текущего, и капитального характера) будет вызвано обстоятельствами, которые управляющая компания не могла разумно предвидеть и предотвратить при обычной степени заботливости и осмотрительности и за возникновение которых она не отвечает, то такие расходы должны быть ей дополнительно компенсированы собственниками помещений в доме;
• исполнение работы по ремонту фасада МКД, крыши, отмостки и т.д. в соответствии с планом на 2019-2021 годы, непринятие своевременных мер по устранению повреждений ОИ способствует их развитию, создает угрозу разрушения, и, как следствие, угрозу причинения вреда жизни и здоровью граждан, а также их имуществу;
• предписание направлено на устранение допущенных УО нарушений требований законодательства в жилищной сфере при содержании общего имущества, является реально исполнимым и не противоречит положениям действующего законодательства.

Хотела ли УО отодвинуть сроки исполнения мероприятий либо действительно пошла в суд, считая себя правой в том, что решение общего собрания собственников главнее положений предписания ГЖИ, — нам неизвестно.

Однако в очередной раз суды всех инстанций сошлись в одном — текущие, неотложные, обязательные работы УК должна проводить независимо от того, упоминаются ли они в договоре управления или решении владельцев помещений дома.

Данный факт был отражен ещё в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 29 октября 2010 года №6464/10 и Определении Верховного суда РФ от 17 октября 2016 года № 301-КГ16-14454.

С момента Постановления ВАС прошло более 10 лет, управляющим организациям за это время «вручили» целый «букет» обязательных требований, включая Стандарт № 416 и Минимальный перечень № 290.

С позицией судов можно согласиться лишь в том, что УО должна оценивать перспективу – проводить регулярные осмотры общего имущества МКД, выступать инициатором общего собрания собственников (далее – ОСС) в случае необходимости разрешения вопросов о проведении текущего ремонта и т.п. И, действительно, если «кивать» то на отсутствие решения ОСС, то на его установленные сроки, цель управления МКД будет являться заведомо недостижимой.

Суды не дают оценку тому факту, что во время «рождения» Постановления ВАС № 6464/10 Стандарта № 416 и Перечня № 290 и в разработке не было. В настоящее время «текущие, неотложные и обязательные» работы – это не всё подряд. Тот же перечень № 290 не обязывает и не позволяет провести полноценный ремонт общего имущества в отсутствие решения ОСС.

На практике УО сталкиваются с тем, что в целях необходимости исполнения минимального Перечня № 290 проводят ОСС, на котором не набирается кворум. В отношении российских управляющих компаний так и длится правовое положение по терминологии русской поговорки «без вины виноватый». И, собственно, в чём, действительно, она виновата и что должна делать в сложившейся ситуации? Вопреки позиции Конституционного суда РФ и в целом положениям гражданского законодательства содержать чужое имущество за свой счёт? Или впоследствии в судах общей юрисдикции выбивать долг за проведенный ремонт с каждого собственника под прикрытием неосновательного обогащения?

Учитывая вышеизложенное, УО проигнорировать решение ОСС о сроке текущего ремонта не может. Причина достаточно банальна – если владельцы помещений в МКД утвердили в плане ремонт кровли на миллион, то кто должен заплатить его, пока на данном доме указанная сумма не набрана? При этом стоит отметить, что УО, рискнувшие во благо провести ремонт в отсутствие решения ОСС (или отклоняясь от формулировок решения) имеют наибольшую вероятность потерпеть в суде неудачу, не оставив себе шансов на возмещение своих расходов.

Источник

Что такое предписание собственнику квартиры от управляющей компании и как выглядит образец документа?

Важно, чтобы собственники квартир понимали, что рядом с ними проживают другие люди – соседи. Поэтому необходимо уважать чужое пространство и не доставлять друг другу неудобства.

Иногда происходит так, что жители многоквартирного дома своими действиями и поведением доставляют неудобства не только соседям, но и препятствуют деятельности работников управляющих организаций и выполнению их обязанностей.

Что такое предписание от управляющей компании об устранении нарушений и в каких случаях его получают, расскажем далее.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-29-87 . Это быстро и бесплатно !

Что это такое?

Когда собственник получает предписание, сразу возникает вопрос о том, что это за документ. Зачастую жители, получившие такую бумагу, не придают ей особого значения и никак не реагируют. Это является большой ошибкой.

Предписание является юридическим документом, который имеет соответствующую силу. Предписание, составленное представителями УК в адрес конкретного жителя, обычно оформляется при серьёзных нарушениях.

Этот документ всегда содержит данные о правонарушении гражданина и меры, которые стоит предпринять для устранения проблемы.

Получив предписание, необходимо серьёзно подойти к данному документу и внимательно его изучить. В противном случае может последовать судебное разбирательство или серьёзный штраф, который может наложить жилищная инспекция.

Последствия игнорирования предписания могут быть серьёзными, поэтому лучше ответственно подходить к ситуации.

Однако бывают случаи, когда житель получает такого вида документ и прекрасно понимает его значение. Вопрос появляется другой: имеет ли право компания выписывать такие документы, и при каких обстоятельствах это может происходить? Разберём подробно этот момент.

Порядок составления и содержание

В сети интернет можно увидеть много образцов заполнения предписаний. Однако все имеют общий принцип написания. К правилам написания можно отнести:

• Оформление на листе формата А4.
• Заполнение в печатном виде (от руки не допускается).
• Использование стандартного шрифта при оформлении.

Предписание собственнику квартиры от управляющей компании: образец заполнения

1. «Шапка» документа составляется в правом верхнем углу. В ней указываются данные отправителя (название управляющей организации и ФИО гендиректора), а также данные получателя (адрес и ФИО конкретного жителя или группы жителей дома).

Если нарушителей дисциплины много, то предписание отправляется каждому в отдельности.

Посередине документа пишется его название (предписание). А следом идёт текст, повествующий о нарушении конкретного пункта соглашения. При этом сначала цитируется строка из соглашения, а далее излагается суть нарушений жильца и конкретные действия, связанные с этим нарушением.

Далее идёт ссылка на ЖК РФ и предложения УК о разрешении проблемы. Для этого управляющая компания указывает в предписании определённые сроки.

Следом проставляется дата и подпись уполномоченных лиц.

Документ отправляют по почте, либо передают лично в руки жителям.

Причины получения предписания

Управляющие организации – это юридические лица, которые сотрудничают с гражданами (собственниками многоквартирного дома) на основании заключённого соглашения.

Как правило, в полномочия управляющих компаний входит управление МКД и содержание его общедомового имущества. В компетенции УК также проведение ремонтных работ и проведение собраний при необходимости.

Исходя из судебной практики, можно отметить, что управляющие организации иногда выступают в качестве арбитров и регулируют спорные ситуации, которые возникают между жителями дома. Статья 20 ЖК РФ чётко регламентирует о полномочиях УК выдавать предписания при необходимости.

Вынесение предписаний возможно только в определённых случаях. Эти моменты всегда обговариваются при заключении соглашения.

Ситуации, при которых может быть вынесено предписание:

• регулярные нарушения прав жителей другими жильцами;
• собственники нарушают пункты соглашения;
• присвоение жильцами общедомового имущества;
• жильцы препятствуют управляющей организации выполнять свою работу.

Если соглашение уже составлено и подписано, то получив предписание, необходимо внимательно изучить пункты договора, где прописаны условия получения предписаний. Далее следует всё взвесить и сопоставить, на самом ли деле были нарушения.

Действия при получении

Главное — не наводить панику. Необходимо внимательно изучить и проанализировать полученный документ. Следом разобраться, а было ли нарушение? Далее надо проверить полномочия УК в подобных действиях. Для этого необходимо пролистать соглашение и найти информацию, касающуюся этого вопроса.

Если соглашения у вас нет, то необходимо сделать запрос в УК.

В противном случае при несогласии жителя с предписанием, он имеет право обратиться в суд для защиты своих прав. Также имеет смысл обращение в жилищную инспекцию.

Сроки выполнения требований

В основном в каждом предписании управляющая компания указывает сроки выполнения своих требований. Однако встречаются документы, не имеющие определённого срока. В таком случае жильцу даётся 30 календарных дней, чтобы уладить ситуацию и разрешить все проблемы.

В ситуации если срок исполнения в предписании слишком короткий и собственник не уверен, что сможет выполнить все требования за это время, то можно попросить УК о продлении срока путём мирных переговоров.

Если компания не пошла на уступки, есть право написать жалобу.

Обратная претензия

Если собственник убеждён, что полученное предписание ничем не обосновано и не соответствует действительности, гражданин имеет право написать претензию в органы жилищной инспекции.

Вместе с претензией необходимо предоставить копию соглашения, заключённого с УК, а также копию предписания. Претензия должна содержать данные о том, где именно были ущемлены права жильца. Далее жалоба направляется на рассмотрение.

Срок рассмотрения таких претензий составляет семь дней. Затем жилищная инспекция принимает решение. Жалоба либо остаётся без внимания, либо управляющая компания получает санкции за выявленные нарушения. Если заявителя не удовлетворило решение жилищной инспекции, он всегда имеет право защитить свои права в суде.

Подводя итоги, можно отметить, что получив предписание, не стоит сразу его исполнять. Нужно спокойно посетить офис управляющей организации и выяснить причину направления предписания. Следует чётко знать свои права, чтобы никто не посмел их нарушить.

Решение о выполнении или невыполнении требований предписания принимать только самому жильцу. Если сам гражданин согласен с нарушениями, тогда он примет правильное решение и пойдёт на компромисс с УК.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

8 (800) 350-29-87 (Москва)
8 (800) 350-29-87 (Санкт-Петербург)

Источник